[克而瑞]京滬加快人才落戶，對杭深漢等人口引流城市市場影響研究

??2022年，新一輪搶人大戰(zhàn)打響，19省市放松落戶，其中不乏上海、廣州、北京等一線城市。隨著北京、上海加快人才落戶，深圳、杭州、武漢等人才流入量是否將放緩？對房地產(chǎn)市場又有什么影響？

??01

??新一輪引人大戰(zhàn)

??人才加速向一線及長三角聚集

??……略……

??一、2022年京滬等19城放松落戶，鄭青等15城發(fā)放人才購房補貼

??……略……

??二、人才就業(yè)首選一線及長三角，上海放寬落戶后凈流入占比大幅領(lǐng)先

??……略……

??1、分能級：一線人才加速凈流入二線大幅減弱，三四線持續(xù)凈流出

??招聘數(shù)據(jù)顯示，近2年，人才繼續(xù)向高能級城市聚集，一二線城市人才持續(xù)凈流入，三四線城市人才凈流失。

??受益于落戶政策放松，一線城市人才吸附力增強。受人口出生率下滑、老齡化程度加深影響，全國落戶門檻最高的城市北京、上海也紛紛放寬入戶條件，積極引進青年人才，并帶動2021年一線城市人才凈流入占比升至5.4%，較2020年增長1.9個百分點。

??二線城市人才聚集效應(yīng)有所減弱。部分人才受到一線政策放寬吸引，二線城市呈現(xiàn)人才流入占比下降、流出占比上升的特征，兩相疊加，2021年人才凈流入占比降至0.4%，較2020年下滑3個百分點。

??三四線城市人才持續(xù)凈流出，流速略有放緩。受限于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整滯后、就業(yè)機會不足，疊加核心一二線城市虹吸效應(yīng)，三四線城市人才外溢問題依然嚴(yán)峻，2021年三線城市人才凈流出占比達到1%，四線城市流速雖略有放緩，但凈流出占比仍然高達4.8%。

??2、分城市：人才更青睞一線及長三角，滬杭凈流入占比名列前茅

??分區(qū)域看，長三角依然是引才育才高地，十大核心一二線城市中，上海、杭州人才凈流入占比一直穩(wěn)居前3位，蘇州、南京人才吸引力排名同樣靠前。大灣區(qū)人才集聚效應(yīng)明顯，廣州、深圳人才凈流入占比都在1%以上。中西部人才吸引力僅次于長珠三角，成都、武漢、長沙均入圍全國10大人才流入城市榜單。

??分城市看，上海、杭州人才凈流入量最大，人才凈流入占比分別達到2.1%和1.6%，高出第三名0.7個百分點和0.2個百分點，并貢獻了一二線城市、長三角地區(qū)人才流入的主要增量。深圳、北京、廣州人才吸附能力強勁，人才凈流入占比分別達到1.4%、1%、1%。

??從人才凈流入占比變化來看，2021年上海、北京人才吸引力顯著增強，人口凈流入占比增長近1個百分點，主要原因在于落戶政策邊際放松，比如上海，2020年下半年開始接連下調(diào)應(yīng)屆生、人才引進、留學(xué)生落戶門檻，又比如北京，在連續(xù)多年控人口后，2021年罕見放寬引進應(yīng)屆畢業(yè)生身份、年齡和名額限制，加速人才流入。人才留深、留杭熱情不減，得益于就業(yè)機會充裕，即便收緊學(xué)歷落戶，深圳、杭州人才凈流入占比依然高位持穩(wěn)。武漢、成都等引才聚才取得一定成效，例如武漢，人才凈流入占比同比增長0.3個百分點至0.5%，成都人才凈流出轉(zhuǎn)為凈流入。

??02

??四大經(jīng)濟圈引才實際效果

       及圈內(nèi)外競爭關(guān)系

??……略……

??一、區(qū)域間：引才格局固化較少跨區(qū)域遷移，長三角、大灣區(qū)聚才磁力強

??……略……

??1、人口機械增長：長三角、大灣區(qū)續(xù)升，中西部持穩(wěn)，京津冀緩步下行

??機械增長人口是衡量人口遷移規(guī)模、方向的有效指標(biāo)。首先需要說明的是，第一，機械增長人口=戶籍人口增量-自然增長人口，相較于戶籍人口增量，分項機械增長人口只衡量了人口空間遷移，排除了地區(qū)生育觀念差異的影響；第二，機械增長人口=遷入人口-遷出人口，比起單向的遷入指標(biāo)，凈增長指標(biāo)兼顧衡量“留人”的規(guī)模與質(zhì)量。

??2014-2021年，長三角機械增長人口持續(xù)提升。2014年-2015年，上海、杭州、南京等長三角6城人口機械增長21萬人左右，2017年，搶人大戰(zhàn)伊始，長三角6城人口迎來爆發(fā)式增長，全年凈遷入量激增至53.6萬，同比增長62%，其中，合肥、寧波機械人口增量同比增幅超過50%，杭州、南京更是翻番。2018年以后，長三角引才誠意不減，機械增長人口穩(wěn)步提升，在2021年更是達到了73萬人。

??大灣區(qū)機械增長人口整體呈增長態(tài)勢。2014年，粵港澳大灣區(qū)及周邊5城人口凈遷入27.5萬人，到2021年，大灣區(qū)人口凈遷入74.2萬人，累計增幅達到170%，僅次于長三角，其中廣州、深圳、福州等人口凈遷入規(guī)模均實現(xiàn)倍增。

??京津冀機械增長人口在2018年躍升，而后緩步下行。2018年，天津開始實施“海河英才”行動計劃，取消在津工作的落戶要求、不需要居住證和社保繳費憑證，據(jù)報道，實施當(dāng)日就有30萬人辦理落戶申請，受此帶動，當(dāng)年京津冀及周邊6城機械增長人口升至63.8萬，同比翻兩番。此后3年，京津冀6城人口遷入放緩，而遷出人口數(shù)量有所回升，機械增長人口開始緩步下行，2021年降至54.7萬人左右。

??中西部機械增長人口沖高回落，但整體仍處高位。2017年-2018年，中西部城市競相推出人才新政，人口遷入規(guī)模激增，2017年，成都、西安等中西部7城人口機械增長96.9萬人，同比增長近2倍，2018年同比再增67%，超161萬人口凈遷入中西部。2019年以后，雖然人口機械增長有所放緩，但整體仍處在高位，絕對量上甚至高于長三角和大灣區(qū)。

??近8年的四大區(qū)域人口機械遷移數(shù)據(jù)可以論證，經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域之間人口遷移并不存在“非此即彼”的競爭關(guān)系。典型如2018年，各地?fù)屓苏哳l出，長三角、京津冀、中西部人口機械增量均大幅提升，并沒有此消彼長的關(guān)聯(lián)關(guān)系，說明增量人口大多來自于區(qū)域內(nèi)部的低能級城市，遷移半徑制約下，發(fā)達地區(qū)間跨區(qū)域遷移人口占比相對較小。

??2、遷入人口：長三角、大灣區(qū)及京津冀梯度上升，中西部“倒U型”回落

??……略……

??二、區(qū)域內(nèi)：臨近城市錯位競爭，搶才、留才共同主導(dǎo)人才最終流向

??……略……

??1、長三角：滬杭蘇寧人才引力強年凈增超10萬，合肥引人容易留人難

??依據(jù)人口機械增長規(guī)模，長三角6城大致可以分為兩大梯隊：第一梯隊上海、蘇州、杭州、南京，4城2021年GDP都在1.6萬億以上，年均人口機械增長超過10萬人；第二梯隊，合肥、寧波，GDP1-1.5萬億，年人口機械增長5-6萬人?？梢娙丝谖搅εc城市經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)機會高度相關(guān)，上海、杭州、蘇州就業(yè)吸納能力強勁，人口吸附能力自然更強，合肥、寧波則相對偏弱。

??上海、杭州、南京、蘇州、合肥等5個長三角城市遷出人口規(guī)模較小且保持恒定，因此遷入人口規(guī)模變化幾乎和人口機械增長保持一致走勢。縱向來看，長三角人口遷移形勢整體向好，遷入人口穩(wěn)步上升或高位持穩(wěn)。以杭州為例，借G20峰會春風(fēng)，杭州人才吸引力不斷提升，2017年遷入人口激增至16.4萬人，其中，省外遷入人口超過10萬人，同比增長61%。此后，杭州多次降低人才落戶門檻，加大對應(yīng)屆畢業(yè)生落戶生活補貼力度——補貼標(biāo)準(zhǔn)由碩士2萬、博士3萬調(diào)整為本科1萬、碩士3萬、博士5萬，2018-2020年，杭州遷入人口保持在年均18萬人左右高位。

??較為特殊的是合肥，遷入人口和人口機械增長規(guī)模差距懸殊，近幾年年均遷入人口總量在20萬人上下，規(guī)模甚至超過滬杭寧，但機械人口增長卻僅有5萬人左右，幾乎只有杭州、南京的一半。主要原因在于遷入和遷出人口雙雙高位運行，即“引人容易留人難”，究其根本，一是合肥和省內(nèi)其他城市人口雙向流動，比如2020年省內(nèi)遷入18.9萬，較2019年增加2.5萬人，而遷往省內(nèi)人口達到12.7萬，較2019年也增加了近2萬人；二是合肥對省外人口的吸引力偏低，2018年以前，合肥省外遷入人口在2萬人左右，2019-2020年逐年下降至1.7萬人；三是高層次人才受到長三角其他城市虹吸，2017年以后遷往省外人口明顯增加。

??2、京津冀：天津成“北京控人”最大受益者，濟南、沈陽等引人收效平平

??……略……

??3、大灣區(qū)：人才高度向廣深聚集，榕邕留才短板制約人口機械低增長

??……略……

??4、中西部：強省會疊加先發(fā)搶人，蓉漢鎬人口機械高增長渝昌收效甚微

??中西部是2017年“搶人大戰(zhàn)”的主戰(zhàn)場，年初武漢“百萬大學(xué)生留漢計劃”打響搶人第一槍，西安、成都等城市迅速跟進，推出西安引人23條、成都人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略行動計劃等新政，不僅大大放寬人才落戶限制，簡化入戶流程，還真金白銀發(fā)放人才安居、生活補貼。

??強省會戰(zhàn)略加持，疊加新政先發(fā)制人，成都、西安、武漢人口吸附力強勁。2017年，成都、西安遷入人口數(shù)分別達到47.4萬和25.2萬，前者同比近乎翻番，后者更是翻兩番，人口機械增長規(guī)模同樣倍增。2018年，三市人口機械增量達到峰值，尤其是西安，凈遷入人口接近70萬，再創(chuàng)歷史新高。2019年以后，成都、西安、武漢人口機械增量有所回落，但相較2016年以前仍在高位，且遠超其他中西部城市，人口吸附能力依然強勁。

??鄭州、長沙引才留才政策收效尚可，但略遜于蓉、漢、鎬。事實上，在2017年，鄭州、長沙也曾下場搶人，比如鄭州給予人才2-10萬元的購房補貼，可謂十分優(yōu)厚，但效果不及成都、西安、武漢，人口機械增量并沒有出現(xiàn)倍增式的躍升。主要原因在于成都、西安、武漢是省內(nèi)的絕對中心，對省內(nèi)其他城市的人才虹吸效應(yīng)強勁，而反觀鄭州、長沙首位度相較偏低，歸根到底，除了政策本身，人才引進效果還取決于城市基本面等因素。

??重慶、南昌搶人收效甚微。以南昌為例，人口被長三角、大灣區(qū)分流，2016年，南昌人口還保持凈流出狀態(tài)，2017年以后，雖然人口機械增長轉(zhuǎn)負(fù)為正，但增量非常有限，2020年也僅為10172人，與中西部核心城市相去甚遠。

??三、總結(jié)：引才博弈聚焦臨近城市而非跨區(qū)域，實際效果取決于留才能力

??綜上所述，我們通過橫向、縱向?qū)Ρ染┙蚣?、長三角、大灣區(qū)、中西部區(qū)域間、區(qū)域內(nèi)的人口機械遷移數(shù)據(jù)，得出以下結(jié)論：

??第一，人口遷移半徑制約下，人才跨區(qū)域流動性偏低，發(fā)達區(qū)域之間并不存在“非此即彼”的競爭關(guān)系。近幾年，人口繼續(xù)向長三角、京津冀、大灣區(qū)、中西部的核心一二線城市聚集，且增量人口大多來自于區(qū)域內(nèi)部的低能級城市，發(fā)達地區(qū)間跨區(qū)域遷移人口占比相對較小。

??縱向來看，2014年以來，長三角、大灣區(qū)人口遷入規(guī)模梯度上升，機械增長人口穩(wěn)步提升；京津冀遷入人口數(shù)量穩(wěn)中有增，但增速放緩，與此同時遷出人口數(shù)量有所回升，人口機械增量緩步下行；中西部遷入人口和機械人口增量沖高回落，呈“倒U型”變化，但整體仍處在高位。

??第二，區(qū)域內(nèi)各城市間錯位競爭，搶人成效取決于城市基本面。例如長三角中，上海、杭州、蘇州城市經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)機會優(yōu)勢明顯，人口吸附能力自然更強，相比之下，合肥、寧波人才吸引力偏弱。

??又比如中西部，成都、西安、鄭州等5城自2017年開始積極推行人才新政，都具有搶人先發(fā)優(yōu)勢，但收效各異，首位度更高的成都、西安、武漢2018年人口凈遷入量倍增，而鄭州、長沙搶人效果略遜一籌。

??第三，遷入人口增加只是引才階段性成果，最終目標(biāo)是要優(yōu)化人才生態(tài)環(huán)境，真正用好人、留住人。比如南寧引人容易留人難，強首府戰(zhàn)略下區(qū)內(nèi)人口快速流入，2020年遷入人口數(shù)量堪比廣州，但低水平的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和公共服務(wù)，注定了南寧很難留住高水平人才，人口流失率明顯偏高，致使人口機械增長偏緩，人口凈遷入量只有廣州1/3。

??03

??四個典型城市實際引才效果

       及對樓市影響

??……略……

??一、上海：放松落戶致引才放量增長，需求擴容下樓市更顯韌性

??……略……

??1、政策：引導(dǎo)人才落戶五大新城，在滬高校應(yīng)屆碩士直接落戶

??……略……

??2、落戶量：迭創(chuàng)新高2021年峰值7.3萬，2022年上半年2.1萬

??上海落戶政策成效顯著，落戶人數(shù)迭創(chuàng)新高。2020年，在一系列落戶新政的作用下，上海落戶人數(shù)躍升至31460人，其中居轉(zhuǎn)戶18418人，同比增長40%，人才引進13042人，同比增長47%。2021年，上海落戶人數(shù)進一步提升至73128人，其中居轉(zhuǎn)戶37684人，同比增長105%；人才引進35444人，同比增長172%。

??2022年上半年，上海落戶人數(shù)高位回落至21416人，其中居轉(zhuǎn)戶11372人，同比下降36%；人才引進10044人，同比下降36%，預(yù)計全年落戶人數(shù)有望突破4萬人，僅次于2021年，創(chuàng)歷史次新高。可以期許的是，未來上?；?qū)⒊掷m(xù)調(diào)降落戶門檻，落戶人數(shù)有望長期保持在高位。

??3、樓市：人才涌入提升市場韌性，成交迭創(chuàng)2017年以來新高

??2020年以來，上海落戶人數(shù)放量增長，給房地產(chǎn)市場提供堅強的需求支撐，即便是在房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，上海市場仍具備較強韌性。

??具體而言，2020年，上海落戶人數(shù)升至31460人，同比增長43%。受此影響，上海房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，成交面積升至912萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，同比增長22%。開盤項目平均認(rèn)籌率多達137%，外環(huán)內(nèi)平均認(rèn)籌率皆超200%，前灘板塊更是高達739%。開盤去化率達59%，中心城區(qū)中高端樓盤普遍“日光”，僅限于崇明、奉賢這類遠郊區(qū)域去化率不足40%。

??2021年，上海落戶人數(shù)進一步提升至73128人，同比大增132%。而在人才大量涌入的情況下，進一步推升上海市場熱度，全年成交面積升至1053萬平方米，續(xù)創(chuàng)2017年以來新高，同比增長15%。盡管新房實行積分搖號，但認(rèn)購熱度不減，平均認(rèn)籌率多達157%，最高認(rèn)籌率超400%。開盤去化率高達80%，過半樓盤“日光”，但遠郊區(qū)域去化依舊承壓，崇明、金山去化率分別為49%和29%。

??2022年上半年，上海落戶人數(shù)21416人，同比下降36%，但整體依舊維持在較高水平。受疫情影響，上海房地產(chǎn)市場一度陷入停擺，但隨后市場迅速回歸正軌，7月成交面積134萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，同比轉(zhuǎn)增72%。7月，開盤去化率達到62%，外環(huán)內(nèi)市場熱度不減，平均認(rèn)籌率均超200%，但由于供應(yīng)“撞車”，郊環(huán)外去化壓力加劇，認(rèn)籌率跌至55%，較上月減少17個百分點。

??二、深圳：落戶低門檻人才長期涌入，但需求轉(zhuǎn)換制約下樓市利好有限

??……略……

??1、政策：2021年落戶門檻由大專提升至本科，積分年限延長至10年

??……略……

??2、落戶量：近10年共計引才約200萬，年均由14萬提升至25萬

??……略……

??3、樓市：需求損益及購買力瓶頸制約，引才增減與市場周期弱相關(guān)

??……略……

??三、天津：引才效應(yīng)脈沖式回落，清理高考移民加劇樓市下行

??……略……

??1、政策：拓寬海河英才、積分落戶引才渠道，重點整治“高考移民”

??……略……

??2、落戶量：4年引才42.8萬但趨勢逐年下滑，年均積分落戶達2萬

??……略……

??3、樓市：人才助力市場短暫回暖，隨后效能減弱市場加速下行

??……略……

??四、武漢：引才先發(fā)優(yōu)勢助力樓市上升周期，但邊際效應(yīng)遞減

??……略……

??1、政策：2017年初啟動“百萬大學(xué)生留漢”，落戶門檻低至大專

??……略……

??2、落戶量：百萬大學(xué)生留漢目標(biāo)提前兩年達成，4年落戶64.6萬

??2017年以來，武漢人才落戶政策成效顯著，歷年新增留漢大學(xué)生均超30萬人。截至2019年末，累計留漢大學(xué)生達到109.5萬人，提前兩年達成“百萬大學(xué)生留漢”目標(biāo)。截至2021年末，累計留漢大學(xué)生進一步提升至174.2萬人。

??2017-2020年，武漢人才吸附力持續(xù)增強，年均新增落戶大學(xué)生基本保持在15萬人附近。尤其是2019年，得益于人才落戶門檻降低至大專學(xué)歷，當(dāng)年落戶大學(xué)生高達19萬人。截至2020年末，武漢累計落戶大學(xué)生64.6萬人。

??3、樓市：舊改及人才需求引領(lǐng)上升周期，土地超賣主導(dǎo)下降周期

??武漢房地產(chǎn)市場周期兩分，2014年下半年至2019年上半年，舊改及人才購房需求輪番引領(lǐng)長達5年的上升周期。得益于武漢較早啟動引才，率先收割了一波政策紅利，助推武漢市場走出了持續(xù)火熱的獨立行情。但引才邊際效果遞減，2019年下半年至今，受限于武漢土地超賣，供應(yīng)過剩主導(dǎo)下降周期。

??2014年下半年至2019年上半年，舊改及人才購房需求輪番引領(lǐng)長達5年的上升周期。具體而言，2014年下半年，武漢房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)暖，房價由跌轉(zhuǎn)升。2015年，武漢市場持續(xù)升溫，成交規(guī)模一舉突破2000萬平方米，高居全國榜首。核心原因在于2010年至2014年持續(xù)5年的城中村改造收尾，催生大量改善性換房需求。

??2016年至2019年上半年，盡管調(diào)控政策持續(xù)加碼，但武漢市場異常火熱，表現(xiàn)于房價全面上漲，房企捂盤惜售，庫存加快出清，致使市場一房難求，甚至滋生私下收取茶水費等市場亂象。核心原因在于武漢較早啟動引才，率先收割了一波政策紅利，百萬大學(xué)生留漢目標(biāo)提前兩年達成，帶動不菲的增量購房需求。

??2019年下半年至今，武漢引才邊際效應(yīng)遞減，尤其是土地超賣，供應(yīng)過剩主導(dǎo)下降周期。具體而言，2019年下半年至2020年，武漢市場明顯降溫，表現(xiàn)于渠道分銷占比近半，過半項目打折促銷，開盤去化率持續(xù)下行至40%附近。核心原因在于供地過量遠城區(qū)顯著超標(biāo)，供需錯配致使房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化。

??2021年上半年，武漢市場階段性轉(zhuǎn)暖，表現(xiàn)于供求皆創(chuàng)2017年以來同期新高，開盤去化率持穩(wěn)40%，持銷仍具韌性，單盤周均到訪升至111組，周均成交約10套。核心原因在于武漢經(jīng)濟全面復(fù)蘇，大量外來人口返漢留漢，此前外流的務(wù)工人員逐漸回流。與此同時，眾多頭部企業(yè)落地武漢，產(chǎn)業(yè)人口指數(shù)級增長，因疫情暫時擱淺的購買需求終在延期一年后集中釋放。

??2021年下半年，武漢市場加速下行，表現(xiàn)于房企供貨信心不足，成交加速下行，區(qū)域及項目分化加劇，需求逐漸回歸主城區(qū)，原先大熱的光谷新區(qū)迅速冷卻。到訪量及轉(zhuǎn)化率持續(xù)下滑，開盤去化率跌至20%附近。核心原因在于土地超賣，致使供需嚴(yán)重錯配，廣義庫存現(xiàn)已接近1億平方米，尤其是大盤顯著偏多，銷售周期大都超5年甚至10年。

??五、總結(jié)：引才邊際增量改變樓市預(yù)期，多數(shù)城市效用逐級遞減

??分析典型城市上海、深圳、天津和武漢人才引進與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，不難發(fā)現(xiàn)以下三方面的特征：

??其一，引才要趁早。例如武漢，早在2017年初便啟動引才，率先收割了一波政策紅利，助力武漢房地產(chǎn)市場在2018年下半年迎來持續(xù)火熱的獨立行情。

??其二，作用于房地產(chǎn)市場，并非人才落戶總量，而是引才邊際增量。例如上海，2020年以來人才落戶放量增長，明顯提升市場韌性，2022年在疫情解封后，市場迅速回歸正軌。反觀深圳，憑借著落戶低門檻優(yōu)勢，近10年共計引進人才200萬人，在全國層面首屈一指，但由于需求轉(zhuǎn)換等因素制約，其對房地產(chǎn)市場利好程度有限。

??其三，多數(shù)城市引才對樓市助推效應(yīng)逐級遞減。例如武漢，引才邊際效應(yīng)遞減，2019年下半年至今，受限于土地超賣，供應(yīng)過剩主導(dǎo)下降周期。又如天津，人才落戶量逐年下滑，2020年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷。尤其是2021年，天津重點整治“高考移民”，進一步加劇市場下行壓力。

??04

??短期看政策長期看產(chǎn)業(yè)

       預(yù)計一線及個別二線存引才紅利

??……略……

??一、人口遷移三大紅利：流動時代、流動人口市民化和就近城鎮(zhèn)化

??聚焦全國人口流動情況，不難發(fā)現(xiàn)以下三方面的人口遷移紅利：

??其一，我國已進入流動時代。一般而言，流動人口占比達到10%以上，便認(rèn)定該國家或地區(qū)進入流動時代。2000年至2020年，全國流動人口由1.21億人大幅提升至3.76億人，凈增長2.1倍，占全國人口的比重由9.6%提升至26.6%，凈增加17個百分點。說明我國已進入流動時代，流動人口規(guī)模著實不容小覷。

??其二，戶籍人口與常住人口城鎮(zhèn)化率差距依舊較大。隨著我國城鎮(zhèn)化進程加速推進，常住人口及戶籍人口城鎮(zhèn)化率持續(xù)提升，但兩者之間的差距依舊較大。2021年，全國常住人口城鎮(zhèn)化率升至64.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率升至46.7%，兩者之間相差18個百分點?？梢云谠S的是，隨著戶籍制度改革不斷推進，加快推進流動人口市民化，未來戶籍人口增量或?qū)⒈３州^快增長態(tài)勢。

??其三，以省內(nèi)流動為主的就近城鎮(zhèn)化漸成市場主流。2010年至2020年，全國流動人口中，省內(nèi)流動人口由1.36億人提升至2.51億人，占比則由61.2%提升至66.8%，凈增加5.6個百分點。說明就近城鎮(zhèn)化已然成為城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要趨勢，意味著流動人口規(guī)模較高的的省份，下轄一、二線城市更易獲取人才發(fā)展紅利。

??二、一線及部分二線杭蘇寧等有望收獲高流動人口逐步市民化紅利

??基于就近城鎮(zhèn)化趨勢，深圳、廣州、杭州、蘇州等一二線城市有望占據(jù)搶人先機。據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，浙江、江蘇、河南、山東和四川等省份流動人口皆超2000萬人，廣東省流動人口更是高達5207萬人。可以期許的是，隨著就近城鎮(zhèn)化進程不斷推進，上述較高流動人口的省份人才落戶量有望保持較高增長態(tài)勢，深圳、廣州、杭州、蘇州等一二線城市更有望占據(jù)搶人先機。

??值得一提的是，截至2020年末，上海、北京跨省流動人口分別達到1048萬人和842萬人，在全國31個省（自治區(qū)、直轄市）位列前五。長期以來，上海、北京乃是全國高素質(zhì)人才的聚集地，隨著人才落戶門檻持續(xù)下調(diào)，跨省流動人口或?qū)⒅饾u市民化，未來人才落戶量也將持續(xù)高位運行。

??三、上海引才提升市場韌性，但多數(shù)城市助推效應(yīng)邊際遞減

??分析人才引進與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，不乏以下三種關(guān)系：

??其一，強烈正相關(guān)，人才涌入提升市場韌性。典型如上海，受惠于人才落戶政策持續(xù)松綁，2020、2021年人才落戶放量增長，房地產(chǎn)市場明顯受益，成交量連續(xù)兩年創(chuàng)2017年以來新高。而在人才大量涌入的情況下，市場韌性明顯增長，2022年在疫情解封后，房地產(chǎn)市場便迅速回歸正軌。

??其二，多數(shù)城市引才對樓市助推效應(yīng)邊際遞減。例如武漢，得益于較早啟動引才，率先收割了一波政策紅利，百萬大學(xué)生留漢目標(biāo)提前兩年達成，助推武漢市場走出了持續(xù)火熱的獨立行情。2018年下半年，全國房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)冷，但武漢市場持續(xù)火爆，甚至出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象。盡管留漢大學(xué)生持續(xù)高位保持在30萬人以上，但由于引才邊際效果遞減，疊加土地超賣，2019年下半年武漢市場步入下降周期。

??其三，弱相關(guān)，引才容易轉(zhuǎn)化難。例如深圳，憑借著落戶低門檻優(yōu)勢，近10年共計引進人才200萬人，在全國層面首屈一指。但由于需求損益、購買力瓶頸等因素制約，對房地產(chǎn)市場拉動效能有限，人才落戶量增減變化與市場周期冷暖變化整體弱相關(guān)。2017-2019年，深圳人才落戶量連續(xù)三年高位保持在26萬人以上，但房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整期，成交持續(xù)低位運行。直至2019年下半年，隨著粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)規(guī)劃相繼落地，市場才有所回暖，成交逐漸步入上行通道。

??四、引才邊際增量短期看政策長期看產(chǎn)業(yè)，京滬市場紅利更值期許

??作用于房地產(chǎn)市場，并非人才落戶總量，而是引才邊際增量。例如上海，2020年以來人才落戶放量增長，明顯提升市場韌性，2022年在疫情解封后，市場迅速回歸正軌。反觀深圳，憑借著落戶低門檻優(yōu)勢，近10年共計引進人才200萬人，在全國層面首屈一指，但由于需求轉(zhuǎn)換等因素制約，其對房地產(chǎn)市場利好程度有限。

??聚焦引才邊際增量，我們認(rèn)為不乏以下兩方面因素：

??其一，短期看落戶政策，意即短期內(nèi)人才落戶門檻可以繼續(xù)下調(diào)的空間，將很大程度上決定人才落戶邊際增量。聯(lián)系到“搶人”大戰(zhàn)漸趨白熱化，多數(shù)二線城市人才落戶門檻調(diào)降至大專學(xué)歷，石家莊、濟南等部分二線城市更是“零門檻”落戶，預(yù)示著人才落戶門檻繼續(xù)下調(diào)的空間愈加逼仄。反觀上海、北京人才落戶門檻依舊偏高，例如北京，積分落戶入圍分?jǐn)?shù)線逐年提升，申報成功率低至5%，成功落戶人才平均在京工作年限多達16.7年?？梢云谠S的是，隨著人才落戶門檻持續(xù)下調(diào)，上海、北京人才落戶量有望穩(wěn)步提升，一旦落戶門檻大幅放松，引才邊際增量或?qū)⒎帕吭鲩L。

??勞動力資源充足的城市引才落戶量增長更值期許。據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，2020年，北京、成都、蘇州、武漢等一二線城市勞動力資源相較充足，15-59歲勞動年齡人口占比均達到68%以上，較全國平均水平高出5個百分點，深圳、廣州、廈門和杭州等更是超70%。例如深圳，15-59歲勞動年齡人口占比高達79.5%，側(cè)面映證深圳人口吸附力強勁，年輕人口不斷涌入?？梢云谠S的是，隨著人才落戶門檻持續(xù)下調(diào)，深圳、廣州、廈門和杭州等勞動力資源充足的城市人才吸附力有望持續(xù)增強，引才落戶量增長更為可期。

??其二，長期看產(chǎn)業(yè)，留才能力更顯重要。2021年，全國共計23個城市GDP突破萬億，深圳、廣州、重慶、蘇州等GDP均超2萬億，上海、北京更是突破4萬億。直觀反映這些城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅實，未來有望在愈演愈烈的“搶人”大戰(zhàn)中脫穎而出，引才邊際增量或?qū)⒈３州^快增長態(tài)勢。例如上海，乃是我國的經(jīng)濟金融中心，也是全國高素質(zhì)人才聚集地。又如杭州，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，匯集了大批科創(chuàng)領(lǐng)域人才。

??結(jié)合上述多方面因素，預(yù)判一、二線城市未來引才邊際增量，及對房地產(chǎn)市場助推效應(yīng)，可以簡單劃分為以下三類：

??其一，上海、北京或?qū)⒊掷m(xù)受益，市場需求不斷擴容，樓市成交規(guī)模有望穩(wěn)中有升。一方面，上海、北京這類落戶政策相較嚴(yán)苛的城市猶存結(jié)構(gòu)性機會，一旦人才落戶門檻大幅放松，引才邊際增量或?qū)⒎帕吭鲩L。另一方面，上海、北京乃是全國高素質(zhì)人才聚集地，人才吸附力在全國層面首屈一指。隨著引才邊際增量快速增長，市場需求或?qū)⒉粩鄶U容，房地產(chǎn)市場前景值得期許，成交規(guī)?；?qū)⒎€(wěn)中有升。

??其二，深圳、廣州、杭州、成都等或?qū)⒔Y(jié)構(gòu)性改善，人才持續(xù)凈流入將結(jié)構(gòu)性提升市場購買力，繼而提升樓市韌性，成交規(guī)模有望平穩(wěn)運行。深圳、廣州、杭州、成都等勞動力資源豐富，且產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅實，留才能力更顯突出，未來人才落戶量有望保持高位。但由于人才落戶門檻不斷下調(diào)，人才落戶量早已達到相對較高的水平，引才邊際增量進一步提升的空間著實有限。當(dāng)然，隨著高素質(zhì)人才持續(xù)凈流入，有望結(jié)構(gòu)性提升市場購買力，進而提升房地產(chǎn)市場韌性，成交規(guī)模或?qū)⑵椒€(wěn)運行。

??其三，天津、青島、福州、南昌等助推效應(yīng)或?qū)⒅鸺夁f減，壓力城市房地產(chǎn)市場前景難言樂觀，成交規(guī)?；?qū)⒊掷m(xù)低位運行。一方面，引才能力持續(xù)減弱，例如天津，人才落戶量呈逐年下滑趨勢。部分城市產(chǎn)業(yè)過度單一化，致使引才不力，例如南昌，2016-2020年，人口遷入量低至36.7萬人，在中西部地區(qū)排名倒數(shù)。另一方面，留才能力不足更是重要制約因素，例如福州，2014-2020年，遷入人口多達105.7萬人，但同期遷出人口同樣達到92.5萬人，凈遷入量低至13.2萬人。因此，天津、青島、福州、南昌等引才落戶量或?qū)⒊掷m(xù)下滑，對房地產(chǎn)市場助推效應(yīng)也將逐級遞減。尤其是天津、青島、福州這類供需明顯失衡的壓力城市，受限于市場需求增長不濟，成交規(guī)模或?qū)⒊掷m(xù)低位運行。