北京三批次集中供地首日10宗地塊攬金157億元,8宗將線下競拍

土地梁學(xué)城 2022-09-23 08:43:21 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??秋高氣爽的九月,北京迎來了第三批次集中供地。

??9月22日,北京第三批集中供地結(jié)束掛牌,出讓18宗涉宅用地土地總面積約74.8萬平方米,總建筑面積147.5萬平方米,起始價(jià)471.7億元。首日10宗底價(jià)成交,共計(jì)完成出讓金156.8億元,地塊位于順義、亦莊、通州、房山、石景山等區(qū)域。

??此前的9月21日,據(jù)北京市規(guī)自委官網(wǎng)披露,北京市今年第三批集中供地中有8宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié),將于9月23日上午9時(shí)30分開始第一場競拍。

土拍

??10宗底價(jià)成交

??21日稍晚,有消息稱,密云區(qū)王各莊地塊因其中一家聯(lián)合保證金未到賬,無法進(jìn)入出價(jià)環(huán)節(jié),或?qū)⒘髋摹2贿^,從最終結(jié)果來看,上述地塊并未流拍,而是由密云城投+密云經(jīng)開+住總+建工聯(lián)合體競得,成交價(jià)15.2億元,成交樓面價(jià)1.24萬元/平方米,銷售指導(dǎo)價(jià)3萬元/平方米。

??最終,10宗地塊全部底價(jià)成交,其中,石景山區(qū)五里坨、密云區(qū)水源路以及通州區(qū)梨園鎮(zhèn)地塊都涉一級開發(fā),不過基礎(chǔ)設(shè)施配套條件均未達(dá)到七通一平。此外,除大興區(qū)西紅門6013地塊外,其余9宗均在五環(huán)外。

??值得注意的是,今日底價(jià)成交地塊中,除了順義新城第1街區(qū)地塊成交房企中有民業(yè)龍湖外,其余大部分均為央企、國企或本地區(qū)國資委所屬企業(yè)。

??在以往的土地拍賣中,石景山區(qū)域也較為“搶手”,但本次僅推出一宗石景山區(qū)五里坨648、650地塊,最終因僅有一次報(bào)價(jià),被中交以22.7億元摘得。該地塊用地規(guī)模82958.126平方米,地上建筑規(guī)模99550平方米,指導(dǎo)售價(jià)6.2萬元/平方米。

??華潤、中鐵、興創(chuàng)聯(lián)合體則以25億元底價(jià)拿下大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊。龍湖+天竺房產(chǎn)聯(lián)合體以24.3億元拿下順義新城第1街區(qū)地塊;城建以16億元底價(jià)拿下順義新城第5街區(qū)地塊;建工以16.7億元拿下房山區(qū)西潞街道地塊;久未在北京土地拍賣市場露面的首創(chuàng)置業(yè)則以4.3億元底價(jià)拿下了房山區(qū)拱辰街道地塊。

??另外,首日成交地塊中,房企以聯(lián)合體形式拿地仍占到50%??硕鹜恋赝顿Y項(xiàng)目總監(jiān)李瑾指出,房企“拼單”買地,不僅出于購地條件的放松,還有風(fēng)險(xiǎn)上的考量。通過聯(lián)合體拿地,有助于房企分?jǐn)偝杀?、?guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),是對抗不確定性的明智之選。

??“但是聯(lián)合拿地也存在一定的風(fēng)險(xiǎn),聯(lián)合之前要做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,做好連帶清償責(zé)任的預(yù)防。發(fā)起人必須要明確各方的出資比例,承諾在競得土地后不改變發(fā)起人以及出資比例??赡軙霈F(xiàn)聯(lián)合體競得土地之后,部分的發(fā)起人因?yàn)槭找孢_(dá)不到預(yù)期,不惜違反協(xié)議也要退出聯(lián)合體,往往會出現(xiàn)許多權(quán)益的糾紛?!崩铊a(bǔ)充道。

??海淀豐臺線下火熱角逐

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在明日即將線下競拍的8宗住宅用地中,華潤及聯(lián)合體合計(jì)報(bào)名8宗地塊,中海獨(dú)立報(bào)名了7宗地塊,北京老牌國企首開則瞄準(zhǔn)永豐0013、永豐0015、造甲村、槐房、大紅門0008、北四村6宗地,重出江湖的金茂蓄勢已久,獨(dú)立報(bào)名5宗宅地。民企中最為積極的是綠城,參與了4次土地報(bào)名。

??具體來看,海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地三宗地塊的報(bào)名參與企業(yè)最多,其中0013地塊、0015地塊分別有8家、7家房企及聯(lián)合體報(bào)名,0019、0018地塊只有3家房企及聯(lián)合體報(bào)名。

??中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示,北邊的013地塊為1.5容積率的低密地塊,與此前的中海匯德里、幸福里潤園項(xiàng)目容積率一致,但銷售指導(dǎo)價(jià)相較于中間的015/016和南邊的018/019地塊高出3000元/m2,且比上述兩個(gè)項(xiàng)目亦提高1000元/m2。中間的015/016地塊作為相對純粹的住宅地塊,以其3000元/m2的價(jià)差優(yōu)勢,或許更受房企青睞。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,0019、0018地塊之所以熱度較弱,一方面是因?yàn)樵摰貕K總價(jià)最高,另一方面是因?yàn)槠渲械?018地塊為F3多功能用地,建筑體量約2.66萬平方米,占到了總規(guī)劃建筑面積的21.5%。

??此外,昌平新盤眾多,內(nèi)卷嚴(yán)重,但北部客群的購買力還是響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信疲瑸椴街嘘P(guān)村生命科學(xué)園三期地塊吸引來包括城建、綠城、首開、建發(fā)、中海、華潤聯(lián)合體、金茂在內(nèi)的7家房企報(bào)名。

??“該地塊周邊的競品主要為北清云際和建發(fā)珺和府。北清云際為去年一批次的地塊,彼時(shí)房企競爭較為激烈,最終拿地成本較高,也一定程度上限制了該項(xiàng)目的產(chǎn)品打造空間。而建發(fā)珺和府項(xiàng)目盡管地價(jià)觸頂成交,但實(shí)際拿地成本更低,產(chǎn)品打造空間更大,目前去化情況也更為理想。此外,昌平生命科學(xué)園地塊相較于永豐更靠近核心城區(qū),其6.2萬元的銷售指導(dǎo)價(jià)對于購房者也更容易‘上車’。因此本次同樣吸引了房企的關(guān)注。”張凱補(bǔ)充道。

??值得注意的是,據(jù)知情人士透露,0019、0018地塊原本有中建三局+海開、華潤+城建、中海3家房企及聯(lián)合體參與報(bào)名,但華潤+城建聯(lián)合體并未出價(jià),中建三局也選擇了退出,明日該地塊競得者或?qū)⒃诤i_和中海之間誕生。

??從地塊競拍規(guī)則上看,明日即將線下競拍的8宗地塊,在觸及地價(jià)上限后將全部進(jìn)入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié),在達(dá)到現(xiàn)房銷售面積上限后采取搖號方式確定競得房企。不過,只有昌平生命科學(xué)院地塊在搖號時(shí)不需要提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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