??2022年9月16日，國家統(tǒng)計局公布2022年前8月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。單月來看，8月商品房銷售面積和金額均實(shí)現(xiàn)了同比降幅收窄。

??在此背景下，8月單月房企到位資金呈現(xiàn)同比降幅收窄，環(huán)比微漲態(tài)勢，其中，8月銷售回款（個人按揭款+定金及預(yù)付款）6218億元，環(huán)比上升了3.9%，個人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比分別上升3.1%和4.3%。

??與此同時，據(jù)央行披露，8月住戶貸款增加4580億元，其中短期貸款增加1922億元，而以按揭房貸為主的中長期貸款增加2658億元，相比7月有明顯改善。

??在房企外部融資仍處于冰凍狀態(tài)的當(dāng)下，內(nèi)源資金取決于銷售端的復(fù)蘇態(tài)勢，我們相信隨著相關(guān)政策持續(xù)跟進(jìn)深入，市場信心的逐步回歸，未來房地產(chǎn)市場也有望企穩(wěn)回升。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為12047億元，環(huán)比略有提升，約1%，同比降幅為21.7%，相較于7月同比降幅收窄了4.1個百分點(diǎn)。

??累計來看，前8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為100817億元，同比下降25.0%，與前7月的25.4%相比略有收窄，但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平。

??據(jù)國家統(tǒng)計局公布，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計范圍為：國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款及其他。我們將“個人按揭款”與“定金及預(yù)付款”的累加值作為“銷售回款”參考。

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預(yù)付款）來看，2022年前8月銷售回款為48962億元，同比下降32.5%。單8月銷售回款為6218億元，環(huán)比上升了3.9%,同比下降了23.6%。

??其中，8月個人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比分別上升了3.1%和4.3%，同比分別下降18.3%和26%。

??中國人民銀行最新披露的2022年8月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，2022年1-8月，人民幣貸款增加15.61萬億元，同比多增5540億元。其中8月份人民幣貸款增加1.25萬億元，同比多增390億元。

??分部門看，住戶貸款增加4580億元，短期貸款增加1922億元，中長期貸款增加2658億元。較7月有明顯改善，但與6月峰值仍有一定的差距。

??累計來看，2022年前8月，住戶部門新增中長期貸款19741億元，同比下降53%，較前7月降幅有所收窄。

??這主要是由于，2022年2月及4月兩月居民房貸接連兩次負(fù)增長，住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實(shí)屬罕見。

??從全年來看，6月居民房貸曾出現(xiàn)過筑底跡象，但7月居民房貸再度走弱，進(jìn)入8月，住戶新增短期及中長期貸款再次出現(xiàn)增長。

??我們認(rèn)為，若以按揭房貸為主的中長期貸款按揭能夠就此重回增長軌道，那市場或?qū)⒄嬲胤€(wěn)。

??雖然8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金有所提升，但國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，仍在歷史低位。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前8月到位資金中國內(nèi)貸款為12280億元，同比下降27.4%，降幅較前7月收窄約1pcts。單月來看，8月國內(nèi)貸款為1250億元，環(huán)比上升了2.1%，同比下降了17.6%，降幅較7月收窄了19.3 pct。

??2022年5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關(guān)會議及通知中，提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。2022年6月2日人民銀行、外匯局在新聞發(fā)布會中稱，要及時校正金融機(jī)構(gòu)的過度避險行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

??就目前來看，6月房企國內(nèi)貸款出現(xiàn)回暖跡象，但7月未能延續(xù)增長趨勢，8月表現(xiàn)持續(xù)疲軟，可見大多數(shù)民營房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。

??值得注意的是，8月16日增信支持政策再次升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，其中涉及龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企?！叭~無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，可視為是對債權(quán)人權(quán)益保障力度最強(qiáng)的擔(dān)保措施。但近期出臺政策對應(yīng)標(biāo)的企業(yè)僅為別個優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模有限，目前來看政策信號意義仍大于實(shí)際拉動作用，未來房企發(fā)債是否有所改善，仍需時間觀察。

??總體來看，2022年8月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金依然艱難，雖然同比降幅明顯收窄，環(huán)比出現(xiàn)一定增長，但其主要受各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”影響，一部分購房者結(jié)束觀望入市，整體提升效果有限。

??值得注意的是，房企外部融資目前仍處于冰凍狀態(tài)，尤其是包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，單8月實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比的雙下降，規(guī)模達(dá)到了2022年的最低點(diǎn)。房企融資壓力依然較大。

??我們認(rèn)為，在中債增對房企發(fā)債提供全額擔(dān)保的助力下，未來或?qū)⑦m度把控房企去杠桿節(jié)奏，房企整體融資環(huán)境有望邊際改善，并在企業(yè)乃至項目層面做好類別區(qū)分，央國企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒚黠@受益，問題房企仍需將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對合理的水平。長此以往，問題房企或?qū)⒂行虺銮?，央國企及?yōu)質(zhì)民企則將收獲銷售業(yè)績份額持續(xù)提升的良機(jī)。