??通過中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）提供全額擔(dān)保的方式，多家民營房企正在加速獲得融資支持。

??9月18日晚間，旭輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“旭輝控股”，00884.HK）公布票據(jù)發(fā)行公告。公告表示，旭輝控股此前注冊成立的全資附屬公司旭輝集團股份有限公司作為發(fā)行人將于或大約于9月21日公開發(fā)行2022年第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不多于人民幣12億元，期限為三年，固定票面利率將根據(jù)簿記建檔結(jié)果確定。

??此前，在旭輝控股2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，公司董事局主席林中就曾表示，公司正在籌備由中債增提供全額擔(dān)保的中期票據(jù)的發(fā)行。值得注意的是，旭輝控股此次發(fā)行中期票據(jù)就是由中債增做全額擔(dān)保。

??除了旭輝控股，自8月底以來，龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股以及碧桂園等多家公司發(fā)行中期票據(jù)時，中債增均提供了全額擔(dān)保。

??根據(jù)中債增的信用增進(jìn)函，未經(jīng)投資人同意，中債增不可以對保函內(nèi)容進(jìn)行任何修改、改動、解除或終止；如果發(fā)行人在規(guī)定期限內(nèi)沒有按時支付票據(jù)的利息、本金，除非投資人豁免，中債增必須對票據(jù)的本金和利息進(jìn)行代償。

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來，由中債增進(jìn)行全額擔(dān)保為優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債做增信的方式，一定程度上消除了投資人對房企償債能力的擔(dān)憂，有利于增厚民營房企的信用。不過，在一位TOP30上市民營房企副總裁看來，雖然中債增增信方式為民營房企發(fā)債打開了閘門，但對于多數(shù)民營房企而言，當(dāng)前融資環(huán)境并不樂觀，在沒有增量融資的情況下，房企依然要做好資金排布，保證現(xiàn)金流平衡。

??5家示范民營房企融資加速

??“房地產(chǎn)行業(yè)回暖最根本的是要刺激信心回升?！鄙鲜雒駹I房企副總裁認(rèn)為，對于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)而言，最大的問題是信心不足的問題。從企業(yè)融資角度來看，民營房企債務(wù)壓力較大，典型房企現(xiàn)金流吃緊，債務(wù)違約事件不斷，金融機構(gòu)信心減少；從市場角度來看，量價齊跌，項目交付不能得到保障，消費者信心缺失。

??為了挽回企業(yè)信用和行業(yè)信心，今年上半年，從市場層面看，各地政府為了刺激需求端出臺了多項寬松政策，而在企業(yè)層面，為了保障民營房企發(fā)債融資渠道穩(wěn)定，銀行間市場也推出由中債增做增信的方式支持民營房企發(fā)債。

??今年5月，監(jiān)管部門選定了部分房企列入發(fā)債示范企業(yè)名單，碧桂園、龍湖集團、新城控股和旭輝控股均在其中。彼時為了解決投資人的信心問題，推出了信用風(fēng)險緩釋工具，但最終的增信效果并不明顯。

??8月底，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債增信力度進(jìn)一步加大，示范民營房企發(fā)債由中債增提供信用風(fēng)險緩釋進(jìn)一步升級至提供全額擔(dān)保。例如8月底龍湖集團發(fā)行的2022年第一期規(guī)模為15億元中期票據(jù)，9月8日美的置業(yè)發(fā)行上市的2022年第三期中期票據(jù)，9月14日新城控股發(fā)行上市的2022年第二期中期票據(jù)以及9月16日碧桂園發(fā)行的2022年第一期中期票據(jù)，中債增均做了全額擔(dān)保。

??據(jù)公開資料顯示，中債增是我國首家專業(yè)債券信用增進(jìn)機構(gòu)，于2009年在中國人民銀行的指導(dǎo)下由中國銀行間市場交易商協(xié)會聯(lián)合多家實力國企共同發(fā)起成立。有了中債增的擔(dān)保，優(yōu)質(zhì)民營房企融資難的問題一定程度上得到落實解決。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，截至目前，通過中債增增信支持發(fā)債模式進(jìn)行（或宣布進(jìn)行）發(fā)債的民營房企已有5家，發(fā)行債券總額合計已超過50億元。

??在這些發(fā)行中期票據(jù)的試點房企中，碧桂園發(fā)行的中期票據(jù)利率最低。9月16日，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司2022年度第一期中期票完成簿記，發(fā)行金額為15億元，期限3年，最終票面利率為3.2%。

??在典型民營房企成功發(fā)債的帶動下，房地產(chǎn)行業(yè)融資端也逐漸呈現(xiàn)邊際改善的趨勢。從9月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)也能看出，房地產(chǎn)銷售和投資規(guī)模分別環(huán)比上漲5%和2%。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)信用債自二季度以來發(fā)行平穩(wěn)，二季度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行信用債數(shù)量為158只，發(fā)行規(guī)模約1479億元，且自5月以來發(fā)行金額環(huán)比連續(xù)為正。進(jìn)入9月之后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債規(guī)模也平穩(wěn)運行。

??從企業(yè)層面來看，除了民營房企發(fā)債取得一定進(jìn)展，不少央企、國企近期也在積極發(fā)債。例如，中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司于9月16日完成發(fā)行7億元中期票據(jù)，萬科、華潤置地、首開股份等房地產(chǎn)企業(yè)近期均有中票發(fā)行計劃。

??多數(shù)民營房企仍在“等風(fēng)來”

??除了央企、國企和上述提到被列為示范性房企的優(yōu)質(zhì)民營房企以外，實際上，對于大多數(shù)民營房企而言，當(dāng)前的融資環(huán)境依然不樂觀。

??“除了這些示范性房企能夠得到增量融資，普通的民營房企基本沒有融資流入。”據(jù)一位長三角房企總裁表示，從去年11月份開始，民營房企的開發(fā)類貸款幾乎停滯，除了存量貸款，基本沒有新增，發(fā)債也是如此。

??雖然從數(shù)據(jù)上看，今年二季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債金額保持平穩(wěn)運行，但據(jù)公開報道統(tǒng)計，在今年前8個月里，在房地產(chǎn)國內(nèi)信用債發(fā)行總額中，有九成發(fā)行主體是央企、國企，民營房企發(fā)債金額占比不足5%，基本上除了濱江集團等個別企業(yè)，民營房企發(fā)債接近于零。

??即使是這些優(yōu)質(zhì)民營房企獲得了增量融資，但其可持續(xù)性也是業(yè)界擔(dān)憂的方面，根本原因還是房地產(chǎn)市場下行投資者預(yù)期信心不足。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，對于民營房企來說，不管中債增全額擔(dān)保的方式是否能夠讓投資人重拾對地產(chǎn)行業(yè)的信心，但短期來看的確起到了時間換空間的作用。對于未獲得增量發(fā)債資格的普通民營房企而言，當(dāng)下依然需要做好資金排布，平衡好債務(wù)和現(xiàn)金流。

??如何平衡？

??中梁控股集團執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁何劍表示，若將房企的現(xiàn)金流比喻為水池中的水，當(dāng)下如果想要保持水池中的水不枯竭，在兩個水源（即融資和銷售回款）基本被堵住的情況下，只能防止水流出。在其看來，當(dāng)前民營房企需要減少融資性現(xiàn)金流出和經(jīng)營性現(xiàn)金流出。前者較為普遍的做法就是主動進(jìn)行債務(wù)管理，對債務(wù)適度展期，而后者則是需要對組織和人員進(jìn)行優(yōu)化，降低管理費用，同時在項目端、工程生產(chǎn)建設(shè)的支付端盡量降低支付比例，采取資產(chǎn)抵值的方式化解部分債務(wù)和欠款。

??雖然目前房企融資并未全面放開，但為了緩解房企的資金困境，監(jiān)管層面也在探索可行措施。

??8月19日，央視新聞曾報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。9月2日，銀保監(jiān)會副主席周亮出席活動時表示，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此之前，銀保監(jiān)會也曾多次表態(tài)，做好房地產(chǎn)行業(yè)融資，支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

??“如果能得到監(jiān)管層幫助，得到政府的信用背書，對民營房企增加流動性補充、緩解經(jīng)營端壓力、解決各方債務(wù)，將會非常有幫助。”上述民營房企副總裁表示，困難是暫時的，長期來看，行業(yè)發(fā)展前景是光明的，而當(dāng)下，企業(yè)唯有做好自己，靜等政策“東風(fēng)”。