[克而瑞]2022年三季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（上篇）

政策篇、行業(yè)篇、土地投資篇

??01

??政策篇

??用足用好刺激工具, 轉(zhuǎn)向全力保交樓

??……略……

??總結(jié)

??01

??全國(guó)2000億保交樓專項(xiàng)借款啟用，多省市落地紓困資金

??（本節(jié)有刪減）

??7月停工斷貸事件爆發(fā)以來(lái)，購(gòu)房者置業(yè)信心再度受挫，房地產(chǎn)市場(chǎng)二次探底，為此，中央及地方出臺(tái)一系列“保交樓”舉措。

??中央層面，“保交樓”上升至政治局會(huì)議高度并與穩(wěn)民生并列，2000億元政策性銀行專項(xiàng)借款啟用。7月中下旬，銀保監(jiān)會(huì)多次表態(tài)，要協(xié)同地方政府，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”。

??7月28日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，保交樓首次被寫入政治局會(huì)議文件并與穩(wěn)民生相并列，足見(jiàn)中央高度重視。

??8月，住建、財(cái)政、央行等多部委聯(lián)推政策性銀行專項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元，中央財(cái)政會(huì)根據(jù)實(shí)際借款金額予以1%的貼息。

??地方政府積極落實(shí)城市主體責(zé)任，多措并舉推進(jìn)“保交樓”工作，主要涉及五方面內(nèi)容：

??第一，南寧、湖北等省市設(shè)立專項(xiàng)紓困基金。例如南寧，已設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元，聚焦于住房類房地產(chǎn)問(wèn)題項(xiàng)目。又如湖北，湖北省資管與浙商資管聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，加大對(duì)全省不良資產(chǎn)的收購(gòu)、處置力度。

??第二，重慶等派遣工作組或建立一對(duì)一掛聯(lián)幫扶，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工。例如蘇州，問(wèn)題項(xiàng)目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級(jí)職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，并監(jiān)督項(xiàng)目工程質(zhì)量，全面落實(shí)“一樓一策一專班”。又如重慶，成立房地產(chǎn)問(wèn)題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對(duì)項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。

??第三，返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款。例如贛州，經(jīng)開(kāi)區(qū)政府決定收購(gòu)綠地部分未動(dòng)工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。

??第四，天津、南京等寬嚴(yán)并濟(jì)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)、問(wèn)題項(xiàng)目實(shí)施差異化管理。例如天津，符合條件的項(xiàng)目可以超節(jié)點(diǎn)提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)本身分離。又如南京，對(duì)于出現(xiàn)資金矛盾苗頭的，設(shè)立區(qū)政府專用強(qiáng)制資金賬戶，已對(duì)36個(gè)樓盤約80億資金進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)管。再比如湖州，允許同一出險(xiǎn)房企項(xiàng)目資金在本地區(qū)統(tǒng)籌使用。再比如濟(jì)寧，針對(duì)誠(chéng)信房企和問(wèn)題房企分別設(shè)定差異化的監(jiān)管比例和撥付標(biāo)準(zhǔn)。

??解決資金缺口問(wèn)題是保交樓的關(guān)鍵，從落地效果來(lái)看，專項(xiàng)紓困基金和政策銀行專項(xiàng)借款或許更加直接有效，譬如南寧平穩(wěn)基金托管藍(lán)光雍錦瀾灣項(xiàng)目后，將先行墊付后續(xù)新增工程款，同時(shí)項(xiàng)目外資產(chǎn)開(kāi)始對(duì)外銷售，銷售回款用于支付墊付工程款，目前該項(xiàng)目一期已全面復(fù)工。

??02

??國(guó)常會(huì)部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤提升穩(wěn)地產(chǎn)基調(diào)，用足用好信貸等政策工具箱

??三季度，受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然承壓。7月經(jīng)濟(jì)近乎全面放緩，消費(fèi)、投資等走弱青年失業(yè)率創(chuàng)新高僅出口增長(zhǎng)超預(yù)期，8月經(jīng)濟(jì)維持弱復(fù)蘇，考慮到去年同期低基數(shù)，生產(chǎn)、消費(fèi)等實(shí)際修復(fù)程度有限。為此，中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)接續(xù)政策，穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的題中之義。

??7月28日，中央政治局會(huì)議定調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。關(guān)于房地產(chǎn)政策的表述較4月政治局會(huì)議更加積極，因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)。

??三季度，國(guó)常會(huì)4次部署房地產(chǎn)，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運(yùn)用政策”，整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進(jìn)。7月22日，國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持剛性和改善性住房需求。8月24日，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。

??中央各部委圍繞穩(wěn)地產(chǎn)積極表態(tài)。7月14日，銀保監(jiān)會(huì)表示，會(huì)積極加強(qiáng)與住建部門、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??8月10日，央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??9月2日，銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮強(qiáng)調(diào)，完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和處置，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??9月14日，住建部表態(tài)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位是做好房地產(chǎn)工作的根本遵循，要健全住房市場(chǎng)、住房保障兩個(gè)體系，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善人房地錢四個(gè)要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢。

??03

??121省市出臺(tái)148次政策，津濟(jì)等強(qiáng)二線加碼但寧蘇等政策“一日游”

??三季度，121省市累計(jì)出臺(tái)148次放松政策，主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、放松公積金貸款、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)降土拍門檻。具體來(lái)說(shuō)：

??第一，12城放松限購(gòu)，涵蓋上海、濟(jì)南、西安等9個(gè)核心一二線城市。例如濟(jì)南，8月26日，調(diào)降非戶籍家庭購(gòu)房所需社保年限，由連續(xù)繳納1年改為累計(jì)繳納6個(gè)月，大專及以上學(xué)歷累計(jì)3個(gè)月即可；9月15日，進(jìn)一步放松限購(gòu)，除繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購(gòu)，其它區(qū)域不再限購(gòu)。又比如西安、成都，居民將自有住房用于保障性租賃住房后，可在限購(gòu)區(qū)內(nèi)取得新增購(gòu)買一套住房資格。 

??第二，33城放松限貸，其中不乏廈門、蘇州、福州、天津等強(qiáng)二線城市。例如廈門，同時(shí)下調(diào)首套、二套首付比例，無(wú)房家庭購(gòu)買首套房最低首付比例降至30%，購(gòu)買二套、貸款已結(jié)清的最低首付40%，貸款未結(jié)清最低首付比例50%。此外， 長(zhǎng)春等21城首套房最低首付比例已降至2成，連云港等10城實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房。

??第三，廣州、西安等3城放松限價(jià)。例如廣州，已對(duì)新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，“一房一價(jià)”由原來(lái)按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價(jià)不能超項(xiàng)目核定線均價(jià)。又如西安，暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，二手房掛牌價(jià)格可尊重賣房意愿。 

??第四，青島、廊坊等4城放松限售。例如青島，新房限售由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿5年變?yōu)楹贤W(wǎng)簽備案滿5年，二手房限售時(shí)限則由5年改為2年。又譬如廊坊，對(duì)北三縣和雄安新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。 

??第五，深圳、長(zhǎng)沙等79省市放松公積金貸款。例如長(zhǎng)沙，7月22日，提高公積金最高貸款額度由60萬(wàn)至70萬(wàn)，三孩家庭最高可貸80萬(wàn)，下調(diào)公積金最低首付比例，由60%降至40%，階段性實(shí)行首套房可提可貸政策。9月15日，公積金政策再松綁，離異帶小孩的單身職工，購(gòu)二套房也能申請(qǐng)公積金貸款。又如深圳，公積金“一人購(gòu)房全家?guī)汀保?明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無(wú)繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人。 

??第六，58城財(cái)稅托市，長(zhǎng)沙、南通等減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，石家莊、徐州等實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。例如長(zhǎng)沙，購(gòu)買二套房的契稅稅率由4%下調(diào)為1%（90平及以下）、2%（90平以上）。又比如石家莊，引進(jìn)人才在市域內(nèi)購(gòu)買首套自用商品房和存量房的，市財(cái)政分別給予博士30萬(wàn)元、碩士10萬(wàn)元、學(xué)士5萬(wàn)元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。 

??第七，天津、衡陽(yáng)等20城調(diào)降土拍門檻。例如天津，實(shí)施階段性土地出讓支持政策，支持新出讓的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地按合同約定分期繳納出讓金。再比如衡陽(yáng)，土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，允許分期繳納土地出讓金、可容缺辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證等審批手續(xù)。 

??值得一提的是，9月以來(lái)，新一輪政策救市潮來(lái)襲，以寧波、濟(jì)南、青島、天津?yàn)榇淼膹?qiáng)二線城市政策松綁力度進(jìn)一步加大，其中，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購(gòu)。 

??不過(guò)，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，反映強(qiáng)二線需求端的強(qiáng)力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。8月12日，南京松綁限貸，二套房且貸款已還清最低首付比例由50%降至30%，未還清最低首付比例由80%降至60%，但隨即限貸新政被叫停。9月15日，市場(chǎng)傳言非蘇州本地戶籍居民無(wú)需提供社保繳納證明可直接購(gòu)買首套房，16日，蘇州恢復(fù)原有限購(gòu)政策。與此同時(shí)，青島二手住房不再限購(gòu)的相關(guān)政策內(nèi)容也在一日內(nèi)被撤回。

??04

??86城隨LPR下調(diào)房貸利率首套4.1%、二套4.9%，但信貸需求仍羸弱

??……略……

??05

??中債增全額擔(dān)保、保租房REITs上市，優(yōu)質(zhì)民企融資能力明顯恢復(fù)

??……略……

??展望

??06

??保交樓底線原則救項(xiàng)目，將從局部城市試點(diǎn)到全面執(zhí)行過(guò)渡

??我們認(rèn)為保交樓存在以下三大難點(diǎn)：其一，暴雷房企過(guò)多，所牽連的城市及項(xiàng)目覆蓋面廣，即便是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也會(huì)由于企業(yè)暴雷陷入停工狀態(tài)。其二，項(xiàng)目銷售及回款困難，無(wú)法匹配建設(shè)資金需求，致使開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)陷入僵局。不少項(xiàng)目更是因違規(guī)提取預(yù)售監(jiān)管資金，現(xiàn)已陷入資不抵債的窘境。其三，資金缺口龐大，地方財(cái)政資金難以有效填補(bǔ)，致使保交樓行動(dòng)整體滯后。

??而在嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實(shí)各項(xiàng)保交樓政策措施，全面實(shí)現(xiàn)問(wèn)題項(xiàng)目有序復(fù)工，保證停工項(xiàng)目都能順利交付，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局，主要涉及以下三方面的政策內(nèi)容：

??其一，底線原則是救項(xiàng)目而不是救企業(yè)。各城市政府將通過(guò)一系列必要的政策措施，督促問(wèn)題項(xiàng)目有序復(fù)工，但嚴(yán)格區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，救助項(xiàng)目將實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。而在實(shí)際執(zhí)行層面或?qū)⒈窒纫缀箅y的基本原則，優(yōu)先救助資產(chǎn)質(zhì)量較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，資不抵債的問(wèn)題項(xiàng)目或?qū)⒉捎闷飘a(chǎn)重組、托管代建等方式，意味著短期內(nèi)較難達(dá)成立竿見(jiàn)影的政策效果。

??其二，保交樓將從局部城市試點(diǎn)到全面執(zhí)行過(guò)渡。全國(guó)保交樓行動(dòng)或?qū)⒎謨刹阶撸合仍诰植砍鞘性圏c(diǎn)解決方案，總結(jié)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而形成系統(tǒng)性的解決方案，隨后在全國(guó)層面全面推廣。而從試點(diǎn)城市來(lái)看，設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項(xiàng)借款或許是更加有效的解決方案，未來(lái)有望在全國(guó)層面全面推廣。

??其三，政策性銀行專項(xiàng)借款撬動(dòng)疊加商業(yè)銀行貸款跟進(jìn)，破解保交樓資金困境。以政策性銀行專項(xiàng)借款為杠桿，撬動(dòng)更多商業(yè)銀行貸款跟進(jìn)，以期緩解保交樓資金困境，支持已售、逾期、難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。對(duì)于涉險(xiǎn)房企，或?qū)⒉扇∈潞笞坟?zé)的方式，待停工項(xiàng)目交付問(wèn)題解決后再追溯停工企業(yè)的法律責(zé)任。

??07

??地方需求端政策力度有望加碼，直至弱二線及三四線全面取消四限

??隨著蘇州、廈門、福州等強(qiáng)二線城市放松限貸，青島、濟(jì)南、寧波等強(qiáng)二線城市放松限購(gòu)，預(yù)計(jì)新一輪地方救市政策來(lái)襲，并將在需求端加碼救市政策力度，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”，但由于政策核心訴求在于促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)，而不是刺激市場(chǎng)非理性回暖，全國(guó)性重磅政策較難落地。

??具體而言，一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，但也存在局部放松的可能性。例如進(jìn)一步調(diào)降人才落戶門檻，支持各類人才購(gòu)房消費(fèi)。又如適度放松限價(jià)，逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)售價(jià)格市場(chǎng)化，既讓價(jià)格信號(hào)不再失靈，又減緩市場(chǎng)投資炒作氛圍。

??杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市或?qū)⒎謪^(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策，主城區(qū)需求堅(jiān)挺市場(chǎng)熱度不減，短期內(nèi)調(diào)控政策難言松綁，尤其是放松限購(gòu)及限貸這類刺激性政策較難落地；外圍區(qū)域成交去化普遍承壓，需求端政策有望繼續(xù)加碼，不排除率先取消限購(gòu)的可能性。

??南寧、昆明等弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，為了減緩市場(chǎng)下行壓力，弱二線及三四線城市還需用足用好政策工具箱，并有望全面取消各項(xiàng)限制性政策措施，以便支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)。

??蘭州、惠州等壓力城市更將加碼購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等刺激性政策，受困于庫(kù)存高企及房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，壓力城市還是要在需求端予以刺激，加快落地購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等各項(xiàng)刺激性政策，以便提升市場(chǎng)信心及置業(yè)情緒，加快房地產(chǎn)去庫(kù)存。

??08

??把控房企去杠桿節(jié)奏并做好區(qū)分，繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)及項(xiàng)目融資

??在全面遏制房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化的政策大環(huán)境下，未來(lái)或?qū)⑦m度把控房企去杠桿節(jié)奏，房企整體融資環(huán)境有望邊際改善，并在企業(yè)乃至項(xiàng)目層面做好類別區(qū)分。

??其一，繼續(xù)支持房企合理的融資需求，尤其要加大優(yōu)質(zhì)民企融資支持力度?；谥С址科蠛侠淼娜谫Y需求，從信用保護(hù)工具到中債增全額擔(dān)保，極大程度提升優(yōu)質(zhì)房企債券發(fā)行規(guī)模及成功率，優(yōu)質(zhì)民企有望逐漸恢復(fù)境內(nèi)融資功能，在一定程度上緩解流動(dòng)性困境。

??其二，問(wèn)題房企仍需去杠桿，并將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對(duì)合理的水平。在項(xiàng)目層面要做好區(qū)分，即便是出險(xiǎn)房企，也有一些銷售及回款能力較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，仍需給予必要的融資支持，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售回款，間接改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面。

??長(zhǎng)此以往，問(wèn)題房企或?qū)⒂行虺銮?，央?guó)企及優(yōu)質(zhì)民企則將收獲業(yè)績(jī)份額持續(xù)提升的良機(jī)。

??02

??行業(yè)篇

??二次探底后四季度仍將繼續(xù)分化筑底

??2022年三季度全國(guó)銷售和投資仍在“二次探底”的過(guò)程中。7-8月全國(guó)銷售和投資規(guī)模分別同比下降26%和13%，房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定向好表現(xiàn)，東部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續(xù)建項(xiàng)目加快交付工期促進(jìn)房屋竣工規(guī)?？焖偕仙?。

??四季度新房銷售預(yù)計(jì)將再次筑底，“一強(qiáng)多弱”的地區(qū)間分化將更加明晰。由新房市場(chǎng)向外傳導(dǎo)，房企對(duì)四季度土拍和新開(kāi)工信心難以恢復(fù)，因此土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積仍將進(jìn)一步走低，雖房屋竣工料將繼續(xù)發(fā)力，但受制于土拓和建安投資下行，整體開(kāi)發(fā)投資同比降幅將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??總結(jié)

??01

??7-8月銷售面積較4-5月再降4%“二次探底”，東部地區(qū)推動(dòng)前8月全國(guó)同比降幅較前6月收窄

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—8月，商品房銷售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

??三季度來(lái)看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規(guī)模上來(lái)看，三季度7月和8月銷售規(guī)模在年內(nèi)也僅高于4月。

??因此三季度商品房銷售表現(xiàn)相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，當(dāng)前銷售水平仍處于歷史較低水平；另一方面同比降幅開(kāi)始呈現(xiàn)逐步收窄趨勢(shì)，市場(chǎng)有一定復(fù)蘇征兆。

??……略……

??……略……

??02

??7-8月新開(kāi)工再放緩?fù)认陆?6%，竣工發(fā)力較4-5月上漲28%

??……略……

??三季度來(lái)看，“開(kāi)工走弱、竣工走強(qiáng)”的狀態(tài)依舊延續(xù)。7-8月房屋竣工面積達(dá)8225萬(wàn)平方米，較4-5月上漲28%，持續(xù)發(fā)力帶動(dòng)8月同比上漲42%。而新開(kāi)工面積已降至全年新低，7-8月僅新開(kāi)工18639萬(wàn)平方米，較2021年同期下降46%，較4-5月也下降15%。

??各地“保交樓”和“停工”項(xiàng)目復(fù)工政策進(jìn)一步深化，多個(gè)地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅(jiān)機(jī)制，對(duì)房屋竣工起到有效促進(jìn)作用。而一方面各房企房屋新開(kāi)工計(jì)劃也因此進(jìn)一步擱置，另一方面2021年下半年起土地市場(chǎng)遇冷后，宅地成交規(guī)?？焖倏s水導(dǎo)致2022年進(jìn)入“無(wú)地可開(kāi)”的局面。

??……略……

??03

??7-8月拿地規(guī)模同比降幅再擴(kuò)大，二輪土拍熱度分化土地成交價(jià)款降幅持續(xù)收窄

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5400萬(wàn)平方米，同比下降49.7%；土地成交價(jià)款3819億元，下降42.55%；二者降幅分別較1-6月擴(kuò)大1.4pcts和收窄3.8pcts。

??……略……

??三季度一方面土地購(gòu)置面積繼續(xù)保持低位，同比降幅再度擴(kuò)大，另一方面土地成交價(jià)款則呈緩慢上升態(tài)勢(shì)，同比降幅持續(xù)收窄。其中，8月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為854萬(wàn)平方米和901億元，其中土地購(gòu)置面積環(huán)比下降7%、土地成交價(jià)款環(huán)比上升3%。

??7-8月開(kāi)發(fā)投資額同比下降13%，竣工高增難改新開(kāi)工與拿地疲弱格局

??……略……

??三季度來(lái)看，7-8月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額較2021年同期下降13%，較4-5月也下降8%。單月來(lái)看，雖8月環(huán)比較7月微增，但7月和8月投資規(guī)模均為年內(nèi)新低，且8月同比和累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大。

??因此當(dāng)前房地產(chǎn)投資仍處于底部下行階段，整體市場(chǎng)投資動(dòng)作不活躍。房屋新開(kāi)工規(guī)模持續(xù)萎縮，疊加土地市場(chǎng)成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增長(zhǎng)，主要依靠的是續(xù)建項(xiàng)目加快竣工進(jìn)度所產(chǎn)生的建安投資。

??進(jìn)一步分地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)和中部地區(qū)1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別同比惜艾昂6%和4%，高于全國(guó)整體水平，其中東部地區(qū)累計(jì)完成投資額49002億元。二者是當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)投資的主要大力點(diǎn)和支撐點(diǎn)。而開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸從西部和東北地區(qū)撤離，二者延續(xù)投資疲弱走勢(shì)，1-8月投資規(guī)模分別同比下降13%和25%.

??展望

??05

??四季度銷售繼續(xù)筑底，“一強(qiáng)多弱”分化加劇，全年銷售面積預(yù)計(jì)同比降20%左右

??新房銷售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對(duì)銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。整體商品房銷售市場(chǎng)重心將向東部地區(qū)一線和二線城市聚集，一二線城市內(nèi)部也將進(jìn)一步出現(xiàn)冷熱不均的分化。各地區(qū)能級(jí)、各城市板塊之間商品房銷售表現(xiàn)的差異將加大，“一強(qiáng)多弱”的特征將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??預(yù)計(jì)四季度將延續(xù)三季度“二次探底”的趨勢(shì)，完成銷售規(guī)模筑底。考慮到2021年下半年前值較低，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規(guī)模將保持筑底姿態(tài)。累計(jì)同比降幅則將緩慢收窄，但全年銷售規(guī)模同比降幅仍會(huì)達(dá)20%左右。

??06

??土拍信心萎靡，國(guó)央平土拍托底難長(zhǎng)久，預(yù)計(jì)全年土地購(gòu)置規(guī)模同比降50%以上

??四季度房企拿地規(guī)模將進(jìn)一步回落，“國(guó)央平”為地方土拍托底的現(xiàn)狀難以長(zhǎng)期維持，整體地市信心恢復(fù)仍需依靠新房銷售端回暖。

??具體而言，由于新房銷售整體仍處在筑底期，向土地市場(chǎng)傳到的信心有限。雖各地方政策多輪放寬土拍政策、供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地以降低房企拿地壓力，但民營(yíng)房企拿地意愿仍極為有限。第三輪集中土拍仍將以“國(guó)央平”為主，其中部分地方平臺(tái)公司已有乏力跡象。預(yù)計(jì)全年土地購(gòu)置面積同比累計(jì)下降達(dá)50%以上。

??07

??新開(kāi)工與竣工增速“一降一升”，全年開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同比降幅料將突破10%

??四季度預(yù)計(jì)房屋施工代表的建安投資仍將繼續(xù)降低，“開(kāi)工走弱、竣工走強(qiáng)”的趨勢(shì)將延續(xù)。單獨(dú)房屋竣工帶來(lái)的新增投資難以抵消房屋新開(kāi)工頹痿的負(fù)面影響。

??房屋竣工方面，四季度各地方“保交樓”政策預(yù)計(jì)將進(jìn)入落地實(shí)操階段，屆時(shí)明確的紓困政策將釋放更多市場(chǎng)信心，房開(kāi)企業(yè)將盡量多的在這一窗口期實(shí)現(xiàn)竣工交付以促進(jìn)資金回籠。

??房屋新開(kāi)工方面，四季度仍將延續(xù)規(guī)模和增速雙低位。一方面當(dāng)前民營(yíng)房開(kāi)企業(yè)投資活力有限，新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃一再延期；另一方面當(dāng)前市場(chǎng)下行環(huán)境下，受新房銷售傳到而來(lái)的壓力影響，宅地新開(kāi)工后將形成新增庫(kù)存加劇銷售壓力；最后由于2021年下半年起土地市場(chǎng)連續(xù)下行，宅地成交規(guī)模已降至歷史低位，未來(lái)可用于新開(kāi)工的項(xiàng)目有限。

??土地購(gòu)置和建安投資難以支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無(wú)法形成有力支撐，來(lái)自新房銷售端傳導(dǎo)的下行壓力仍將繼續(xù)放緩整體投資活動(dòng)復(fù)蘇。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，全年同比降幅預(yù)計(jì)將突破10%。

??03

??土地投資篇

??三季度成交規(guī)模環(huán)比回落

??拿地意愿仍難恢復(fù)

??2022年三季度，土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比回落，溢價(jià)率指標(biāo)也較上半年出現(xiàn)下滑。但是從同比變化來(lái)看，由于基期成交規(guī)?；芈?，成交建面、金額的同比指標(biāo)均較上半年有所收窄。市場(chǎng)熱度方面，雖然溢價(jià)率指標(biāo)仍在持續(xù)下探，市場(chǎng)信心仍未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)勢(shì)頭，但在流拍率指標(biāo)方面，得益于各地供地策略適時(shí)調(diào)整，在更有針對(duì)性的供地選擇和寬松的拍地門檻之下，三季度流拍率延續(xù)了年中的低位水平。

??總結(jié)

??01

??土地成交規(guī)模降幅縮小，流拍率亦延續(xù)低位（節(jié)選）

??1）上年基數(shù)減少之下，成交規(guī)模同比降幅出現(xiàn)收窄。2022年三季度，重點(diǎn)城市進(jìn)一步調(diào)整土拍規(guī)則和提升土地出讓的質(zhì)量、數(shù)量，全國(guó)土地市場(chǎng)成交同比降幅較二季度明顯趨緩。截止9月20日，第三季度經(jīng)營(yíng)性土地成交建面達(dá)到2.5億平方米，同比下降42%，成交金額8496億元，同比下降33%，同比降幅較二季度分別收窄了3.9和17.5個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格方面，因三四線成交占比上升，土地成交均價(jià)為3353元/平方米，較二季度下滑了10%。

??2）各能級(jí)溢價(jià)率維持下滑，三四線跌幅依舊最大。雖然2022年行業(yè)融資、需求側(cè)利好持續(xù)釋放，土拍門檻也一再降低，但是由于銷售端未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略仍多以保守為主。在此背景之下，雖然三季度仍然只有杭州等少數(shù)城市土拍出現(xiàn)了較高熱度，大多數(shù)城市土拍仍以平淡收?qǐng)觥Ｇ叭径日w溢價(jià)率進(jìn)一步下探至4.2%，因2021年同期市場(chǎng)熱度回落，溢價(jià)率的降幅較2022年上半年有所收窄，但與去年同期溢價(jià)率的差距仍然達(dá)到了10.4個(gè)百分點(diǎn)。

??3）城市供地選擇愈加精準(zhǔn)，三季度流拍率持續(xù)低位。從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，2022年三季度土地流拍率持續(xù)低位徘徊，持續(xù)維持在20%以下的水平。聚焦到作為地市風(fēng)向標(biāo)的集中供地城市來(lái)看，得益于供地策略的調(diào)整，不少二線城市的流拍率均較上半年出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。典型如天津和濟(jì)南，在三季度舉行的第二輪土拍中，天津流拍率由第一輪的 83%降至18%，濟(jì)南更是從47%降至 0%。

??杭州前三季度成交金額破兩千億，長(zhǎng)三角地市熱度仍高于其他區(qū)域（略）

??03

??前三季度百?gòu)?qiáng)拿地意愿低迷，拿地銷售比0.18創(chuàng)新低（略）

??04

??拿地前一百中半數(shù)是城投、平臺(tái)類公司，但整體托底意愿在減弱（節(jié)選）

??整體來(lái)看，前三季度房企投資呈現(xiàn)規(guī)?；瘒?guó)央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。

??值得注意的是，第一，盡管在集中供地中規(guī)?；瘒?guó)央企表現(xiàn)相對(duì)積極，但與去年同期相比，受制于市場(chǎng)的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。萬(wàn)科、金茂拿地金額同比降幅超過(guò)60%，貨值也較同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。相較之下越秀、華潤(rùn)等金額、貨值同比降幅較小，主要是在核心城市拿地較多，總價(jià)、貨值均較高所致。如華潤(rùn)1-8月在北京、深圳新增土地貨值占比超過(guò)50%，而越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準(zhǔn)一線城市進(jìn)行。

??第二，自2022年以來(lái)，城投公司托底的意愿在不斷減弱。對(duì)比各輪次集中供地中，城投類公司底價(jià)拿地和溢價(jià)拿地金額的占比情況來(lái)看，可以看出：

??首先，底價(jià)拿地金額的比例遠(yuǎn)高于溢價(jià)拿地。五輪集中供地后，平臺(tái)類公司底價(jià)拿地金額達(dá)7076.5億元，而溢價(jià)拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見(jiàn)托底確實(shí)是大部分平臺(tái)公司拿地的主要目的。

??其次，底價(jià)拿地金額比例的變化趨勢(shì)與平臺(tái)類公司拿地金額占總金額的走勢(shì)一致。在2021年第三批集中供地中，平臺(tái)公司底價(jià)拿地金額為2760億元，而溢價(jià)拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進(jìn)入2022年，隨著平臺(tái)類公司拿地總金額的下降，底價(jià)拿地的金額占比也在下降，可見(jiàn)平臺(tái)公司“托底”的意愿確有下調(diào)，而還在繼續(xù)拿地的城投公司以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為目的的比例提升。

??05

??百?gòu)?qiáng)投資分布逐漸“固化”，83%的投資金額集中于22城（節(jié)選）

??即使7-8月份集中供地較少，但百?gòu)?qiáng)房企投資金額中仍有83%集中于22城，與上半年22城吸金占比基本持平，預(yù)計(jì)更多城市開(kāi)啟第四輪集中供地后，百?gòu)?qiáng)在22城投資金額的占比還會(huì)回升。核心城市以外，百?gòu)?qiáng)房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市。

??從能級(jí)和區(qū)域角度來(lái)看，百?gòu)?qiáng)的投資也同樣呈現(xiàn)“固化”趨勢(shì)：由于深圳集中供地成交金額高達(dá)339億元，一線城市在百?gòu)?qiáng)投資金額中占比上升至38%，而二線城市近期集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右，相對(duì)穩(wěn)定。從分布也能看出，當(dāng)前三四線城市對(duì)于百?gòu)?qiáng)投資幾乎毫無(wú)吸引力。

??區(qū)域方面，長(zhǎng)三角依舊是百?gòu)?qiáng)投資的絕對(duì)主要區(qū)域，截止8月末投資占比達(dá)到49%，投資TOP10城市中長(zhǎng)三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進(jìn)入拿地金額前10。

展望

??06

??樓市未好轉(zhuǎn)下更多城市將“精準(zhǔn)供地”，全年成交規(guī)模同比降幅預(yù)計(jì)將超三成

??2022年第三季度，在“停工”、“斷貸”等輿論影響下，市場(chǎng)恢復(fù)速度再次放緩，行業(yè)信心也進(jìn)一步下降。為了減少流拍，促進(jìn)土地成交，多個(gè)城市在土地供應(yīng)端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩?fù)恋貎r(jià)款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。但由于多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)在政策一松再松的刺激下并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地態(tài)度也保持謹(jǐn)慎，地方城投仍在持續(xù)托底。因此，更多城市土地供應(yīng)采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，供地以樓市表現(xiàn)較好、庫(kù)存偏低的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹?，比如北京、上海、杭州等城市第三輪供地均是如此，預(yù)計(jì)接下來(lái)這一趨勢(shì)還將會(huì)在四季度持續(xù)。

??而在供地量大幅減少的影響下，土地市場(chǎng)前三季度累計(jì)成交規(guī)模僅約上一年全年的三分之一?？紤]到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場(chǎng)翹尾如期而至，但也難以扭轉(zhuǎn)土地成交規(guī)模下行的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年降幅將會(huì)超過(guò)三成。市場(chǎng)熱度方面，若樓市銷售仍未轉(zhuǎn)好，多數(shù)城市的土地出讓將會(huì)更加“艱難”，地方平臺(tái)仍會(huì)是拿地主力，地市熱度也會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行。

??07

??拿地意愿恢復(fù)難，民企繼續(xù)“隱身”、城投托底也將走弱

??2022年，大部分城市在前三季度都完成了第三輪集中土拍，從效果來(lái)看，即便土拍政策“一松再松”，政府不斷通過(guò)“讓利”、增加優(yōu)質(zhì)供應(yīng)等手段維穩(wěn)土拍，但整體土地市場(chǎng)仍難有起色，房企參與度幾乎處在歷年的低谷。結(jié)合三季度以來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)和政策寬松，以及部分企業(yè)的投資表態(tài)，我們認(rèn)為接下來(lái)拿地會(huì)有三個(gè)方面的趨勢(shì)與展望。

??第一，短期拿地意愿難以恢復(fù)，全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。源于當(dāng)前市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)信號(hào)，并且房企現(xiàn)金流壓力仍是當(dāng)前“生存下去”的重要一環(huán)，因此，對(duì)于絕大多數(shù)企業(yè)而言，暫緩拿地、加快銷售是度過(guò)危機(jī)的首要目標(biāo)，即便是核心城市不斷寬松土拍政策、不斷讓利也難以實(shí)質(zhì)性解決當(dāng)前投資低迷的問(wèn)題。

??第二，企業(yè)三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點(diǎn)三四線的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。從土拍供應(yīng)的角度來(lái)看，四季度無(wú)疑是集中供地城市的“窗口期”，地塊“讓利大”、位置好，的確能夠吸引部分財(cái)力充沛的國(guó)央企競(jìng)爭(zhēng)。但對(duì)于三四線而言，需求透支、房?jī)r(jià)透支、供應(yīng)透支等不利因素下，短期市場(chǎng)信心跌入谷底，已不再是企業(yè)投資的主要方向。諸如華發(fā)、旭輝、金茂、華潤(rùn)等規(guī)模房企均在半年度業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)未來(lái)進(jìn)一步聚焦一二線城市，聚焦好的項(xiàng)目。

??第三，國(guó)央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。從此前的集中供地來(lái)看，現(xiàn)金流充裕的規(guī)?；难肫?、地方性的國(guó)企始終是集中供地的主力軍，更傾向于在現(xiàn)階段土地市場(chǎng)低點(diǎn)不斷“撿漏”納儲(chǔ)來(lái)優(yōu)化整體土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，資金的優(yōu)勢(shì)和維穩(wěn)土拍兩方面作用下，未來(lái)國(guó)央企仍是土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。而城投平臺(tái)公司雖然仍會(huì)承擔(dān)“托底”任務(wù)，在市場(chǎng)難有起色、托底任務(wù)中、開(kāi)發(fā)難度等因素下，托底意愿會(huì)逐步減弱，部分城投公司的債務(wù)同樣是企業(yè)發(fā)展的隱患之一。