[克而瑞]各地保交樓加速落地，“930”再現(xiàn)房貸財稅激勵穩(wěn)市場（9月）

??央行信貸新政放寬23城房貸利率下限，財政部階段性退還住房交易個稅支持改善換房。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??9月，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調整差別化住房信貸政策，天津、石家莊等23城將率先受益，財政部、稅務總局發(fā)布支持居民換購住房有關個人所得稅政策。地方新一輪救市序幕拉開，56城出臺59次放松政策，寧波、濟南等強二線加速松綁“四限”，市場下行壓力較大的區(qū)縣刺激政策應出盡出。廣州、合肥等17個省市開展二手房“帶押過戶”試點，深圳、蘇州等12城已完成首例“帶押過戶”業(yè)務辦理。

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??央行信貸新政放寬23城房貸利率下限
財政部階段性退還住房交易個稅支持改善換房

??9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。70個大中城市中，符合2022年6-8月份新房價格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城，天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調或取消首套房貸利率下限，隨著首套房貸利率下調，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進而提升剛需購房消費，但難以根本性扭轉壓力城市市場下行預期。

??9月30日，財政部、稅務總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。階段性退還住房交易個稅，有助于降低住房置換成本，促進改善性需求釋放。

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??多部委積極表態(tài)穩(wěn)地產
國常會再部署保交樓、首筆專項借款落地沈陽

??中央層面，多部委積極表態(tài)房地產。9月2日，銀保監(jiān)會副主席周亮強調，完善大型企業(yè)債務監(jiān)測風險監(jiān)測和處置，保障房地產融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5日，央行副行長劉國強表示，央行將保障房地產合理融資需求，合理支持剛性和改善性住房需求。12日，央行強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實施房地產金融審慎管理制度。14日，住建部定調，房地產一頭連著民生，一頭連著發(fā)展，堅持房住不炒是做好房地產工作的根本遵循，要健全住房市場和保障兩個體系，努力實現(xiàn)三穩(wěn)目標，完善人房地錢四個要素聯(lián)動機制。23日，銀保監(jiān)會強調，當前房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。將堅持“房住不炒”定位，圍繞“三穩(wěn)”目標，持續(xù)完善房地產金融管理長效機制。合理滿足房地產市場融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風險。

??保交樓方面，9月22日，國家開發(fā)銀行已向沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。28日，國常會部署，因城施策運用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實施好保交樓政策。29日，央行強調，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業(yè)銀行提供配套融資支持。

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??56城59次政策放松
強二線加碼但蘇青“一日游”
郊縣刺激政策應出盡出

??9月，56城出臺59次放松政策。一方面，寧波、濟南等強二線加速松綁“四限”，但部分城市強刺激政策出臺遇到阻力，例如蘇州放松非戶籍居民首套房限購、青島取消二手房限購的政策，均在發(fā)布后一日內被撤回。另一方面，市場下行壓力大的區(qū)縣刺激政策應出盡出，本月56個松綁城市中，區(qū)縣或縣級市占比近4成，因城施策細化到區(qū)縣一級。

??聚集9月放松政策，主要涉及以下九方面內容：其一，寧波、濟南等6城放松限購，例如寧波，雖然官方未發(fā)文，但實際執(zhí)行層面已經全面取消限購。其二，天津、鄭州等6城放松限貸，例如天津，已結清購房貸款且在本市無房的居民家庭，申請住房貸款按首套房貸款政策執(zhí)行，此外，二套房最低首付款比例降至40%。其三，廣州等3城放松限價，例如廣州，已對新項目備案價進行動態(tài)調整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%。其四，泰州興化放松限售，將商品住房限制轉讓年限由2年調整為1年。其五，重慶、長沙等37城放松公積金貸款，例如重慶，中心城區(qū)以外住房不納入住房套數(shù)核查范圍，公積金共買二套房最低首付比例由40%降至30%，多子女家庭降至25%，提高公積金貸款額度至最高120萬，放寬異地貸款等。其六，慶陽減免房地產交易稅費，90平方米以下首套或二套住房的減按1%征收契稅，90平方米以上的減按首套1.5%、二套2%征收。其七，杭州多區(qū)縣、麗水等27地實行購房補貼，例如杭州富陽區(qū)、臨安區(qū)、建德市、淳安縣4區(qū)縣紛紛發(fā)布購房補貼，其中，建德補助力度最大，單套房補貼1%的還可以享受80%的契稅返還。其八，臺州臨海、紹興越城等7個區(qū)市放松預售，例如臺州臨海市，預售許可形象進度調整為四層以下主體結構結頂，四層及以上無地下室的主體結構到四層樓面，有地下室的主體結構到±0.000且分期范圍內地下室頂板完成澆筑。其九，鹽城大豐、衡陽衡東等7個區(qū)縣放松預售資金監(jiān)管，例如鹽城市大豐區(qū)，放寬預售重點監(jiān)管資金第一個使用節(jié)點條件的形象進度要求。

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??展望：專項借款等加速落地助力保交樓
地方需求端政策力度有望加碼

??展望未來，保交樓工作有望取得更多實質性進展，首筆專項借款快速到位釋放積極信號，預計后續(xù)將在更多城市落地，政策性銀行專項借款撬動疊加商業(yè)銀行貸款跟進，破解保交樓資金困境。在嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施，全面實現(xiàn)問題項目有序復工，舉措將從局部城市試點到全面執(zhí)行過渡。

??新一輪地方救市潮來襲，地方需求端政策力度有望加碼，一線城市通過調降人才落戶門檻等局部或變相地適度放松政策，強二線城市去化承壓的外圍區(qū)域調控政策有望松綁，但需求堅挺的主城區(qū)政策放松或面臨一定阻力，弱二線、三四線用足用好政策工具箱，需求刺激加碼甚至有望全面取消“四限”。