??距離2022年結(jié)束還有兩個月，樓市仍處于探底過程中，對經(jīng)濟增長的拖累仍在加劇。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長3%，比上半年加快0.5個百分點；全國固定資產(chǎn)投資同比增長5.9%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長8.6%，制造業(yè)投資增長10.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8%。

??房地產(chǎn)供給端下滑依然嚴重。1~9月份，全國土地購置面積同比下降53%，連續(xù)16個月下跌；新開工面積同比下降38%，連續(xù)14個月下跌。

??房價下跌的城市數(shù)量也在增加。9月份，70個大中城市中新房和二手房價格環(huán)比下降城市分別有54個和61個，比8月分別增加4個和5個。

??全面保交樓下，市場信心也在一點點被重建。

??1~9月份，全國房屋竣工面積同比下跌19.9%，跌幅連續(xù)兩個月收窄，這說明保交樓取得了一定進展。同時，房企銷售端下滑幅度也出現(xiàn)收窄。1~9月份，商品房銷售面積同比下跌22.2%，相比1~8月份收窄0.8個百分點。

??“樓市正在出現(xiàn)良好跡象，關(guān)鍵要看保交樓和銷售端，因為這兩個指標(biāo)關(guān)系到需求端的信心能否穩(wěn)定住，只要新房能竣工交付，開發(fā)商積極降價促銷，需求就會慢慢穩(wěn)定住?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??樓市多指標(biāo)下滑 銷售端跌幅收窄

??10月23日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1~9月經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。前三季度國民經(jīng)濟恢復(fù)向好，但房地產(chǎn)各項指標(biāo)卻仍在下滑。

??受資金鏈緊張及信心不足影響，房企拿地和開工積極性繼續(xù)降低。1~9月，全國土地購置同比下降53%，跌幅比1~8月份擴大3.3個百分點，且已連續(xù)16個月下跌；土地成交價款5024億元，同比下降46.2%；新開工面積同比下降38%，已連續(xù)14個月下跌，跌幅也在擴大。

??這兩個指標(biāo)拖累下，房地產(chǎn)開發(fā)投資端繼續(xù)下行。1~9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8%，降幅較1~8月擴大0.6個百分點。

??“最近幾個月拿地數(shù)據(jù)普遍都是下跌近50%水平，說明土地端壓力確實較大。助力土地市場走出低谷的動力，在于確保銷售市場回暖和房企資金狀況改善?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為。

??從銷售端來看，1~9月份全國商品房銷售面積同比下跌22.2%，跌幅較1~8月份收窄0.8個百分點，且已連續(xù)兩個月收窄，顯示前期國家及各地積極紓困樓市政策，正在發(fā)揮積極效應(yīng)。

??尤其9月份單月數(shù)據(jù)出現(xiàn)比較明顯的拉升。根據(jù)2022年以來國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分拆后測算，9月份商品房銷售面積環(huán)比上漲39.33%，商品房銷售額環(huán)比上漲33.67%。

??從房企到位資金情況看，雖然仍在下跌但跌幅亦出現(xiàn)收窄。1~9月，房企到位資金同比下降24.5%，跌幅較1~8月收窄0.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款1.37萬億元，同比下降27.2%；自籌資金4.06萬億元，同比下降14.1%；定金及預(yù)收款3.73萬億元，同比下降34.1%；個人按揭貸款1.84萬億元，同比下降23.7%。

??還有一個積極信號是，部分民企近期陸續(xù)開啟了發(fā)債2.0的動作，說明各部門正在積極為房企創(chuàng)造更好的融資環(huán)境。

??總體而言，樓市仍處于下行通道，這一點并未發(fā)生根本性改變。9月份，國房景氣指數(shù)在1月跌破100后再次下跌至94.86，降至2016年初以來最低水平，市場仍處于“政策底”與“市場底”過渡階段。

??在樓市所有指標(biāo)中，唯一正增長的就是待售面積。截至9月末，全國商品房待售面積5.43億平方米，同比增長8.1%。其中，住宅待售面積增長15.6%。

??全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，中國房地產(chǎn)市場有兩種泡沫，一是房價泡沫，這是近幾年房地產(chǎn)調(diào)控重點，目前一線城市及熱點二線城市樓市仍供不應(yīng)求；二是庫存泡沫，主要出現(xiàn)在不少三四線城市，由于市場供大于求、人口凈流出、房子難賣掉，導(dǎo)致庫存量加大，當(dāng)前要高度重視庫存泡沫，因為銷量出現(xiàn)較大幅度下降，新建房屋又不好賣，許多三四線城市樓市供大于求情況會越來越嚴重。

??更多城市加入房價下跌行列

??房價下跌正蔓延至更多城市。數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個大中城市新房價格環(huán)比下跌0.28%，二手房價格環(huán)比下跌0.39%；均已連續(xù)13個月下跌。

??李宇嘉分析稱，包括一線城市在內(nèi)的多數(shù)城市都在9月份加大了新房供應(yīng)量，同時，市場基于對開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險的擔(dān)心，導(dǎo)致開發(fā)商不得不積極降價促銷，以保衛(wèi)資金鏈；二手房業(yè)主（主要是多套房業(yè)主、資金鏈緊張的業(yè)主）也開始有誠意地降價。

??值得注意的是，9月份一線城市新房價格出現(xiàn)今年以來首次環(huán)比下跌，由8月份上漲0.1%轉(zhuǎn)為9月份下降0.1%，主要原因在于廣州、深圳房價下跌（環(huán)比分別下跌0.3%、0.5%），形成拖累。

??9月份，二線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%；三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與8月份一樣。

??從同比房價變動來看，僅一線城市新房和二手房價格仍保持同比上漲態(tài)勢，但新房價格漲幅已持續(xù)15個月收窄。更為廣大的二線、三線城市，無論是新房還是二手房價格均持續(xù)同比下滑，且降幅不斷擴大；尤其是三線城市，9月份新房和二手房價格同比降幅分別達到3.8%、4.5%。

??70個大中城市中，9月份新房和二手房價格環(huán)比下降城市分別為54個、61個，比8月份分別增加4個、5個；同比下降城市分別為50個、63個，比8月份分別增加1個和2個，下跌城市數(shù)創(chuàng)2015年以來最多。

??具體來看，9月份，武漢、蘭州、溫州、湛江新房價格環(huán)比跌幅居前，均下跌0.9%；北海、牡丹江、天津和丹東二手房價格環(huán)比跌幅居前，分別下跌1.1%、1.1%、0.9%、0.9%。

??僅剩為數(shù)不多的城市仍維持房價上漲局面。新房價格領(lǐng)跑全國的是合肥和成都，環(huán)比漲幅均為0.7%；杭州和大理以0.4%環(huán)比漲幅并列第二。二手房價格環(huán)比領(lǐng)漲全國的是上海（環(huán)比漲0.5%）和北京（環(huán)比漲0.4%），成都和昆明以0.3%環(huán)比漲幅并列第三。僅7個城市二手房價格同比上漲，包括成都、北京、上海、昆明、?？?、無錫和贛州。

??在嚴躍進看來，這些上漲力度較大的城市普遍也是經(jīng)濟基本面不錯的城市，但要防范的風(fēng)險是，所有城市都要把樓市降溫的可能性做充分的假設(shè)和考慮，做好四季度的政策儲備和新一輪政策投放，防范此類經(jīng)濟基本面不錯的城市也面臨房價下滑壓力。