??距離2022年結(jié)束還有兩個(gè)月，樓市仍處于探底過(guò)程中，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累仍在加劇。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)3%，比上半年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)5.9%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)8.6%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降8%。

??房地產(chǎn)供給端下滑依然嚴(yán)重。1~9月份，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降53%，連續(xù)16個(gè)月下跌；新開(kāi)工面積同比下降38%，連續(xù)14個(gè)月下跌。

??房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量也在增加。9月份，70個(gè)大中城市中新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比8月分別增加4個(gè)和5個(gè)。

??全面保交樓下，市場(chǎng)信心也在一點(diǎn)點(diǎn)被重建。

??1~9月份，全國(guó)房屋竣工面積同比下跌19.9%，跌幅連續(xù)兩個(gè)月收窄，這說(shuō)明保交樓取得了一定進(jìn)展。同時(shí)，房企銷(xiāo)售端下滑幅度也出現(xiàn)收窄。1~9月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下跌22.2%，相比1~8月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??“樓市正在出現(xiàn)良好跡象，關(guān)鍵要看保交樓和銷(xiāo)售端，因?yàn)檫@兩個(gè)指標(biāo)關(guān)系到需求端的信心能否穩(wěn)定住，只要新房能竣工交付，開(kāi)發(fā)商積極降價(jià)促銷(xiāo)，需求就會(huì)慢慢穩(wěn)定住?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??樓市多指標(biāo)下滑 銷(xiāo)售端跌幅收窄

??10月23日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1~9月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。前三季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，但房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)卻仍在下滑。

??受資金鏈緊張及信心不足影響，房企拿地和開(kāi)工積極性繼續(xù)降低。1~9月，全國(guó)土地購(gòu)置同比下降53%，跌幅比1~8月份擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)16個(gè)月下跌；土地成交價(jià)款5024億元，同比下降46.2%；新開(kāi)工面積同比下降38%，已連續(xù)14個(gè)月下跌，跌幅也在擴(kuò)大。

??這兩個(gè)指標(biāo)拖累下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資端繼續(xù)下行。1~9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降8%，降幅較1~8月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??“最近幾個(gè)月拿地?cái)?shù)據(jù)普遍都是下跌近50%水平，說(shuō)明土地端壓力確實(shí)較大。助力土地市場(chǎng)走出低谷的動(dòng)力，在于確保銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖和房企資金狀況改善?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

??從銷(xiāo)售端來(lái)看，1~9月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下跌22.2%，跌幅較1~8月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)兩個(gè)月收窄，顯示前期國(guó)家及各地積極紓困樓市政策，正在發(fā)揮積極效應(yīng)。

??尤其9月份單月數(shù)據(jù)出現(xiàn)比較明顯的拉升。根據(jù)2022年以來(lái)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，9月份商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比上漲39.33%，商品房銷(xiāo)售額環(huán)比上漲33.67%。

??從房企到位資金情況看，雖然仍在下跌但跌幅亦出現(xiàn)收窄。1~9月，房企到位資金同比下降24.5%，跌幅較1~8月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.37萬(wàn)億元，同比下降27.2%；自籌資金4.06萬(wàn)億元，同比下降14.1%；定金及預(yù)收款3.73萬(wàn)億元，同比下降34.1%；個(gè)人按揭貸款1.84萬(wàn)億元，同比下降23.7%。

??還有一個(gè)積極信號(hào)是，部分民企近期陸續(xù)開(kāi)啟了發(fā)債2.0的動(dòng)作，說(shuō)明各部門(mén)正在積極為房企創(chuàng)造更好的融資環(huán)境。

??總體而言，樓市仍處于下行通道，這一點(diǎn)并未發(fā)生根本性改變。9月份，國(guó)房景氣指數(shù)在1月跌破100后再次下跌至94.86，降至2016年初以來(lái)最低水平，市場(chǎng)仍處于“政策底”與“市場(chǎng)底”過(guò)渡階段。

??在樓市所有指標(biāo)中，唯一正增長(zhǎng)的就是待售面積。截至9月末，全國(guó)商品房待售面積5.43億平方米，同比增長(zhǎng)8.1%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)15.6%。

??全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種泡沫，一是房?jī)r(jià)泡沫，這是近幾年房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)，目前一線城市及熱點(diǎn)二線城市樓市仍供不應(yīng)求；二是庫(kù)存泡沫，主要出現(xiàn)在不少三四線城市，由于市場(chǎng)供大于求、人口凈流出、房子難賣(mài)掉，導(dǎo)致庫(kù)存量加大，當(dāng)前要高度重視庫(kù)存泡沫，因?yàn)殇N(xiāo)量出現(xiàn)較大幅度下降，新建房屋又不好賣(mài)，許多三四線城市樓市供大于求情況會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

??更多城市加入房?jī)r(jià)下跌行列

??房?jī)r(jià)下跌正蔓延至更多城市。數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.28%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.39%；均已連續(xù)13個(gè)月下跌。

??李宇嘉分析稱，包括一線城市在內(nèi)的多數(shù)城市都在9月份加大了新房供應(yīng)量，同時(shí)，市場(chǎng)基于對(duì)開(kāi)發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不得不積極降價(jià)促銷(xiāo)，以保衛(wèi)資金鏈；二手房業(yè)主（主要是多套房業(yè)主、資金鏈緊張的業(yè)主）也開(kāi)始有誠(chéng)意地降價(jià)。

??值得注意的是，9月份一線城市新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)今年以來(lái)首次環(huán)比下跌，由8月份上漲0.1%轉(zhuǎn)為9月份下降0.1%，主要原因在于廣州、深圳房?jī)r(jià)下跌（環(huán)比分別下跌0.3%、0.5%），形成拖累。

??9月份，二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%；三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與8月份一樣。

??從同比房?jī)r(jià)變動(dòng)來(lái)看，僅一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格仍保持同比上漲態(tài)勢(shì)，但新房?jī)r(jià)格漲幅已持續(xù)15個(gè)月收窄。更為廣大的二線、三線城市，無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)格均持續(xù)同比下滑，且降幅不斷擴(kuò)大；尤其是三線城市，9月份新房和二手房?jī)r(jià)格同比降幅分別達(dá)到3.8%、4.5%。

??70個(gè)大中城市中，9月份新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市分別為54個(gè)、61個(gè)，比8月份分別增加4個(gè)、5個(gè)；同比下降城市分別為50個(gè)、63個(gè)，比8月份分別增加1個(gè)和2個(gè)，下跌城市數(shù)創(chuàng)2015年以來(lái)最多。

??具體來(lái)看，9月份，武漢、蘭州、溫州、湛江新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅居前，均下跌0.9%；北海、牡丹江、天津和丹東二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅居前，分別下跌1.1%、1.1%、0.9%、0.9%。

??僅剩為數(shù)不多的城市仍維持房?jī)r(jià)上漲局面。新房?jī)r(jià)格領(lǐng)跑全國(guó)的是合肥和成都，環(huán)比漲幅均為0.7%；杭州和大理以0.4%環(huán)比漲幅并列第二。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比領(lǐng)漲全國(guó)的是上海（環(huán)比漲0.5%）和北京（環(huán)比漲0.4%），成都和昆明以0.3%環(huán)比漲幅并列第三。僅7個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比上漲，包括成都、北京、上海、昆明、?？?、無(wú)錫和贛州。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這些上漲力度較大的城市普遍也是經(jīng)濟(jì)基本面不錯(cuò)的城市，但要防范的風(fēng)險(xiǎn)是，所有城市都要把樓市降溫的可能性做充分的假設(shè)和考慮，做好四季度的政策儲(chǔ)備和新一輪政策投放，防范此類(lèi)經(jīng)濟(jì)基本面不錯(cuò)的城市也面臨房?jī)r(jià)下滑壓力。