[中房研協(xié)]2022年第三季度房地產(chǎn)市場運行情況(土地篇)

2022-11-01 09:48:19來源:中房研協(xié)

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-11-01
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機構(gòu):中房研協(xié)

??土地購置面積持續(xù)大幅下滑,降幅進一步擴大

??2022年前三季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6449萬平方米,同比下降53.0%??傮w來看,土地市場延續(xù)了2021年下半年以來的低迷態(tài)勢,土地購置面積持續(xù)負增長,累計降幅呈現(xiàn)進一步擴大趨勢。在房企債務(wù)壓力猶存、市場復蘇進程緩慢、銷售回款不暢和預期不足之下,三季度土地市場供需兩弱,整體表現(xiàn)疲軟,土地市場依舊處于歷史底部運行的階段。

??從季度內(nèi)的兩輪集中供地出讓結(jié)果來看,即便多地松綁土拍規(guī)則、降低競拍門檻和提高地塊盈利空間以提振房企參拍積極性,但受行業(yè)流動性偏緊與供地規(guī)模收縮影響,整體土拍市場表現(xiàn)依舊平淡,各城市溢價率普遍回落,且地塊以底價成交為主;從房企拿地情況來看,“國進民退”特征更趨明顯,在大部分規(guī)模民企選擇躺平,拿地意愿大幅減弱的同時,國企、央企和地方城投平臺成為拿地絕對主力;城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也愈演愈烈。

??土拍市場的表現(xiàn)很大程度上反映了市場的預期,土拍的持續(xù)走弱是一個很重要的信號,當前各房企新增土儲規(guī)模的不足勢必將對行業(yè)的銷售、開工、投資、竣工等產(chǎn)生負面影響。展望后市,具有資金優(yōu)勢的央企和地方國企仍舊是土地交易市場的中堅力量,而受制于政策端的收緊、開發(fā)能力的缺乏、經(jīng)營難度的加大以及財務(wù)風險的積聚等因素,地方城投舉債托底土拍市場的行為或?qū)㈦y以為繼。與此同時,隨著銷售的逐步復蘇、政策面的讓利以及金融環(huán)境的相對寬松,將吸引更多市場化運作的民營房企參拍,投資數(shù)據(jù)也有望得到修復。

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??自上年三季度起,單季土地購置規(guī)模均處于負增長狀態(tài),且降幅呈現(xiàn)不斷擴大趨勢。其中,當季土地購置規(guī)模為2821萬平方米,較上年同期大幅縮減3888萬平方米,土地市場表現(xiàn)不及預期,季度內(nèi)集中供地城市的增加和土地出讓節(jié)奏的加快未對全國整體成交量形成明顯拉動,土地購置面積同比降幅仍超5成,這從側(cè)面反映出融資和銷售的承壓,極大的影響了房企的投資能力與意愿。

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??三季度內(nèi)單月購置面積同比增速依然處于深度下行通道,房企土地投資力度持續(xù)減弱。具體來看,7-8月受供地縮量、融資和銷售端預期的影響,單月土地成交量低位徘徊;9月啟動集中供地土拍城市增多,成交規(guī)模攀升至1049萬平方米,但同比下降超6成,跌幅較8月回落8.4個百分點。土地成交規(guī)模持續(xù)萎縮,市場整體回暖仍需時日。

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??土地成交價款降幅再度擴大,地價增幅回穩(wěn)向上

??前三季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款5024億元,同比下降46.2%,降幅較上月和上年同期分別擴大3.7和46.6個百分點。單季度來看,當季土地成交價款2981億元,環(huán)比方面,受益于部分城市優(yōu)質(zhì)地塊供應比例的大幅提升,成交金額出現(xiàn)大幅拉升;同比交易數(shù)據(jù)則遠不及上年同期,降幅較上年擴大51.1個百分點,反映出土地成交依舊十分低迷。

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??單月數(shù)據(jù)來看,季度內(nèi)土地成交價款絕對值逐月攀升,同比則呈現(xiàn)加速下探態(tài)勢。其中,9月土地成交價款為1205億元,不足上年同期五成規(guī)模,降幅較8月和上年同期分別擴大14.4和76.6個百分點,土地市場降溫明顯。

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??2022年前三季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價為7790元/平方米,較上年同期上漲了982元/平方米,同比上漲14.4%,漲幅較上年同期擴大4.7個百分點。從同比走勢看,季度內(nèi)得益于房企對于核心一二線城市特別是優(yōu)質(zhì)地塊的青睞,土地均價累計增速呈現(xiàn)“回穩(wěn)向好”趨勢。

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