[克而瑞]土地月報(bào)｜核心城市土拍降溫溢價(jià)率創(chuàng)新低，地方托底比例持續(xù)攀升（2022年10月）

??進(jìn)入10月份，多個(gè)城市先后完成了年內(nèi)的第三輪土拍潮，無錫也開啟了重點(diǎn)城市第四輪集中土拍。在此支撐下，全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍然維持在年內(nèi)較高水平，但平均地價(jià)因城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)而出現(xiàn)明顯下調(diào)。另一方面，重點(diǎn)城市的集中土拍熱度進(jìn)一步降溫，包括廣州、南京、成都在內(nèi)的多個(gè)城市第三輪集中土拍仍是依靠地方國企托底，品牌房企參與度較此前出現(xiàn)明顯下降。

??核心要點(diǎn)??

??供求：新增供應(yīng)大幅回落，成交規(guī)模仍延續(xù)年內(nèi)高位

??熱度：土拍延續(xù)降溫溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新低，流拍率亦再度走高

??重點(diǎn)地塊：樓市銷售承壓下土拍熱度下滑，入榜地塊僅1宗觸頂

??后市展望

??市場(chǎng)趨冷下企業(yè)投資意愿進(jìn)一步減弱，接下來集中供地門檻或?qū)⑦M(jìn)一步放松

??2022年10月，雖然有小長(zhǎng)假影響，但在包括廣州、南京等多城集中土拍的支撐下，土地成交規(guī)模仍維持在年內(nèi)較高水平。不過，土拍熱度并未一同回升，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)反而還不及上月，包括集中土拍的重點(diǎn)城市，如廣州、南京、成都等，此輪土拍熱度也多不及上一輪。

??結(jié)合政策層面來看，雖然近來面向涉房企業(yè)的融資政策有所放松，但受益房企較為有限，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)房企的資金壓力仍舊趨緊，加之經(jīng)過前三輪集中土拍的消耗，四季度品牌房企的拿地意愿將會(huì)較此前進(jìn)一步降低。由此來看，土地成功出讓的難度也越來越高，即使是一二線城市也是如此。這也會(huì)倒逼地方政府在接下來供地時(shí)要精準(zhǔn)匹配房企的投資需求，第四輪或明年第一二輪的土拍門檻也或?qū)?huì)進(jìn)一步降低。

??01

??供求

??新增供應(yīng)大幅回落

??成交規(guī)模仍延續(xù)年內(nèi)高位

??土地供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市集中掛牌節(jié)奏稍緩，截止27日，僅北京、深圳、南京、鄭州、長(zhǎng)沙等5市于月內(nèi)發(fā)布了集中土拍，10月份土地市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比大幅回落。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積為1.7億平方米，環(huán)比下降18.6%，同比下降38%，同比降幅再度回到年內(nèi)低位。重點(diǎn)城市來看，長(zhǎng)沙、鄭州2個(gè)城市在月內(nèi)發(fā)布了第三批次集中供地公告，北京、深圳和南京則發(fā)布了年內(nèi)第四輪集中供地公告。其中，北京計(jì)劃出讓土地僅6幅，起拍總價(jià)112.9億元，幅數(shù)和金額均為年內(nèi)各輪最低；與北京一致，南京本輪供地規(guī)模也創(chuàng)下新低，僅涉及4宗，且均位于第三輪集中土拍的江北新區(qū)。深圳則推出了7宗，建筑面積達(dá)101萬平方米，幅數(shù)與上一輪持平，但建面卻不及上一輪。值得一提的是，深圳此次供地規(guī)則明顯調(diào)整，取消了競(jìng)自持改為競(jìng)可售安居房，意在吸引房企拿地。

??土地成交方面，9月份大量供應(yīng)的土地大多于月內(nèi)成交，截至10月27日，全國300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為10498萬平方米，考慮到至截稿時(shí)還有蘇州、濟(jì)南集中供地待拍，預(yù)計(jì)10月全月成交建筑面積與9月份大致持平，同比來看降幅約為24%左右；成交幅數(shù)1839幅，環(huán)比減少16%，同比下降19%；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額3410億元，環(huán)比下降32.1%，同比減少17.3%。因月內(nèi)各能級(jí)城市成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)，特別是上海等高地價(jià)城市成交占比下降，土地成交均價(jià)回落至3248元/平方米，環(huán)比下降28%，但仍在年內(nèi)的中高位區(qū)間。

??02

??熱度

??土拍延續(xù)降溫溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新低

??流拍率亦再度走高

??市場(chǎng)熱度方面。重點(diǎn)城市中有7市在月內(nèi)進(jìn)行集中土拍，至截稿時(shí)廣州、南京、成都、天津等城市已完成土拍，但大多數(shù)土拍熱度均處于低位，10月份土拍溢價(jià)率也因此出現(xiàn)下滑，僅為2.2%，較上月減少了1.32個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下今年以來的新低。對(duì)比來看，大多數(shù)已完成土拍的集中供地城市溢價(jià)率均在1%以下，僅南京土拍溢價(jià)率達(dá)到了3%，但南京實(shí)際出讓的31宗地塊中也僅有4幅地塊溢價(jià)，其余27宗土地均為底價(jià)成交，觸頂成交的比例更是由第二輪的12%下降至3%，最受市場(chǎng)關(guān)注的河西板塊內(nèi)部也出現(xiàn)了冷熱分化，河西南競(jìng)拍熱度明顯較低。廣州本輪土地成交雖較上輪大幅增加，但土拍熱度顯著下滑，本輪土拍溢價(jià)率僅為0.5%，較第二輪下降近6個(gè)百分點(diǎn)，且僅有2宗地塊溢價(jià)成交，就拿地企業(yè)來看，成交地塊中有七成為城投“托底”，城投拿地比例也是一線城市中最高的一個(gè)。三四線方面，大多數(shù)城市土拍也均為底價(jià)成交，僅鹽城、蕪湖等少數(shù)長(zhǎng)三角城市土拍保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價(jià)率超過了5%。

??流拍率方面也再度走高。和上月相比，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率上升至13.3%，較上月增加了1.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于年內(nèi)的平均水平。9、10月份土地流拍率的持續(xù)低位，主要還是由于土地預(yù)供應(yīng)模式的迅速推廣，有助于國土部門全面研判和了解各幅地塊的出讓意向企業(yè)，有效降低土地流拍率，并穩(wěn)定市場(chǎng)信心。但10月份土地流拍率的上升，還是說明土地?zé)岫热栽诔掷m(xù)下滑。以成都為例，雖然本輪土拍量減質(zhì)增，供應(yīng)規(guī)模較上輪下降了20%，且市區(qū)供應(yīng)建面上升至56%，但是土拍熱度仍持續(xù)下滑，拿地房企以本土城投為主，前兩輪拿地較多的央國企數(shù)量明顯減少，本輪成都土地流拍率達(dá)到了8%，較上輪增加了4個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??重點(diǎn)地塊

??樓市銷售承壓下土拍熱度下滑

??入榜地塊僅1宗觸頂

??2022年10月，廣州、南京、天津、成都等城市先后進(jìn)行了第三輪集中土拍，無錫也完成了年內(nèi)的第四輪集中供地。因此，重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量仍在高位，如廣州荔灣、天河、南京建鄴河西、天津河西等均有土地推出。在此影響下，這些城市也包攬本月成交總價(jià)TOP10和單價(jià)TOP10，其中廣州荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊以187.6億元的成交總價(jià)位居本月成交總價(jià)首位。

??就這些城市的土拍表現(xiàn)來看，五個(gè)城市的土拍熱度持續(xù)低位，其中廣州、南京和成都等城市的熱度較第二輪均出現(xiàn)進(jìn)一步下滑，底價(jià)成交比例大幅增加。以單價(jià)榜入榜TOP10地塊來看，僅南京建鄴河西1宗地觸頂成交，其余地塊雖有溢價(jià)，但均未觸頂。究其原因，還是由于商品住宅流速持續(xù)放緩，房企拿地信心明顯不足，導(dǎo)致土拍熱度走低。