??2022年7月，伴隨黃浦區(qū)建國東路68街坊、67街坊（東塊）舊改二輪成功簽約，上海全面完成成片二級舊里改造工作。按照市級部署，未來將把重點轉(zhuǎn)向零星舊改、舊住房成套改造和“城中村”改造，“兩舊一村”改造攻堅戰(zhàn)全面打響。

??緊跟著，9月《上海市助行業(yè)強主體穩(wěn)增長的若干政策措施》發(fā)布，提及“城中村改造項目認定中的集體建設用地占比要求從70%以上降至51%以上”，城中村項目“松綁”，企業(yè)想象空間加大。

??隨著集體建設用地占比要求的降低，城中村擴圍。結(jié)合市住建委消息，上海計劃到2025年，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面啟動；到2027年中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面完成，上海未來5年的城中村改造壓力繁重，時間緊迫。

??上海最早于2014年開始啟動第一批城中村改造，由于項目多采用“一二級聯(lián)動”的方式進行前期開發(fā)，直至2016年才首次出現(xiàn)帶有“城中村”標識的土地入市。

??2016-2017兩年間，入市地塊共涉及5個村、7幅地塊，其中6幅要求做為安置房、其它(動遷安置房)用途，僅1幅為可供開發(fā)的住宅用地。

??2018年城中村項目爆發(fā)，單年土地出讓用地18宗，出讓金總計352.4億元，為2017年的532%，新增建面突破200萬㎡。與此同時，經(jīng)歷3年左右的準備期，已有城中村項目完成安置房地塊的開發(fā)建設工作，開始著手純住宅和純商辦地塊，例如光明地產(chǎn)主導的金山新城項目、育新置業(yè)（村企合作股份制）主導的肖塘“城中村”改造項目等。

??2019年和2020年延續(xù)火熱發(fā)展態(tài)勢，城中村的用地成交金額和新增建面積保持高位，但相較最高點出現(xiàn)小幅下滑。在疫情和房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的大背景下，2021年上海城中村項目總量相較峰值腰斬，成交總金額跌至162.2億、新增建面116.7萬㎡，為近5年來的谷值。

??來到2022年，政府不斷強調(diào)城市更新在帶動區(qū)域固定投資端口的重要性，先后發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動方案》、《上海市助行業(yè)強主體穩(wěn)增長的若干政策措施》等政策文件，提及“年內(nèi)新啟動8個以上城中村改造項目”、“中心城區(qū)舊區(qū)改造聯(lián)動政策推廣至五個新城，優(yōu)化完善城中村改造政策”、“城中村改造項目認定中的集體建設用地占比要求從70%以上降至51%以上”等具體表述，城中村再度成為熱門話題。

??2022年9月，14幅城中村地塊合計新增建面82.6萬㎡，并無明顯反彈。考慮到城中村項目在土地出讓時會出現(xiàn)3-4年的滯后，以及參考2014-2018的發(fā)展走勢，政策加持下的土地出讓高峰將極大可能在2025-2026年出現(xiàn)。

??據(jù)住建委計劃安排，上海到2027年中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面完成；到2032年，“城中村”改造項目全面完成。結(jié)合城中村項目的周期特點，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目至少要在2025年前完成土地出讓動作。對于還未布局的企業(yè)而言，已經(jīng)錯過時機。若企業(yè)仍想?yún)⑴c到這一輪的城中村改造中，需要將目光鎖定到更外圍的青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

??上海中心城區(qū)舊改項目動輒百億的土地價格直接勸退眾多房企，而作為城市更新中，與舊區(qū)改造并行的城中村項目，是否會成為眾多優(yōu)質(zhì)民營房企可介入的賽道？

??通過對2014年以來上?！俺侵写濉?13個出讓地塊進行全樣本分析，在獲地主體方面，國企和民企分別占39.29%和33.93%，另有15.18%為村集體與地方政府成立的股份制公司。單看這個數(shù)據(jù)，民企不落下風，會讓人產(chǎn)生“大家都能來參與上海城中村項目”“城中村對民企還是比較友好”等錯覺，實際并非如此。

??通過對民企獲得的38宗地進行進一步的分析，除佳兆業(yè)在嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)獲取一塊“城中村”項目用地外，其余全部被大華集團、瑞安房地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)三家企業(yè)獲得。

??其中大華集團包攬了寶山區(qū)自2014年以來，涉及包括康家村、顧村老集鎮(zhèn)、場中村等的21幅“城中村”地塊；瑞安則是通過蟠龍古鎮(zhèn)單個項目，獲得了青浦區(qū)蟠龍村的8幅地塊，俊發(fā)同樣通過徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)改造單個項目獲取8幅地塊。

??細究三家企業(yè)，在上海城市更新都已進行了長久的布局。比如瑞安房地產(chǎn)，作為港資代表，先前已完成虹鎮(zhèn)老街、太平橋新天地社區(qū)等老城片區(qū)更新項目，樹立了城市更新的良好口碑，后續(xù)能夠拿下蟠龍古鎮(zhèn)等城中村項目也順理成章。

??大華集團，前身是寶山當?shù)氐泥l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，在1998年企業(yè)轉(zhuǎn)為有限責任之后一直在寶山深耕城中村改造項目，對于當?shù)氐拇彐?zhèn)文化有深入了解的同時，與寶山區(qū)政府建立了深厚的信任關系。這也成為集團承接寶山多個城中村改造項目的堅實基礎。

??俊發(fā)地產(chǎn)則是憑借在舊城改造領域的豐富經(jīng)驗打入上海市場。同樣企業(yè)在上海也經(jīng)歷了漫長的布局期，并在2015年通過與徐涇鎮(zhèn)政府簽訂框架協(xié)議的形式，提前介入徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)項目，最終得以在2019年、2020年分批獲得住宅開發(fā)地塊。

??因此，民企想要介入上海城中村遠沒有想象的那么簡單，最基本的一點就是要時間來沉淀，企業(yè)需要用超過十年的時間去打響城市更新的品牌，來換取政府信任，同時也需要時間來與村鎮(zhèn)集體和政府磨合，推動項目落地，獲取開發(fā)地塊。

??相較于民企，國企在獲地端主體有14家之多。其中不僅有專注傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的中建東孚、中海地產(chǎn)等央企，也有諸如上海城投、上海建工、浦發(fā)集團、光明地產(chǎn)等地方國企。這些企業(yè)因國企職能需求，相較民營房企能夠更早的獲取城市規(guī)劃、城中村改造計劃等內(nèi)容，在土地一二級聯(lián)動開發(fā)方面具備先天優(yōu)勢。

??近兩年來，上海地產(chǎn)作為上海城市更新的重要功能平臺，在統(tǒng)籌多個舊改項目前期的基礎上，也開始參與到了實際拿地的行列中，于今年獲取了顓橋鎮(zhèn)中心村的部分地塊。

??對于全樣本的投資金額和城中村面積數(shù)據(jù)按主體劃分后，我們能夠更加直觀的看到國企在城中村領域的主導地位：國企以超過700億的總投資額和將近380萬㎡的城中村改造面積領先，民企約400億的總投資額，122萬㎡的城中村改造面積不及國企一半。

??在房地產(chǎn)順周期下，城中村項目具有天然優(yōu)勢。借助一二級聯(lián)動開發(fā)模式，企業(yè)在操盤城中村項目時，能夠享受優(yōu)惠土地價格，提前鎖定規(guī)模化土地，且能保持30%左右的高毛利水平。即便如此，由于城中村項目存在超長的開發(fā)周期、征地拆遷進程難控、市區(qū)兩級意見不統(tǒng)一等問題，最終介入到上海城中村的民營企業(yè)也不過大華、瑞安、俊發(fā)、佳兆業(yè)4家。

??轉(zhuǎn)而進入到地產(chǎn)逆周期，企業(yè)回血能力不強，參與長周期的城中村項目的意愿更弱。統(tǒng)計最新半年度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年上海入市的城中村地塊85%以上被國企拍得，本土國企參與率近75%。民企無意，國企兜底成為現(xiàn)實寫照。

??但是，持續(xù)的逆周期下，長期依靠平臺公司承擔大部分一級土地整備工作并不現(xiàn)實。緊迫的城中村改造任務必需通過流程創(chuàng)新、規(guī)劃突破、簡化審批、增加專項資金投入等舉措，釋放新的政策空間吸引市場化企業(yè)共同參與。