[克而瑞]土地周報(bào) | 土地成交量平價(jià)跌，多城官宣第四輪、第五輪供地（11.14-11.20）

??2022年第47周

??11月14日-11月20日，重點(diǎn)城市中僅長(zhǎng)沙進(jìn)行了第四輪集中土拍，因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模仍在較低水平，平均地價(jià)因城市成交結(jié)構(gòu)的變化而環(huán)比下降。另一方面，由于重點(diǎn)城市集中供地節(jié)奏改變，多城今年供地次數(shù)增加，廣州、天津、福州等城市在周內(nèi)推出了第四輪集中出讓地塊，武漢也加推了第五輪供地。就此來看，年末將迎來重點(diǎn)城市土拍高峰。

??土地政策

??廣州出臺(tái)舊村改造表決指引

??合肥將全面推行“交房即交證”

??11月16日，廣州住建局發(fā)布《廣州市舊村改造村集體經(jīng)濟(jì)組織決策事項(xiàng)表決指引》，對(duì)舊村改造的項(xiàng)目實(shí)施表決、合作企業(yè)選擇等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，明確舊村改造意愿、方案等需2/3以上村民代表同意。此外，合肥日前發(fā)布全面推行新建商品房“交房即發(fā)證”工作方案的通知，要求在土地出讓公告及出讓合同中約定明確合肥市經(jīng)營(yíng)性住宅用地競(jìng)得企業(yè)須全面實(shí)行“交房即發(fā)證”。

??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市集中供地輪次增加

??多城官宣第四、第五批供地

??供應(yīng)方面。本周迎來廣州、天津、福州、東莞第四批集中掛牌及武漢的第五批次掛牌，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的新增掛牌總量也因此繼續(xù)上升。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)建面達(dá)2248萬平方米，環(huán)比上漲15%，但對(duì)比作為去年供地高峰期的同期大幅下降了45%。各能級(jí)城市方面，一線城市本周上海和廣州均有新增土地掛牌，其中廣州推出了年內(nèi)第四批集中出讓地塊，共涉及6宗，天河2幅、海珠、黃埔、番禺及白云各1幅，總供應(yīng)面積達(dá)106萬平方米，上海推出地塊則全部為商辦用地。二線城市中，天津、福州、武漢等多個(gè)城市均掛牌了下一輪集中出讓地塊，其中武漢的供應(yīng)量居首，總供應(yīng)建面達(dá)108萬平方米，天津及福州的第四輪供應(yīng)量都在100萬平方米以下。三四線城市的推地速度明顯加快，常州、南通、汕尾、洛陽等城市的供應(yīng)規(guī)模都在100萬平方米以上，尤其是常州，周內(nèi)推出了28宗地，總掛牌規(guī)模達(dá)233萬平方米。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比微漲

??平均地價(jià)因成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)而不及上周

??成交方面。周內(nèi)僅長(zhǎng)沙一城完成了集中土拍，因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模仍在低位。具體來看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積為756萬平方米，環(huán)比上漲15%，同比則有28%的降幅；但由于主力成交城市為地價(jià)水平較低的中西部城市，因此成交金額并不及上一周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交總金額為216億元，環(huán)比下降36%；在城市成交結(jié)構(gòu)的變化影響下，平均地價(jià)也因此大幅回落至2859元/平方米，同環(huán)比降幅都在兩成以上。

??各能級(jí)城市方面，因長(zhǎng)沙集中出讓了多宗地塊，二線城市的成交占比大幅上漲，成為本周的成交主力。具體來看，一線城市共成交了5宗地，且均為商辦用地，分別來自上海、廣州和深圳，總成交建面為23萬平方米。二線城市中，長(zhǎng)沙的成交體量最大，達(dá)293萬平方米，涉及27幅地，其中21宗為長(zhǎng)沙此次集中土拍成交地塊，多數(shù)由本地國(guó)企競(jìng)得，萬科、中交也斬獲；其余城市的成交規(guī)模則均未超過50萬平方米。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市土地市場(chǎng)活躍度同樣不高，多數(shù)城市的成交規(guī)模低于20萬平方米。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲

??長(zhǎng)沙土拍低熱收官

??市場(chǎng)熱度方面。在臺(tái)州、馬鞍山等個(gè)別三四線城市有地塊高溢價(jià)成交的拉動(dòng)下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交溢價(jià)率環(huán)比上周微漲至2.5%。各能級(jí)城市中，一線城市成交地塊均為零溢價(jià)，二線城市的平均溢價(jià)率也僅有0.1%，其中于本周完成第四輪集中土拍的長(zhǎng)沙成交地塊全部底價(jià)成交，土拍熱度較上一輪再度走低，三四線城市中馬鞍山、義烏等城市的溢價(jià)率水平相對(duì)較高，本周成交溢價(jià)率均在20%以上。在土地流拍方面，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率較上周有所回落，環(huán)比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)升至11.2%。其中，三四線城市仍是流拍主力，金華、嘉興、常州等多個(gè)城市均有地塊遭遇撤牌或流拍。

??周度TOP5

??長(zhǎng)沙摘得總價(jià)成交榜榜首

??三批次成交地塊多數(shù)由城投競(jìng)得

??本周重點(diǎn)城市中僅長(zhǎng)沙進(jìn)行了集中土拍，因此長(zhǎng)沙也成為本周價(jià)格榜入榜主力。其中，由萬科聯(lián)合長(zhǎng)沙軌道競(jìng)得的開福區(qū)車站北路地塊成為本周成交總價(jià)最高的地塊，成交總價(jià)為10.38億元?？們r(jià)榜的門檻地塊則為深圳的一宗商辦用地，成交總價(jià)為6.55億元。

??聚焦于長(zhǎng)沙第四輪集中土拍來看。由于出讓地塊多位于非核心城區(qū)，素質(zhì)較為一般，因此長(zhǎng)沙三批次出讓地塊全部為底價(jià)成交，并且多達(dá)七成的地塊是由地方城投競(jìng)得。比如成交地塊中素質(zhì)較好的開福區(qū)黃興北路與油鋪街路交會(huì)處西南角地塊，最終也是由本地國(guó)企城發(fā)恒偉底價(jià)競(jìng)得，平均樓板價(jià)為7792元/平方米。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??萬科聯(lián)合長(zhǎng)沙軌交拿下長(zhǎng)沙三批次最貴地塊

??地塊分析：

??11月16日，長(zhǎng)沙迎來年內(nèi)第四輪集中土拍。本次集中土拍，長(zhǎng)沙共出讓22宗地，最終1宗提前中止出讓，余下21宗地則全部底價(jià)成交，共收金73億元。對(duì)比上一輪土拍熱度來看，長(zhǎng)沙此次集中土拍熱度進(jìn)一步降溫。

??成交的21宗地中，多數(shù)地塊由地方城投公司托底成交，規(guī)模房企中，僅萬科、中交有所斬獲。其中，萬科聯(lián)合長(zhǎng)沙軌道斬獲了本輪集中土拍中總價(jià)最高的地塊，成交總價(jià)為10.38億元，平均樓板價(jià)為4503元/平方米。據(jù)地理位置來看，項(xiàng)目位于開福區(qū)車站鐵路北，非城區(qū)核心位置，因此周邊配套以周邊社區(qū)配套為主，暫無地鐵、大型商業(yè)綜合體，配套資源仍有待完善。樓市方面，項(xiàng)目周邊在售、待售項(xiàng)目不多，平均售價(jià)約在1.3萬元/平方米，房地價(jià)差超過了8000元/平方米，盈利空間相對(duì)充裕。