??民營(yíng)房企融資環(huán)境或迎來(lái)本質(zhì)轉(zhuǎn)變。

??11月21日，在2022金融街論壇年會(huì)上，三大金融部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)再次表態(tài)。

??證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿表示，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資。

??央行行長(zhǎng)易綱明確，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。最近擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍內(nèi)。

??與此同時(shí)，國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝表示，金融部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)金融支持政策，這些政策較好地發(fā)揮了逆周期調(diào)節(jié)的作用，同時(shí)將堅(jiān)持中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方針政策，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，遠(yuǎn)近結(jié)合，標(biāo)本兼治，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展。

??同日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。

??在此之前，11月8日至11月14日，短短七天內(nèi)連發(fā)三次金融端利好措施，從“第二支箭”到“金融十六條”，再到“銀行保函”置換部分“預(yù)售資金”，民營(yíng)房企生存環(huán)境迎來(lái)實(shí)質(zhì)性變化。

??政策發(fā)布以來(lái)，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企已率先邁出第一步。

??“第二支箭”出臺(tái)僅3天，民營(yíng)房企儲(chǔ)架式中票融資“開(kāi)閘”，截至目前申請(qǐng)總規(guī)模已達(dá)到560億元。

??與此同時(shí)，富力也于近期完成了旗下135億元的境內(nèi)債展期；房企配股融資也迎來(lái)突破。

??對(duì)于民營(yíng)房企而言，抓住機(jī)會(huì)窗口進(jìn)行融資，有效改善短期流動(dòng)性，但目前來(lái)看，政策仍以?xún)?yōu)質(zhì)民企為主，多數(shù)民營(yíng)房企融資仍不容樂(lè)觀，融資環(huán)境改善有待進(jìn)一步深化。

??今年三季度以來(lái)，政策端加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的支持力度，進(jìn)入11月，監(jiān)管層對(duì)民營(yíng)房企的融資支持力度明顯有所強(qiáng)化。

??根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，自8月以來(lái)，融資端直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模已超萬(wàn)億，但優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債速度明顯加快還是在10月底至11月來(lái)到轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

??11月8日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布，表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資；11月12日“金融十六條”出臺(tái)，紓困方向從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

??隨后，民營(yíng)房企儲(chǔ)架式中票融資“開(kāi)閘”，短短一周時(shí)間，就有5家房企提交申請(qǐng)，并擬申請(qǐng)總規(guī)模超560億元。

??在此之前，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企債券仍然表現(xiàn)出信心不足，即便是政策支持，但對(duì)于民營(yíng)房企發(fā)債仍然存在一定難度。

??數(shù)據(jù)顯示，8月中旬交易商協(xié)會(huì)召集多家民企座談一周后，龍湖集團(tuán)成功發(fā)行民企首筆15億元的中債增擔(dān)保中期票據(jù)，隨后的兩個(gè)月里，截至10月底，民營(yíng)房企的中債增擔(dān)保中期票據(jù)僅有6家房企成功發(fā)行6筆，總金額為68億元。

??對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是融資規(guī)模還是速度，11月以后民營(yíng)房企明顯有所改善。

??除此之外，民營(yíng)房企在配股融資、境內(nèi)債展期等方面也迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

??比如11月10日，富力完成了全部境內(nèi)債展期，成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)，這對(duì)提振資本市場(chǎng)信心有一定積極作用，再加上“金融十六條”明確支持房企存量融資的合理展期，未來(lái)可能會(huì)有更多企業(yè)實(shí)現(xiàn)債務(wù)展期。

??在配股融資方面，碧桂園與雅居樂(lè)前后兩天宣布配股融資，分別籌資14.63億港元、7.83億港元，這也為民營(yíng)房企融資提供了破局方向。而隨著證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿表態(tài)，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資，預(yù)計(jì)后續(xù)股權(quán)融資將會(huì)加速，更多民企將通過(guò)股權(quán)融資緩解短期流動(dòng)性壓力。

??整體來(lái)看，房企仍然面臨著較大的資金壓力。

??根據(jù)11月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金僅為11182億元，同比下降26%，創(chuàng)下年內(nèi)次低。從國(guó)內(nèi)貸款來(lái)看，前10月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款同比下降27%左右。而前10月自籌資金同比下降約15%。

??此外，包含公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前10月同比下降9.1%至4585億元。

??綜合近期獲得融資支持的房企來(lái)看，整體圍繞在少量?jī)?yōu)質(zhì)房企當(dāng)中，這些企業(yè)也是民營(yíng)房企發(fā)債的主力軍。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100家典型房企中，民營(yíng)房企融資規(guī)模的占比從2021年8月首次跌破50%之后持續(xù)下跌，到了2022年10月只有10%。

??從融資總規(guī)模來(lái)看，2022年1-10月民營(yíng)房企的累計(jì)融資總額僅為2291億元，同比減少了68%，其中債券發(fā)行規(guī)模僅有1376億元，同比減少了58%。

??剔除交換要約而發(fā)行債券的房企，2022年1-10月發(fā)行新債券的民營(yíng)房企僅有11家，發(fā)行新債券共約552億元，其中龍湖、碧桂園、濱江、美的置業(yè)、旭輝以及新城控股發(fā)行規(guī)?？壳?。

??從目前來(lái)看，政策傳導(dǎo)至其他民企還需要時(shí)間，再加上接下來(lái)的一段時(shí)間民營(yíng)房企仍面臨較大的償債壓力，多數(shù)民企仍需“自救”。

??民營(yíng)房企即將迎來(lái)一波較大規(guī)模的償債潮，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2022年11月至2023年上半年，民營(yíng)房企到期債券總額約為3191億元，其中明年1月將迎來(lái)償債小高潮，單月到期規(guī)模達(dá)到769億元。

??而11月以來(lái)民營(yíng)房企違約現(xiàn)象也在持續(xù)，截至目前月內(nèi)已有4家民企等相繼發(fā)布債務(wù)違約公告。

??近期密集性表態(tài)以及利好政策出臺(tái)，可以看出監(jiān)管層對(duì)此前大部分金融緊縮政策的調(diào)整意愿，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)主體信心和市場(chǎng)預(yù)期有著積極的作用。流動(dòng)性支持政策的核心仍在于“穩(wěn)地產(chǎn)”。

??在不斷推出的利好政策支持下，房企的融資環(huán)境有望得到進(jìn)一步改善，尤其是民營(yíng)房企的生存環(huán)境也將迎來(lái)轉(zhuǎn)變。

??但由于政策傳導(dǎo)仍需要時(shí)間，短期內(nèi)政策仍然是惠及優(yōu)質(zhì)民企層面，多數(shù)民營(yíng)房企融資尚未落地，流動(dòng)性需求仍然緊迫。對(duì)于大部分民企仍需要開(kāi)源節(jié)流積極自救，積極抓住政策窗口尋找發(fā)債機(jī)會(huì)，并且依靠銷(xiāo)售帶動(dòng)內(nèi)生流動(dòng)性是關(guān)鍵，同時(shí)也需要政策給予進(jìn)一步的支持。