[克而瑞]行業(yè)透視 | 10月到位資金回落至年內(nèi)次低

??2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金壓力依舊，規(guī)模僅為年內(nèi)次低。

??今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)不佳，而剛過(guò)去的“金九銀十”又能否給行業(yè)帶來(lái)多少提振？此外11月以來(lái)金融端連續(xù)利好，如11月8日交易商協(xié)會(huì)宣布推進(jìn)擴(kuò)大“第二支箭”，支持民營(yíng)企業(yè)債券融資2500億；11日央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”；14日住建部等三部門發(fā)文“銀行保函”置換部分“預(yù)售資金”。在政策的連續(xù)利好下，又能否有效緩解房企未來(lái)的到位資金壓力？

??10月到位資金僅為年內(nèi)次低銷售疲軟下房企資金壓力依舊

??11月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-10月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，10月新房銷售仍處于下行階段，購(gòu)房情緒依舊萎靡。單10月全國(guó)商品房共計(jì)銷售9757萬(wàn)平方米和9452億元，環(huán)比分別下降27.9%和30%；同比分別下降23.3%和23.7%，降幅較9月擴(kuò)大7.2pcts和9.5pcts。

??由于商品房銷售疲軟仍未改善，房企到位資金壓力依舊較大。10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為年內(nèi)次低（僅高于4月的10363億元），達(dá)11182億元，同比降幅為26%，相較于9月同比降幅擴(kuò)大了4.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降了17.1%。2022年前10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為125480億元，同比下降24.7%，與前9月的24.5%相比再次擴(kuò)大。值得注意的是，11月8日至14日，短短七天內(nèi)就有三次金融端利好措施，尤其是11日的“金融16條”作為全國(guó)性強(qiáng)力政策，疊加缺失的信心底有望出現(xiàn)，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁?jiàn)底復(fù)蘇。

??單月銷售回款同比下降31%

??信貸政策暖風(fēng)下年底市場(chǎng)有望見(jiàn)底

??從銷售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）來(lái)看，2022年前10月銷售回款為61191億元，同比下降了31.0%。單10月銷售回款為5446億元，環(huán)比下降了19.7%，同比下降了31.1%，其中個(gè)人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比分別下降了18.6%和20.2%，同比分別下降31.4%和31%。

??10月銷售回款回落且處于年內(nèi)次低，主要由于當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒重所致。據(jù)央行披露，10月住戶貸款減少180億元，其中，短期貸款減少512億元，以按揭房貸為主的中長(zhǎng)期貸款僅增加332億元（9月增加23200億元）。9月及10月作為“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，各地雖然展開(kāi)新一輪“降價(jià)潮”，但均價(jià)下降未見(jiàn)規(guī)模回升。10月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9687元/平方米，環(huán)比下降3%、同比下降1%；而10月全國(guó)商品房銷售面積及金額則分別環(huán)比下降27.9%和30%；同比下降23.3%和23.7%。

??今年以來(lái)，政府為恢復(fù)市場(chǎng)信心、穩(wěn)定樓市需求，五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）于1月、5月及8月共調(diào)整下降3次，累積下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。9月29日，央行和銀保監(jiān)會(huì)還決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日，人民銀行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

??此外在11月11日央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的16條措施中，明確提出支持個(gè)人住房貸款合理需求，重點(diǎn)支持剛需、改善性客群及新市民這三類群體，按揭首付比例及房貸利率或?qū)⒁虺鞘?、銀行優(yōu)化調(diào)整。相信在住房信貸政策暖風(fēng)的作用下，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)有望真正見(jiàn)底，市場(chǎng)復(fù)蘇行情也將正式開(kāi)啟。

??國(guó)內(nèi)貸款處于年內(nèi)最低1125億

??新規(guī)出臺(tái)有望企穩(wěn)回升

??國(guó)內(nèi)貸款（包括開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等）方面，前10月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款為14786億元，同比下降26.6%，降幅較前9月略收窄約0.6pcts。單月來(lái)看，10月國(guó)內(nèi)貸款為1125億元，環(huán)比下降了18.5%，同比下降了18.4%，降幅較9月擴(kuò)大了7pct；10月國(guó)內(nèi)貸款處于年內(nèi)歷史最低位。

??11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)16條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，其中要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，特別要求“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排；鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；支持國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等開(kāi)發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項(xiàng)借款；銀行“兩道紅線”松綁，延長(zhǎng)政策過(guò)渡期等等。新規(guī)出臺(tái)或意味未來(lái)融資環(huán)境有所松綁，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)貸款也將回升企穩(wěn)。

??其他到位資金同比下降21%

??2500億支持資金緩解流動(dòng)性壓力

??從自籌資金來(lái)看，前10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）44856億元，同比下降14.8%，降幅較前9月擴(kuò)大0.7pcts。單月來(lái)看，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4288億元，同比下降20.7%，降幅較9月縮小4.8pcts；環(huán)比下降10.6%。

??此外，包含公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前10月同比下降9.1%至4585億元，降幅較前9月擴(kuò)大了1.1pct。其中單10月為322億元，環(huán)比下降37.8%，同比下降21.4%，回落至年內(nèi)次低，僅高于8月的297億元。雖然近期房企債券融資環(huán)境不斷利好，但受惠對(duì)象集中少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年10月100家典型房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模達(dá)307.83億元，環(huán)比減少0.3%，同比增加222.3%；境內(nèi)發(fā)債主體主要集中招商蛇口、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企以及萬(wàn)科等優(yōu)質(zhì)民企。

??11月8日，交易商協(xié)會(huì)宣布推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(第二支箭)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。雖然在2500億支持資金中房地產(chǎn)企業(yè)可獲得的額度并不知曉，但有利于提升市場(chǎng)信心，緩解流動(dòng)性壓力。據(jù)監(jiān)測(cè)，近期包括中海、龍湖、新城、保利、美的等一批房企均申請(qǐng)了大額債券注冊(cè)額度，規(guī)模高達(dá)750億。預(yù)計(jì)隨著相應(yīng)債券分期發(fā)行，未來(lái)境內(nèi)債規(guī)模也將觸底回升。

??整體看來(lái)，2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金壓力依舊，規(guī)模僅為年內(nèi)次低。10月銷售旺季不旺，購(gòu)房情緒依舊萎靡，導(dǎo)致定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款均上漲乏力；此外其他到位資金同環(huán)比均下降，國(guó)內(nèi)貸款處于年內(nèi)歷史最低。11月政策連續(xù)出臺(tái)利好政策，從 “第二支箭” 2500億到“金融16條”，再到“銀行保函”置換部分“預(yù)售資金”，密集性的政策出臺(tái)體現(xiàn)監(jiān)管層有意愿調(diào)整之前大部分金融緊縮措施，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)主體信心和預(yù)期起到積極作用。但至今為止行業(yè)拐點(diǎn)未見(jiàn)，政策傳導(dǎo)也需時(shí)間。但可以期許的是，房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)將逐漸恢復(fù)穩(wěn)態(tài)，問(wèn)題房企也將有序出清。