歷劫的房企們,何時(shí)將迎來(lái)黎明?

原創(chuàng)克勝 曲濤 高鶴 2022-11-18 11:35:48 來(lái)源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)(克勝 曲濤 高鶴/文)黃金時(shí)代,誕生了無(wú)數(shù)豪杰。黑鐵時(shí)代,又將消磨多少昔日天驕?

??過(guò)往意氣風(fēng)發(fā)的眾多房地產(chǎn)企業(yè),如今正站在債務(wù)懸崖的邊緣,舉步維艱。即使暫時(shí)沒(méi)有債務(wù)壓力的房企們,也都是噤若寒蟬,如履薄冰。

??沒(méi)錢(qián),壓垮房企的最后一根稻草

??近日,地產(chǎn)股受多重利好因素影響,開(kāi)啟全面反彈之勢(shì)。與之相對(duì)應(yīng)的是,進(jìn)入10月下旬,地產(chǎn)股曾經(jīng)歷了斷崖式的下跌。一些基本面還相對(duì)不錯(cuò)的房企股票價(jià)格已經(jīng)低于每股凈資產(chǎn)。這在原本就神經(jīng)緊繃的房地產(chǎn)行業(yè)上,又增添了一絲不安。

??如果將股價(jià)大幅震蕩解釋為“波動(dòng)”,那在債務(wù)方面,即便用最樂(lè)觀的詞語(yǔ)來(lái)描述也怕是“不容樂(lè)觀”。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年四季度房地產(chǎn)企業(yè)將又迎來(lái)新一波償債高峰。屆時(shí),200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模達(dá)1812億元,其中海外債約為617億元。

??而從企業(yè)銷(xiāo)售端整體來(lái)看,現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然不給力,銷(xiāo)售端未形成可觀現(xiàn)金來(lái)源。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,1-10月份商品房銷(xiāo)售面積111179萬(wàn)平方米,同比下降22.3%,其中住宅銷(xiāo)售面積下降25.5%。商品房銷(xiāo)售額10.88萬(wàn)億元,下降26.1%,其中住宅銷(xiāo)售額下降28.2%。從單月數(shù)據(jù)來(lái)看,根據(jù)測(cè)算,10月份商品房銷(xiāo)售面積約為9757萬(wàn)平方米,環(huán)比下降27.9%,同比下降23.23%;商品房銷(xiāo)售額為9452億元,環(huán)比下降30.04%,同比下降23.71%,同樣呈現(xiàn)大幅降溫態(tài)勢(shì)。

??企業(yè)融資方面,也并沒(méi)有較大改觀,房企融資量大幅減少至近年的較低水平。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù),2022年10月份100家典型房企的融資總量為424億元,環(huán)比減少了37.1%,同比減少12.9%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然集中在央、國(guó)企以及部分頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企。

??“賣(mài)不掉”,也“借不到”,負(fù)債房企流動(dòng)性資金持續(xù)承壓。據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì),剛剛過(guò)去的第三季度中,債券實(shí)質(zhì)違約的房企隊(duì)伍又新增了12張新面孔。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),受債務(wù)違約等因素的進(jìn)一步影響,有10余家房企先后收到“清盤(pán)呈請(qǐng)”。

??某房企內(nèi)部人士表示,民營(yíng)房企幾乎都在“渡劫”,有幾家能熬到市場(chǎng)回暖難以判斷。

??一切為了“活下去”

??面對(duì)步步逼近的危機(jī),為了“活下去”,在狠抓銷(xiāo)售抓回款之外,房企們也是用盡了渾身解數(shù)。

??有的斷臂求生。

??10月24日,融僑集團(tuán)宣布,為了盤(pán)活存量資產(chǎn),改善公司現(xiàn)金流,出售福州首融灃澤置業(yè)股權(quán)及相關(guān)債權(quán),受讓方為首開(kāi)股份。標(biāo)的股權(quán)交易價(jià)格為約2.498億元,標(biāo)的債權(quán)交易價(jià)格為3.21億元,總計(jì)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)約5.708億元。

??在其之前,世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱,向蕪湖信思達(dá)投資出售南京一項(xiàng)目公司的45%注冊(cè)資本及銷(xiāo)售債權(quán),總代價(jià)約17.5億元。經(jīng)世茂集團(tuán)方面預(yù)測(cè),此次變現(xiàn)出售將會(huì)虧損約1.45億元,但對(duì)于深陷流動(dòng)性危機(jī)的世茂集團(tuán)來(lái)說(shuō),回籠資金化解債務(wù)、維持經(jīng)營(yíng)才是頭等大事。

??有的輾轉(zhuǎn)騰挪。

??11月10日,富力地產(chǎn)公告稱,其8筆總計(jì)135億元的境內(nèi)債整體展期已獲通過(guò),展期后的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長(zhǎng)至3年以上。同一日,港龍地產(chǎn)完成2022年到期的13.5%發(fā)行在外優(yōu)先票據(jù)的交換要約。11月7日,恒大地產(chǎn)兩只債券展期一年被通過(guò)。

??wind數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月份,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行展期的境內(nèi)債共達(dá)1323.5億元,展期債券數(shù)量達(dá)78只。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),包括合景泰富、富力、弘陽(yáng)地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)等超20家房企近期或正在推進(jìn)或已完成部分債務(wù)展期或交換要約等。

??有的節(jié)衣縮食。

??近日,河南本土第一大地產(chǎn)商建業(yè)集團(tuán)裁員7000名的消息在社交媒體上傳出,相關(guān)媒體從多位就職于建業(yè)集團(tuán)員工處證實(shí)了此事,相關(guān)薪資結(jié)算及離職日期統(tǒng)一為2022年11月15日。

??事實(shí)上,裁員、降薪、控成本節(jié)流已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)普遍現(xiàn)象,堪稱房企應(yīng)對(duì)壓力的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),大型房企普遍裁員比例在30%以上,個(gè)別超過(guò)了50%。而中小型房企的裁員力度更大。如去年剛在香港上市的三巽集團(tuán),其中報(bào)顯示的雇員人數(shù),相較于去年底直接砍去了一半。在社交媒體上,房企的城市公司、項(xiàng)目公司高達(dá)30%-60%的裁員消息比比皆是,以搬遷總部、架構(gòu)調(diào)整、區(qū)域合并等方式裁員“優(yōu)化”的大中型公司更是層出不窮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整或公布裁員的上市房企就有十余家,甚至包括暫時(shí)沒(méi)有債務(wù)壓力的頭部企業(yè)。相比直接裁員,還有些“壓力”企業(yè)進(jìn)行了不體面的花式逼退,包括跨區(qū)調(diào)動(dòng)、跨業(yè)務(wù)輪崗、體測(cè)、強(qiáng)制加班等等。此外,在降薪方面,高管降薪30%很常見(jiàn),員工工資普遍打了8-9折,津貼、年終獎(jiǎng)、福利等收入也基本被取消。

??也有的躺平,聽(tīng)天由命。

??去年,花樣年在“躺平”上開(kāi)了一個(gè)不好的頭。據(jù)最新消息顯示,其與主要美元債權(quán)人就緩解公司債務(wù)壓力的執(zhí)行方案,進(jìn)行了細(xì)節(jié)討論及確認(rèn)。但是,截止目前,其債務(wù)重組計(jì)劃仍未得到債權(quán)人同意。

??在已暴雷民營(yíng)房企中,新力不是最先倒下的,卻是垮得最快的。自去年9月,其股價(jià)閃崩、股票停牌以來(lái),實(shí)控人張園林就“退群”了,公司層面也缺乏具體的自救措施。業(yè)績(jī)更是慘淡,今年前10個(gè)月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示,該公司及其附屬公司連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售金額約31.37億元,同比下跌96.08%。不僅如此,公司人員流失嚴(yán)重,甚至到了無(wú)人可用的地步。其2021年報(bào)、2022年半年報(bào)一拖再拖。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信用信息平臺(tái)顯示,今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的失信被執(zhí)行案例相比以往增長(zhǎng)迅速。2022年三季度,信用平臺(tái)共收錄房企失信被執(zhí)行信息10248條,環(huán)比增長(zhǎng)7.2%,同比增長(zhǎng)39.3%。在這些失信被執(zhí)行的情形中,列入原因?yàn)?“有履行能力而拒不履行生效法律文書(shū)確定義務(wù)”的高達(dá)6907條,占比近7成。

??更有悲壯遺憾的。

??頭部房企的“暴雷”仍在繼續(xù),與以往不同的是,這些房企是選擇“自爆”暫無(wú)融資通道的境外債,以“力保”境內(nèi)融資造血功能不失。

??11月1日,旭輝控股集團(tuán)宣布,暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息。其公告稱,積極探索處置境外資產(chǎn)的機(jī)會(huì),旨在創(chuàng)造流動(dòng)性或?qū)崿F(xiàn)去杠桿化,同時(shí)將全力保交付、保經(jīng)營(yíng)、維護(hù)境內(nèi)融資。據(jù)了解,旭輝控股集團(tuán)的境外債務(wù)總額約68.5億美元,暫停支付的款項(xiàng)(即到期未付的本金和利息總額)約4.14億美元。

??11月13日,中梁跟隨旭輝腳步,宣布暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息,全力保交樓、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)及維護(hù)境內(nèi)融資。公告顯示,中梁控股的境外債務(wù)未償還本金合計(jì)約11.8億美元,其中境外優(yōu)先票據(jù)和境外私募貸款的未償還本金約2.5億元美元。

??千億房企旭輝和中梁的暴雷遺憾,雖然讓房企更加瑟瑟發(fā)抖,但在某種意義上,卻給了黑鐵時(shí)代艱難房企們帶來(lái)了一絲希望。

??特別是作為三道紅線“全綠、被監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定為示范房企的旭輝。其境外債的暴雷,或許在某種程度上扮演了近期房地產(chǎn)金融支持性政策出臺(tái)的“最后一根稻草”。

??從旭輝董事局主席林中發(fā)朋友圈控訴“融資不暢、銷(xiāo)售疲軟,光讓還錢(qián)哪家房企都吃不消”,到因?yàn)?2億元債務(wù)還不上而發(fā)內(nèi)部信控訴“賬面有逾300億現(xiàn)金,但因?yàn)楦鞯卣站o預(yù)售資金監(jiān)管,導(dǎo)致無(wú)法滿足企業(yè)的合理按需使用”,最終宣布在境外債“躺平”。很可能正是這一過(guò)程,讓有關(guān)部門(mén)和監(jiān)管層人士下定決心要扭轉(zhuǎn)局面。畢竟在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,缺乏外部融資支持和資金流動(dòng)性支撐,大部分民營(yíng)房企無(wú)法做到既要保交付、保運(yùn)營(yíng),又要保兌付。就好比同時(shí)在三個(gè)雞蛋殼上跳舞,哪個(gè)碎了都不成。

??于是,我們看到了三部門(mén)要求商業(yè)銀行可與優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策、看到了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》這個(gè)被稱為“房地產(chǎn)金融16條”的接連出臺(tái),再加上支持房企融資發(fā)債的“第二支箭”的接連發(fā)力,這一系列支持政策,堪稱監(jiān)管部門(mén)轉(zhuǎn)向紓困房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性動(dòng)作。

??春天或許還尚時(shí)日,但嚴(yán)寒已經(jīng)過(guò)去

??11月15日,高盛、穆迪、標(biāo)普先后發(fā)布報(bào)告稱,近期多項(xiàng)政策支持措施,提出了更具體、更系統(tǒng)性方法幫扶,預(yù)期后續(xù)政策落實(shí)及執(zhí)行,或能為行業(yè)帶來(lái)更多利好,緩解民營(yíng)房企的再融資壓力,有望提振市場(chǎng)信心。高盛預(yù)計(jì),監(jiān)管部門(mén)的最新政策將在短期內(nèi)減少開(kāi)發(fā)商的潛在違約機(jī)會(huì)、降低項(xiàng)目未能完工風(fēng)險(xiǎn)、改善市場(chǎng)情緒,或?qū)⒅С謽鞘薪煌队|底反彈,特別是仍在正常經(jīng)營(yíng)中的民營(yíng)房企將在銷(xiāo)售及項(xiàng)目建設(shè)方面受惠最多。標(biāo)普信評(píng)也認(rèn)為,只要再融資渠道通暢,企業(yè)也可以度過(guò)艱難周期。

??中歐國(guó)際工商學(xué)院教授盛松成表示,因新政策試圖解決供求問(wèn)題,要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)更大責(zé)任,允許部分貸款展期,短期內(nèi)緩解不良貸款快速積累的壓力,幫助開(kāi)發(fā)商穩(wěn)定營(yíng)運(yùn),有助恢復(fù)市場(chǎng)信心,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將可軟著陸。

??中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立也稱,“金融16條”的出臺(tái),說(shuō)明政策重點(diǎn)更為突出,資金端的水龍頭正在合理開(kāi)啟,房地產(chǎn)行業(yè)有望進(jìn)一步更快地實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??眺望春天的腳步之際,我們也必須總結(jié)這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的得失。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊日前在第十三屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的深度調(diào)整,在多方面政策的作用下,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體向好的大背景下,有望走出低谷,進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)小一些、平穩(wěn)發(fā)展的階段。但必須指出的是,此輪的深度調(diào)整,時(shí)間長(zhǎng)、幅度深,教訓(xùn)深刻、損失巨大,形成這個(gè)局面,既有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式的問(wèn)題,也有制度環(huán)境的問(wèn)題。在他看來(lái),在供給端,要素價(jià)格上漲過(guò)快,供給與需求失衡,生產(chǎn)方式落后;在需求端,投資品屬性過(guò)強(qiáng),居民住房負(fù)債率上升過(guò)快,居民財(cái)富構(gòu)成中住房占比過(guò)高;在企業(yè)機(jī)制方面,杠桿率過(guò)高,金融化過(guò)度,治理結(jié)構(gòu)失衡。這些都是導(dǎo)致市場(chǎng)問(wèn)題的深層次原因,因此必須反思從制度環(huán)境到企業(yè)發(fā)展模式存在的問(wèn)題。

??在同一論壇上,全國(guó)政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民也認(rèn)為,目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問(wèn)題,不是單個(gè)城市和單個(gè)部門(mén)能解決的。在他看來(lái),房地產(chǎn)在中國(guó)仍然是支柱產(chǎn)業(yè),不是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在面臨的問(wèn)題主要是結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性、體制性的。下一步要瞄準(zhǔn)建立新的住房制度,多部門(mén)協(xié)同制定綜合性、長(zhǎng)期性、制度性的房地產(chǎn)新政。

??隨著房地產(chǎn)金融工作、預(yù)售資金監(jiān)管的重新定調(diào),趁著政策暖意的東風(fēng),調(diào)整企業(yè)發(fā)展模式,或許是目前深陷重壓下的房企們走出低谷的最好機(jī)會(huì)。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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