拿地須完成恒大項(xiàng)目“保交樓”:海南創(chuàng)新土地出讓模式

土地陳標(biāo)志 2022-11-21 08:49:03 來源:中房報(bào)

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??看似3宗普通的國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓,由于公告內(nèi)文有與“恒大”相關(guān)表述,從而引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

??最近,澄邁縣自然資源和規(guī)劃局在海南省公共資源交易平臺發(fā)布3則土地出讓公告,掛牌出讓該縣3宗國有建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)悉,這3宗用于建設(shè)市場化商品住宅項(xiàng)目地塊土地面積共計(jì)79177余平方米(合計(jì)約118.8畝),出讓起始價(jià)約3.74億元。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解到,這3宗出讓地正是“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”所在地塊。早在2020年5月29日澄邁縣自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關(guān)于“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”修建性詳細(xì)規(guī)劃批前的公示》中披露,項(xiàng)目總用地面積為121376.56平方米(合計(jì)約182.1畝)。目前,恒大在該地塊上已開發(fā)至第三期。

??根據(jù)上述3宗土地掛牌出讓公告規(guī)定,競得人須完成恒大悅瓏灣“保交樓”任務(wù),3宗土地預(yù)計(jì)出資額分別不低于21136萬元、4285萬元及3142萬元。如果是同一競買人,預(yù)計(jì)出資額不低于28563萬元。

??有人給這3宗土地算了一筆賬:如果以掛牌出讓起始價(jià)作為成交價(jià)計(jì)算,樓面地價(jià)僅為1889元/平方米。房地產(chǎn)行業(yè)專家表示,雖然地方政府通過土地出讓捆綁“保交樓”是一項(xiàng)創(chuàng)新做法,但由于該地塊所延伸的問題較為復(fù)雜,比如“保交樓”項(xiàng)目涉及比較復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,對于接盤房企來說會有一些顧慮。

??記者也就此次土地掛牌出讓公告等情況分別聯(lián)系了恒大及澄邁縣有關(guān)方面,上述方面均未予回應(yīng)。

??出讓土地捆綁“保交樓”

??“出讓土地捆綁‘保交樓’是一項(xiàng)創(chuàng)新的做法?!?1月18日,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

??11月9日,海南省公共資源交易平臺上發(fā)布了3則公告,澄邁縣自然資源和規(guī)劃局掛牌出讓3宗城鎮(zhèn)住宅用地。記者了解到,即將出讓的3宗土地位于該縣老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北一環(huán)路附近。3則公告除了地塊面積、起始價(jià)等基本信息不同之外,其他內(nèi)容基本一樣。

??據(jù)上述公告記載,3宗地土地面積分別為55997.88平方米、15102.4平方米及8076.8平方米,對應(yīng)出讓起始價(jià)分別為26981萬元、6651萬元和3728萬元。3宗地塊總面積為79177.08平方米(約118.8畝),起始價(jià)共計(jì)37360萬元。

??原本是3則普通出讓信息公告,但在“競買人資格”中的第三條和第四條有明確規(guī)定:“與恒大悅瓏灣項(xiàng)目有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不得參與競拍”“競得人須承擔(dān)社會責(zé)任,完成恒大悅瓏灣‘保交樓’任務(wù),競得人以形成對恒大方債權(quán)的形式出資完成“保交樓”任務(wù)”之內(nèi)容,引起外界廣泛關(guān)注。

??另外,公告還明確告知競買人在報(bào)名前可與澄邁縣房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對接,完全知曉出讓宗地的條件以及競得后所承擔(dān)的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn),并出具書面承諾,承諾已完全知曉出讓宗地的條件以及競得后所承擔(dān)的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)。

??公告還對相應(yīng)地塊“保交樓”任務(wù)的出資額進(jìn)行了預(yù)估,要求上述3宗土地出資額分別不低于21136萬元、4285萬元和3142萬元,最終出資以實(shí)際發(fā)生金額為準(zhǔn)。同時(shí),還要求競得人出資建設(shè)幼兒園。有媒體統(tǒng)計(jì),按照3宗地塊底價(jià)、“保交樓”任務(wù)的最低出資額及建設(shè)幼兒園出資總價(jià)計(jì)算,企業(yè)實(shí)際需支付成本6.69多億元。

??項(xiàng)目已報(bào)建開發(fā)至三期

??記者從有關(guān)方面獲悉,恒大悅瓏灣項(xiàng)目是恒大在澄邁縣開發(fā)的又一商品住宅項(xiàng)目,項(xiàng)目總用地182畝之多,除了打造2300余戶的住宅小區(qū)外,還規(guī)劃了建筑面積2200平方米的品牌幼兒園、3700平方米的風(fēng)情街等配套設(shè)施。

??早在2020年5月29日,澄邁縣自然資源和規(guī)劃局《關(guān)于“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”修建性詳細(xì)規(guī)劃批前的公示》中稱,海南信偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、澄邁信偉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(均為恒大項(xiàng)目開發(fā)公司——記者注)開發(fā)建設(shè)的“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”由3個(gè)地塊組成,項(xiàng)目總用地面積121376.56平方米,總建筑面積431593.89平方米,綜合容積率2.5。其中,地上建筑面積309856.89平方米,地下建筑面積121737平方米。

??截至2021年3月底,“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”已經(jīng)先后報(bào)建了3期。2020年6月5日,“恒大悅瓏灣項(xiàng)目首一期”建設(shè)工程規(guī)劃許可批前公示顯示,8棟住宅樓、一座商業(yè)樓以及幼兒園等配套設(shè)施,總報(bào)建面積為113301余平方米。同時(shí)也報(bào)建了該項(xiàng)目“首二期”,3棟住宅樓總報(bào)建面積約32510平方米。2021年3月,“恒大悅瓏灣三期”項(xiàng)目報(bào)建了多棟住宅樓。

??公開資料顯示,“恒大悅瓏灣三期”項(xiàng)目最早拿到預(yù)售許可證在2020年11月。2021年12月23日,澄邁縣行政審批服務(wù)局撤回“恒大悅瓏灣項(xiàng)目二期”17號樓預(yù)售許可證。撤銷的理由是,2021年12月10日,澄邁縣自然資源和規(guī)劃局于對該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)名下一份不動產(chǎn)權(quán)證書公告注銷,項(xiàng)目土地權(quán)屬發(fā)生變更。

??2022年1月4日,澄邁縣住建局發(fā)布通告稱對“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”進(jìn)行資金監(jiān)管。

??專家:供地方式創(chuàng)新中要多方考慮

??上述3宗土地掛牌出讓為海南首例捆綁“保交樓”的土地出讓模式。

??11月18日下午,記者也就上述3則公告相關(guān)情況分別與恒大及澄邁縣有關(guān)方面聯(lián)系采訪,上述兩方均未回應(yīng)。

??“地方政府通過土地出讓捆綁‘保交樓’的舉措,如果土地出讓能夠最終完成,應(yīng)該能夠完成保交樓任務(wù)?!敝袊鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓向記者表示,除了土地出讓捆綁“保交樓”舉措之外,還有很關(guān)鍵的一點(diǎn)是開發(fā)商融資等渠道的暢通,包括開發(fā)手續(xù)的快捷辦理、稅費(fèi)上的減免措施等,只有多方面配套措施支持下,出讓土地捆綁“保交樓”措施才能夠真正落地。

??開發(fā)商對這種土地出讓方式是否感興趣?謝逸楓稱,關(guān)鍵還要看融資渠道是不是有優(yōu)惠政策,比如開發(fā)貸、委托貸款等是否都能順利通過及貸款的利息是多少。他認(rèn)為,這還要取決于地塊是否“干凈”,有沒有債權(quán)債務(wù)糾紛,這也是確保土地出讓捆綁“保交樓”能否落地的一個(gè)很重要因素。

??嚴(yán)躍進(jìn)對此也表示,此次澄邁縣自然資源和規(guī)劃局掛牌出讓3宗住宅用地的政策意義在于,地方政府在供地方面出臺了一些創(chuàng)新做法和內(nèi)容。

??他認(rèn)為,首先,此類做法屬于購地模式和“保交樓”模式的捆綁,通過此類捆綁至少體現(xiàn)了各地在解決“保交樓”方面的急迫程度。通過此方式,能夠較好地把供地工作和“保交樓”工作兩方面進(jìn)行結(jié)合;其次,此類供地方式有創(chuàng)新性,但對于房企來說會有一些顧慮,這在于“保交樓”項(xiàng)目涉及比較復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,若是此類關(guān)系沒有考慮清楚,很可能是看似拿了一塊性價(jià)比很高的土地,但“保交樓”事件又可能拖累此類企業(yè)的投資能力。

??嚴(yán)躍進(jìn)建議,企業(yè)對于此類土地要做比較系統(tǒng)的研究,尤其是此類“保交樓”項(xiàng)目盤活的概率和時(shí)間,以及中間可能會出現(xiàn)的新情況和新問題。唯有這樣,才能較好地認(rèn)識此類購地制度創(chuàng)新,更好地了解政府目前供地和“保交樓”的工作思路。

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