[克而瑞]11月云端分享｜人口老齡化內生型三線城市市場周期及前景探析

??2021年，中國正式步入深度老齡化社會，65歲以上老年人口突破2億人，占比多達14.2%?，F階段哪些城市已陷入老齡化窠臼？人口老齡化形成動因究竟是什么？對房地產市場又有什么影響？

??柏品慧

??克而瑞研究中心 研究總監(jiān)

??核心觀點>

??2021年中國步入深度老齡化，65歲以上老人超2億占比快增至14%。

??上海、大連等53城陷入老齡化窠臼，南通、南充等9城超級老齡化。

??煙臺南通等這類需求仍有支撐，宜昌南充等樓市會深度衰退。

??到2030年，157城超級老齡化需求乏力，23城老年人口比重突破30%。

??以下為精彩發(fā)言

??本次分享聚焦老齡化城市分布特征及形成動因解析，典型三線城市老齡化動因及對樓市影響等問題進行深入探索及前景展望。

??一現狀：中國老齡社會正在加速到來

??參照國際上標準：65歲以上老人占比達7%，老齡化社會；達14%，深度老齡化社會；達20%，超級老齡化社會。2021年，中國已步入深度老齡化社會。老齡人口規(guī)模激增，中國65歲以上人口突破2億占比快增至14%。老齡化還在加速，進程明顯快于西方發(fā)達國家。社會養(yǎng)老負擔加重，老年撫養(yǎng)比倍增至20.8%。

??2020年，全國共有12個省市直轄市步入深度老齡化社會。東北川渝蘇滬等老齡比超16%以上高于全國，老齡化抑制了住房消費。從2021年房地產市場數據來看，東北三省商品房銷售創(chuàng)歷史新低，較前期高點驟降56%。

??二老齡化城市分布特征及形成動因解析

??1、特征分析

??參照國際標準，結合2020年中國老年人口平均占比——60歲及以上年齡人口比重18.7%、65歲及以上年齡人口比重13.5%，加上樣本數量等方面綜合考量，我們定義60歲以上人口占比超23%、65歲及以上占比超16%的城市為老齡化城市。按照這一篩選標準，上海、大連等53個老齡化城市陷入老齡化窠臼。其中，半數以上入圍城市60歲及以上年齡人口占比超過1/4，撫順、烏蘭察布等城市3成以上人口是超過60歲的老年人，青年人口外流、經濟發(fā)展活力不足已然形成惡性循環(huán)。

??南通、資陽、泰州等11城已率先步入超級老齡化社會，65歲及以上人口占比超過20%，社會養(yǎng)老負擔異常沉重。以南通為例，15-59歲勞動年齡人口比重收縮至59%，老年撫養(yǎng)比高達51%，社會平均不到2個年輕人贍養(yǎng)1位老人，根據南通人社局公布數據，2020年全市企業(yè)職工養(yǎng)老保險基金基金收入252.84億元，基金支出300.08億元，養(yǎng)老金收支已存在不小的缺口。

??從省域來看，四川及東北三省老齡化問題嚴峻，遼寧近8成地級市嚴重老齡化。其中烏蘭察布、本溪、丹東、撫順等過去10年老齡化增長達到了10個點以上。

??2、動因解析

??其一，支柱產業(yè)缺失致勞動力外流，青年人口機械負增長加速老齡化進程。

??四川是中西部第一人口大省，也是典型的勞務輸出大省，勞動力外流致使近6成的四川地級市先行步入深度老齡化社會。其中南充作為四川省人口大城市，人口流失問題也最為嚴峻，2017年，南充人口自然增長2.87萬，但戶籍人口規(guī)模仍然下降了8.6萬，原因就在于超過11萬人機械遷出，2018-2020年，南充人口機械遷出規(guī)模保持在每年7萬人以上。

??再如蘇北地區(qū)的鹽城、揚州、黃山勞動力被長三角核心城市虹吸，人口機械遷出規(guī)模呈遞增趨勢。還有牡丹江、廣元等年均凈遷出人口超過1萬，人口均出現負增長。

??可以看出，產業(yè)發(fā)展陷入瓶頸，就業(yè)機會不足導致勞動年齡人口外流，或人口被高能級城市虹吸，是老齡化城市形成的重要原因。

??其二，生育意愿低新生兒人數一降再降，人口自然負增長變相抬升老年比重。

??老齡化城市人口出生率普遍更低，例如鎮(zhèn)江、南通等強三線城市，經濟高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化快速推進也同步抬高了子女生育成本，2020年出生率不足7‰，顯著低于全國平均水平。又比如撫順、阜新等弱三四線城市，發(fā)展停滯不前倒逼育齡勞動力外出謀生，新生人口也隨之外流，2020年人口出生率跌破5‰，排名全國倒數。

??更令人擔憂的是，不少老齡化城市出生率低于死亡率，人口陷入自然負增長。南通、舟山、阜新、撫順等老齡化城市連續(xù)5年以上人口自然負增長。

??由此，育齡家庭生育意愿低迷、新生兒數量急劇下滑，加劇了人口年齡結構失衡，進一步凸顯人口老齡化。

??三、典型三線城市老齡化動因及對樓市影響

??1、宜昌：湖北省老齡化最嚴峻城市

??湖北省副中心城市，GDP排名全省第三、老年人口占比居首；出生率偏低近兩年人口自然負增長，2014年以來人口機械負增長；2016年城鎮(zhèn)在崗職工、樓市成交皆創(chuàng)新高，隨后雙雙轉降。

??宜昌商品住宅銷售面積與城鎮(zhèn)在崗職工人數存在較強的相關性，體現在以下兩個方面：

??其一，2011年至2016年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數由65.6萬人逐年提升至94.3萬人，商品住宅銷售面積同樣由318萬平方米持續(xù)提升至550萬平方米。尤其是2016年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數、商品住宅銷售面積雙創(chuàng)歷史新高。

??其二，2017年至2020年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數持續(xù)走低，商品住宅銷售面積整體呈下行趨勢。2020年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數降至82.3萬人，商品住宅銷售面積跌至394萬平方米，較2016年歷史峰值分別下降13%和28%。

??2、常德：老齡化問題顯著，勞動人口外流加速

??常德人口老齡化問題異常嚴峻，既是居民生育意愿長期低迷的結果，也與人口持續(xù)流失和外遷高度相關。具體來說：

??其一，作為計劃生育模范城市，少生優(yōu)生觀念深入人心，近年生育政策放寬效應遞減，新生兒數量一降再降，少兒人口占比全省墊底。

??其二，青年人口加速外流，十年勞動力規(guī)模驟減20%，勞動年齡人口占比降速全省第一。

??從房地產市場來看，盡管常德人口深度老齡化且負增長，但作為湖南棚改第一大市，在前期天量棚改征拆刺激下，常德房地產市場規(guī)模保持在可觀區(qū)間。2017-2020年，常德棚改如火如荼，開工量穩(wěn)居全省第一位。2019-2020年，常德棚改規(guī)模有所收縮，但每年棚改開工量仍然超過1萬戶，占全省比重不降反升至15%以上，得益于棚改支撐，常德新房成交規(guī)模小幅回落但并未明顯失速。2021年以來，常德棚改規(guī)模顯著縮水，人口規(guī)模下降和結構失衡所帶來的需求增長乏力問題逐漸顯現，房地產市場走弱，2022年前9月，常德商品住宅成交78萬平方米，同比下跌59%。

??3、南充：進入超級老齡化，老齡化人口占比20.7%

??已步入超級老齡化社會，GDP位列全省第五、常住人口第二。超級老齡化誘因勞動力過度流失，2013年至今人口機械負增長67萬，四川省第一大人口流出類城市。值得關注的是，南充普通中學、小學的在過往10年減少了15萬以上，外出的勞動力并非短暫流出，而是呈現了舉家遷移狀況。

??城市房地產市場整個成交壓力較大，從今年數據來看，需求萎縮主城區(qū)成交跌幅超4成，嘉陵區(qū)人口負增長成交腰斬，均受到了人口流出的巨大影響。

??4、煙臺：人口吸附力下降，導致老齡人口占比高達18%

??山東省第三大經濟強市，人口吸附力下降老年占比高達18%。人口自然增長停滯甚至負增長，年均人口機械負增長0.5萬。

??從房地產市場表現來看，短期需求近乎枯竭市場一片紅海，疫情陰霾下旅游地產成重災區(qū)，旅居性質需求明顯疲軟。但長期來看，煙臺港口地位依然，未來山東省人口將向濟南及膠東半島遷移，煙臺長期來看還有享人口遷移紅利的趨勢。

??綜上，我們把上述53個老齡化城市大致分成三類，簡單做個總結——煙臺南通等這類需求仍有支撐，宜昌南充等樓市會深度衰退 。

??第一類：煙臺、南通、大連等4城經濟基本面相較優(yōu)質，有望吸附周邊三四線城市外出勞動力，長期市場需求有支撐。

??第二類：宜昌、揚州、舟山等16城經濟發(fā)展較省會城市存在較大落差，外來勞動力增長或將放緩，甚至本地人口或將向省會城市遷移，市場需求或將陷入瓶頸。

??第三類：南充、常德、本溪等33城經濟發(fā)展較省會城市落差或將不斷拉大，本地人口外流趨勢或將不可逆轉，長期市場需求或將陷入衰竭。

??四展望：2050年大灣區(qū)仍享年輕化需求

??對于未來中國老齡化趨勢，我們做了樂觀、中性及悲觀的三種預測，結論如下：

??全國層面，中性及悲觀預測，2022年我國大概率將迎來人口拐點，最遲發(fā)生在2030年，到2050年，我國總人口或將減少0.7-1.9億人。樂觀預測，我國大概率將在2032年進入超級老齡化社會；到2050年，我國65歲及以上老年人口占比或將升至30%。

??城市層面，到2030年，157城超級老齡化需求乏力，23城老年人口比重突破30%，這些城市中還是以遼寧、東北三省等城市占比多；當然，也有不少城市相對老齡化問題沒有那么嚴重，需求仍有支撐。我們預測到2030年，大灣區(qū)人口年輕化樓市有支撐，灣區(qū)7城仍未達深度老齡化。

??問答環(huán)節(jié)

??Q1

??剛才看你的預測數據：到2030年，23城老年人口比重突破30%，全都是三四線城市。未來一二線城市是否也將面臨老齡化問題？

??A1

       從城市分布來看，一二線城市老年化問題其實相對沒那么嚴重，僅在部分城市如像上海、大連別有出現老年人口占比偏高的這么一個情況，絕大多數一二線人口年齡結構是年輕化的，老齡化并不突出。這主要由于人口流動所致，從七普數據來看，2020年我國的流動人口大約3.8億，其中很大一部分人也是以省內就近遷移為主的，主要向省會城市以及經濟發(fā)達地區(qū)的遷移。從過往來看，一二線城市享受了人口遷移的紅利；從長期來看，預計人口未來還是往一二線城市遷移，因此一二線城市相對而言更有市場需求支撐，基于這種不斷的人口流入會帶來增量需求，和本地一些改善的需求，一二線回穩(wěn)會也會體現的更早。三四線城市老年化問題就比較嚴峻了，尤其是像東北和四川這些省份。尤其是那些沒有產業(yè)支撐并且整個經濟進入增長困境的城市，住房需求前景不容樂觀，房地產市場修復將經歷一個深度的調整，其實不少城市的調整已經開始了。從去年下半年開始整個行業(yè)已經進入調整期，今年整個市場成交下滑的幅度是超預期的，根據我們測算今年行業(yè)規(guī)模大概率將回到2016年水平，規(guī)模的縮水已經在很多城市予以體現，從長期來看，未來的行業(yè)規(guī)?？赡苓€有一定的下降空間。預判后市什么時候回穩(wěn)，一二線城市將會最先穩(wěn)住，三四線城市后續(xù)才能跟著同步維穩(wěn)，整個調整周期相較以往會更久一些。

??Q2

??既然我國老齡化問題將越來越嚴重，是否預示著房地產行業(yè)將進入衰退期？買房已不是最好的投資選擇？

??A2

       對于買房還是要兩分去看。一方面，居住型需求，尤其是婚房或改善型換房需求，是從自身居住幸福指數角度出發(fā)，早買和晚買其實沒有太大差別。目前不少城市房價跌幅與之前相比有了很大的折扣了，有些城市達到了7折、8折的現象也非常普遍，這種購房成本其實是在下降的。我們監(jiān)測的很多城市的項目，已經接近了成本線了。從買賣雙方價格博弈來看，現在對于居住性的需求，可以正常選擇自己心儀的房子，擇機入手。另一方面，對于投資類的需求，通常是會考慮到一些投資機會的成本以及收益率的回報，所以說我們還是延續(xù)比較謹慎觀點。尤其是現在房住不炒政策大環(huán)境下，投資性的需求還是被打壓的狀態(tài)。當然長期以來大家形成買房保值增值的觀念，或者說房價長期只漲不跌想法。我們覺得可能在未來的很長時間，很難出現這種全國房價在一個向上的行情，更多的是在一些個別城市局部性的結構性增長。對于投資性的需求，還是要找找準時機或者現在可能還是可以適當的觀望一下，希望購房者保持謹慎。