[克而瑞]樓市月報｜10月供需環(huán)比再降，11月“筑底”或?qū)⒀永m(xù)

??房地產(chǎn)市場還將延續(xù)筑底行情，短時間來看不會有明顯起色。

??10月，房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底行情，重點30城供應(yīng)環(huán)比大降43%，成交再度下挫，同環(huán)比齊跌，環(huán)比下降14%，同比跌幅達(dá)28%。二手房市場延續(xù)上月低迷行情，京寧蘇佛莞等核心城市環(huán)比跌幅均超15%。

??核心要點

??新增供應(yīng)：10月整體供應(yīng)量下滑至年內(nèi)次低點，僅高于2月，同環(huán)比跌幅均超4成。一線連續(xù)2個月放量后本月迎來顯著回調(diào)，僅杭州、成都、寧波、福州等局部二線城市環(huán)比持增。

??成交：10月整體市場再次“探底”，30城環(huán)比再降14%，同比下降28%，1-10月累計同比跌幅達(dá)40%，當(dāng)月成交創(chuàng)3年同期新低。一線大幅回調(diào)，同環(huán)比跌幅均在四成以上。二三線跌多漲少，僅兩類城市逆勢上揚，一是成都、大連等9月疫情封控類城市在10月迎來補漲行情；二是重慶、福州、天津等弱二線城市低位回升，環(huán)比持增，但同比仍顯著不及去年同期。

??項目去化：31城去化率由上月37%微增至38%，各城市環(huán)比跌多漲少，上海、北京、杭州、合肥等去化率全面回調(diào)；前期去化低迷城市武漢、南京、常州、佛山、珠海等整體去化率尚屬低位徘徊，不足15%。福州、無錫、東莞漲幅顯著，主要因房企推盤積極性較低，單個熱銷盤結(jié)構(gòu)性拉升整體去化率，實際調(diào)研來看，客戶觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不容樂觀。

??庫存：10月30城中八成以上城市供求比下降，庫存壓力略有緩解，不過大連、武漢、昆明、廈門、無錫、青島、南寧、常州等二三線城市存量消化周期均長達(dá)2年以上，去化壓力猶存。

??二手住宅：10月13城環(huán)比下降14%，同比上漲36%，前10月累計同比仍下降27%。一線成交規(guī)模回落最為顯著；二線環(huán)比下降7%，南京、蘇州等前期熱點城市環(huán)比持降。三四線城市中強三線如佛山和東莞環(huán)比回落，弱四線如舟山、資陽和寶雞則環(huán)比回升。

??后市展望

??政策利好出盡+營銷力度收回，11月“筑底”行情延續(xù)，滬杭等去化壓力猶存

??“金九銀十”成色不佳，展望下月，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場還將延續(xù)筑底行情，短時間來看不會有明顯起色。主要是基于以下幾點：一是萬眾矚目的二十大落幕，與房地產(chǎn)直接相關(guān)內(nèi)容少之甚少，除了重申“房主不炒”之外，更多強調(diào)租售并舉，對于短期樓市提振作用有限；地方紓困政策進入疲軟期，相較9月發(fā)布頻次明顯回落。二是房企積極應(yīng)對，國慶期間營銷動作頻頻，效果僅是“曇花一現(xiàn)”，隨著后續(xù)折扣力度變?yōu)槌Ｒ?guī)，市場成交增長持續(xù)性較差。三是究其根本，當(dāng)前居民購房信心不足，經(jīng)濟疲軟，失業(yè)率高企的客觀環(huán)境使得居民普遍對未來月供能力持擔(dān)憂態(tài)度，也會客觀上延緩購房行為。

??就當(dāng)前形勢來看，熱點城市個數(shù)還將減少，各城市分化格局還將延續(xù)。上海、杭州、合肥等前期高熱城市行情亦有轉(zhuǎn)淡跡象，隨著次核心片區(qū)供應(yīng)集中放量，搶房現(xiàn)象不復(fù)存在。上海積分搖號項目個數(shù)顯著下降，甚至部分項目出現(xiàn)了50%的棄購率。事實上，二手房市場持續(xù)低迷抑制了改善置換需求的釋放，后續(xù)成交增長動力明顯不足。而對于弱二線和廣大基本面較差的三四線城市而言，前幾年成交的持續(xù)放量明顯透支了未來的需求空間，成交規(guī)模和房價或?qū)⒂瓉砣婊卣{(diào)行情。

??01

??新增供應(yīng)

??同環(huán)比降超四成

??僅杭州成都等二線顯著上升

??10月整體供應(yīng)量下滑至年內(nèi)次低點，僅高于2月。30個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)1133萬平方米，環(huán)比下降43%，低于8月、4月，同比也下降40%。

??分能級來看，一線城市供應(yīng)環(huán)比下降最為顯著，環(huán)比降61%至184萬平方米。其中上海供應(yīng)規(guī)模高位回落，環(huán)比降59%至52萬平方米，但前10月累計供應(yīng)仍同比上漲35%。本月上海新增供應(yīng)主要位于外環(huán)外區(qū)域，如龍光天耀、虹橋璀璨公館等。

??二三線城市新增供應(yīng)也如期回落。26個重點城市整體預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)不足1000萬平方米，環(huán)比下降38%，同比下降39%。僅杭州、成都、寧波、無錫、福州本月供應(yīng)繼續(xù)放量，杭州、成都主要源于前期成交相對良好，新房存量較低、去化壓力可控，房企推盤積極性較高。寧波、無錫、福州等迎來階段性放量，從前十月累計供應(yīng)量來看，較去年同期仍處腰斬狀態(tài)。

??部分核心城市的優(yōu)質(zhì)項目加推入市將對新房成交表現(xiàn)起到一定支撐作用。以杭州為例，本月超三成新增供應(yīng)位于中環(huán)以內(nèi)。杭州一圈層和二圈層優(yōu)質(zhì)項目如曉月和風(fēng)、楓萃云軒等均新推大量貨量入市。

??02

??新房成交

??國慶營銷常態(tài)后熱度轉(zhuǎn)降

??10月環(huán)比再降14%

??2022年10月，整體市場再次“探底”，據(jù)CRIC監(jiān)測，10月30個監(jiān)測城市成交面積為1414萬平方米，環(huán)比再降14%，同比下降28%，1-10月累計同比跌幅達(dá)40%，繼“金九”爽約之后，“銀十”再度缺席。從周度變化規(guī)律來看，因十一黃金周房企加強了營銷力度帶動一波走量，而后增長持續(xù)性不足，尤其是受到疫情反復(fù)和營銷力度轉(zhuǎn)弱的雙重影響，整體10月成交呈現(xiàn)出“前高后低”的走勢。

??將2020-2022年3年以來不同月份成交面積橫向?qū)Ρ?，可以看出，今年整體行情表現(xiàn)可謂“大不如前”，創(chuàng)3年以來新低。即便與2021年下半年“急轉(zhuǎn)直下”的行情相對比，整體市場成交量仍有一定差距，市場復(fù)蘇程度不及預(yù)期。

??一線大幅回調(diào)，10月總成交為199萬平方米，環(huán)比下降36%，同比下降31%。究其原因，一方面供應(yīng)經(jīng)歷了前兩個月集中放量，本月疲軟，環(huán)比大降6成以上。另一方面，前期熱點城市諸如上海、北京等市場也有轉(zhuǎn)淡征兆，以上海為例，環(huán)外推盤占比上升拉動開盤去化率由上月73%降至29%，且積分搖號項目數(shù)量逐月遞減，甚至為數(shù)不多的高分項目也迎來50%以上的棄購率，由此可見，市場正逐步由賣方市場變?yōu)橘I方市場，熱度有轉(zhuǎn)降征兆。廣深整體成交量尚屬低位徘徊，未見明顯起色。

??二三線城市總成交僅1214萬平方米，環(huán)比下降9%，同比降28%。各城市環(huán)比跌多漲少，顯著回落的包括前期熱點城市合肥、南京、西安等，同樣前期集中放量的青島、南寧、徐州等本月環(huán)比降幅也在20%以上。而逆勢上揚城市大體分為以下幾類：一是成都、大連等9月疫情封控類城市在10月迎來補漲行情；二是重慶、福州、天津等弱二線城市低位回升，環(huán)比持增，主要得益于十一國慶黃金周房企營銷動作頻頻，短期內(nèi)以價換量效果顯著，但后續(xù)增長動能明顯不足，10月同比仍顯著不及去年同期。

??03

??項目去化

??整體持平、滬杭轉(zhuǎn)降

??武漢南京等多數(shù)去化率低于30%

??以項目開盤去化率走勢來看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個重點城市平均開盤去化率由9月的37%微增至10月的38%，僅上升1個百分點，基本與上月持平。細(xì)化到周度變化呈現(xiàn)出“先降后升”的過山車走勢，9月末10月初去化率穩(wěn)中有降，一度跌至15%，而后續(xù)伴隨部分城市核心區(qū)域供應(yīng)放量，適銷對路產(chǎn)品集中入市結(jié)構(gòu)性拉升了市場熱度，至第44周（10.24-10.30）去化穩(wěn)步回升至50%。

??聚焦到單個城市，10月各城市環(huán)比跌多漲少，大體呈現(xiàn)出如下特征：一是前期熱點城市諸如上海、北京、杭州、合肥等去化率全面回調(diào)，主要源于一方面非熱點區(qū)域推盤量顯著上升，結(jié)構(gòu)性拉低了平均去化率水平；另一方面熱點樓盤搶房現(xiàn)象略有緩解，部分搖號樓盤出現(xiàn)了棄購現(xiàn)象。二是前期去化低迷城市武漢、南京、常州、佛山、珠海等整體去化率尚屬低位徘徊，不足15%。三是福州、無錫、東莞漲幅顯著，主要因房企推盤積極性較低，單個熱銷盤結(jié)構(gòu)性拉升整體去化率，實際調(diào)研來看，客戶觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不容樂觀。

??04

??庫存

??供應(yīng)縮量致庫存微降

??6成以上城市去化周期超20個月

??10月整體30個重點城市因供應(yīng)縮減而表現(xiàn)出供小于求的狀態(tài)。具體來看，八成以上城市供求比下降，僅寧波、無錫、杭州、南京、鄭州、東莞和?？谌允枪┻^于求。需要注意的是，由于前期新增供應(yīng)尚未完全去化，因此30個重點城市雖短期供小于求，但中期來看樓市仍存在待售積壓問題。

??30個重點城市中21城商品住宅消化周期超過18個月。大連、武漢、昆明、廈門、無錫、青島、南寧、常州等二三線城市存量消化周期均長達(dá)2年以上；一線城市中北京和廣州消化周期也已超過18個月。從同比來看，西安、寧波等10月末庫存同比上漲超20%，也處于歷史較高水平。

??總的來看，雖然新房供應(yīng)縮量后短期樓市供求壓力有所緩解，但由于成交表現(xiàn)較差、積壓庫存較高，多數(shù)城市當(dāng)前仍在面臨嚴(yán)峻的消化難題。

??05

??二手住房

??13城環(huán)降14%

??寧蘇佛莞等核心城市降幅超15%

??10月二手房市場規(guī)模進一步縮量，13個重點城市預(yù)計僅成交379萬平方米，環(huán)比下降14%。由于2021年同期深圳、青島、東莞等均處于低基數(shù)，10月同比上漲36%。但前10月累計同比仍下降27%。

??具體來看，一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降22%。其中北京環(huán)比下降26%，十一黃金周下滑顯著，而后成交開始回升，周度成交3000套左右，因而整體成交同比上漲26%，顯著好于去年同期。深圳環(huán)比上升6%，因二手房指導(dǎo)價沒有調(diào)整，整體市場成交趨于停滯。值得注意的是，深圳高端豪宅二手房掛牌價已較2021年高點下降約20%。

??二線和三四線城市成交規(guī)模分別環(huán)比下降7%和16%。熱點城市諸如南京、蘇州等成交環(huán)比均有不同程度回落，以蘇州為例，10月成交環(huán)比下降18%，已連續(xù)3個月規(guī)模回落。值得注意的是，蘇州二手房市場房東降價拋售情況普遍，一方面蘇州二手房掛牌量持續(xù)上升，10月新增掛牌超3000套；另一方面成交均價降價顯著，環(huán)比降幅超5%，市場向買方傾斜。