[克而瑞]收購、拿地、玩轉(zhuǎn)資本，外資抄底進行時

??境外資本對于中國房地產(chǎn)市場的大舉布局，在一定程度上可以對出險房企起到紓困的作用，但是效果十分有限。

??10月17日，新加坡房企凱德集團以底價20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈，是外資企業(yè)在中國房地產(chǎn)市場的最新動作。2021年以來，黑石集團、鐵獅門、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓資產(chǎn)管理等外資企業(yè)開始大舉投資中國房地產(chǎn)市場，同時以貝萊德、高盛為代表的部分外國資本也積極收購中國房企的債券或股票。那么近期這些外國企業(yè)在中國房地產(chǎn)市場具體有何動作？其背后的原因又是如何呢？

??外資和港資企業(yè)資金準備充足

??重點收購持有物業(yè)項目

??2021年下半年以來，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)流動性危機持續(xù)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了低迷，境外資本趁此機會計劃進入中國房地產(chǎn)市場“抄底”，并為此準備了大量資金。比如7月底黑石集團的主要房地產(chǎn)基金B(yǎng)lackstone Real Estate Partners X完成了增資，最終規(guī)模達到了303億美元，再算上專門用于投資亞洲和歐洲房地產(chǎn)的資金，黑石集團可用于全球地產(chǎn)的資金池已經(jīng)超過500億美元。黑石創(chuàng)始人蘇世民多次表態(tài)看好中國房地產(chǎn)市場，未來黑石可能會加大在中國的投資力度。

??在港資方面，8月底新世界集團執(zhí)行副主席兼行政總裁表示中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，企業(yè)計劃明年在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資100億元人民幣。太古集團此前也在3月份表示，未來10年將有逾500億港元投資在中國內(nèi)地核心市場。

??資金準備就緒，再加上內(nèi)地房地產(chǎn)市場收并購機會大量出現(xiàn)，近期外資與港資在房地產(chǎn)項目收并購方面頻頻出手。黑石就在2021年分兩次從富力地產(chǎn)處收購了廣州國際機場富力綜合物流園區(qū)的全部權(quán)益，9月份博楓資產(chǎn)管理也接盤了富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手打造的上海楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽云景項目，建成其在中國的第一個租賃住宅項目。港資企業(yè)中，新世界在4月份收購了擁有高速公路資產(chǎn)的龍光交通廣西子公司40%股權(quán)及債權(quán)，5月份又耗資22.9億元收購了位于成都及武漢的六項物流物業(yè)。

??整體看來，由于大型外資和港資企業(yè)資金較為充足，且對于中國的新經(jīng)濟資產(chǎn)（包括工業(yè)園、物流地產(chǎn)以及租賃住宅等）未來發(fā)展較為看好，因此在中國房地產(chǎn)市場收并購機會出現(xiàn)時更加傾向于抄底大規(guī)模的持有型物業(yè)項目，著眼于長期的持有收益。

??土地市場低迷

??外資企業(yè)趁機低溢價拿地

??除了在收并購市場積極出手之外，在我國的公開市場沉寂已久的外資房企也加大了拿地力度。以鐵獅門為例，企業(yè)在2021年11月與新長寧集團合作耗資50.9億元拿下上海長寧區(qū)辦公地塊，宣布將開發(fā)綜合體項目，將包括甲級寫字樓和高端商業(yè)設(shè)施，總面積超16.3萬平方米。上一次鐵獅門在中國市場的公開拿地還得追溯到2016年與聯(lián)想合作以53億進駐深圳后海打造商業(yè)綜合體。

??日本房企大和房屋在2012年首次在蘇州拿地之后，長期止步于我國一二線市場，近年來僅偶爾在常州、南通等三四線城市拿地。2021年11月，大和房屋終于再次在蘇州拿下一宗商住地塊，打破了9年的沉寂，并在2022年9月宣布將建成純高層住宅。

??而在10年未在成都拿地之后，凱德集團在2022年3月底在成都成華區(qū)拿下一宗住宅地塊。除了這些外資企業(yè)之外，瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)以及香港置地等港資房企也在中國市場積極拿地，基本都在一二線城市重點地段，且也都以持有型和綜合型物業(yè)為主。

??外資以及港資房企之所以在中國一二線城市重點地段頻頻拿地，除了是因為資金準備較為充足之外，更重要的是因為我國重點房企由于流動性危機的影響大幅降低了拿地力度。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來TOP50房企單月拿地金額從2021年7月開始就陷入了長期的低迷，2021年11月以來甚至有7個月份單月拿地總金額都不足千億元。規(guī)模房企的拿地減少使得我國土地市場陷入了低迷，據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年8月開始外資及港資房企重點關(guān)注的一二線城市成交土地的平均溢價率大幅降低，到2022年9月的14個月中有11個月處于5%以下。土地市場的低迷給了資金充足的外資房企低溢價拿地的機會。    

??境外資本大舉收購出險房企境外債

??低吸高拋房企股票套利

??在房地產(chǎn)項目層面上加速擴張的同時，外資企業(yè)也在資本市場上瞄準了中國的房地產(chǎn)企業(yè)。在債券市場上，雖然由于恒大等房企出險，其境外債券一度淪為垃圾債，債券價格跌至谷底。在此背景下，部分境外資本如貝萊德、匯豐以及高盛等開始大舉購入中國出險房企債券，豪賭其債務(wù)重組成功使得債券價格回升，比如貝萊德旗下的BGF亞洲高息債券基金就在2021年1-8月買入了3130萬張恒大債券，不過由于恒大的債務(wù)處置久久無法完成，因此貝萊德于今年3月份減持了約3.7億美元的中國出險房企債券，境外資本有可能對這些債券失去耐心。

??而在股票市場方面，由于部分出險房企股價震蕩，因此以貝萊德為首的部分境外資本開始了“低吸高拋”的短期運作以套現(xiàn)。比如由于2021年下半年開始融創(chuàng)的股價震蕩加劇，因此貝萊德從2021年7月22日開始到2022年3月底融創(chuàng)股票停牌為止快速進行了16筆短線操作。與此同時，境外資本也開始增持優(yōu)質(zhì)中國房企股票，比如GIC在2022年8月增持萬科企業(yè)37.19萬股，摩根大通在2022年10月就增持了旭輝集團3235.79萬股。

??境外資本在股票市場上頻頻對中國上市房企動手，主要還是因為H股的房地產(chǎn)板塊股價跌幅十分明顯。截至2022年9月底，在H股上市的房地產(chǎn)發(fā)展商的算術(shù)平均收盤價僅為3.9港元/股，相較于2021年1月跌去了35%，相較于2021年以來最高點的6.68港元/股跌去了42%。因此在內(nèi)房股股價開始震蕩之時，部分境外資本開始了“低吸高拋”的短線操作。而在股價跌入谷底之后，境外資本開始增持優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股的股票，以期在中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇、內(nèi)房股股價回升之后拋售獲利。

??總結(jié)

??整體看來，境外資本對于中國房地產(chǎn)市場的大舉布局，在一定程度上可以對出險房企起到紓困的作用，但是效果十分有限。而在仔細探究其動機之后可以發(fā)現(xiàn)，除了是因為我國房地產(chǎn)低迷導(dǎo)致資產(chǎn)價格較低之外，跨國資本在全球范圍內(nèi)的避險也是原因之一。這主要是因為目前大型經(jīng)濟體中只有中國經(jīng)濟前景較好，所以外資選擇在中國加大投資規(guī)模以實現(xiàn)對歐、美風(fēng)險的對沖。而隨著我國地產(chǎn)紓困的持續(xù)穩(wěn)步推進，未來地產(chǎn)復(fù)蘇后外資在地產(chǎn)觸底之際的長線投資或許將獲得較大的收益。