公司劉偉 2022-10-28 11:51:50 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??隨著地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期的持續(xù),越來越少見土地市場上民企為爭奪地塊的“廝殺”。取而代之的是,央企、國企以及地方城投平臺成為地市的主角。
??眾多“主力軍”之外,還有一個身影悄然登場,那就是地鐵公司。其中,以濟(jì)南軌道交通集團(tuán)(以下簡稱“濟(jì)南軌交”)拿地數(shù)量之多格外引人注意。
??10月26日,據(jù)濟(jì)南當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì),縱觀當(dāng)前整個濟(jì)南市,在華山北片區(qū)、濟(jì)南東站張馬片區(qū)、濟(jì)南東站核心區(qū)、盛福片區(qū),濟(jì)南軌交集團(tuán)都拿下了較多宅地。近四年共計(jì)拿下約34宗地,并與保利置業(yè)等知名房企合作開發(fā)項(xiàng)目。
??濟(jì)南一位地產(chǎn)人士對記者表示,盡管主營地鐵建設(shè)和運(yùn)營業(yè)務(wù),但地鐵公司介入地產(chǎn)開發(fā)是一種順其自然的業(yè)務(wù)延伸,因?yàn)椴还苁窃谀玫亻_發(fā)、設(shè)計(jì)建設(shè)乃至盈利層面都有其獨(dú)有的優(yōu)勢。
??有業(yè)內(nèi)人士分析稱,地鐵公司在拿地的時候,買的是沒有地鐵的地價,土地成本上也會比其他房企更具有優(yōu)勢。所謂“地鐵一響,黃金萬兩”,反映了地鐵對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用,這種推動作用里面還包括了對沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值。地鐵公司能預(yù)先知道地鐵線路的布局,也能提前布局沿地鐵線的房產(chǎn),進(jìn)而增加所拿土地的附加值。
??值得一提的是,濟(jì)南軌交在近年拿下多宗地塊后,并未急于開發(fā)入市。這一方面或是由于當(dāng)前樓市的不景氣,新開發(fā)項(xiàng)目不是入市最佳時機(jī);另一方面,濟(jì)南軌交是少數(shù)能在扣除政府補(bǔ)貼后能盈利的地鐵企業(yè),因此暫無“以房養(yǎng)鐵”的訴求。
??就相關(guān)問題,記者撥打了濟(jì)南軌交集團(tuán)官網(wǎng)電話尋求采訪,但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。
??逐年加大拿地力度
??作為濟(jì)南軌交集團(tuán)的成員企業(yè),濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源開發(fā)有限公司(以下簡稱“濟(jì)南軌交資源開發(fā)”)旗下有多個從事地產(chǎn)開發(fā)的平臺,該企業(yè)成立于2015年12月14日,法定代表人為楊曉東,注冊資本為808000萬元人民幣,所屬行業(yè)為科技推廣和應(yīng)用服務(wù)業(yè)。經(jīng)營范圍包含:城市軌道交通資源開發(fā);土地整理與開發(fā);房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;自有房屋租賃;物業(yè)管理等項(xiàng)目。
??濟(jì)南軌交近年來通過旗下地產(chǎn)平臺拿地的節(jié)奏是逐年加快的。2019年10月,濟(jì)南軌交初次出現(xiàn)在土地市場上,以4.1億元的價格摘得位于歷城區(qū)龍脊河以東、響泉路南側(cè)的2宗商業(yè)金融地塊,即省企總部城項(xiàng)目。
??2020年,濟(jì)南軌交以6.2億元摘得張馬屯片區(qū)3宗地塊,包含2宗商業(yè)金融用地、1宗住宅用地,共約81270平方米。
??到2021年,濟(jì)南軌交的拿地勢頭驟然加強(qiáng)。當(dāng)年該企業(yè)強(qiáng)勢地拿下24宗地塊,包含9宗商業(yè)金融用地,15宗住宅用地,涉及新東站、張馬屯、華山、槐蔭王府莊等片區(qū),以及2宗地鐵上蓋住宅項(xiàng)目,其住宅地塊總面積超29萬平方米,總建筑面積超88萬平方米,成交總價超42億元。
??值得一提的是,2021年也是許多民營房企集中暴雷的一年,隨著集中供地的持續(xù)推進(jìn),市場上供應(yīng)的大量低溢價土地給了濟(jì)南軌交入市機(jī)會。
??2022年開始,濟(jì)南軌交集團(tuán)的拿地節(jié)奏逐漸放緩。截至2022年第二批集中土地拍賣,濟(jì)南軌交共摘得5宗地塊,均位于新東站片區(qū),包含3宗金融地塊及2宗住宅地塊。其中,金融地塊總占地面積約10萬平方米, 2宗住宅地塊總面積約7.7萬平方米,5宗地成交總價超14億元。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),4年時間內(nèi),濟(jì)南軌交共拿下34宗地塊,總占地面積788194平方米,成交總額超88億元。其中住宅地塊有18宗,總占地面積達(dá)46萬平方米,總建筑面積超100萬平方米,成交總額達(dá)65億元。
??34宗地僅開發(fā)兩宗
??當(dāng)下,許多地鐵公司正將“以房養(yǎng)鐵”的副業(yè)干得風(fēng)生水起。一組數(shù)字可以作為佐證:在深圳地鐵2021年?duì)I業(yè)收入的164億元中,地鐵的賣票收入只有39.18億元,有95.71億元是靠站城一體化(TOD,即以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展方式,建立集辦公、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的綜合體開發(fā))獲得。
??盡管最近四年已經(jīng)納入34宗地塊,濟(jì)南軌道交通已開工建設(shè)土地卻只有2個項(xiàng)目。除去2019年最早拿地開工的省企總部城項(xiàng)目,目前僅去年成交的姜家莊站地鐵上蓋住宅地塊為在建狀態(tài),也就是有軌交集團(tuán)和保利置業(yè)合作開發(fā)的“保利·公園上城”項(xiàng)目。
??中國債券信息網(wǎng)披露的濟(jì)南軌道交通集團(tuán)公司債券中期報告(2022 年)顯示,濟(jì)南軌交主要從事軌道交通的規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、管理、運(yùn)營和物業(yè)開發(fā)。
??該報告顯示,濟(jì)南軌交2022年上半年歸屬母公司股東的凈利潤約為1523.44萬元,2021年同期為-596.09萬元。在營業(yè)收入方面,2022年上半年,該公司營業(yè)總收入約為13.64億元,2021年的半年度營業(yè)收入則約為8.42億元。
??橫向比較來看,根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)的2021年24個城市地鐵公司的營業(yè)收入利潤數(shù)據(jù),在不計(jì)算政府補(bǔ)貼的情況下,僅有5家地鐵公司實(shí)現(xiàn)了正收益,分別為深圳地鐵、武漢地鐵、南昌軌道交通、濟(jì)南軌道交通和廣州地鐵,扣除補(bǔ)貼利潤分別為28.6億元、16.44億元、2.56億元、0.66億元、0.61億元。這也從側(cè)面說明,我國相當(dāng)數(shù)量的地鐵公司都處于凈虧損狀態(tài)。而濟(jì)南軌交扣除補(bǔ)貼仍能盈利,說明“以房養(yǎng)鐵”的訴求并不迫切。
??此外,地鐵公司的主業(yè)畢竟是做地鐵的建設(shè)和運(yùn)營,地鐵沿線的地產(chǎn)開發(fā)仍需交由專業(yè)企業(yè)操作。
??據(jù)了解,濟(jì)南軌道交通集團(tuán)拿下的住宅用地,基本都在尋覓合作開發(fā)者。其中,位于盛福片區(qū)的姜家莊地鐵上蓋項(xiàng)目,由濟(jì)南舜莊建設(shè)發(fā)展有限公司(濟(jì)南濟(jì)南軌交資源開發(fā)子公司)拿地,土地成交價格9.51億元。目前,該項(xiàng)目已經(jīng)確定與保利置業(yè)合作開發(fā),且已經(jīng)完成股權(quán)變更,保利置業(yè)持有項(xiàng)目80%的股份。
??隨著濟(jì)南軌交所拿地塊相繼入市,能否為濟(jì)南軌交帶來業(yè)績“更上一層樓”,還有待進(jìn)一步觀察。
濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源經(jīng)營管理有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91370102MACT8JPC8Y 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:150000(萬元)
濟(jì)南軌道交通集團(tuán)置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91370112MA3RWBH772 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:100000(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
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9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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