??隨著地產行業(yè)調整期的持續(xù)，越來越少見土地市場上民企為爭奪地塊的“廝殺”。取而代之的是，央企、國企以及地方城投平臺成為地市的主角。

??眾多“主力軍”之外，還有一個身影悄然登場，那就是地鐵公司。其中，以濟南軌道交通集團（以下簡稱“濟南軌交”）拿地數(shù)量之多格外引人注意。

??10月26日，據濟南當?shù)孛襟w統(tǒng)計，縱觀當前整個濟南市，在華山北片區(qū)、濟南東站張馬片區(qū)、濟南東站核心區(qū)、盛福片區(qū)，濟南軌交集團都拿下了較多宅地。近四年共計拿下約34宗地，并與保利置業(yè)等知名房企合作開發(fā)項目。

??濟南一位地產人士對記者表示，盡管主營地鐵建設和運營業(yè)務，但地鐵公司介入地產開發(fā)是一種順其自然的業(yè)務延伸，因為不管是在拿地開發(fā)、設計建設乃至盈利層面都有其獨有的優(yōu)勢。

??有業(yè)內人士分析稱，地鐵公司在拿地的時候，買的是沒有地鐵的地價，土地成本上也會比其他房企更具有優(yōu)勢。所謂“地鐵一響，黃金萬兩”，反映了地鐵對城市經濟發(fā)展的推動作用，這種推動作用里面還包括了對沿線房地產項目的增值。地鐵公司能預先知道地鐵線路的布局，也能提前布局沿地鐵線的房產，進而增加所拿土地的附加值。

??值得一提的是，濟南軌交在近年拿下多宗地塊后，并未急于開發(fā)入市。這一方面或是由于當前樓市的不景氣，新開發(fā)項目不是入市最佳時機；另一方面，濟南軌交是少數(shù)能在扣除政府補貼后能盈利的地鐵企業(yè)，因此暫無“以房養(yǎng)鐵”的訴求。

??就相關問題，記者撥打了濟南軌交集團官網電話尋求采訪，但截至發(fā)稿并未收到回復。

??逐年加大拿地力度

??作為濟南軌交集團的成員企業(yè)，濟南軌道交通集團資源開發(fā)有限公司（以下簡稱“濟南軌交資源開發(fā)”）旗下有多個從事地產開發(fā)的平臺，該企業(yè)成立于2015年12月14日，法定代表人為楊曉東，注冊資本為808000萬元人民幣，所屬行業(yè)為科技推廣和應用服務業(yè)。經營范圍包含：城市軌道交通資源開發(fā)；土地整理與開發(fā)；房地產開發(fā)經營；自有房屋租賃；物業(yè)管理等項目。

??濟南軌交近年來通過旗下地產平臺拿地的節(jié)奏是逐年加快的。2019年10月，濟南軌交初次出現(xiàn)在土地市場上，以4.1億元的價格摘得位于歷城區(qū)龍脊河以東、響泉路南側的2宗商業(yè)金融地塊，即省企總部城項目。

??2020年，濟南軌交以6.2億元摘得張馬屯片區(qū)3宗地塊，包含2宗商業(yè)金融用地、1宗住宅用地，共約81270平方米。

??到2021年，濟南軌交的拿地勢頭驟然加強。當年該企業(yè)強勢地拿下24宗地塊，包含9宗商業(yè)金融用地，15宗住宅用地，涉及新東站、張馬屯、華山、槐蔭王府莊等片區(qū)，以及2宗地鐵上蓋住宅項目，其住宅地塊總面積超29萬平方米，總建筑面積超88萬平方米，成交總價超42億元。

??值得一提的是，2021年也是許多民營房企集中暴雷的一年，隨著集中供地的持續(xù)推進，市場上供應的大量低溢價土地給了濟南軌交入市機會。

??2022年開始，濟南軌交集團的拿地節(jié)奏逐漸放緩。截至2022年第二批集中土地拍賣，濟南軌交共摘得5宗地塊，均位于新東站片區(qū)，包含3宗金融地塊及2宗住宅地塊。其中，金融地塊總占地面積約10萬平方米， 2宗住宅地塊總面積約7.7萬平方米，5宗地成交總價超14億元。

??據不完全統(tǒng)計，4年時間內，濟南軌交共拿下34宗地塊，總占地面積788194平方米，成交總額超88億元。其中住宅地塊有18宗，總占地面積達46萬平方米，總建筑面積超100萬平方米，成交總額達65億元。

??34宗地僅開發(fā)兩宗

??當下，許多地鐵公司正將“以房養(yǎng)鐵”的副業(yè)干得風生水起。一組數(shù)字可以作為佐證：在深圳地鐵2021年營業(yè)收入的164億元中，地鐵的賣票收入只有39.18億元，有95.71億元是靠站城一體化(TOD，即以公共交通為導向的城市發(fā)展方式，建立集辦公、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的綜合體開發(fā))獲得。

??盡管最近四年已經納入34宗地塊，濟南軌道交通已開工建設土地卻只有2個項目。除去2019年最早拿地開工的省企總部城項目，目前僅去年成交的姜家莊站地鐵上蓋住宅地塊為在建狀態(tài)，也就是有軌交集團和保利置業(yè)合作開發(fā)的“保利·公園上城”項目。

??中國債券信息網披露的濟南軌道交通集團公司債券中期報告（2022 年）顯示，濟南軌交主要從事軌道交通的規(guī)劃設計、融資、建設、管理、運營和物業(yè)開發(fā)。

??該報告顯示，濟南軌交2022年上半年歸屬母公司股東的凈利潤約為1523.44萬元，2021年同期為-596.09萬元。在營業(yè)收入方面，2022年上半年，該公司營業(yè)總收入約為13.64億元，2021年的半年度營業(yè)收入則約為8.42億元。

??橫向比較來看，根據媒體統(tǒng)計的2021年24個城市地鐵公司的營業(yè)收入利潤數(shù)據，在不計算政府補貼的情況下，僅有5家地鐵公司實現(xiàn)了正收益，分別為深圳地鐵、武漢地鐵、南昌軌道交通、濟南軌道交通和廣州地鐵，扣除補貼利潤分別為28.6億元、16.44億元、2.56億元、0.66億元、0.61億元。這也從側面說明，我國相當數(shù)量的地鐵公司都處于凈虧損狀態(tài)。而濟南軌交扣除補貼仍能盈利，說明“以房養(yǎng)鐵”的訴求并不迫切。

??此外，地鐵公司的主業(yè)畢竟是做地鐵的建設和運營，地鐵沿線的地產開發(fā)仍需交由專業(yè)企業(yè)操作。

??據了解，濟南軌道交通集團拿下的住宅用地，基本都在尋覓合作開發(fā)者。其中，位于盛福片區(qū)的姜家莊地鐵上蓋項目，由濟南舜莊建設發(fā)展有限公司（濟南濟南軌交資源開發(fā)子公司）拿地，土地成交價格9.51億元。目前，該項目已經確定與保利置業(yè)合作開發(fā)，且已經完成股權變更，保利置業(yè)持有項目80%的股份。

??隨著濟南軌交所拿地塊相繼入市，能否為濟南軌交帶來業(yè)績“更上一層樓”，還有待進一步觀察。