[中房研協(xié)]2022年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（政策篇）

??支持地方因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩(wěn)民生

??2022年第三季度，我國(guó)貨幣政策堅(jiān)持“以我為主”，兼顧內(nèi)外平衡。對(duì)內(nèi)，中央繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策，適時(shí)加大信貸投放力度，如國(guó)務(wù)院提出在向政策性開(kāi)發(fā)性銀行新增8000億元信貸額度、新設(shè)3000億元政策性開(kāi)發(fā)性金融工具額度的基礎(chǔ)上追加3000億元以上金融工具額度，并可以根據(jù)實(shí)際需要擴(kuò)大規(guī)模，央行設(shè)立2000億元以上設(shè)備更新改造專項(xiàng)再貸款、下調(diào)中期借貸便利工具利率10個(gè)基點(diǎn)，多家商業(yè)銀行跟進(jìn)下調(diào)存款利率等。9月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額262.66萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.1%，增速比上年同期高3.8個(gè)百分點(diǎn)；本外幣貸款余額216.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.7%。前三季度人民幣貸款增加18.08萬(wàn)億元，同比多增1.36萬(wàn)億元。對(duì)外，面對(duì)人民幣匯率的波動(dòng)走勢(shì)，中央堅(jiān)持維穩(wěn)政策導(dǎo)向。如央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)、將遠(yuǎn)期售匯業(yè)務(wù)的外匯風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金率從0上調(diào)至20%，全國(guó)外匯市場(chǎng)自律機(jī)制電視會(huì)議強(qiáng)調(diào)，保持穩(wěn)定是外匯市場(chǎng)第一要義，要加強(qiáng)預(yù)期管理，遏制投機(jī)炒作等。

??在房地產(chǎn)方面，中央穩(wěn)地產(chǎn)力度持續(xù)加大。一方面，中央繼續(xù)支持地方進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。中共中央政治局會(huì)議提出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的接續(xù)政策措施中提出，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求等。另一方面，中央多部門(mén)持續(xù)釋放穩(wěn)樓市政策利好。如：中央政治局首次將“保交樓、穩(wěn)民生”寫(xiě)入會(huì)議文件；央行公告5年期以上LPR再降15個(gè)基點(diǎn)、下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)；央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文支持部分城市階段性下調(diào)首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；財(cái)政局、稅務(wù)總局對(duì)符合條件的居民換購(gòu)住房予以退稅優(yōu)惠等。具體來(lái)看：

??（1） 堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持地方優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。7月28日，中共中央政治局會(huì)議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。8月24日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的接續(xù)政策措施中提出，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，國(guó)常會(huì)提出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。9月23日，央行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度例會(huì)指出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。

??（2） 支持居民合理住房需求和房企合理融資需求，房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)改善。7月17日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪表示，要有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持項(xiàng)目并購(gòu)重組，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點(diǎn)，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求。7月25日，銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)2022年年中工作座談會(huì)提出，要聚焦支持新市民安居樂(lè)業(yè)，推動(dòng)創(chuàng)新金融產(chǎn)品服務(wù)。8月1日，央行召開(kāi)2022年下半年工作會(huì)議指出，要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加速探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。8月15日，央行開(kāi)展4000億元MLF操作和20億元逆回購(gòu)操作。其中，1年期MLF中標(biāo)利率為2.75%，較7月15日中標(biāo)利率降低10個(gè)基點(diǎn)；7天逆回購(gòu)操作中標(biāo)利率2.00%，較8月12日中標(biāo)利率降低10個(gè)基點(diǎn)。8月22日，央行發(fā)布最新LPR公告，5年期以上LPR較前值下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.3%，首套房房貸利率最低可至4.1%。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文提出，對(duì)2022年6-8月份新房銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。9月30日，央行發(fā)文提出，下調(diào)首套房個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。同日，財(cái)政局、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文提出，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??（3） 加強(qiáng)多孩家庭住房需求保障。8月16日，國(guó)家衛(wèi)健委等17部門(mén)聯(lián)合發(fā)文提出，進(jìn)一步完善公租房保障對(duì)促進(jìn)積極生育的支持措施，住房政策向多子女家庭傾斜。鼓勵(lì)各地結(jié)合實(shí)際，進(jìn)一步研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購(gòu)房房屋的優(yōu)惠政策。

??（4） 加快推進(jìn)保交樓工作。7月17日，銀保監(jiān)會(huì)回應(yīng)停貸事件時(shí)表示，將指導(dǎo)銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。7月28日，“保交樓”首次寫(xiě)入中共中央政治局會(huì)議文件。8月，住建部、財(cái)政部、央行等多部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。9月23日，央行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度例會(huì)提出，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。

??（5） 規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)，完善人房地錢(qián)四個(gè)要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。7月13日，住建部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文提出，城鄉(xiāng)要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，一般不得新建超高層住宅。嚴(yán)格既有建筑拆除管理，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑。8月16日，國(guó)家發(fā)改委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)提出，要聚焦重點(diǎn)任務(wù)，精準(zhǔn)補(bǔ)齊短板弱項(xiàng)，防止大拆大建和炒作房地產(chǎn)。9月6日，中央深改委第二十七次會(huì)議提出，要嚴(yán)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損，落實(shí)永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界等空間管控要求。9月14日，中宣部舉行“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)提出，要完善人房地錢(qián)四個(gè)要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢(qián)。

??地方層面

??一城一策持續(xù)深化，寬松調(diào)控覆蓋供需兩側(cè)

??2022年第三季度，地方調(diào)控節(jié)奏整體趨緩，但政策寬松導(dǎo)向不改。三四線城市持續(xù)發(fā)力，部分熱點(diǎn)二線城市嘗試進(jìn)一步加大政策寬松力度。

??具體來(lái)看，據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)，三季度地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策250條，較二季度減少28%。其中，寬松性政策200條，內(nèi)容覆蓋居民需求和房企供給兩側(cè)；中性政策26條，主要圍繞保障性租賃住房建設(shè)和管理展開(kāi)；緊縮性政策24條，主要表現(xiàn)在強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管上。

??（1）寬松性調(diào)控聚焦放寬行政性限制、加強(qiáng)公積金政策支持和發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅支持等方面

??寬松性調(diào)控主要聚焦在放寬行政性限制、加強(qiáng)公積金住房貸款支持和財(cái)稅政策支持等方面，具體來(lái)看：

??在放寬行政性限制方面，核心舉措主要包括優(yōu)化“四限”、優(yōu)化房企資金監(jiān)管、下調(diào)房企拿地保證金比例、允許房企分期付款拿地等。其中，在優(yōu)化“四限”方面，典型代表有：青島提出市范圍內(nèi)的新建商品住房上市交易時(shí)限由“取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿5年”變?yōu)椤昂贤W(wǎng)簽備案滿5年”、二手住房由“取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿5年”變?yōu)椤叭〉谩恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年”即可上市交易；東莞將住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，其他區(qū)域暫停限購(gòu)政策；蘇州提出外地戶口在昆山、太倉(cāng)買(mǎi)首套房不再需求社保繳納證明；常州提出全面取消二手房限售；上海二手房貸款“三價(jià)就低”政策松動(dòng)，涉稅評(píng)估價(jià)較此前明顯上調(diào)；北京將符合條件的中心城區(qū)老年家庭在3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)普通住房首付比例調(diào)整為35%、非普通住房首付比例40%。在加大房企供給側(cè)支持方面，典型代表有：湖州對(duì)宗地面積較大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，允許分期分批竣工驗(yàn)收、土地復(fù)核；南通市海門(mén)區(qū)將房企土地競(jìng)買(mǎi)保證金比例由出讓起掛總價(jià)的30%降為20%，將土地出讓金繳款期限由1個(gè)月到6個(gè)月調(diào)整為半年結(jié)清；大理白族自治州支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房；新余提出新出讓的土地首期付款按50%繳納，剩余50%在成交之日起1年內(nèi)交清等。此外，潛山、衡陽(yáng)、巴中、石家莊、周口、綿陽(yáng)、南充、麗水、建德等十余個(gè)城市或地區(qū)推行或加大了貨幣化安置力度。

??在加強(qiáng)公積金住房貸款支持方面，核心舉措主要包括下調(diào)貸款最低首付比例、上調(diào)最高貸款額度和放寬貸款條件限制等方面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，第三季度超70城放寬了住房公積金政策。典型代表有：銀川將單繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至60萬(wàn)元，將雙繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至80萬(wàn)元，降低住房公積金貸款樓盤(pán)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等；徐州將單繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至60萬(wàn)元，雙繳存公積金貸款最高額度上調(diào)至100萬(wàn)元，并放寬組合貸款政策，取消首房首貸的申請(qǐng)條件；湖南提出將名下唯一1套住房用于長(zhǎng)租的家庭再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款的，按首套房政策執(zhí)行，名下有2套房且有1套已用于長(zhǎng)租的，再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款的，按二套房政策執(zhí)行；重慶提出繳存職工家庭在中心城區(qū)利用住房公積金個(gè)人住房貸款新購(gòu)住房的，其在中心城區(qū)以外的住房不納入住房套數(shù)核查范圍，職工家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，最低首付款比例由40％降低為30%；杭州、湖州將三孩家庭購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房公積金最高貸款額度在當(dāng)前基礎(chǔ)上上浮20%；濟(jì)南將市區(qū)內(nèi)二套房首付比例由60%調(diào)整至40%等。此外，汕尾、石家莊、銀川、馬鞍山等地跟進(jìn)“一人購(gòu)房全家?guī)汀惫e金政策。

??在加大財(cái)稅政策支持方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼和財(cái)稅補(bǔ)貼。其中，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼是三季度地方寬松性調(diào)控中最普遍的做法，超百城出臺(tái)了相關(guān)政策。典型代表有：杭州市富陽(yáng)區(qū)對(duì)符合條件的人才給予最高550萬(wàn)元安家補(bǔ)助和最高800萬(wàn)元購(gòu)（租）房補(bǔ)貼；青島市西海岸新區(qū)給予海洋工程裝備、海洋生物醫(yī)藥、融合創(chuàng)新等領(lǐng)域急需緊缺人才30萬(wàn)元安家補(bǔ)貼；湘潭對(duì)新引進(jìn)到湘潭市企業(yè)和市屬科研院所全職工作的A、B、C、D類人才分別給予100萬(wàn)元、70萬(wàn)元、50萬(wàn)元和15萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；無(wú)錫市錫山區(qū)對(duì)全球高校排名前200強(qiáng)（參照世界大學(xué)排名最新榜單）和國(guó)內(nèi)“雙一流”大學(xué)建設(shè)高校全日制畢業(yè)生，給予本科10萬(wàn)元、碩士20萬(wàn)元、博士30萬(wàn)元；其他高校畢業(yè)生，給予本科3萬(wàn)元、碩士10萬(wàn)元、博士20萬(wàn)元；濟(jì)南對(duì)A類人才“一人一策、一事一議”，B-E類人才最高可享受100萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，A-D類人才可享受最高5000元/月、最長(zhǎng)5年的生活和租房補(bǔ)貼等。此外，溫州、忻州、麗水、潛山、南昌、宜昌、岳陽(yáng)、新余、萍鄉(xiāng)、長(zhǎng)春等多地出臺(tái)規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)房予以購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼類政策。

??此外，部分熱點(diǎn)城市如青島提出的“二手住房不再限購(gòu)”、蘇州提出的“蘇州六區(qū)外地戶籍購(gòu)房無(wú)需提供社保證明或個(gè)稅證明即可購(gòu)買(mǎi)一套住房”等寬松性舉措在發(fā)布后被迅速叫停，進(jìn)一步表明了在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下，地方尤其是熱點(diǎn)一二線城市在擬定政策時(shí)仍需審慎。

??（2）緊縮性政策聚焦在商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治等方面

??緊縮性政策主要聚焦在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管上，核心舉措主要包括強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治。具體來(lái)看：

??在加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管方面，典型代表有：成都出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則，明確根據(jù)開(kāi)發(fā)商信用等級(jí)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；杭州提出房企申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金，應(yīng)逐季編制用款計(jì)劃，并按計(jì)劃分次向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；西安要求商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，并根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)；深圳市龍崗區(qū)提出加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期監(jiān)管，具體包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管、宣傳、銷售行為監(jiān)管；長(zhǎng)沙對(duì)建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等與項(xiàng)目工程建設(shè)密切相關(guān)的款項(xiàng)實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，要求監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金首先用于項(xiàng)目的工程建設(shè)；長(zhǎng)春要求商業(yè)銀行與購(gòu)房人簽訂的貸款合同中，應(yīng)約定貸款直接發(fā)放至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，公積金受委托銀行也應(yīng)將公積金貸款直接發(fā)放至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶等。

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治方面，典型代表有：北京對(duì)商業(yè)辦公房屋租賃作出規(guī)范，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交商業(yè)辦公房屋租賃的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在居間合同中告知租賃雙方辦理登記備案手續(xù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理出租商辦房屋的，應(yīng)代理租賃雙方辦理登記備案手續(xù)，且應(yīng)在房屋租賃合同簽訂之日起3日內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)上備案；吉林省提出在做好“保交樓、穩(wěn)民生”工作的同時(shí)，對(duì)逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問(wèn)題，要加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，營(yíng)造守法誠(chéng)信、風(fēng)清氣正的市場(chǎng)環(huán)境；青島進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管，從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)、房源信息調(diào)查、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信息公示等多方面作出規(guī)范要求；江西省組織開(kāi)展全省房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪矛盾糾紛問(wèn)題攻堅(jiān)化解行動(dòng)，著力化解部分已售商品住宅項(xiàng)目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，始終把防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重等。

??（3）地方積極落實(shí)城市主體責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生

??自7月中下旬中央層面多次強(qiáng)調(diào)要“保交樓、穩(wěn)民生”以來(lái)，地方積極落實(shí)城市主體責(zé)任，多措并舉推進(jìn)“保交樓”工作，典型代表城市如鄭州、贛州、南寧、湖州、重慶、南京等，涉及措施主要包括：設(shè)立專項(xiàng)紓困基金或?qū)ｍ?xiàng)借款、放寬商品房預(yù)售資金監(jiān)管、建立一對(duì)一幫扶政策、由政府或國(guó)企回購(gòu)困難房企的滯銷商品房用作保障性租賃住房等。此外，全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款于9月22日正式落地沈陽(yáng)。