[克而瑞]9月到位資金環(huán)比上升12%，銷售端上漲乏力難以形成支撐

??國內(nèi)貸款同比降幅擴(kuò)大至25%，民營房企融資現(xiàn)狀依舊困難。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??8月16日，增信支持再度升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！保婕褒埡瘓F(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企。繼龍湖8月成功發(fā)行“中債增”擔(dān)保中票，9月美的、新城、碧桂園、旭輝等也均實現(xiàn)了境內(nèi)債的發(fā)行。此外有消息稱，中南、綠地等也正推進(jìn)與中債信用增進(jìn)公司合作。在增信支持升級的新舉措下，9月房企到位資金壓力是否有所改觀？

??9月到位資金緩慢上漲
環(huán)比上升12%且同比降幅收窄

??10月24日國家統(tǒng)計局公布2022年1-9月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，單9月商品房銷售表現(xiàn)規(guī)模不及往年，表現(xiàn)不佳；但同比降幅進(jìn)一步收窄，整體銷售緩慢復(fù)蘇。具體來看9月商品房面積和金額分別完成13532萬平方米和13510億元，環(huán)比分別上升39%和34%，同比分別下降16.1%和14.2%；二者同比降幅較8月分別收窄6.5pcts和5.7pcts。

??在此背景下，9月單月房企到位資金同樣呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，規(guī)模不及去年，但同比降幅略有收窄。9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為13481億元，同比降幅為21.3%，相較于8月同比降幅略收窄了0.4個百分點；環(huán)比上升了11.9%。2022年前9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為114298億元，同比下降24.5%，與前8月的25.0%相比略有收窄，但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平。

??單月銷售回款環(huán)比上升9%
住戶中長期貸款增加2.32萬億

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預(yù)付款）來看，2022年前9月銷售回款為55745億元，同比下降31.0%，同比略有收窄1.5個百分點。單9月銷售回款為6783億元，環(huán)比上升了9.1%，同比下降了18.5%。

??9月份作為傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商在推盤和促銷力度上均有所提升，疊加前期政策放松效果的逐漸釋放，9月商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比分別上升39%和34%。但是由于疫情反復(fù)和購房者信心不足，整體銷售仍呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。值得注意的是，近期樓市利好政策密集出臺，如9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日，人民銀行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。預(yù)計10月將繼續(xù)釋放剛性住房需求，具體市場表現(xiàn)或繼續(xù)保持復(fù)蘇態(tài)勢。

??9月個人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比分別上升了3.9%和11.7%，同比分別下降18.2%和18.7%。另據(jù)央行披露，9月住戶貸款增加34100億元，其中短期貸款增加10900億元，而以按揭房貸為主的中長期貸款增加23200億元。住戶中長期貸款明顯增加，側(cè)面說明市場等待觀望情緒減弱，居民購房需求得到一定釋放，對房地產(chǎn)市場走出低迷狀態(tài)有積極作用。

??國內(nèi)貸款同比降幅擴(kuò)大至25%，
民營房企融資現(xiàn)狀依舊困難

??國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，前9月到位資金中國內(nèi)貸款為13661億元，同比下降27.2%，降幅較前8月略收窄約0.2pcts。單月來看，9月國內(nèi)貸款為1381億元，環(huán)比上升了10.5%，同比下降了25.4%，降幅較8月擴(kuò)大了7.9 pct。9月國內(nèi)貸款連續(xù)兩個月環(huán)比上升，但規(guī)模來看仍處于歷史低位。

??2022年5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關(guān)會議及通知中，提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。2022年6月2日人民銀行、外匯局在新聞發(fā)布會中稱，要及時校正金融機(jī)構(gòu)的過度避險行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。就目前來看，7月房企國內(nèi)貸款明顯回落，8月及9月雖有回暖，但表現(xiàn)持續(xù)疲軟?？梢姶蠖鄶?shù)民營房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。

??其他到位資金環(huán)比增加95%
9月多家優(yōu)質(zhì)民企發(fā)擔(dān)保中票

??從自籌資金來看，前9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）40568億元，同比下降14.1%，降幅較前8月擴(kuò)大1.8 pcts。單月來看，9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4797億元，同比下降25.5%，降幅較8月擴(kuò)大7.1 pcts；環(huán)比增長12.2%。

??此外，包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前9月同比下降8.0%至4263億元，降幅較前8月縮小了1.4 pct。其中單9月為518億元，環(huán)比上升74.4%，同比上升3.7%，呈現(xiàn)了明顯的上漲趨勢。

??從100家重點房企的監(jiān)測情況來看，9月房企發(fā)債達(dá)372.1億元，環(huán)比增加95.1%；其中境內(nèi)發(fā)債308.7億元，環(huán)比增加61.9%；主要是由于公司債發(fā)行117.9億元，環(huán)比增加210.3%；中期票據(jù)發(fā)行149.8億元，環(huán)比增加11.2%。雖然境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國企為主，但同樣也有部分經(jīng)營情況良好的民營房企，比如旭輝、碧桂園、新城都在9月完成發(fā)行了中債增擔(dān)保中期票據(jù)。

??總體來看，2022年9月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金緩慢上漲，其中僅其他到位資金單月呈現(xiàn)出同環(huán)比上漲，其余各項到位資金來源均呈現(xiàn)單月環(huán)比上升但同比下滑的狀態(tài)。由此來看，優(yōu)質(zhì)民營房企融資渠道得到一定程度改善，但國內(nèi)貸款上漲動力不足，境外融資依舊處于冷凍。此外，銷售端雖然同比降幅繼續(xù)收窄，但整個房地產(chǎn)市場仍處在下行過程中，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款上漲乏力，難以對房企資金鏈形成支撐。但值得注意的是，9月住戶中長期貸款增加明顯且利好政策密集出臺，相信隨著市場信心的逐步回歸，未來房地產(chǎn)市場也有望企穩(wěn)回升。