??去年10月，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)忙著下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)級(jí)，而今年10月，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)則忙著撤銷(xiāo)房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)級(jí)。這一年時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商們經(jīng)歷了行業(yè)深度調(diào)整的陣痛，從評(píng)級(jí)下調(diào)到撤銷(xiāo)，與其說(shuō)是房企的博弈，不如說(shuō)是房企開(kāi)始學(xué)會(huì)自我保護(hù)，并在當(dāng)下與評(píng)級(jí)“斷舍離”。

??10月24日，復(fù)星國(guó)際在其官網(wǎng)聲明，已于2022年10月12日正式通知穆迪，終止與其就評(píng)級(jí)服務(wù)的商業(yè)合作，并從當(dāng)日起停止向其提供相關(guān)信息。在復(fù)星國(guó)際終止與穆迪的合作前，穆迪曾于9月30日、8月23日以及6月14日對(duì)其有過(guò)下調(diào)評(píng)級(jí)行為。

??除了復(fù)星國(guó)際，10月初至今，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、景瑞控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、紅星美凱龍以及富力地產(chǎn)先后被穆迪、標(biāo)普撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)。

??若將時(shí)間線拉長(zhǎng)，去年下半年至今，標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪至少撤銷(xiāo)了約70家開(kāi)發(fā)商的評(píng)級(jí)，其中不乏身為示范性房企的旭輝控股和新城發(fā)展。

??在一位民營(yíng)房企證券人士看來(lái)，在政策收緊、市場(chǎng)下行的背景下，房企融資整體受到明顯制約，加上目前房企銷(xiāo)售困難加劇，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)增加，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)基于對(duì)內(nèi)房企業(yè)的悲觀預(yù)期較為頻繁的下調(diào)房企評(píng)級(jí)，但這樣也有可能造成“誤傷”，尤其是當(dāng)下行業(yè)正處于弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)中，這種無(wú)差別下調(diào)評(píng)級(jí)可能不利于行業(yè)信心恢復(fù)，尤其是對(duì)一些經(jīng)營(yíng)尚可的企業(yè)來(lái)說(shuō)打擊很大。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱(chēng)，房企放棄評(píng)級(jí)也就意味著放棄在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債融資的機(jī)會(huì)，而這本來(lái)也是當(dāng)今企業(yè)在現(xiàn)實(shí)情況下無(wú)法實(shí)現(xiàn)的事情，所以放棄評(píng)級(jí)也就等于減輕了維護(hù)評(píng)級(jí)的負(fù)擔(dān)。從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)這些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，房企紛紛放棄評(píng)級(jí)也將使他們流失一大批客戶。

??70家房企撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)

??評(píng)級(jí)下調(diào)是房企主動(dòng)申請(qǐng)撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)的導(dǎo)火索。

??去年10月，有29家房企在一個(gè)月之內(nèi)遭穆迪“狙擊”評(píng)級(jí)下調(diào)。尤其是當(dāng)年10月18日、19日，穆迪集中下調(diào)20家房企評(píng)級(jí)，富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、禹洲集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、陽(yáng)光城等房企均在列。此后，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)便開(kāi)始頻繁下調(diào)內(nèi)房企業(yè)評(píng)級(jí)。

??公開(kāi)報(bào)道顯示，自去年下半年以來(lái)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)參評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望高達(dá)250次，且被下調(diào)的對(duì)象除了已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，不少被列為示范企業(yè)的民營(yíng)房企也在其中，例如旭輝控股、新城控股。

??10月21日，標(biāo)普將中駿集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”。同時(shí)，標(biāo)普將公司未償高級(jí)無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC”。據(jù)標(biāo)普表示，下調(diào)中駿集團(tuán)評(píng)級(jí)，是因?yàn)槠湔J(rèn)為公司的合資伙伴傳染風(fēng)險(xiǎn)增加。

??10月18日，穆迪報(bào)告稱(chēng)，將旭輝集團(tuán)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)由“B3”下調(diào)至“Ca”，展望維持“負(fù)面”，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“Caa1”下調(diào)至“C”。

??5月16日，穆迪將新城控股家族評(píng)級(jí)(CFR)從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”，其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”，以及將新城環(huán)球有限公司發(fā)行并由新城提供擔(dān)保的債券的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”。

??一般而言，企業(yè)信用評(píng)級(jí)是綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對(duì)企業(yè)做出的不同等級(jí)的評(píng)定。

??“在我國(guó)告別房地產(chǎn)依賴(lài)，消化房地產(chǎn)泡沫、降低房地產(chǎn)杠桿的過(guò)程中，必然會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，甚至一些大的企業(yè)走向破產(chǎn)重整的境地。在這個(gè)過(guò)程中，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重新評(píng)估?！痹谏鲜鲎C券人士看來(lái)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)調(diào)整評(píng)級(jí)的方式主要是通過(guò)評(píng)級(jí)方法論和相應(yīng)指標(biāo)去做出定量的判斷，再加上宏觀環(huán)境因素來(lái)做出定性的判斷。若房企已經(jīng)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)明顯惡化甚至實(shí)質(zhì)性到期債務(wù)違約，則被下調(diào)評(píng)級(jí)無(wú)可厚非。但事實(shí)上，當(dāng)前仍然有一些房企雖然經(jīng)營(yíng)困難，但并未出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)違約或者明顯的暴雷事件，這樣的房企被頻繁下調(diào)評(píng)級(jí)可能是被無(wú)差別下調(diào)了。

??對(duì)這種無(wú)差別下調(diào)，部分房企表示不認(rèn)同，另外部分房企或許是難以承受連續(xù)的評(píng)級(jí)下調(diào)帶來(lái)的負(fù)面影響，不少房企都主動(dòng)申請(qǐng)放棄評(píng)級(jí)。

??6月20日，穆迪宣布將海倫堡發(fā)行人評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至Caa1，債項(xiàng)評(píng)級(jí)由B3下調(diào)至Caa2，展望為負(fù)面。對(duì)此，海倫堡認(rèn)為，穆迪并沒(méi)有充分了解公司的情況就做出片面結(jié)論下調(diào)評(píng)級(jí)，這一觀點(diǎn)和行動(dòng)不能反映公司當(dāng)前以及未來(lái)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，因此海倫堡申請(qǐng)了撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)。

??同時(shí)，海倫堡還表示，自2021年以來(lái)，穆迪多次對(duì)房企進(jìn)行無(wú)差別的評(píng)級(jí)下調(diào)，令市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。公司認(rèn)為，這些評(píng)級(jí)決定主要基于其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)評(píng)價(jià)和預(yù)期過(guò)于悲觀的負(fù)面看法。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，包括中國(guó)恒大、弘陽(yáng)地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、大發(fā)地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、新力控股、陽(yáng)光城、祥生控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、中國(guó)奧園、雅居樂(lè)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、龍光集團(tuán)、金科股份、寶龍地產(chǎn)、中南建設(shè)、朗詩(shī)地產(chǎn)、中梁控股、中駿集團(tuán)、合景泰富、海倫堡、旭輝控股等在內(nèi)的約70家房企均有向三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)的行為。

??在這些企業(yè)中，與標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)三家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均取消合作的企業(yè)包括中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、中梁控股、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)集團(tuán)、合景泰富和海倫堡；而世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等房企目前僅與三大機(jī)構(gòu)中的某一家保留了合作關(guān)系。

??房企評(píng)級(jí)實(shí)質(zhì)作用降低

??房企放棄評(píng)級(jí)后有何影響？

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，評(píng)級(jí)結(jié)果是對(duì)于企業(yè)自身信譽(yù)和品牌的直接體現(xiàn)，一般來(lái)說(shuō)評(píng)級(jí)上調(diào)或高評(píng)級(jí)往往給企業(yè)會(huì)帶來(lái)正向效應(yīng)。當(dāng)下環(huán)境，放棄評(píng)級(jí)則是向市場(chǎng)釋放出自身或存在問(wèn)題，并且此類(lèi)問(wèn)題可能會(huì)對(duì)評(píng)級(jí)產(chǎn)生極大的影響。

??“放棄評(píng)級(jí)另一方面也會(huì)引發(fā)房企融資難度加大，因金融機(jī)構(gòu)無(wú)法參考更多第三方機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)，會(huì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)判、預(yù)付款能力判斷尤其是未來(lái)的償債能力產(chǎn)生更為保守的評(píng)判策略。”張波表示。

??此前，一位房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)始人評(píng)價(jià)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)時(shí)也曾表示：“評(píng)級(jí)就是對(duì)發(fā)債有點(diǎn)影響?！?/p>

??事實(shí)上，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)主要影響房企境外發(fā)債。過(guò)去，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為了高速發(fā)展往往選擇到國(guó)外去發(fā)債以支撐國(guó)內(nèi)發(fā)展。尤其是最近兩年，政策層面對(duì)房企融資進(jìn)行了收緊和限制，房企融資渠道出現(xiàn)短缺，這樣就催生了房企海外發(fā)債熱潮。而在海外發(fā)債，信用評(píng)級(jí)至關(guān)重要。

??公開(kāi)資料顯示，信用評(píng)級(jí)是一種“公信力產(chǎn)品”，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)被視為國(guó)際貨幣金融體系中至關(guān)重要的樞紐之一，掌控著全球債券市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)。一直以來(lái)，投資者們對(duì)三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)較為信任，市場(chǎng)上沒(méi)有經(jīng)過(guò)它們認(rèn)證的債券幾乎無(wú)人問(wèn)津。三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)每一個(gè)信用評(píng)級(jí)，也都意味著房企發(fā)行外債的利率水平。

??不過(guò)，如今的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境已變，出險(xiǎn)的民營(yíng)房企不斷增多，房企忙于處理債務(wù)問(wèn)題無(wú)暇他顧，境外融資基本處于暫停狀態(tài)。從當(dāng)前來(lái)看，評(píng)級(jí)的實(shí)際作用有所降低。

??上述房企證券人士表示，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻繁下調(diào)企業(yè)評(píng)級(jí)會(huì)攪動(dòng)著資本市場(chǎng)和投資人的情緒，對(duì)房企已經(jīng)失去信任的投資人很可能因?yàn)樵u(píng)級(jí)波動(dòng)而讓房企提前還債，引發(fā)更為嚴(yán)重的違約事件。

??“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如果參與評(píng)級(jí)會(huì)導(dǎo)致評(píng)級(jí)的結(jié)果出現(xiàn)下調(diào)甚至是大幅下調(diào)，并可能向市場(chǎng)直接釋放出不利信息，則會(huì)選擇放棄評(píng)級(jí)則以暫緩負(fù)面情緒發(fā)酵的可能性。當(dāng)然，房企會(huì)采取“兩害相權(quán)取其輕”的策略，一旦判定放棄評(píng)級(jí)所引起的負(fù)面效應(yīng)小于繼續(xù)參評(píng)，那么放棄的現(xiàn)象就會(huì)增多，這一點(diǎn)在很多面臨較大流動(dòng)性壓力的房企側(cè)表現(xiàn)尤為明顯?！睆埐ū硎?，未來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰告一段落后，房企還會(huì)重拾評(píng)級(jí)。