公司付珊珊 2022-10-27 13:47:53 來源:中房報
??去年10月,評級機構(gòu)忙著下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)評級,而今年10月,評級機構(gòu)則忙著撤銷房地產(chǎn)企業(yè)評級。這一年時間里,開發(fā)商們經(jīng)歷了行業(yè)深度調(diào)整的陣痛,從評級下調(diào)到撤銷,與其說是房企的博弈,不如說是房企開始學(xué)會自我保護,并在當(dāng)下與評級“斷舍離”。
??10月24日,復(fù)星國際在其官網(wǎng)聲明,已于2022年10月12日正式通知穆迪,終止與其就評級服務(wù)的商業(yè)合作,并從當(dāng)日起停止向其提供相關(guān)信息。在復(fù)星國際終止與穆迪的合作前,穆迪曾于9月30日、8月23日以及6月14日對其有過下調(diào)評級行為。
??除了復(fù)星國際,10月初至今,融創(chuàng)中國、中國恒大、景瑞控股、佳兆業(yè)集團、紅星美凱龍以及富力地產(chǎn)先后被穆迪、標(biāo)普撤銷評級。
??若將時間線拉長,去年下半年至今,標(biāo)普、惠譽和穆迪至少撤銷了約70家開發(fā)商的評級,其中不乏身為示范性房企的旭輝控股和新城發(fā)展。
??在一位民營房企證券人士看來,在政策收緊、市場下行的背景下,房企融資整體受到明顯制約,加上目前房企銷售困難加劇,現(xiàn)金流風(fēng)險增加,評級機構(gòu)基于對內(nèi)房企業(yè)的悲觀預(yù)期較為頻繁的下調(diào)房企評級,但這樣也有可能造成“誤傷”,尤其是當(dāng)下行業(yè)正處于弱復(fù)蘇的態(tài)勢中,這種無差別下調(diào)評級可能不利于行業(yè)信心恢復(fù),尤其是對一些經(jīng)營尚可的企業(yè)來說打擊很大。
??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜分析稱,房企放棄評級也就意味著放棄在公開市場發(fā)債融資的機會,而這本來也是當(dāng)今企業(yè)在現(xiàn)實情況下無法實現(xiàn)的事情,所以放棄評級也就等于減輕了維護評級的負擔(dān)。從這個角度出發(fā),對這些評級機構(gòu)來說,房企紛紛放棄評級也將使他們流失一大批客戶。
??70家房企撤銷評級
??評級下調(diào)是房企主動申請撤銷評級的導(dǎo)火索。
??去年10月,有29家房企在一個月之內(nèi)遭穆迪“狙擊”評級下調(diào)。尤其是當(dāng)年10月18日、19日,穆迪集中下調(diào)20家房企評級,富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、禹洲集團、建業(yè)地產(chǎn)、陽光城等房企均在列。此后,三大國際評級機構(gòu)便開始頻繁下調(diào)內(nèi)房企業(yè)評級。
??公開報道顯示,自去年下半年以來,三大國際評級機構(gòu)下調(diào)參評房企評級或展望高達250次,且被下調(diào)的對象除了已經(jīng)出險的房企,不少被列為示范企業(yè)的民營房企也在其中,例如旭輝控股、新城控股。
??10月21日,標(biāo)普將中駿集團的長期發(fā)行人信用評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。同時,標(biāo)普將公司未償高級無抵押債券的長期發(fā)行評級從“CCC+”下調(diào)至“CCC”。據(jù)標(biāo)普表示,下調(diào)中駿集團評級,是因為其認為公司的合資伙伴傳染風(fēng)險增加。
??10月18日,穆迪報告稱,將旭輝集團的企業(yè)家族評級由“B3”下調(diào)至“Ca”,展望維持“負面”,并將其高級無抵押評級由“Caa1”下調(diào)至“C”。
??5月16日,穆迪將新城控股家族評級(CFR)從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”,其高級無抵押評級從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”,以及將新城環(huán)球有限公司發(fā)行并由新城提供擔(dān)保的債券的有支持高級無抵押評級從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”。
??一般而言,企業(yè)信用評級是綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對企業(yè)做出的不同等級的評定。
??“在我國告別房地產(chǎn)依賴,消化房地產(chǎn)泡沫、降低房地產(chǎn)杠桿的過程中,必然會出現(xiàn)債務(wù)違約、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險爆發(fā),甚至一些大的企業(yè)走向破產(chǎn)重整的境地。在這個過程中,國際評級機構(gòu)會對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險進行重新評估?!痹谏鲜鲎C券人士看來,評級機構(gòu)調(diào)整評級的方式主要是通過評級方法論和相應(yīng)指標(biāo)去做出定量的判斷,再加上宏觀環(huán)境因素來做出定性的判斷。若房企已經(jīng)出現(xiàn)了經(jīng)營數(shù)據(jù)明顯惡化甚至實質(zhì)性到期債務(wù)違約,則被下調(diào)評級無可厚非。但事實上,當(dāng)前仍然有一些房企雖然經(jīng)營困難,但并未出現(xiàn)公開市場違約或者明顯的暴雷事件,這樣的房企被頻繁下調(diào)評級可能是被無差別下調(diào)了。
??對這種無差別下調(diào),部分房企表示不認同,另外部分房企或許是難以承受連續(xù)的評級下調(diào)帶來的負面影響,不少房企都主動申請放棄評級。
??6月20日,穆迪宣布將海倫堡發(fā)行人評級從B2下調(diào)至Caa1,債項評級由B3下調(diào)至Caa2,展望為負面。對此,海倫堡認為,穆迪并沒有充分了解公司的情況就做出片面結(jié)論下調(diào)評級,這一觀點和行動不能反映公司當(dāng)前以及未來經(jīng)營和財務(wù)狀況,因此海倫堡申請了撤銷評級。
??同時,海倫堡還表示,自2021年以來,穆迪多次對房企進行無差別的評級下調(diào),令市場風(fēng)聲鶴唳。公司認為,這些評級決定主要基于其對中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場評價和預(yù)期過于悲觀的負面看法。
??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計,去年以來,包括中國恒大、弘陽地產(chǎn)、時代中國、大發(fā)地產(chǎn)、藍光發(fā)展、新力控股、陽光城、祥生控股、佳兆業(yè)集團、中國奧園、雅居樂集團、融創(chuàng)中國、龍光集團、金科股份、寶龍地產(chǎn)、中南建設(shè)、朗詩地產(chǎn)、中梁控股、中駿集團、合景泰富、海倫堡、旭輝控股等在內(nèi)的約70家房企均有向三大評級機構(gòu)提出申請撤銷評級的行為。
??在這些企業(yè)中,與標(biāo)普、穆迪、惠譽三家評級機構(gòu)均取消合作的企業(yè)包括中國恒大、陽光城、中梁控股、中國奧園、佳兆業(yè)集團、合景泰富和海倫堡;而世茂集團、融創(chuàng)中國等房企目前僅與三大機構(gòu)中的某一家保留了合作關(guān)系。
??房企評級實質(zhì)作用降低
??房企放棄評級后有何影響?
??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為,評級結(jié)果是對于企業(yè)自身信譽和品牌的直接體現(xiàn),一般來說評級上調(diào)或高評級往往給企業(yè)會帶來正向效應(yīng)。當(dāng)下環(huán)境,放棄評級則是向市場釋放出自身或存在問題,并且此類問題可能會對評級產(chǎn)生極大的影響。
??“放棄評級另一方面也會引發(fā)房企融資難度加大,因金融機構(gòu)無法參考更多第三方機構(gòu)的評級,會對企業(yè)財務(wù)評判、預(yù)付款能力判斷尤其是未來的償債能力產(chǎn)生更為保守的評判策略。”張波表示。
??此前,一位房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)始人評價評級機構(gòu)時也曾表示:“評級就是對發(fā)債有點影響?!?/p>
??事實上,國際評級機構(gòu)的評級主要影響房企境外發(fā)債。過去,中國房地產(chǎn)企業(yè)為了高速發(fā)展往往選擇到國外去發(fā)債以支撐國內(nèi)發(fā)展。尤其是最近兩年,政策層面對房企融資進行了收緊和限制,房企融資渠道出現(xiàn)短缺,這樣就催生了房企海外發(fā)債熱潮。而在海外發(fā)債,信用評級至關(guān)重要。
??公開資料顯示,信用評級是一種“公信力產(chǎn)品”,信用評級機構(gòu)被視為國際貨幣金融體系中至關(guān)重要的樞紐之一,掌控著全球債券市場和資本市場的定價權(quán)。一直以來,投資者們對三大評級機構(gòu)較為信任,市場上沒有經(jīng)過它們認證的債券幾乎無人問津。三大評級機構(gòu)每一個信用評級,也都意味著房企發(fā)行外債的利率水平。
??不過,如今的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境已變,出險的民營房企不斷增多,房企忙于處理債務(wù)問題無暇他顧,境外融資基本處于暫停狀態(tài)。從當(dāng)前來看,評級的實際作用有所降低。
??上述房企證券人士表示,評級機構(gòu)頻繁下調(diào)企業(yè)評級會攪動著資本市場和投資人的情緒,對房企已經(jīng)失去信任的投資人很可能因為評級波動而讓房企提前還債,引發(fā)更為嚴重的違約事件。
??“對于房企來說,如果參與評級會導(dǎo)致評級的結(jié)果出現(xiàn)下調(diào)甚至是大幅下調(diào),并可能向市場直接釋放出不利信息,則會選擇放棄評級則以暫緩負面情緒發(fā)酵的可能性。當(dāng)然,房企會采取“兩害相權(quán)取其輕”的策略,一旦判定放棄評級所引起的負面效應(yīng)小于繼續(xù)參評,那么放棄的現(xiàn)象就會增多,這一點在很多面臨較大流動性壓力的房企側(cè)表現(xiàn)尤為明顯。”張波表示,未來隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向平穩(wěn),開發(fā)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰告一段落后,房企還會重拾評級。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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