[仲量聯(lián)行]三季度中國(guó)辦公樓市場(chǎng)維穩(wěn)需求與以價(jià)換量并行

2022-10-21 15:02:54來(lái)源:中房網(wǎng)

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-10-21
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):仲量聯(lián)行
??2022年10月19日,北京——黨的二十大新聞發(fā)布會(huì)于近日召開(kāi),會(huì)上總結(jié)了今年以來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,雖然受外部環(huán)境、疫情、極端天氣等超預(yù)期因素影響,但中國(guó)經(jīng)濟(jì)在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了企穩(wěn)回升,展出強(qiáng)大的韌性和巨大潛力。就全國(guó)辦公樓市場(chǎng)而言,雖然市場(chǎng)需求尚未出現(xiàn)大規(guī)模企穩(wěn)反彈,但得益于“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策落地和實(shí)物工作量形成,市場(chǎng)偏弱情緒受到小幅提振。

??基于此,仲量聯(lián)行結(jié)合三季度辦公樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和海量數(shù)據(jù),發(fā)布最新版“中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)”。

??多數(shù)市場(chǎng)企穩(wěn)向好,部分城市邊際改善受阻

??在第三季度,全國(guó)頭部城市辦公樓市場(chǎng)企穩(wěn)向好,基本盤持續(xù)穩(wěn)健以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不利因素?cái)_動(dòng);其它城市幾乎均受制于疫情影響及經(jīng)濟(jì)“非典型復(fù)蘇”期內(nèi)波動(dòng)。

??中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)

??數(shù)據(jù)來(lái)源:仲量聯(lián)行,2022年第三季度。部分非一線城市的數(shù)據(jù)為半年度更新,圖中長(zhǎng)沙、廈門、蘇州、貴陽(yáng)、寧波、無(wú)錫六個(gè)城市指數(shù)基于2022年第二季度數(shù)據(jù)。

??指數(shù)解讀方式:以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù),可進(jìn)行橫向的城市間比較和縱向時(shí)間軸比較。

  • ??橫向而言,盡管我們已從全國(guó)200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市,但其辦公樓市場(chǎng)仍然差距巨大,京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先,銀川、拉薩等西北省會(huì)城市則相對(duì)靠后。

  • ??縱向而言,隨著各市辦公樓體量增長(zhǎng)、租金上漲或租賃去化,其指數(shù)值會(huì)在二季度基礎(chǔ)上錄得增長(zhǎng),體現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)提升;同樣,各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大,將導(dǎo)致其指數(shù)較二季度的基數(shù)下滑。

  • ??排名前10的城市中,城市位次與上季度一致,頭部城市穩(wěn)定的辦公樓市場(chǎng)格局延續(xù)。除北京與重慶的指數(shù)環(huán)比回調(diào)0.1%之外,其他城市均保持正向增長(zhǎng)。北京市三季度的租賃市場(chǎng)在上一季度經(jīng)歷小幅回彈后回歸平穩(wěn),重慶市場(chǎng)則是受疫情與極高溫影響后需求走弱,租賃動(dòng)能不足以為新增供應(yīng)去化提供有力支撐。上海、深圳、廣州、杭州、武漢均錄得0.2%-0.5%的增幅,證明市場(chǎng)基本盤持續(xù)穩(wěn)健以應(yīng)對(duì)不利因素?cái)_動(dòng)。

  • ??排名11-20的城市中,排名變化較小,落在范圍區(qū)間內(nèi)的城市均企穩(wěn)向好。南寧排名回漲一位至13位,市場(chǎng)成熟度較高供需均衡,基石需求在核心商務(wù)區(qū)的聚集保障了整體指數(shù)表現(xiàn)。福州、青島第三季度指數(shù)變化錄得正增長(zhǎng),鄭州小幅回撤0.2%,其它城市不變,印證了市場(chǎng)內(nèi)生需求在經(jīng)濟(jì)回暖周期內(nèi)出現(xiàn)邊際改善趨勢(shì)。

  • ??排名21-40的城市中,受制于疫情影響及經(jīng)濟(jì)“非典型復(fù)蘇”期內(nèi)波動(dòng),部分城市辦公樓市場(chǎng)邊際改善受拖累。其中烏魯木齊、蘭州等城市季度內(nèi)指數(shù)變化小幅走弱,另有十個(gè)城市環(huán)比持平,市場(chǎng)活躍度未見(jiàn)明顯提升。但濟(jì)南、大連、佛山、合肥、石家莊、長(zhǎng)春六個(gè)城市的指數(shù)仍錄得正向變化,城市整體商業(yè)氛圍與資源調(diào)配方面較優(yōu),需求潛力釋放。

??疫情帶來(lái)短期負(fù)面影響擴(kuò)散,但長(zhǎng)期復(fù)蘇趨勢(shì)不改

??第三季度,商業(yè)地產(chǎn)策略也隨辦公樓市場(chǎng)情緒積極調(diào)整,維穩(wěn)需求與以價(jià)換量并行,以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)“非典型復(fù)蘇”期內(nèi)的外部波動(dòng)。

??租金方面,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中約四分之三的平均租金錄得負(fù)增長(zhǎng),但環(huán)比降幅有所縮窄。負(fù)增長(zhǎng)城市中4個(gè)租金降幅落在1%-2%的區(qū)間,其余11個(gè)城市處在1%以內(nèi)的正常波動(dòng)范圍。各城市租金跌幅小于上季度,但仍然高于一季度。市場(chǎng)止跌企穩(wěn)趨勢(shì)在一些頭部城市有所顯現(xiàn),隨著政策刺激與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能的不斷滲透,四季度市場(chǎng)情緒有望得到改善。

??空置率方面,北上廣深四個(gè)一線城市第三季度空置率小幅拉高,主要受廣州和深圳的新增供應(yīng)影響,但整體去化速度維持在健康區(qū)間,四個(gè)城市空置率分別錄得:9.7%、17.4%、17.6%和21.7%;二線城市中,杭州的空置率在第三季度降低2.3個(gè)百分點(diǎn),是20個(gè)非一線重點(diǎn)城市中的最低水平。

??仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示:“在我國(guó)加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的大周期內(nèi),產(chǎn)業(yè)優(yōu)化帶來(lái)的內(nèi)生動(dòng)力帶動(dòng)頭部城市的辦公樓市場(chǎng)需求理性回暖,非一線城市仍在緩慢過(guò)渡。第三季度末,全國(guó)疫情再次出現(xiàn)反彈,形勢(shì)嚴(yán)峻復(fù)雜,租金走勢(shì)預(yù)計(jì)短期承壓,但整體不會(huì)出現(xiàn)大幅復(fù)跌?!?

??長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游平穩(wěn)回暖,大灣區(qū)、成渝短暫承壓

??在京津冀城市群中,北京辦公樓租賃市場(chǎng)經(jīng)歷小幅回彈后回歸理性,租金小幅下跌,以大型企業(yè)為代表的租戶租賃決策更為審慎。天津本地企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)不利因素的韌性較高,但外來(lái)企業(yè)的新設(shè)需求受疫情影響有所減弱,市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程尚未出現(xiàn)躍遷。

??在長(zhǎng)三角城市群中,上海度過(guò)疫情沖擊,第三季度市場(chǎng)整體凈吸納量上升至10.4萬(wàn)平方米,傳統(tǒng)行業(yè)以及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)租賃需求逐步復(fù)蘇,金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)公司仍是租賃需求主要推動(dòng)力。杭州市場(chǎng)同步回暖,空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn);南京市場(chǎng)持續(xù)承壓,大規(guī)模企業(yè)降本增效訴求導(dǎo)致商務(wù)擴(kuò)張需求緩慢。

??在大灣區(qū)城市群中,廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金目前處于較低的水平,下探空間已被壓縮不少。少數(shù)項(xiàng)目由于未能顯著提升自身去化速度,業(yè)主繼續(xù)采取調(diào)整租金的策略。在深圳,租賃市場(chǎng)預(yù)期低迷,業(yè)主招商及維穩(wěn)壓力增大,部分面臨退租的項(xiàng)目租金降幅開(kāi)始加大。

??在成渝城市群中,極端高溫天氣與疫情復(fù)發(fā)的雙重不利因素使得辦公樓需求復(fù)蘇受沖擊。成都市場(chǎng)空置攀升、需求放緩導(dǎo)致全市租金持續(xù)下行;重慶疫情短期復(fù)發(fā)再次阻礙線下實(shí)體活動(dòng),市場(chǎng)錄得多宗地產(chǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)及新興金融等領(lǐng)域企業(yè)的縮租、退租案例。季內(nèi)吸納量接近正負(fù)零,不足1,000平方米。

??在長(zhǎng)江中游城市群中,武漢連續(xù)三季度錄得新增供應(yīng),項(xiàng)目品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)壓力導(dǎo)致租金環(huán)比下降2.0%,周期內(nèi)跌幅遞減,此外搬遷需求進(jìn)一步刺激市場(chǎng)活躍度,空置去化壓力有所減弱。南昌第三季度租金上升1.1%,漲幅超過(guò)上季度,整體零售及商業(yè)活力促進(jìn)辦公樓市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)。

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