??多家房企正在籌備第二輪由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱“中債增投”）提供全額擔(dān)保的融資工作。

??今年8月以來，已有6家民營房企在中債增投提供全額擔(dān)保的情況下成功發(fā)行債券。10月18日，有媒體消息報(bào)道稱，新城控股計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)發(fā)行15億元人民幣中期票據(jù)，將再次由中債增投提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。

??除此以外，據(jù)市場(chǎng)消息稱，龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股等多家房企均在籌備由中債增投擔(dān)保的第二輪發(fā)債工作。值得注意的是，除了上述被列為民營房企示范生的企業(yè)，一些非示范房企，例如中駿集團(tuán)、金輝集團(tuán)，也正與中債增投積極溝通，嘗試進(jìn)行擔(dān)保發(fā)債。

??中債增全額擔(dān)保

??多房企加速進(jìn)行第二輪融資

??在房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊的背景下，由中債增投提供全額擔(dān)保的方式，可謂給民營房企融資開了一個(gè)閘口。

??今年上半年，為了保障民營房企發(fā)債融資渠道穩(wěn)定，銀行間市場(chǎng)也推出由中債增投做增信的方式支持民營房企發(fā)債。據(jù)公開資料顯示，中債增投是我國首家專業(yè)債券信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)，于2009年在中國人民銀行的指導(dǎo)下由中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合多家實(shí)力國企共同發(fā)起成立。

??今年5月，監(jiān)管部門選定了部分房企列入發(fā)債示范企業(yè)名單，碧桂園、龍湖集團(tuán)、新城控股和旭輝控股均在其中。彼時(shí)為了解決投資人的信心問題，推出了信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，但最終的增信效果并不明顯。

??8月底，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債增信力度進(jìn)一步加大，示范民營房企發(fā)債由中債增投提供信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋進(jìn)一步升級(jí)至提供全額擔(dān)保。

??在中債增投的全額擔(dān)保下，8月底龍湖集團(tuán)發(fā)行了2022年第一期中期票據(jù)，規(guī)模為15億元；9月8日美的置業(yè)發(fā)行了2022年第三期中票；9月14日新城控股發(fā)行2022年第二期中票，規(guī)模為10億元；9月16日，碧桂園發(fā)行2022年第一期中票，規(guī)模為15億元；9月18日旭輝控股公布發(fā)行2022年第二期中票，規(guī)模約12億元人民幣；以及10月13日，卓越集團(tuán)旗下卓越商管發(fā)行2022年第一期中票，規(guī)模為6億元。

??據(jù)公開報(bào)道統(tǒng)計(jì)，自今年8月以來，在中債增投提供增信的情況下，已有6家民營房企成功發(fā)行債券，發(fā)行主體包括龍湖集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)，累計(jì)發(fā)債規(guī)模超過80億元。

??據(jù)相關(guān)媒體10月14日?qǐng)?bào)道，中債增投已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續(xù)發(fā)債需求，這意味著前期通過中債增投擔(dān)保發(fā)債的房企可再次推進(jìn)第二輪發(fā)債。

??10月18日，在中金公司舉辦的投資者電話會(huì)議上，龍湖集團(tuán)和碧桂園方面表示，將計(jì)劃再度發(fā)行由中債增投提供全額擔(dān)保的境內(nèi)票據(jù)。與此同時(shí)，來自相關(guān)媒體的消息稱，有知情人士透露，新城控股計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)發(fā)行15億元人民幣中票，中債增投再次提供全額擔(dān)保。有報(bào)道稱，旭輝控股也將再次發(fā)行由中債信用增進(jìn)公司全額擔(dān)保的債券，金額不超過10億元。

??針對(duì)第二輪增信融資發(fā)行計(jì)劃，中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了上述部分企業(yè)，新城控股相關(guān)人員表示“對(duì)此并無確切消息”；龍湖集團(tuán)也表示“正在溝通中，以公司公告為準(zhǔn)”。

??籌備發(fā)債計(jì)劃的非示范民營房企增多

??此前，中債增投做增信發(fā)債的房企僅限于被監(jiān)管層定為示范房企的民營企業(yè)，但隨著行業(yè)形勢(shì)變化，一些非示范房企也在積極與中債增投溝通進(jìn)行增信發(fā)債。

??例如，此前卓越集團(tuán)旗下卓越商管完成2022年第一期中期票據(jù)簿記發(fā)行，發(fā)行規(guī)模6億元，發(fā)行利率3.5%，由中債增投通過直接擔(dān)保方式提供增信支持，銀行、理財(cái)、信托、證券等6家機(jī)構(gòu)積極參與了認(rèn)購。卓越集團(tuán)并非監(jiān)管層擬定的5家示范房企，且其并非上市房企。

??據(jù)相關(guān)報(bào)道稱，中駿集團(tuán)、金輝集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)等多家非示范房企均在計(jì)劃增信發(fā)債。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者對(duì)此消息進(jìn)行核實(shí)時(shí)了解到，中駿集團(tuán)確實(shí)一直在積極與中債增投溝通發(fā)債相關(guān)事宜，但據(jù)該集團(tuán)相關(guān)人士表示：“一直在積極溝通，但目前還沒有進(jìn)一步落地細(xì)節(jié)?！?/p>

??金輝集團(tuán)近期也確有發(fā)債計(jì)劃，且正在進(jìn)行中。據(jù)金輝集團(tuán)表示，公司擬發(fā)行規(guī)模為20億元的中期票據(jù)，期限為3年期，目前募集書已經(jīng)掛網(wǎng)。不過據(jù)相關(guān)人士介紹，金輝集團(tuán)發(fā)行的此筆債券并未借助中債增投進(jìn)行擔(dān)保增信，因?yàn)槟壳皝砜?，公司的?jīng)營發(fā)展整體處于健康范圍。

??在機(jī)構(gòu)看來，目前多家房企均在與中債增投積極溝通，預(yù)計(jì)第二批由中債增投進(jìn)行增信發(fā)債的房企名單會(huì)繼續(xù)擴(kuò)圍。

??不過，在多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前民營房企融資形勢(shì)整體依然不樂觀。

??“雖然部分企業(yè)有一兩筆債券成功發(fā)行，但整體融資量有限，對(duì)民營房企融資而言可謂杯水車薪。對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，更是難上加難。”一位示范房企品牌人士表示，即使是擁有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的示范房企，發(fā)債數(shù)量和規(guī)模相比以往也縮減較多。

??普遍來看，今年房企融資規(guī)模整體萎縮。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。從融資結(jié)構(gòu)來看，信用債占比50.2%，同比提升19.9個(gè)百分點(diǎn)；海外債占比僅為2.4%，同比下降14個(gè)百分點(diǎn)；信托占比16.0%，同比下降15.1個(gè)百分點(diǎn)；ABS占比31.4%，同比提升9.3個(gè)百分點(diǎn)。

??同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環(huán)比下降31%，融資額創(chuàng)2019年以來最低水平。

??在融資環(huán)境未有明顯改善的當(dāng)下，不少業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，對(duì)房企而言，獲取現(xiàn)金流的核心方式還是要回歸銷售，只有市場(chǎng)回暖、銷售提升，房企的一系列問題才可迎刃而解。