[克而瑞]快評(píng) | 供應(yīng)最少、熱度最高，北京第四輪土拍大幅升溫

??11月28-29日，北京完成年內(nèi)第四輪集中土拍，以一半地塊達(dá)到雙觸頂?shù)摹盎馃帷备?jìng)拍落幕，與長(zhǎng)三角杭州遙相呼應(yīng)，土地市場(chǎng)迎來(lái)大幅回溫，整體溢價(jià)率達(dá)到10%，是2022年后溢價(jià)率最高的一輪土拍。雖然從成交體量上來(lái)看，第四輪土拍與前幾輪相比有大幅下降，但是在優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，市場(chǎng)整體熱度卻達(dá)到了今年最高位。

??供應(yīng)降量提質(zhì)

       出讓以“地鐵”優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目居多

??第四輪集中供地北京出讓了6 宗含宅地塊，總建筑面積31.9萬(wàn)平方米，與前幾輪150萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量相比，第四輪集中供地更像是一種“補(bǔ)充出讓”，畢竟今年前3輪的總成交建面僅有去年三輪總成交建面的75%，加上第四輪的6宗地也僅有去年總成交建面的八成左右。

??雖然供應(yīng)體量較小，但地塊整體質(zhì)量卻非常優(yōu)質(zhì)。

??6宗地塊中有3宗來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)，此外石景山、門(mén)頭溝、通州區(qū)各自出讓1宗地，整體來(lái)看位于市區(qū)的地塊比例較高，且“地鐵盤(pán)”的供應(yīng)較多，尤其通州區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)的2宗地塊，均位于地鐵6號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)，石景山區(qū)地塊距離八通線(xiàn)古城站也不足1公里，周邊配套醇熟、市場(chǎng)環(huán)境較好。 

??競(jìng)拍方式以及銷(xiāo)售限價(jià)方面，北京本輪依然保持了“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”的競(jìng)拍方式，不同地塊設(shè)置的現(xiàn)房銷(xiāo)售上限有所不同。值得一提的是石景山區(qū)地塊總建面7.1萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積上限為6.5萬(wàn)平方米，占比較大，而根據(jù)這一項(xiàng)目可能出現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售比例較高的實(shí)際情況，也設(shè)置了不同的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，期房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為75800元/平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為78800元/平方米。現(xiàn)房銷(xiāo)售保障的是消費(fèi)者的權(quán)益，而提高現(xiàn)房的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，也進(jìn)一步保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。

??溢價(jià)率攀升至全年最高

       3宗地塊“雙觸頂”成交

??北京本輪供應(yīng)地塊的位置優(yōu)勢(shì)較大，且一改以往“總價(jià)過(guò)高”的情況，地塊的最高總價(jià)區(qū)間位于9.1億到32.3億元之間，對(duì)于在北京拿地而言屬于資金壓力較小的情況。在地塊總價(jià)控制+區(qū)位優(yōu)勢(shì)較大的雙重控制下，本輪北京土拍熱度進(jìn)一步回溫：

??在報(bào)名階段，本輪土拍就備受關(guān)注，截止至28日，除了門(mén)頭溝區(qū)地塊僅獲得1次出價(jià)，其余地塊中，通州區(qū)地塊獲得2次出價(jià)、石景山古城地塊獲得5次出價(jià)、朝陽(yáng)區(qū)的3宗地則分別獲得了9次、10次和14次出價(jià)，朝陽(yáng)區(qū)受到的關(guān)注度遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

??最終成交熱度也出現(xiàn)了明顯回升，本輪北京土拍的整體溢價(jià)率達(dá)到10%，不僅是今年溢價(jià)率最高的一輪，也是第四輪集中供地整體溢價(jià)率最高的城市。其中門(mén)頭溝區(qū)地塊底價(jià)成交，石景山區(qū)和通州區(qū)地塊溢價(jià)率分別為5.58%和0.54%，來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)的3宗優(yōu)質(zhì)地塊不僅總價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，還同時(shí)實(shí)現(xiàn)了最高限價(jià)+現(xiàn)房雙觸頂成交。

??盈利空間進(jìn)一步提升

      平均房?jī)r(jià)地價(jià)差接近3.5萬(wàn)/㎡

??從盈利空間方面來(lái)看，本輪北京土拍的“讓利”表現(xiàn)更為明顯，6宗地塊的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.54，與上一輪相比僅提升0.04，但平均房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到34777元/平方米，比上一輪提升了5000元/平方米。

??朝陽(yáng)區(qū)的3宗地塊均達(dá)到現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的上限，對(duì)于房企回款會(huì)產(chǎn)生一定影響，尤其金隅所競(jìng)得的奶西村地塊，現(xiàn)房銷(xiāo)售比例達(dá)到50%左右，但房?jī)r(jià)地價(jià)差將近4萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目盈利依然可期。盈利空間的進(jìn)一步擴(kuò)大，也是刺激房企積極拿地的重要原因。

??仍是“老面孔”參拍

       拿地全是國(guó)央企

??作為房企最為關(guān)注的城市之一，北京的每次土拍均會(huì)吸引不少房企參拍，本輪參拍的房企中也有許多“熟面孔”，中海、華潤(rùn)、保利、招商、金隅、首開(kāi)等房企均有報(bào)名。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)來(lái)看，金茂報(bào)名了5宗地塊，是本次參拍最積極的房企，中海也報(bào)名了4宗，保利&建工聯(lián)合體參拍了3宗，一方面可以看出本輪出讓地塊的優(yōu)質(zhì)程度，一方面也體現(xiàn)了這些房企在北京加碼的決心。

??而由于本輪有3宗地都競(jìng)拍到現(xiàn)房銷(xiāo)售的觸頂環(huán)節(jié)，隨后通過(guò)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人，能否拿地也要看運(yùn)氣。從最終成交結(jié)果來(lái)看，保利&建工、金隅和三元嘉業(yè)各成功搖中一宗地塊，保利&建工和三元嘉業(yè)競(jìng)得的兩宗朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)地塊樓板價(jià)52000元/㎡左右，是本輪樓板價(jià)最高的地塊，金隅競(jìng)得的朝陽(yáng)區(qū)奶西村地塊總價(jià)32.32億元，也是本場(chǎng)土拍總價(jià)最高、現(xiàn)房銷(xiāo)售比例最高的地塊。

??中海、城建興華分別以6%和0.54%的溢價(jià)率競(jìng)得石景山古城區(qū)和通州區(qū)地鐵沿線(xiàn)地塊，中海已經(jīng)在石景山布局了中海天鉆、天璽、云庭等項(xiàng)目，且石景山古城區(qū)目前處于新房供應(yīng)空檔期，此刻補(bǔ)倉(cāng)正合適；此外，中建以聯(lián)合體形式地價(jià)獲得門(mén)頭溝永定鎮(zhèn)地塊。

??以此來(lái)看，本輪土拍無(wú)論是參與還是拿地，央企、國(guó)企的參與程度依然是最高的，在擺脫城投依賴(lài)的同時(shí)，民企卻還未現(xiàn)身，未來(lái)北京的新房市場(chǎng)也將持續(xù)由這些頭部房企分食。

??總體來(lái)看，北京的第四輪土拍以較高的熱度圓滿(mǎn)落幕，成為集中供地中難得的“亮點(diǎn)”，也為目前的市場(chǎng)注入了信心，一方面是由于本輪北京供應(yīng)的地塊質(zhì)量都較優(yōu)、且盈利空間提升，對(duì)房企的吸引力也較高；另一方面則是國(guó)央企作為北京土地市場(chǎng)的主要力量，資金鏈一直相對(duì)雄厚，面對(duì)本次總價(jià)不高的優(yōu)質(zhì)地塊，更加有溢價(jià)拿地的魄力。近期關(guān)于房企融資方面的利好頻發(fā)，對(duì)于房企恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)、投資有一定的促進(jìn)作用，反應(yīng)在土地市場(chǎng)上，預(yù)計(jì)將在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市率先有所體現(xiàn)。