[中房研協(xié)]蘇州第五批次集中供地?zé)岫忍嵘瑖?guó)企聯(lián)合民企拿地成主流

??熱點(diǎn)聚焦

??12月5日，蘇州市完成第五批次集中供地。此次共供地10宗，最終7宗以底價(jià)成交，3宗溢價(jià)成交，其中2宗觸頂搖號(hào)；總出讓面積50.77萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建面83.2萬(wàn)平方米，總成交金額132億元，成交樓面平均價(jià)15866元/平方米，平均溢價(jià)率4.8%。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)蘇州第五批次集中供地?zé)岫忍嵘皣?guó)企+民企”聯(lián)合拿地表現(xiàn)突出

??從土拍規(guī)則來(lái)看，蘇州市第五批次集中供地基本延續(xù)了四批次的土拍規(guī)則，采用“自由報(bào)價(jià)+限時(shí)競(jìng)價(jià)+現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)”的方式，溢價(jià)率控制在15%。地塊均要求簽訂土地出讓合同時(shí)支付土地出讓金的50%，剩余土地出讓金根據(jù)地塊要求12月26日前付清或2023年2月20日前付清。從地塊分布來(lái)看，工業(yè)園區(qū)3宗、高新區(qū)2宗、相城區(qū)3宗、吳江區(qū)2宗。其中，工業(yè)園區(qū)3宗地塊由于地理位置優(yōu)越、交通便捷、配套齊全，加上盈利空間較大，成為蘇州本次集中供地的最大亮點(diǎn)，吸引華潤(rùn)、招商、中海、建發(fā)等多家品牌房企參拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，園區(qū)湖東中海上華琚西06號(hào)地塊最終歷經(jīng)42輪報(bào)價(jià)，園區(qū)湖東唐寧府東07號(hào)地塊歷經(jīng)28輪報(bào)價(jià)，園區(qū)獨(dú)墅湖公園66號(hào)地塊歷經(jīng)52輪報(bào)價(jià)，園區(qū)土拍熱度可見(jiàn)一斑。從土拍結(jié)果來(lái)看，10宗地塊全部成交，整體溢價(jià)率4.8%，為今年五批次集中供地中最高，土地市場(chǎng)熱度較上一批次有所回暖。但冷熱不均、區(qū)域分化的情況依然存在。園區(qū)3宗地塊，有2宗達(dá)到最高限價(jià)，等待搖號(hào)成交，1宗由品牌房企綠城以14.4億元、溢價(jià)率10.35%競(jìng)得。反觀其他區(qū)域，包括市場(chǎng)熱度較高的高鐵新城、科技城及吳江太湖新城板塊的地塊，均以底價(jià)成交。從拿地房企來(lái)看，2宗由國(guó)企競(jìng)得，2宗由民企競(jìng)得，分別是綠城和蘇州偉業(yè)迎春地產(chǎn)，4宗由國(guó)企和民企聯(lián)合競(jìng)得，另外2宗觸頂待搖號(hào)。國(guó)企仍是拿地主力，民企參拍積極性有所提升，“國(guó)企+民企”聯(lián)合拿地表現(xiàn)突出。總體來(lái)說(shuō)，蘇州市第五批次集中供地雖然在供應(yīng)規(guī)模和成交規(guī)模上較第四批次下降，但由于園區(qū)3宗優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)，疊加近期防疫政策轉(zhuǎn)向和房企融資端持續(xù)改善等利好帶動(dòng)市場(chǎng)信心修復(fù)，土地市場(chǎng)熱度有所回升。至此，蘇州市2022年集中供地宣告落幕，總計(jì)出讓地塊69宗，總出讓面積約351.7萬(wàn)平方米，總成交金額約942.3億元，較2021年涉宅用地總出讓金額1333億元約縮水29.3%。

??“金融16條”和“三支箭”目標(biāo)側(cè)重為優(yōu)質(zhì)房企紓困，房地產(chǎn)恢復(fù)關(guān)鍵仍要看銷售端改善

??12月5日，徐州完成2022年第五批次集中供地，共推出22宗涉宅用地，成交21宗，流拍1宗；總成交建面約213萬(wàn)平方米，總成交金額約81億元；除鼓樓區(qū)2022-85煙廠北廠區(qū)B地塊以0.3%的溢價(jià)率成交外，其他均以底價(jià)成交；拿地房企主要以國(guó)資平臺(tái)和本地民企為主。同日，南通市完成2022年第四批次集中供地，共推出8宗涉宅用地，成交7宗，1宗延期出讓；總成交建面約44萬(wàn)平方米，總成交金額約52億元；7宗地塊均以底價(jià)成交；拿地房企以國(guó)資平臺(tái)及本土民企為主。從同一日蘇州、徐州、南通三地集中供地表現(xiàn)來(lái)看，一方面，城市間、區(qū)域間冷熱差距明顯，國(guó)資平臺(tái)仍是拿地主力，另一方面，民企參拍、拿地的積極性有所回升，土地市場(chǎng)正出現(xiàn)一些積極向好的變化。近期，隨著“金融十六條”和房企融資“三支箭”的落地，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期出現(xiàn)明顯改觀。但需要清醒認(rèn)識(shí)到，無(wú)論是“金融十六條”，還是“信貸融資、發(fā)債融資、股權(quán)融資”，首要目標(biāo)仍在于穩(wěn)主體、保交樓，緩解當(dāng)下房企資金壓力，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定乃至社會(huì)穩(wěn)定。證監(jiān)會(huì)更明確強(qiáng)調(diào)，房企股權(quán)融資不得用于新增拿地、開(kāi)發(fā)新樓盤等。這也就意味著，房企融資端利好短期內(nèi)對(duì)土地市場(chǎng)的折射作用將十分有限，土地市場(chǎng)能否持續(xù)回暖，關(guān)鍵仍要看地方樓市尤其是銷售端能否有效改善。從目前情況來(lái)看，在“房住不炒”調(diào)控定位下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)基本不可能再現(xiàn)普漲行情，甚至大部分城市或地區(qū)持有房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)仍將上升。疊加疫情和居民收入的不穩(wěn)定性，居民尤其是剛需在購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力上均存在一定障礙，購(gòu)房需求的激發(fā)或需地方政府及房企給予更大力度支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)恢復(fù)或仍需較長(zhǎng)時(shí)間。