??民營企業(yè)債券融資工具（“第二支箭”）正加速落地。

??12月5日，金輝控股（09993.HK）發(fā)布公告稱，間接非全資附屬公司金輝集團(tuán)股份有限公司已于12月5日完成公開發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為人民幣12億元，為期3年，票面利率為4%，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱“中債增進(jìn)公司”）提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

??這是繼11月8日央行“第二支箭”射出后完成票據(jù)發(fā)行的第3家房企，同時也是中債增信今年融資支持到位第7家企業(yè)。

??另據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會網(wǎng)站消息，12月2日，新城控股集團(tuán)股份有限公司（601155.SH）關(guān)于發(fā)行2022年度第四期中期票據(jù)完成注冊，發(fā)行金額20億元，成為“第二支箭”政策框架下完成注冊的第4家房企。本期債券是新城控股150億元儲架式注冊發(fā)行的首期，募集資金擬用于項目建設(shè)、購回及償還發(fā)行人及發(fā)行人股東新城發(fā)展控股有限公司境外美元債券、購回及償還發(fā)行人債務(wù)融資工具。

??金輝控股表示，隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境的改善，金輝接連收獲“第二支箭”和商業(yè)銀行授信支持等利好消息，將進(jìn)一步增厚金輝的資金安全墊，未來公司將持續(xù)精細(xì)化運營，提高盈利能力。相信隨著政策利好紛至沓來，房地產(chǎn)行業(yè)融資增量擴容，穩(wěn)健型房企迎來價值回歸，將獲得更多融資發(fā)展機會。

??市場人士分析認(rèn)為，這是“第二支箭”延期并擴容政策實施后，首批增信民營房企債券發(fā)行，標(biāo)志著“第二支箭”政策效能釋放更進(jìn)一步。近期監(jiān)管層不斷加大對民營房企的融資支持力度，信貸、債券、股權(quán)政策“三箭齊發(fā)”，市場穩(wěn)定發(fā)展效果正在逐步顯現(xiàn)。

??1210億元債券“儲”于“架”上

??在監(jiān)管部門支持下，滿足房企合理融資需求正在向民營房企加速推進(jìn)。

??在11月8日央行公布“第二支箭”延續(xù)擴容到民營房企之后，僅隔2天的11月10日，交易商協(xié)會受理了龍湖集團(tuán)200億元儲架式注冊發(fā)行。11月29日，龍湖集團(tuán)20億元中期票據(jù)完成簿記，由此宣告民企債券融資支持工具（“第二支箭”）首單成功發(fā)行。該筆債券由中債增進(jìn)公司提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，期限為3年，票面利率3%。這筆債券利率創(chuàng)中債增進(jìn)公司擔(dān)保民營房企債券新低，也接近同期發(fā)行的3年期國開債。此外，六大國有商業(yè)銀行共同擔(dān)任主承銷商為其護(hù)航，也體現(xiàn)出了優(yōu)質(zhì)民營房企的優(yōu)勢。

??緊接著12月2日，美的置業(yè)發(fā)布公告，公司間接全資附屬公司美的置業(yè)集團(tuán)有限公司公開發(fā)行本金總額為15億元的3年期中期票據(jù)，票面利率為2.99%。本期債券由中債增全額擔(dān)保，募集資金擬全部用于項目建設(shè)。

??某機構(gòu)研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，“第二支箭”支持發(fā)債融資將成為民營房企融資的一種常態(tài)化方式，支持的企業(yè)范圍及發(fā)債規(guī)模均在持續(xù)擴大。“第二支箭”正式落地實施，將引導(dǎo)市場機構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好和融資氛圍，有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題，促進(jìn)民營企業(yè)融資恢復(fù)，也將激勵其他民營房企積極申請增信發(fā)債融資，緩解流動性緊張局面。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，交易商協(xié)會已受理龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、金輝儲架式發(fā)債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元、20億元，合計950億元。另外，中債增進(jìn)公司已收到近百家房企增信業(yè)務(wù)意向，旭輝集團(tuán)于近期向中國銀行間市場交易商協(xié)會表達(dá)了150億元儲架式注冊發(fā)行意向，目前相關(guān)注冊工作正在籌備過程中。綠城中國擬報送110億元儲架式中期票據(jù)注冊發(fā)行計劃，用于置換到期債券及項目開發(fā)建設(shè)。

??截至目前，在“第二支箭”擴容下已經(jīng)披露的8家房企儲架式注冊發(fā)行總金額達(dá)到1210億元，“第二支箭”類型為經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企、混合所有制企業(yè)及個別出險房企。

??“這足以支持這幾家房企未來一段時間的發(fā)債安排，也能夠助力其優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。”某券商分析師說，從當(dāng)前市場走向來看，財務(wù)穩(wěn)健安全的民營房企受到了政策傾斜，這一類型的民營房企有望在政策加持和自身努力下穿越周期，調(diào)控政策的松綁確實讓面臨流動性壓力的企業(yè)看到了曙光。

??旭輝內(nèi)部人士亦對記者表示，“斷貸潮”以來旭輝一直在努力自救，150億元儲架式注冊發(fā)行的具體金額最終以協(xié)會審批為準(zhǔn)。獲得光大銀行和郵儲銀行上海分行的授信，說明旭輝一直以來的積極努力得到了監(jiān)管機構(gòu)及主流銀行的充分認(rèn)可和信賴。旭輝將本著恪守信用的大原則，努力兼顧日常經(jīng)營與債務(wù)償付，攜手各方促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。

??修復(fù)民企債券融資

??央行“第二支箭”可追溯到2018年，當(dāng)時部分民營企業(yè)跟目前房企面臨同樣的融資困境。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。

??這一次，央行“第二支箭”再次射出，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴容。這為民營房企融資打開了更大的門，也為房地產(chǎn)市場注入了信心。

??東方金誠研究發(fā)展部高級分析師于麗峰認(rèn)為，擴容后“第二支箭”支持民企債券融資的方式更加豐富，支持對象和政策目標(biāo)更加清晰，紓困地產(chǎn)民企債的意圖明顯，將有利于促進(jìn)民企債券融資，特別是民營房企債券融資的進(jìn)一步修復(fù)。

??中金報告分析認(rèn)為，若政策層面提供的支持順利落地，短期內(nèi)能夠較大程度幫助房企緩解流動性危機，促進(jìn)實現(xiàn)“保交樓”。但在政策實際落地過程中存在一些難點：一方面，金融機構(gòu)的“避險本能”會使得最終實際支持更多集中在優(yōu)質(zhì)企業(yè)。另一方面，即便是當(dāng)前能夠滿足獲得支持條件的房企，其最終是否能按時足額償還支持資金仍有不確定性，相關(guān)金融機構(gòu)的積極性無法被完全調(diào)動起來。

??某出險房企內(nèi)部人士對記者表示，“第二支箭”風(fēng)險防范措施要求房企提供反擔(dān)保，比如資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國有擔(dān)保（增進(jìn)）機構(gòu)反擔(dān)保等，這是“暴雷”房企的難點。公司有按照“第三支箭”引入國資股東進(jìn)行股權(quán)融資的意向，操作起來也有困難。

??劉水認(rèn)為，經(jīng)營安全性較高的房企更受青睞。目前政策是“保項目、保企業(yè)”并行，“保項目”的對象是出險房企的資金困難項目，主要措施是支持項目收并購及保交樓2000億元專項資金，目前是穩(wěn)民生?！氨Ｆ髽I(yè)”對象是優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健房企，主要措施是“三支箭”支持房企融資，目的是在出險房企和健康房企之間建立防火墻，防止風(fēng)險繼續(xù)擴大。

??惠譽評級認(rèn)為，中資民營房企的流動性在未來數(shù)季度或會改善，但仍會偏緊，因為中期財報顯示其流動性指針因銷售乏力和外部融資渠道有限而持續(xù)惡化。近期出臺的支持性政策旨在“保交樓”，而非緩解困境房企的負(fù)債違約，政策的效果將取決于具體落實情況。

??“一系列政策有助于緩解房企短期資金壓力，但銷售改善和信心回暖才是資金鏈持續(xù)改善的關(guān)鍵?！眲⑺f。