??中房網訊（亞晨/文）今年以來，房地產政策不斷優(yōu)化，多個金融主管部門也紛紛表達了對房地產融資的支持。

??11月21日，證監(jiān)會主席易會滿在金融街論壇年會上曾表示，要密切關注房地產行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，繼續(xù)支持房地產企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務的企業(yè)開展股權融資。

??11月22日召開的國務院常務會議明確，努力改善房地產行業(yè)資產負債狀況，促進房地產市場健康發(fā)展。

??隨著管理層的相繼表態(tài)，市場普遍認為房企股權融資方面或將有所松動。

??11月28日晚間，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問。

??證監(jiān)會方面表示，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關金融市場穩(wěn)定和經濟社會發(fā)展全局。堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發(fā)展，更好服務穩(wěn)定宏觀經濟大盤。

??對此，證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

??股權融資調整優(yōu)化5項措施公布

??根據(jù)證監(jiān)會網站信息顯示，本次調整優(yōu)化的5項措施如下：

??1.恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；2.恢復上市房企和涉房上市公司再融資；3.調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策；4.進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用；5.積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。

??從上述信息來看，暫停了10余年的房企再融資，終于恢復了。

??根據(jù)措施，允許符合條件的房地產企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產行業(yè)上市公司。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網表示，重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。

??《丁祖昱評樓市》指出，并購重組恢復之后，對于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成可能。對于那些“爆雷”企業(yè)來說，可以通過重組，理清債務關系；對于優(yōu)質房企而言，則增加了收購或者控股其他企業(yè)的機會，有利于目前整體行業(yè)出清。

??措施提出，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業(yè)務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

??對于恢復再融資，嚴躍進認為此類資金的投入方向明確，即主要是用于保交樓、補充流動性資金、償還債務。這三個工作是今年困擾房企的“三座大山”。過去有信貸、債券融資和專項資金做支持，而當前再融資政策可以為此類房企增加新的資金來源。

??措施明確，與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復主業(yè)非房地產業(yè)務的其他涉房H股上市公司再融資。

??在嚴躍進看來，此次政策實際上為房企到港股市場上市，以及既有上市房企進行再融資開辟了新窗口。在目前內地融資政策放松的情況下，對于此類房企后續(xù)上市，勢必會有更大的政策支持，也體現(xiàn)了港交所等資本市場對于內地房企的支持。

??此外，措施還提出，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質房地產企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產業(yè)園區(qū)等資產發(fā)行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。同時，開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、基礎設施，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式。

??一方面，政策旨在通過REITs產品的創(chuàng)新，有助于促進房企不良資產的盤活，同時也與當前保障性租賃住房的政策方向掛鉤。另一方面，通過發(fā)揮私募股權投資基金的作用，對于更快更好化解房企債務問題、促進房企資金狀況快速改善等具有積極的作用。

??金融“組合拳”頻出

??最近幾年，針對部分民營企業(yè)，特別是民營房地產企業(yè)融資難等問題，金融主管部門頻頻出臺“組合拳”提振市場信心。

??今年以來，更是通過“三支箭”的組合，持續(xù)為包括民營房企在內的企業(yè)打通融資的最后環(huán)節(jié)。

??從“第一支箭”信貸投放方面看，近日國有大行紛紛與優(yōu)質房企簽訂合作協(xié)議。根據(jù)統(tǒng)計，截至11月24日晚間，工行、農行、中行、建行、交行、郵儲六大國有銀行與17家房企達成合作協(xié)議。從公開披露的信息來看，意向性授信額度合計約12750億元。

??“第二支箭”債券融資方面，交易商協(xié)會此前發(fā)文，由人民銀行再貸款提供2500億元資金支持。從其官網公布的消息看，目前已受理龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股、萬科和金地儲架式發(fā)債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元和150億元，合計930億元。此外，中債增進公司已收到近百家民營房企增信業(yè)務意向。

??隨著“第三支箭”股權融資的措施，對于未來更好的推進融資工作、優(yōu)化企業(yè)融資結構都具有積極的作用。

??對此，中金公司認為，房企股權融資政策優(yōu)化調整是里程碑式進展。政策意圖旨在盤活存量、防范風險，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??當前行業(yè)供需兩側政策已全面轉向支持與呵護，供給側從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動性整體優(yōu)化，對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩(wěn)均有助益。

??中金公司預計，房地產行業(yè)將延續(xù)“政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升”的復蘇態(tài)勢，2023年基本面指標或整體表現(xiàn)穩(wěn)健，上市房企有望多維度持續(xù)受益。