[克而瑞]蘇州：第五輪仍僅有園區(qū)火熱，民企+城投聯(lián)合體成為“新勢(shì)力”

??蘇州今年的最后一輪集中供地，共計(jì)成功出讓10宗地，并且在園區(qū)3宗優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下熱度有所回升。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??12月5日，蘇州完成年內(nèi)第五輪集中土拍，也是2022年的最后一次集中供地。本輪共成功出讓10宗地，在園區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，整體溢價(jià)率達(dá)到4.8%，成為今年溢價(jià)率最高的一次土拍。整體來(lái)看土地市場(chǎng)依舊處于冷熱不均、需要托底的局面中，但在此之中也出現(xiàn)了新趨勢(shì)，例如城投在進(jìn)行了多次托底后，逐漸發(fā)展出了民企與城投聯(lián)合拿地的走勢(shì)。

??2022年蘇州供地計(jì)劃完成率64%
第五輪增加園區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊吸引參拍

??在蘇州的前五輪集中供地結(jié)束后，蘇州住宅用地實(shí)際成交土地面積占供地計(jì)劃64%（2022年蘇州市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地約567公頃），而第五輪也并沒(méi)有為了完成供地計(jì)劃而大幅度增加供應(yīng)，僅出讓10宗地塊，總建筑面積83.2萬(wàn)平方米。

??雖然供應(yīng)體量持續(xù)低位，但是本次供應(yīng)從質(zhì)量上來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于第四輪：本輪10宗地塊中，就有3宗來(lái)自園區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。地塊均位于配套醇熟的熱點(diǎn)板塊，均屬于稀缺的土地資源，園區(qū)熱門(mén)板塊每次宅地出讓時(shí)都會(huì)迎來(lái)房企的積極競(jìng)拍，例如本輪出讓的月亮灣66號(hào)地塊，在今年第二批次土拍中，月亮灣29號(hào)地塊便是由蘇高新通過(guò)一次性競(jìng)價(jià)獲得。且本輪園區(qū)供應(yīng)的3宗地塊中，有兩宗容積率分別為1.2和1.5，適宜打造低密度高端項(xiàng)目，配合優(yōu)質(zhì)的地段資源，未來(lái)項(xiàng)目入市預(yù)計(jì)將得到矚目關(guān)注。

??今年以來(lái)蘇州所有觸及最高限價(jià)的地塊，無(wú)一例外均來(lái)自園區(qū)，而本輪供應(yīng)的3宗宅地自身素質(zhì)也非常優(yōu)秀，在報(bào)名階段就已經(jīng)吸引多家房企。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，園區(qū)的06號(hào)地塊和月亮灣66號(hào)地塊參拍房企超過(guò)10家，而園區(qū)07號(hào)地塊也有8家房企參拍，與之形成鮮明對(duì)比的是，其他7宗地塊均只有1個(gè)房企參拍，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的冷熱不均。

??區(qū)域內(nèi)冷熱兩極分化
園區(qū)2宗地塊迎來(lái)今年“首搖”

??在蘇州的上一輪土拍中由于園區(qū)的缺席，整體熱度陷入全年最低谷，而本次園區(qū)的回歸，也帶動(dòng)整體熱度大幅回升，第五輪整體溢價(jià)率達(dá)到4.8%，也是蘇州今年5輪土拍的最高值。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)冷熱兩極分化的情況依然存在，園區(qū)熱火朝天的同時(shí)，其他7宗地塊均底價(jià)成交。

??園區(qū)的3宗地塊中，2宗達(dá)到最高限價(jià)，需要等待搖號(hào)成交，另外1宗位于奧體核心的小體量地塊由綠城以14.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率10.35%。蘇州今年從第三輪開(kāi)始取消了一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，改為觸及最高限價(jià)后直接搖號(hào)，而第三、四輪土拍熱度不佳，本輪園區(qū)產(chǎn)生的2宗搖號(hào)地塊，也是蘇州今年首次出現(xiàn)的搖號(hào)地塊。

??與此同時(shí)，土地市場(chǎng)冷熱兩極分化的情況依然存在，園區(qū)熱火朝天的同時(shí)，其他7宗地塊均僅有一家房企參拍，并以底價(jià)成交。整體來(lái)看，真正優(yōu)質(zhì)、稀缺的地塊即使在市場(chǎng)冷卻的情況下，也不乏手握足夠資金積極參拍的買(mǎi)家，而條件一般的地塊則確實(shí)無(wú)人問(wèn)津，從蘇州今年的5場(chǎng)土拍便可以看出，除了園區(qū)以外，其他區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較弱。

??園區(qū)高端項(xiàng)目盈利空間大
地越貴越賺錢(qián)

??從盈利空間方面來(lái)看，蘇州本次盈利空間最大的當(dāng)屬園區(qū)的三宗地，雖然成交樓板價(jià)高達(dá)32000-34000元/平方米，但是地塊周邊目前同類型的新房產(chǎn)品暫時(shí)空白，板塊內(nèi)二手房最高可達(dá)6-8萬(wàn)元/平方米，且結(jié)合板塊內(nèi)曾出現(xiàn)過(guò)千人搖號(hào)盤(pán)等的情況來(lái)看，這3宗地塊品質(zhì)更優(yōu)，66號(hào)地塊更是稀缺的一線湖景房，密度低至1.2，項(xiàng)目在入市時(shí)基本沒(méi)有去化壓力。

??此外，其他的7宗地塊基本成交樓板價(jià)與周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)差在1-1.5萬(wàn)元/平方米左右，能否實(shí)現(xiàn)盈利與項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化情況關(guān)系較大。從11月市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，蘇州新房市場(chǎng)基本維持穩(wěn)定，整體開(kāi)盤(pán)去化率約為4成。

??在市場(chǎng)低位運(yùn)行的周期中，更為穩(wěn)定的反而是更稀缺的豪宅市場(chǎng)，因此像園區(qū)的3宗地塊的盈利空間要比其他地塊更高，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，以品質(zhì)取勝才是房企的運(yùn)營(yíng)之道。

??民企+城投成為土拍新勢(shì)力
4宗地塊由聯(lián)合體競(jìng)得

??蘇州本輪10宗地塊均成功出讓，除了2宗待搖號(hào)地塊以外，另外8宗地塊中有2宗由民企競(jìng)得，分別是綠城和蘇州偉業(yè)，另外蘇高新則將高新區(qū)的2宗宅地全部收入囊中，剩余的4宗地塊則全部由民企&城投聯(lián)合體競(jìng)得。

??與前幾輪土拍相比，全部靠城投托底的局面有所改變，而是民企+城投成為了拿地的新主力，這一變化趨勢(shì)從蘇州的第四輪集中土拍就有所體現(xiàn)。第四輪中，蘇州成交的18宗地中有7宗由“民企+城投”或“民企+集體經(jīng)濟(jì)”的形式競(jìng)得，而在本輪中，10宗地塊由4宗也是由“民企+城投”聯(lián)合體競(jìng)得的。

??這樣新模式出現(xiàn)，一方面是由于城投托底的模式并不長(zhǎng)久，另一方面也可以看出，在蘇州、杭州等經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市，一些地方民企是有資金實(shí)力、也對(duì)未來(lái)有向上預(yù)期的，以聯(lián)合體的形式拿地，能夠一定程度上減輕城投壓力，也對(duì)于項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)有益。

??總體來(lái)看，蘇州今年的最后一輪集中供地，共計(jì)成功出讓10宗地，并且在園區(qū)3宗優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下熱度有所回升，給全年土拍畫(huà)上了較為圓滿的句號(hào)。

??縱觀蘇州今年的土地市場(chǎng)，主要以底價(jià)成交、低位平穩(wěn)運(yùn)行為主，幾乎所有的熱度都集中在了園區(qū)、以及高新區(qū)的個(gè)別地塊上，不同區(qū)域之間的熱度分化持續(xù)加??；企業(yè)方面，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的城投托底后，逐漸形成了以“民企+城投”為新主力的拿地格局。