[克而瑞]土地周報(bào) | 多城完成新一輪集中土拍，土地成交規(guī)模環(huán)比微漲（12.5-12.11）

??2022年第50周

??2022年12月05日-12月11日，臨近年末，各城市的土地出讓活動(dòng)更加頻繁，周內(nèi)迎來(lái)上海、蘇州、蘇州、武漢等多個(gè)城市的集中土拍。在此影響下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比上周進(jìn)一步上漲，不過(guò)平均地價(jià)卻因成交結(jié)構(gòu)改變而出現(xiàn)回落。不過(guò)，就熱度來(lái)看，大部分城市的土地成交仍以底價(jià)成交為主，熱度處于低位，僅上海、蘇州等少數(shù)城市在熱點(diǎn)板塊有優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交的影響下土拍熱度位于較高水平。

??土地政策

??新鄉(xiāng)調(diào)整商品房項(xiàng)目配建保障房方式

??允許企業(yè)可自主選擇

??12月5日，河南新鄉(xiāng)發(fā)布《關(guān)于對(duì)<調(diào)整商品房項(xiàng)目配建保障房方式的通知>公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》?！锻ㄖ诽峒埃瑢?duì)今后新建商品房項(xiàng)目，除市政府明確要求實(shí)物配建的項(xiàng)目外，采取實(shí)物配建和繳納易地建設(shè)資金相結(jié)合的方式，原則上由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主選擇。

??土地供應(yīng)

??年末供應(yīng)季節(jié)性回落

??武漢加推六批次供地

??供應(yīng)方面。臨近年末，受土地出讓時(shí)序影響，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)面積環(huán)比大幅下滑。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周新增掛牌規(guī)模達(dá)737萬(wàn)平方米，環(huán)比下降48%，同比也有11%的降幅。各能級(jí)城市的供應(yīng)建面也均不及上一周，尤其是三四線城市，隨著各地今年內(nèi)土地掛牌活動(dòng)接近尾聲，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市的供應(yīng)規(guī)模連續(xù)兩周大幅回落，本周僅有泉州一城的掛牌建面超過(guò)50萬(wàn)平方米，其余城市均僅有少數(shù)地塊推出。重點(diǎn)城市集中供地方面，僅武漢在本周有加推，此次為武漢年內(nèi)的第六批次供應(yīng)，涉及11宗宅地，包括江漢區(qū)電影制片廠項(xiàng)目等重點(diǎn)項(xiàng)目用地，總體量超過(guò)200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于12月30日完成出讓。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比小幅上漲

??但價(jià)格卻因成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)而出現(xiàn)回落

??成交方面。臨近年末，各城市土地出讓節(jié)奏加快，周內(nèi)迎來(lái)了上海、蘇州、福州、武漢、徐州、南通等城市的集中出讓。因此，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交面積也環(huán)比進(jìn)一步走高。具體來(lái)看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積為1794萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲4%，但同比并不及去年同期；土地成交總金額并未隨之上漲，但仍在1000億元以上；因城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)，平均地價(jià)較上一周出現(xiàn)了小幅回落，樓板價(jià)降至6099元/平方米，環(huán)比下降9%。 

??各能級(jí)城市方面，除二線城市成交建面不及上周外，一線城市和三四線城市的成交規(guī)模均較上周有所增加，尤其是三四線城市，成交占比上升至68%，成為本周絕對(duì)的成交主力。具體來(lái)看，一線城市本周成交主力為完成第四批集中土拍的上海，共成交8宗地，其中6宗地為上海四批次成交地塊，總建面為63.8萬(wàn)平方米，共收金126.8億元，另2幅為商辦用地，均為底價(jià)成交。此外，廣州也成交了3宗商辦地塊。二線城市中，長(zhǎng)沙的成交規(guī)模最高，共成交7宗地，總建筑面積達(dá)110萬(wàn)平方米，其次是西安，成交建面也超過(guò)了100萬(wàn)平方米。三四線城市中，徐州、常州、南通等城市均進(jìn)行了多宗地的集中出讓?zhuān)渲行熘莸某山灰?guī)模最高，總成交建面達(dá)441萬(wàn)平方米，涉及53宗地。

??市場(chǎng)熱度

??供地縮量提質(zhì)促上海、蘇州土拍回溫

??武漢、福州土拍仍一片低熱

??市場(chǎng)熱度方面。底價(jià)成交仍是當(dāng)前土地市場(chǎng)的主旋律，尤其是三四線城市，更難出現(xiàn)溢價(jià)成交地塊。因此，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率受三四線城市成交占比上漲而重回低位，平均溢價(jià)率僅1.8%，流拍率也因此回升至8.8%。

??就本周進(jìn)行集中土拍的城市表現(xiàn)來(lái)看，上海和蘇州在供地質(zhì)量提升的影響下均有地塊觸及上限價(jià)而成交，帶動(dòng)平均溢價(jià)率較上一輪均出現(xiàn)了上漲；反觀武漢和福州，由于樓市整體表現(xiàn)低迷，企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)，最終武漢出讓地塊中7宗成交，10宗被延期，福州計(jì)劃出讓地塊中1宗取消出讓?zhuān)溆鄤t底價(jià)成交。

??周度TOP5

??核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地仍受房企青睞

??上海、蘇州均有地塊觸頂

??進(jìn)入12月，重點(diǎn)城市集中土拍潮延續(xù)，周內(nèi)迎來(lái)上海、蘇州、福州及武漢等四個(gè)城市的集中土拍。其中，位于上海青浦華新鎮(zhèn)的大體量商住地成為本周成交總價(jià)最高的地塊，成交價(jià)格為48.76億元，由中交地產(chǎn)底價(jià)競(jìng)得；門(mén)檻地塊為福州四批次的榕宗地2022-51號(hào)地塊，由廈門(mén)國(guó)貿(mào)以25.81億元競(jìng)得。

??聯(lián)系地塊競(jìng)拍熱度來(lái)看，去化有保障的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地仍然備受品牌房企青睞。以單價(jià)榜中入榜地塊為例，除了體量迷你、配建較多的上海靜安中興社區(qū)地塊底價(jià)成交外，其余四宗地因區(qū)位優(yōu)越、周邊去化較好而均吸引了多家房企參拍，最終以高溢價(jià)成交或直接觸頂，競(jìng)拍熱度相對(duì)較高。 

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??靜安中興社區(qū)迷你宅地底價(jià)成交

??地塊分析：

??12月9日，繼深圳、北京后，上海也迎來(lái)了第四批次集中土拍。對(duì)比前三批次集中供地來(lái)看，上海此次供地規(guī)模大幅減少，僅推出了6幅地塊，總建面僅為63.8萬(wàn)平方米，是集中供地以來(lái)供應(yīng)規(guī)模最少的一批。最終，6宗地全部成功出讓?zhuān)彩战?26.8億元，平均溢價(jià)率為3.69%，較上一批次小幅上升。

??此次上海集中供地，主城區(qū)僅推出了一宗，地塊位于處于內(nèi)環(huán)內(nèi)的靜安區(qū)中興社區(qū)，區(qū)位極為優(yōu)越。周邊配套也比較完善，地塊周邊多條軌交線路經(jīng)過(guò)，同時(shí)還靠近市北中學(xué)和上海第十人民醫(yī)院分院。樓市方面，地塊周邊待售、在售項(xiàng)目不多，新房聯(lián)動(dòng)價(jià)格此前最高為11.9萬(wàn)元/平方米，此次上調(diào)至12.3萬(wàn)元/平方米，但較周邊二手房14-15萬(wàn)元/平方米的掛牌價(jià)格來(lái)看，仍有一定的倒掛空間。不過(guò)，由于項(xiàng)目體量較小，占地面積僅0.52萬(wàn)平方米，并且還有商業(yè)自持、市北高中擴(kuò)建等要求，可售住宅建面極少。因此，項(xiàng)目最終由蘇河灣托底，成交總價(jià)為4.88億元。