[克而瑞]8月銷售環(huán)比增5%，竣工高增難抵投資降幅擴(kuò)大

??9月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-8月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，銷售和投資規(guī)模分別環(huán)比上漲5%和2%。但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在下行過(guò)程中，雖續(xù)建項(xiàng)目交付增長(zhǎng)推動(dòng)房屋竣工高增至年內(nèi)次高，但房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積均環(huán)比再降，受此影響下房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅再度擴(kuò)大。從銷售方面改善傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面，仍然需較長(zhǎng)過(guò)程。

??東部回升帶動(dòng)8月銷售面積環(huán)比增5%

??同比降幅收窄6pcts

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—8月，商品房銷售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

??單月來(lái)看，8月商品房銷售面積和金額均實(shí)現(xiàn)了同比降幅收窄。8月全國(guó)共計(jì)完成商品房銷售9712萬(wàn)平方米和10107億元，同比降幅較7月分別收窄6.3pcts和8.3pcts至23%和20%；環(huán)比也分別上漲5%和4%。

??需要說(shuō)明的是，8月全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)仍處于歷史較低水平，同比降幅顯著收窄主因是2021年同期基數(shù)較低（2021年7月起商品房銷售面積同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，2021年8月同比降幅擴(kuò)大7.1pcts至15.6%）。同時(shí)從規(guī)模上來(lái)看，2022年8月銷售規(guī)模也僅高于7月和4月。

??分地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)銷售筑底回升為拉動(dòng)全國(guó)商品房銷售規(guī)模環(huán)比上漲的主要因素。從商品房銷售面積來(lái)看，僅東部地區(qū)1-8月同比降幅較1-7月收窄了0.1pct，中部、西部和東北地區(qū)降幅分別繼續(xù)擴(kuò)大0.6pct、1.6pcts和0.3pct。

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??16城房?jī)r(jià)環(huán)比由升轉(zhuǎn)跌

??三四線新房房?jī)r(jià)同比降幅擴(kuò)大至3.7%

??根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來(lái)看，8月商品房銷售均價(jià)下調(diào)至10407元/平方米，環(huán)比小降1%，同比增3%。

??從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來(lái)看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲0.1%；而二線和三四線城市分別環(huán)比下降0.22%和0.4%。

??具體來(lái)看，8月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有50個(gè)，比7月增加10個(gè)。如廣州、重慶、鄭州、福州、揚(yáng)州、徐州等8月新建商品住宅銷售價(jià)格均環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，其中重慶環(huán)比下降1.1%回調(diào)最大。

??同比來(lái)看，全國(guó)整體商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)下探，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比降幅擴(kuò)大。

8月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降城市有49個(gè)，比7月增加1個(gè)。如武漢、廈門、沈陽(yáng)、福州、天津等同比降幅均擴(kuò)大，其中武漢較7月擴(kuò)大1.6pcts，最為顯著。

??新開工走弱至年內(nèi)新低、竣工走強(qiáng)至次高

??土地購(gòu)置環(huán)比再降7% 

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積868649萬(wàn)平方米，同比下降4.5%；新開工面積85062萬(wàn)平方米，下降37.2%；竣工面積36861萬(wàn)平方米，下降21.1%。對(duì)比1-7月，新開工面積同比降幅擴(kuò)大了1.1pcts，拖累施工面積同比降幅也擴(kuò)大了0.8pct；而竣工繼續(xù)發(fā)力，面積同比降幅收窄2.2pcts。

??單月來(lái)看，“開工走弱、竣工走強(qiáng)”的狀態(tài)依舊延續(xù)。8月房屋新開工面積和竣工面積分別為8995萬(wàn)平方米和4833萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降6.7%和上升42%。其中，新開工面積已降至全年新低，同比下降45.7%；竣工面積則回升至年內(nèi)次高，同比降幅也收窄至2.5%。

??各地“保交樓”和“停工”項(xiàng)目復(fù)工政策進(jìn)一步深化，多個(gè)地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅(jiān)機(jī)制，對(duì)房屋竣工起到有效促進(jìn)作用。相反，各房企房屋新開工計(jì)劃也進(jìn)一步擱置。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5400萬(wàn)平方米，同比下降49.7%；土地成交價(jià)款3819億元，下降42.55%；二者降幅分別較1-7月擴(kuò)大1.56pcts和收窄0.47pct。

??單月來(lái)看，8月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為854萬(wàn)平方米和901億元，其中土地購(gòu)置面積環(huán)比下降7%。8月重點(diǎn)城市集中供地進(jìn)入后半程，除深圳土拍熱度仍在高位外，濟(jì)南和天津成交地塊多以底價(jià)成交。

      8月開發(fā)投資額環(huán)比增2%

      但新開工土地購(gòu)置萎靡致同比降幅再擴(kuò)大至14%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%，降幅較1-7月擴(kuò)大1pct。其中8月全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額11347億元，環(huán)比上漲1.8%，同比降幅擴(kuò)大1.5pcts至13.8%。

??8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長(zhǎng)，主要依靠的是續(xù)建項(xiàng)目加快竣工進(jìn)度所產(chǎn)生的建安投資。正如上文所說(shuō)，8月房屋竣工面積的環(huán)比高增為整體市場(chǎng)投資規(guī)模提供了一定支撐。

??但仍需注意的是房地產(chǎn)投資仍處于底部下行階段，8月同比和累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大。由于房屋新開工規(guī)模持續(xù)萎縮，疊加土地市場(chǎng)成交缺乏民企活力，單靠房屋竣工難以維持原有投資體量。

      綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

??2022年8月房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些積極變化，如銷售和投資整體規(guī)模均環(huán)比上升，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在下行過(guò)程中。從銷售方面改善傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面，仍然需要一個(gè)過(guò)程。

??新房銷售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對(duì)銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限?？紤]到2021年下半年前值較低，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規(guī)模將保持筑底姿態(tài)，累計(jì)同比降幅則將緩慢收窄。

??房企拿地方面，8月多個(gè)城市發(fā)布了第三輪集中供地公告，料9月房企土地購(gòu)置面積將較8月有所回升。但民營(yíng)房企拿地意愿仍極為有限，第三輪集中土拍仍將以“國(guó)央平”為主，其中部分地方平臺(tái)公司已有乏力跡象。因此整體土拓投資仍將保持較低規(guī)模。

??房企將繼續(xù)加大竣工投資但對(duì)新開工熱情有限，一方面抓政策支持下將盡量多地實(shí)現(xiàn)“保交樓”以促進(jìn)資金回籠，另一方面對(duì)后市不樂觀下房企很難擴(kuò)大新開工投資。

??土拓投資和建安投資難以支撐開發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無(wú)法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在2021年下半年前值較低因素下緩慢收窄。