[克而瑞]2021年中國房企總土儲貨值排行榜

??重要說明

??本榜單中房企總土儲是指房企所有已確權(quán)土地中未售部分。

??多數(shù)上市房企在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下：

??一、部分房企公布的是按結(jié)算口徑的土地儲備，包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來可售資源，統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。

??二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來自于城市更新，這類項(xiàng)目由于拆遷難度大，權(quán)益關(guān)系復(fù)雜，因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。

??三、對于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房價為標(biāo)準(zhǔn)，不加入未來預(yù)期。

四，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù)，因此本土儲統(tǒng)計(jì)也不包含代建土儲。

??榜單解讀

??1

??總土儲TOP100房企貨值同比下降7%

??各梯隊(duì)門檻年年下滑

??截止2021年末，總土儲貨值TOP100房企的貨值總量達(dá)到42.5萬億元，較上半年末下降了8%，同比也下降7%。貨值百強(qiáng)門檻達(dá)到772億元，分別較2020年和2021年上半年下降14%和6%。比較各梯隊(duì)的門檻變化，均呈現(xiàn)下降的趨勢。由此可見，在雙集中供地與房企資金壓力大的雙重影響下，企業(yè)投資腳步大幅放緩、甚至停滯。

??在經(jīng)過一年的謹(jǐn)慎投資后，2021年末共有8家房企總貨值超過萬億，和去年持平，其中金茂、招商總土儲過萬億的同時也躋身總土儲貨值TOP10。此外，有三家房企總土儲貨值超過2萬億，分別是保利、碧桂園、綠地。從總土儲貨值的分布區(qū)間來看，仍是1000-3000億區(qū)間的房企數(shù)量最多，達(dá)到41家，其次5000-10000億元區(qū)間的房企有26家，較2020年末增加了4家，小于1000億的房企也增加5家。

??2

??百強(qiáng)房企總土儲貨值降至三年最低位

??但TOP10貨值集中度仍近四成

??2021年末，銷售百強(qiáng)房企的總土儲貨值超40.4萬億，降至2019年以來最低水平，較2019年末和2020年末分別下滑4%和7%。在三道紅線、融資收緊以及償債緊張等多重壓力下，房企投資受到較大影響，百強(qiáng)中有六成房企的總土儲貨值較2020年末有所下滑。

       從各梯隊(duì)總土儲貨值變化來看，僅有20-30強(qiáng)房企的總土儲貨值同比上漲，與梯隊(duì)內(nèi)建發(fā)、融信等在2021年集中供地中核心城市積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲不無關(guān)系，而其他梯隊(duì)總土儲貨值均同比下降。值得一提的是，TOP10房企是總土儲貨值同比下降最為明顯的梯隊(duì)之一，同比降幅接近11%，其中僅有規(guī)模化的國企、央企貨值同比增長，如保利、金地等。

??在TOP10 房企總貨值連續(xù)下降的情況下，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)的貨值集中度也相應(yīng)地發(fā)生小幅調(diào)整，截止至2021年末，10強(qiáng)房企總土儲貨值占百強(qiáng)房企的37%，較2020年下降2個百分點(diǎn)，但行業(yè)的集中度仍處高位。諸如中海、保利、招商、華潤等仍然是2021年拿地的中堅(jiān)力量。

??對比銷售來看，銷售20強(qiáng)房企中有16家位列總土儲貨值前20，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并未改變。此外，由于2021年拿地積極的地方平臺公司銷售規(guī)模難以進(jìn)入百強(qiáng)，因此對百強(qiáng)房企貨值集中度的影響有限。

??3

??百強(qiáng)企業(yè)總土儲去化周期降至3.28年

??2021年，房企延續(xù)了收緊投資、主攻銷售的戰(zhàn)略，百強(qiáng)房企總土儲去化周期為3.28年，同比下降3%，去化周期已連續(xù)2年下降。

       按百強(qiáng)房企去化周期的分布情況來看，45家房企去化周期降至3年以下，較2020年末增加2家，涵蓋碧桂園、萬科、招商、華潤、旭輝等企業(yè)。另有26家房企去化周期在3-4年間，包括中海、金地、龍湖、綠城等規(guī)模房企。長期來看，在現(xiàn)金流壓力之下，房企拿地難度較高，在“緊投資、促銷售”的策略下，百強(qiáng)房企的去化周期將整體呈現(xiàn)縮短趨勢。

??從各梯隊(duì)表現(xiàn)來看，2021年末，銷售TOP21-30、51-100房企去化周期上升，其余梯隊(duì)均表現(xiàn)下降。其中11-20強(qiáng)成為各梯隊(duì)中去化周期最低的房企，低于百強(qiáng)平均。主要由于中南、中梁、陽光城等房企今年拿地力度大大收縮，去化周期降至2.5年以下。

??4

??四成百強(qiáng)房企總土儲貨值同比降幅超10%

??國企央企土儲增長顯著

??由于2021年下半年土地市場熱度驟降，且房企資金鏈緊張，導(dǎo)致企業(yè)拿地積極性大幅減弱。在“緊投資、促銷售”的大方針下，百強(qiáng)房企總土儲整體呈現(xiàn)下降趨勢。其中，有超過六成百強(qiáng)房企總土儲貨值同比下降，降幅在10%以上的接近四成，降幅超過20%占到16%。另，有7家房企總土儲貨值同比漲幅超過20%，典型如遠(yuǎn)洋、上坤、大家房產(chǎn)等。

??從總土儲上漲的房企看，主要分為兩類：

??第一類是規(guī)?；膰笱肫?，憑借自身充裕的資金和良好的財務(wù)狀況，在過去一年集中供地中表現(xiàn)相對活躍，如保利、金地、招商、越秀、首開、金茂、建發(fā)等。其中遠(yuǎn)洋、越秀等總土儲貨值同比漲幅均在10%以上。若細(xì)分其過去一年的投資策略，均有50%的投資集中在雙集中供地的城市。核心城市優(yōu)質(zhì)土儲的補(bǔ)充，也會讓這些企業(yè)的優(yōu)勢進(jìn)一步放大。

??第二類是區(qū)域深耕的房企，典型如融信、時代中國、大唐、上坤、海倫堡等，在地緣優(yōu)勢的加持下，在大本營城市積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，總土儲貨值同樣顯著增長，其中融信過去一年在杭州積極拿地，總土儲貨值也較2020年末上漲14%。對于這些企業(yè)而言，總土儲貨值提升對于未來銷售加成效應(yīng)會更加顯著，但如何保證去化率是關(guān)鍵。

??5

??一二線建面占比降至49%

??百強(qiáng)在22城土儲貨值占比過半

??截止至2021年末，百強(qiáng)房企在一二線城市的土儲建面占比為49%，較2020年末下降6個百分點(diǎn)，一方面是由于22城第二、三輪集中供地中較多地塊被本土平臺公司競得，另一方面是在樓市整體降溫的情況下，一二線城市土儲去化速度更快。

??區(qū)域?qū)用?，中西部土儲占比達(dá)到35%，于2020年末持平，保持在高位，是百強(qiáng)房企的最重要貨倉。此外珠三角占比達(dá)到26%，環(huán)渤海和長三角占比分別為20%和19%。

??22個集中供地城市目前是百強(qiáng)房企最為關(guān)注的核心重點(diǎn)城市，截止至2021年末，百強(qiáng)房企土儲中，有36%的建面、53%的貨值位于22城。其中建面以重慶、武漢、廣州、天津和成都為主，貨值則以上海、廣州和北京最多，未來土拍預(yù)計(jì)這幾個城市依舊是房企積極參與的主要城市。

??22城以外的城市中，百強(qiáng)房企在二線城市西安、昆明土儲總量較高，三四線城市中則以佛山、惠州為首。

??6

??謹(jǐn)慎投資是主旋律

??未來土地儲備更加注重“質(zhì)”

??隨著行業(yè)進(jìn)入無增長階段，企業(yè)不再一味追求規(guī)模，相應(yīng)地，投資戰(zhàn)略也在根據(jù)市場政策不斷調(diào)整。從“各地精準(zhǔn)調(diào)控”、“雙集中供地政策從嚴(yán)”、“三道紅線”等政策組合拳來看，在房住不炒的大背景下，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期是未來地產(chǎn)行業(yè)的主線，市場、企業(yè)加速洗牌、出清庫存、出清不良資產(chǎn)的的同時，企業(yè)的投資戰(zhàn)略也將發(fā)生階段性的大轉(zhuǎn)折。

??第一，拿地態(tài)度上，審慎投資將是未來幾年的主旋律，國企、央企優(yōu)勢將更加明顯。首先，行業(yè)步入“后規(guī)?！睍r代，為了沖規(guī)模而拿地策略已經(jīng)不合時宜。其次，去杠桿大背景下，三道紅線、融資收緊導(dǎo)致企業(yè)資金承壓，這無疑加大了企業(yè)投資的難度，抵消了投資的積極性。盡管大部分城市集中供地的出讓政策在2022年有一定寬松，但就實(shí)際效果來看，仍是資金雄厚的國企、央企優(yōu)勢明顯。

??第二，土儲并非越多越好，適合自身房企發(fā)展、及符合市場大勢下的優(yōu)質(zhì)土儲才能起到正面作用。未來投資策略、地塊選擇將與利潤、周期掛鉤，大比例自持物業(yè)的拿地數(shù)量將會大幅減少，企業(yè)將更加注重土儲的“質(zhì)”而非“量”，提高土儲轉(zhuǎn)化率才是關(guān)鍵。

??第三，城市選擇越發(fā)趨同之下，聚焦、深耕城市群是上策。未來長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群將成新一輪發(fā)展高地，市場份額將穩(wěn)中有升。并且，在建設(shè)現(xiàn)代化都市圈過程中，核心城市與衛(wèi)星城市市場價值將重構(gòu)，這也是未來企業(yè)投資的重點(diǎn)。在不為了拿地而拿地的策略下，區(qū)域深耕需要選擇市場有溢價、有上升空間的城市。

??第四，拿地方式上，收并購機(jī)會增多，雙集中供地帶來更多合作開發(fā)的機(jī)遇。一方面是源自企業(yè)資金鏈出了問題，尤其是在面臨信用擠兌和銀行抽貸的情況下，爆雷企業(yè)數(shù)量增多，部分房企為了斷臂求生，勢必會出讓部分項(xiàng)目或地塊；另一方面，雙集中供地中有大量的地方平臺公司和城投公司來托底，但這些公司開發(fā)專業(yè)程度不及規(guī)模房企，因此帶來了大量合作開發(fā)的機(jī)遇。