2022-05-05 16:57:41
??榜單解讀
??前言:隨著集中供地進(jìn)入高峰期,百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比微漲至0.14,但整體仍處于低位。新增貨值TOP100門檻同比降幅高達(dá)52%,拿地謹(jǐn)慎態(tài)度并未好轉(zhuǎn),TOP50房企中仍有三成并未拿地。
??城市方面,土地市場(chǎng)的熱度差異顯著,深圳、杭州土拍表現(xiàn)相對(duì)較熱,長(zhǎng)沙、南京部分熱點(diǎn)地塊火熱,城市內(nèi)地塊熱度分化,而天津等城市則遇冷明顯。整體而言,以國(guó)企央企+地方平臺(tái)公司為主的拿地格局并未發(fā)生改變,僅杭州土拍民企表現(xiàn)較為積極。
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??土地成交規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行
??各城集中供地分化顯著
??截至4月27日,全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地4月總成交建筑面積僅6537萬(wàn)平方米,同比降幅近六成,成交規(guī)模仍處于歷史地位水平。但是受到杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中土拍的影響,成交單價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲,平均樓板價(jià)增至4210元/平方米,環(huán)比漲幅突出,高達(dá)34%,同時(shí)也帶動(dòng)成交溢價(jià)率環(huán)比微增,較上月上漲了0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.8%。
以本月完成首輪集中供地的6個(gè)二線城市來(lái)看,深圳、杭州、寧波熱度明顯更高,首輪成交平均溢價(jià)率均在5%以上,尤其是杭州,多達(dá)23宗地觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段;而南京、天津等城市熱度卻較去年第三批次持續(xù)走低,其中天津,29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍。
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??TOP10房企占據(jù)新增貨值54%
??百?gòu)?qiáng)拿地銷售比提升至0.14
??盡管集中供地逐漸進(jìn)入高峰,但房企投資積極性仍未大幅提升。
??4月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻達(dá)到26.7億元,環(huán)比漲幅較大,但同比依然下降52%;投資金額、建面百?gòu)?qiáng)門檻分別為8億和21.3萬(wàn)平方米,同比降幅分別為54%和35%。
??5家房企年內(nèi)新增貨值超過(guò)500億元,萬(wàn)科以797.7億元位列第一,本月萬(wàn)科在深圳競(jìng)得寶安新安地塊貨值就超過(guò)百億,其次華潤(rùn)、綠城、濱江和中海貨值也超過(guò)500億。
??截止至4月末,百?gòu)?qiáng)新增貨值集中度有一定程度的下降,但仍處于高位:TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的54%,11-20強(qiáng)房企新增貨值集中度微漲5個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到18%,主要是濱江、建發(fā)在杭州、寧波積極拿地;后50強(qiáng)房企拿地僅占17%,未來(lái)可售貨值壓力較大。
??百?gòu)?qiáng)房企1-4月整體拿地銷售比達(dá)到0.14,仍處于低位,但較上月末提升0.04,主要受到集中供地影響,尤其TOP20強(qiáng)房企的拿地銷售比在各梯隊(duì)中最高??梢?jiàn)集中供地主要是頭部房企拿地的戰(zhàn)場(chǎng),其他房企投資空間極小。
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??單月拿地金額環(huán)比增127%
??但仍有三成TOP50房企未拿地
??在多個(gè)熱點(diǎn)城市首輪集中供地開啟之下,房企單月拿地金額略有回升。銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元,環(huán)比上漲127%,但同比依舊下跌69%。整體來(lái)看,前四月,有超過(guò)三成TOP50房企未拿地,市場(chǎng)下行、資金緊張帶來(lái)的投資壓力并沒(méi)有隨著部分城市土拍火熱而幅好轉(zhuǎn)。
??從1-4月拿地金額靠前的企業(yè)來(lái)看:
??拿地金額TO20中,超過(guò)半數(shù)是國(guó)企、央企,僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家等少數(shù)民企。華潤(rùn)、建發(fā)、中海等拿地金額均超過(guò)250億元。由此可見(jiàn),當(dāng)前規(guī)?;膰?guó)央企如華潤(rùn)、中海、保利、中交、建發(fā)等在核心城市拿地優(yōu)勢(shì)較大,尤其是部分集中供地城市”讓利“之下,優(yōu)質(zhì)、高性價(jià)比地塊補(bǔ)充可售貨值的同時(shí),也優(yōu)化了企業(yè)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。民企中,受益于集中供地,一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出。如濱江、大家等在杭州均收獲頗豐。其中濱江1-4月新增拿地金額233.8億元,同比增長(zhǎng)86%,拿地幾乎全部集中在杭州。
??值得注意的是,在金額TOP10中,僅有3家企業(yè)拿地金額同比上漲,一定程度反應(yīng)了當(dāng)前土地市場(chǎng)低迷和企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎性。即便是拿地金額TOP100中,仍是項(xiàng)目開發(fā)商和地方平臺(tái)公司占多數(shù),從去年下半年開始的“托底”現(xiàn)象并未減少。
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??深圳、杭州土拍火熱
??國(guó)央企+地方平臺(tái)拿地格局未變
??第二季度首輪集中供地進(jìn)入了高峰期,4月就有7個(gè)城市完成了2022年的首輪集中供地,但各地?zé)岫炔町惥薮螅阂痪€城市深圳8宗地塊全部以最高價(jià)出讓,整體溢價(jià)率達(dá)到15%,杭州也有接近半數(shù)地塊觸頂搖號(hào),平均溢價(jià)率6.6%;但與杭州同日集中供地的天津則表現(xiàn)慘淡,29宗地塊只有5宗成交,流拍率高達(dá)83%。
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??而無(wú)論土拍市場(chǎng)是冷或者熱,大部分城市拿地格局并未出現(xiàn)變化,均以國(guó)企央企和地方平臺(tái)公司為主,民企拿地比例較低:土地市場(chǎng)火爆如深圳,除了萬(wàn)科、華潤(rùn)兩大龍頭房企有所斬獲以外,其他拿地房企均為深業(yè)集團(tuán)、深汕城投和坪山城投、人才安居等本地平臺(tái)公司;僅成交5宗地塊的天津,拿地房企有金茂和天津城投、武清城投等。
值得一提的是,杭州土拍中,民企表現(xiàn)相對(duì)積極:濱江、綠城、眾安、德信等多家房企均報(bào)名參拍了多宗土地,尤其是濱江在首輪供地中拿下了11幅地塊,拿地金額超過(guò)180億元,綠城也競(jìng)得7宗地塊,總金額接近150億。也體現(xiàn)了此類房企對(duì)于杭州市場(chǎng)前景的肯定,以及對(duì)區(qū)域深耕戰(zhàn)略的堅(jiān)持。
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??政策暖風(fēng)頻吹
??樓市回暖預(yù)期或?qū)⑻嵘髽I(yè)拿地意愿
??4月末,中央政治局會(huì)議從多方面對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行了指導(dǎo),其中房地產(chǎn)部分在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下,提出了支持各地因地制宜完善政策、支持剛需和改善型需求住房,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展等要求。且有不少城市已經(jīng)從人才購(gòu)房、公積金貸款、首付比例等多方面對(duì)樓市進(jìn)行了“松綁”,房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”依然可期。
??在樓市回暖的預(yù)期下,預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也將有一定程度的回溫,但是不同城市的回溫速度將有很大差異,即使是集中供地的核心城市,也有的城市土拍遇冷較為嚴(yán)重。對(duì)于有資金實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō),當(dāng)前正是拿地的窗口期,選擇合適的城市、項(xiàng)目,逆市增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)對(duì)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展有較大助益;而對(duì)于資金仍然偏緊的大部分民企來(lái)說(shuō),還應(yīng)該繼續(xù)尋求合適的合作機(jī)會(huì)。