丁祖昱發(fā)布2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究成果

2021-03-16 14:59:04來源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 3月16日,由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2021中國(guó)房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)高峰論壇”在上海舉行。備受關(guān)注的"2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500"、"TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作,已連續(xù)開展13年,相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

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上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO  丁祖昱

??會(huì)上,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)布了2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究成果。丁祖昱表示,經(jīng)過多年的高速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的格局也開始趨于穩(wěn)定。相較于去年3月份,今年2021年TOP十的變動(dòng)率為10%,TOP50變動(dòng)也只有10%,相對(duì)來說強(qiáng)者比較穩(wěn)定。10多年前第一次測(cè)評(píng)的時(shí)候和今天已經(jīng)發(fā)生了很大的變化,在今年前10名中,萬科排名綜合實(shí)力是第一位,這是調(diào)整了測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)之后最近幾年來萬科又一次回到榜首的位置。入榜企業(yè)的區(qū)域分布,華東華南繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì),和近兩年的市場(chǎng)相符合,長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)也是比較明顯,這兩塊區(qū)域的企業(yè)也繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)。

??以下為文字實(shí)錄:

??各位嘉賓下午好,2020年出了一些新的政策,特別是三道紅線,由于出了這些政策之后,我們測(cè)評(píng)的標(biāo)準(zhǔn)做了一些調(diào)整,把我們這次TOP500的測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn),和大家做一下交流,這一次我們從新建立了一套測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn),是在房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)這樣一個(gè)整體的指導(dǎo)之下,在過去13年整體做測(cè)評(píng)工作的一個(gè)這么多經(jīng)驗(yàn)之下,在相關(guān)主管部門要求之下,并得到了很多房企支持下做的一個(gè)新的調(diào)整。

??做了一個(gè)測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)之后,一方面對(duì)于整體的測(cè)評(píng)方法有了進(jìn)一步的完善,另外進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)流程,而且我們把這套測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)也對(duì)外公開,希望成為一個(gè)公共產(chǎn)品,讓行業(yè)當(dāng)中各個(gè)機(jī)構(gòu),各家企業(yè)都能夠來使用這樣的一套測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。

??測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)編制過程前前后后,從去年3月份,從去年的TOP500發(fā)布之后,我們開始醞釀編制整個(gè)測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn),在7月份我們把這個(gè)立項(xiàng)完成,在11月份通過專家評(píng)審會(huì),主管部門給我們做了相應(yīng)的要求和文件,最終在今年3月份今天出了測(cè)評(píng)成果,整個(gè)測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)制定過程,周期很長(zhǎng),環(huán)節(jié)比較多,但是也非常嚴(yán)謹(jǐn)。

??在整個(gè)新的測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中,指標(biāo)體系分三類,一級(jí)指標(biāo)8個(gè),二級(jí)25個(gè),三級(jí)73個(gè),看一下三級(jí)指標(biāo)體系相關(guān)的情況。最上面從一級(jí)指標(biāo),包括企業(yè)規(guī)模,包括風(fēng)險(xiǎn)管理,包括盈利能力,成長(zhǎng)潛力運(yùn)營(yíng)績(jī)效創(chuàng)新能力產(chǎn)品品質(zhì)社會(huì)責(zé)任,八個(gè)部分,這是一級(jí)指標(biāo),前兩部分規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn),特別是風(fēng)險(xiǎn)在這次測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中成為和規(guī)模權(quán)重并重的,同等重要的兩大指標(biāo),在過去十多年中房地產(chǎn)行業(yè)以規(guī)模致勝,原來做世界TOP500也是以規(guī)模致勝,但是有了兩道紅線之后,把他們作為同樣的地位上。

??下面是二級(jí)指標(biāo)和三級(jí)指標(biāo),不一一展開,在相關(guān)報(bào)道當(dāng)中都有,再網(wǎng)上其實(shí)也公開了整個(gè)測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn),我們測(cè)評(píng)模型通過因子分析法組合評(píng)價(jià)法等等,進(jìn)行所有的企業(yè)的排序,接下來和大家講一下這次測(cè)評(píng)的一個(gè)具體的分析,我們首先看一下入榜企業(yè)的變動(dòng)率,經(jīng)過多年的高速發(fā)展之后,其實(shí)行業(yè)的格局也開始趨于穩(wěn)定,相較于去年3月份,今年2021年TOP十的變動(dòng)率為10%,一家變動(dòng),TOP50變動(dòng)也只有10%,相對(duì)來說強(qiáng)者比較穩(wěn)定,大家可以想一下10多年前第一次測(cè)評(píng)的時(shí)候和今天已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。前10我們可以看一下萬科在今年排名當(dāng)中綜合實(shí)力是第一位,這是調(diào)整了測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)之后首次最近幾年來萬科又一次回到榜首的位置,入榜企業(yè)的區(qū)域分布,華東華南繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì),和近兩年的市場(chǎng)相符合,長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)也是比較明顯,這兩塊區(qū)域的企業(yè)也繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)。中部企業(yè)占比也開始提升了,所以應(yīng)該講因?yàn)槲覀兪荰OP500的整體排名,我們希望全國(guó)整體房地產(chǎn)發(fā)展可以更加精準(zhǔn)一點(diǎn)。但是由于城市之間的分化情況比較嚴(yán)重,在不同區(qū)域之間還是存在著數(shù)量上的差異。

??從企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模情況來說,TOP500企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),這項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)很多年保持增長(zhǎng)了,2020年TOP500的資產(chǎn)均值是同比增長(zhǎng)了了,去年TOP500增速高于行業(yè),是超過8%,全國(guó)行業(yè)銷售額是8%這樣的增速,TOP500房企增速比全國(guó)行業(yè)整體增速還要再高一些,有43家房企全口徑的銷售額過了千億。

??從風(fēng)險(xiǎn)管理指標(biāo)來說,這是去年下半年開始非常重要的指標(biāo),長(zhǎng)期指標(biāo)有所改善,整體達(dá)標(biāo)率比去年前年相關(guān)達(dá)標(biāo)率有所上升,今年等到年報(bào)出完之后,我們相信還會(huì)有一批企業(yè),三道紅線會(huì)達(dá)標(biāo)。

??從房企資金來源來說,到位資金增速回升,按揭也回勝,看來今年個(gè)債按揭這塊提升的難度壓力都存在,所以五道紅線之后房企在現(xiàn)金流和融資方面難度比較高。

??從融資情況來看,實(shí)際回應(yīng)了前面說的觀點(diǎn),龍頭房企也開始下降,總的來講,雖然整體市場(chǎng)的水還是比較充裕,但是流入房地產(chǎn)相對(duì)控制比較嚴(yán)。

??絕對(duì)盈利能力,凈利潤(rùn)的增速首次為負(fù),都說房地產(chǎn)行業(yè)很好,但是從這個(gè)指標(biāo)來說,也應(yīng)該看到房企的壓力,利潤(rùn)增速為負(fù),總的利潤(rùn)比上一年還要減少,其中影響比較大的一個(gè)成本就是財(cái)務(wù)費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用吃掉不少利潤(rùn)。TOP500房企三倍均值差不多有12億,同比增長(zhǎng)0.15%,財(cái)務(wù)費(fèi)用增幅較大,是18%。

??相對(duì)盈利能力,資產(chǎn)收益率有所下降,這兩個(gè)指標(biāo)我們看到都是在下降的,所以房企今天賺錢沒有那么容易,規(guī)模增加情況下反而在下降。當(dāng)然龍頭房企的盈利能力還是比較強(qiáng),但是互相之間還是出現(xiàn)了差異,有的企業(yè)收益率高一些,有的企業(yè)比前幾年要下降。凈資產(chǎn)收益率均值30強(qiáng)最高,近9%,TOP十最低。

??從運(yùn)營(yíng)績(jī)效上來說,運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)有下調(diào)的情況,另外存貨周轉(zhuǎn)水平比較低,經(jīng)過多年高增長(zhǎng)之后,現(xiàn)在房企繼續(xù)在運(yùn)營(yíng)上面再往上走,他們說要從管理再要效益其實(shí)難度比過去大。從社會(huì)責(zé)任指標(biāo)上來說,最終還是繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng),這是房企不僅對(duì)行業(yè),也是對(duì)社會(huì)最大的責(zé)任。

??另外資本也關(guān)注ES6的報(bào)告。最后我講一下測(cè)評(píng)結(jié)論,有這樣幾個(gè)。第一政策是中央政策從穩(wěn)到穩(wěn),穩(wěn)經(jīng)濟(jì),穩(wěn)價(jià)格,穩(wěn)預(yù)期,今年穩(wěn)價(jià)格的整體思路不會(huì)發(fā)生大的變化,從今年開年的政策情況,我們也看到,今年繼續(xù)延續(xù)收的態(tài)勢(shì),總的來講房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)政策還是在大多數(shù)的城市還是存在。

??從市場(chǎng)層面看,全國(guó)的銷售還是繼續(xù)保持高位盤整,開發(fā)投資的增速有所回落,這和去年一季度的疫情有密切的關(guān)系。另外也和去年下半年三道紅線,8月23日發(fā)布的三道紅線之后,房地產(chǎn)在融資開始收緊。

??從行業(yè)角度來說,行業(yè)的發(fā)展其實(shí)也發(fā)生了變化,從高速增長(zhǎng)到今天行業(yè)可能會(huì)慢慢步入緩慢增長(zhǎng),如果不能在融資給予房地產(chǎn)支持,五道紅線出來之后,資金鏈會(huì)長(zhǎng)期保持相對(duì)緊張的態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)都會(huì)受到比較大的限制。

??從企業(yè)層面來說去年開始一方面受到疫情的影響,另外一方面也是受到企業(yè)自身的發(fā)展階段的一個(gè)要求,開始了數(shù)字化的改革的建設(shè),從信息化,從再信息化到今天的數(shù)字化,房企還是在這上面開始了比較大的投入。

??另外營(yíng)銷角度來說逐步線上線下開始全面結(jié)合,線上營(yíng)銷也成為了房企全新的一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng),相信在這些方面今年仍然會(huì)繼續(xù)保持。

??另外企業(yè)還積極地探索多元化,我們看到既有跨行業(yè)的多元化,也有在房地產(chǎn)上下游的多元化,房企今年參與到各個(gè)領(lǐng)域,包括我們?cè)赑PT當(dāng)中列出來的物業(yè)管理,物業(yè)管理已經(jīng)結(jié)出豐厚的果實(shí),在2020年很多的物企的市值超過了1000億,最高達(dá)到2000億的市值。另外城市更新方面有相應(yīng)的政策,從棚改舊改等等,房企積極進(jìn)入,在租賃方面房企成為了先行者。跨界投資方面部分房企也邁出了一步。

??應(yīng)該講整個(gè)房企在2020年發(fā)生了很大的一些變化,包括剛剛講到的產(chǎn)品,我們相信未來這些變化一定會(huì)更多,也會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)對(duì)我們的企業(yè)帶來更積極更好的變化,也希望我們的TOP500可以越來越好。謝謝大家。

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