朱中一：順應政策調整 加強管理求平穩(wěn)發(fā)展

??朱中一：各位嘉賓、各位同仁、女士們、先生們下午好。剛才苗樂如會長對于測評情況進行了簡要的介紹，我這次發(fā)布的測評報告主要是由房地產(chǎn)研究會、房地產(chǎn)協(xié)會共同完成的。我發(fā)布的報告內(nèi)容有四個部分。第一部分是測評對象與測評目的意義。第二部分是測評的指標體系、方法與榜單。第三部分是測評結果的分析。第四部分是2011年中國房地產(chǎn)上市公司發(fā)展態(tài)勢。

??第一部分和第二部分剛才苗會長簡單說明了一下，我做一點補充性的發(fā)言。本次測評選取了155家，選取的標準是根據(jù)三條，包括在上海、深圳、香港、新加坡上市企業(yè)，主要業(yè)務圍繞中國大陸地區(qū)的。根據(jù)標準，我們從343家里面選取了155家，又根據(jù)我們的測評體系和方法對他們進行測評。測評體系和方法剛才苗會長說了，主要是根據(jù)運營規(guī)模、抗風險能力、盈利能力、成長的潛力、營運效率、創(chuàng)新能力、社會責任、資本市場表現(xiàn)八個方面。在前一段時期發(fā)表的500強主要是根據(jù)前7個指標評的，因為考慮上市公司的特點，這次專門加了一個資本市場表現(xiàn)。根據(jù)這八個方面的測評，我們采取了組合評價法等，最后進行了綜合性的評比，從155家當中綜合排出了100家。根據(jù)表現(xiàn)，從八個測評內(nèi)容當中又選了6個方面的前十強，包括運營規(guī)模十強，抗風險能力十強，盈利能力十強，業(yè)績成長十強，社會責任十強和創(chuàng)新能力十強。

??下面著重講一下測評的結果分析。第一個方面是運營規(guī)模分析。我們的上市企業(yè)在2010年業(yè)績都有較大幅度提高，上市公司的總資產(chǎn)為246.08億元，另外上市公司的業(yè)務收入平均值為50億元，同比增長39.20％。這說明企業(yè)的平均總資產(chǎn)和業(yè)務收入有大幅度增長。

??第二上市公司的發(fā)展不平衡，有兩個方面的表現(xiàn)。比如將深圳和上海上市的房地產(chǎn)公司業(yè)務收入均值為32.12億，同比增長33.82％，而在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務收入平均是87.03億元。另外一個差異，我們的領頭企業(yè)萬科，萬科總資產(chǎn)是全部上市公司平均資產(chǎn)的8.76倍，這說明差異還是比較大的。

??第二個分析就是抗風險能力分析。我們講的企業(yè)抗風險能力指宏觀經(jīng)濟政策下面，企業(yè)能否保持良好的資產(chǎn)結構的能力。2010年，國家出臺了多項收縮性的融資政策，所以現(xiàn)在上市企業(yè)和我們其他企業(yè)一樣，都面臨著資金壓力不斷增強的情況，對企業(yè)的抗風險能力提出了更高的要求。同樣，上市公司的抗風險能力方面差異也是比較明顯，其中抗風險能力較強的那些企業(yè)，擁有較快的資金周轉能力。我們這里分了幾個類型，報告里面有詳細論述，這里不展開了。

??第三是盈利能力的分析。我們講的企業(yè)盈利能力指企業(yè)在既定的資源情況下維持企業(yè)在市場競爭當中長遠生存，并持續(xù)取得利潤的能力。從2010年的情況分析來看，在香港上市的企業(yè)盈利能力是遙遙（更多政策，請查閱中房網(wǎng) corporatebenefitsplanning.com）領先的。2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，在香港要優(yōu)于滬深兩地上市的企業(yè)。萬科去年年銷售量實現(xiàn)了897.7萬平方米，銷售額實現(xiàn)了1081.1億元，這個數(shù)字應該是比較大的。

??第四個是業(yè)績增長分析。業(yè)績增長主要是衡量企業(yè)在給定的時間內(nèi)，企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、市場占有力的變化情況，通過營業(yè)收入、營業(yè)利潤和凈資產(chǎn)的變動反應企業(yè)的成長情況。我們的報告講到了三層意思?？偟膩碚f，2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績?nèi)匀槐３至丝焖俚脑鲩L，營業(yè)收入的平均值為74億元，同比增長61.84％。第二個特點是近三年，2010年的營業(yè)收入漲幅趨緩。在港澳上市的營業(yè)企業(yè)收入增速，2010年提升了71.22％，環(huán)比上升了8個百分點。

??第五個是營業(yè)效率的分析。反應了房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)等能力。我們從兩個方面談一下?？偟膩碚f，2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)受到調控政策影響，現(xiàn)金的回流速度，企業(yè)的資金受到了較大壓力。另外，流動資產(chǎn)的周轉率等出現(xiàn)了不同程度的下降，企業(yè)的效率較09年有所下降。同時，一些好的典型企業(yè)在流動資產(chǎn)周轉率和總資產(chǎn)周轉率表現(xiàn)仍然突出。有一些企業(yè)采取了高利潤低周轉經(jīng)營模式，企業(yè)的經(jīng)營效率相對明顯降低。我們感覺這個分析是需要引起大家注意的，企業(yè)的經(jīng)營能力的強弱及其效果，首先要求我們的企業(yè)能夠順應宏觀調控的政策形式，第二就是調整經(jīng)營理念，做好對于市場的定位和產(chǎn)品的定位。第三要做好資金的周轉，成果的消化和保持合理利潤。處理好這些關系，營業(yè)效率就會提高。

??第六個分析是經(jīng)濟實力的分析。經(jīng)濟實力的分析，我們從房地產(chǎn)業(yè)務收入各種指標來看，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長、生存能力和成長潛力方面表現(xiàn)優(yōu)于往年。但是也需要注意，不少的上市企業(yè)，包括一線的上市企業(yè)資產(chǎn)增長率仍然偏高，這需要引起大家注意。第二個問題是大家普遍認同的現(xiàn)實，競爭力比較強的上市公司拓寬了開發(fā)領域，普遍進入了二三四線城市，現(xiàn)在相對落后的西部地區(qū)成為房地產(chǎn)企業(yè)關注的重點。

??第七個是資本市場分析。目前房地產(chǎn)市場也好、股市也好仍然存在著不確定性，房地產(chǎn)板塊仍然存在著風險。

??第八個是社會責任分析。我們從正面舉了兩個方面，一個是納稅水平再上新高，這是體現(xiàn)企業(yè)使命感和責任感的重要內(nèi)容，我們覺得企業(yè)的社會責任是依法經(jīng)營，依法納稅，這是最起碼的門檻。第二、我們不少的企業(yè)開始關注保障性住房，我們覺得這是一個很重要的方面。社會責任的問題是社會各個方面對于房地產(chǎn)企業(yè)關注的一個熱點問題，我們的房地產(chǎn)企業(yè)怎么樣堅持誠信品牌和社會責任的理念，加強社會責任的建設，提高社會的認可度是一個重大的課題。前幾天，包括國家發(fā)改委、地方發(fā)改委都通報了一些沒有實行“一房一價”公示的企業(yè)，為什么這個問題必須要提出來，這個問題社會上非常關注，我們的一些企業(yè)，特別是百強企業(yè)、骨干企業(yè)一定要帶頭遵守國家的政策法規(guī)。這一條也是一個很起碼的要求，希望大家一定要做到。

??測評的結果提示，我歸納了四個方面。第一、調控政策持續(xù)發(fā)力，企業(yè)調整戰(zhàn)略促進發(fā)展。第二、政策逐步收緊，企業(yè)積極開拓融資渠道。第三、市場競爭日益激烈，企業(yè)多方優(yōu)化競爭策略。第四、企業(yè)要把誠信品牌、社會責任建設作為加強企業(yè)管理永恒的主題。

??最后講一下2011年房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展趨勢。我歸納了四點。第一、調控繼續(xù)深化，企業(yè)適應形勢變化持續(xù)增長。第二、政策環(huán)境明朗，企業(yè)開拓融資渠道降低風險。第三、面對競爭壓力，企業(yè)優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略以全面提升。第四、順應政策調整，加強管理求平穩(wěn)發(fā)展。

??謝謝大家！