??中房網(wǎng)訊 5月30日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2023房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在香港舉行。備受關(guān)注的"2023房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜"、"2023房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

??會上，珠江投資集團(tuán)總裁王晞，世茂服務(wù)執(zhí)行董事、總裁葉明杰，招商積余董事、總經(jīng)理陳海照，新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書尤建峰，杭州老板電器股份有限公司工程總經(jīng)理洪偉光等五位嘉賓發(fā)表了各自觀點。

??以下為文字實錄：

??主持人：首先請教一下王晞總，剛才各位大咖對行業(yè)發(fā)展之道都聽到了，總體來講很謹(jǐn)慎，您作為業(yè)內(nèi)的從業(yè)人士，必須要去投資，要去融資，您怎么看未來行業(yè)的狀況，到底有沒有比較清晰的拐點？

??王晞：大咖們都說了，尤其剛才蔡總講的，我在這里表示認(rèn)同。確實向前看的時候，我們更多的還是要溫故而知新，行業(yè)走了這么多年，往往我們總是看到近期，尤其是過去十年的數(shù)據(jù)，我們把它再放長看看過去三十年的數(shù)據(jù)，大家可能忘了93年房地產(chǎn)剛剛起步的那一輪宏觀調(diào)控，我們基本上到98、99年行業(yè)才開始慢慢的回暖，那是一個漫長的過程。

??到了02年、03年又迅速進(jìn)入到調(diào)整，那一次大家可能也都忘了，但是那一次演繹了一些傳奇，包括路勁收購順馳的故事，那時候也經(jīng)歷了行業(yè)的變遷和變革。

??我們總記得08年四萬億的救市帶來的突然的反轉(zhuǎn)，但是這個反轉(zhuǎn)不是常態(tài)，我們對房地產(chǎn)行業(yè)重資本的常態(tài)，應(yīng)該還是持久的、長遠(yuǎn)的周期的變化。

??另外，我覺得我們可以用老子的一句話來形容過去十年這個行業(yè)的變化，老子說持而盈之，不如其已。揣而銳之，不可常保。不要忘記這個行業(yè)就算下降，還是有十萬億、八萬億的市值，只不過這個蛋糕重新分配了，在座的很多企業(yè)，尤其是之前很嗨的企業(yè)可能都離開了，接著看誰能活下去，市場還在，信心還有，但是不知道未來會是什么樣的。

??主持人：謝謝王總的分享，開發(fā)企業(yè)都不容易。我們之前探討過物管行業(yè)，前幾年我們說高估值，從上市公司來講，估值的泡沫被擠了很多，業(yè)績又相對穩(wěn)定，你們怎么看物管行業(yè)未來的表現(xiàn)？

??葉明杰：剛才聽了很多關(guān)于市場的話題，我覺得就是在這里班門弄斧了，談?wù)勎易约旱乃枷搿Ｎ锕苓@個行業(yè)在前兩年地產(chǎn)行業(yè)比較好的時候，那時候整個估值情況比較好，20年開始下行還是非常明顯的。

??今天物業(yè)這個行業(yè)依然還是大行業(yè)小公司，大行業(yè)小公司未來的機(jī)會，成長性很大。

??物管這個行業(yè)就是金字塔，做資產(chǎn)的防御性戰(zhàn)略很高，和約的續(xù)約也比較好，從基本模式，價值以及未來的成長性來看，會有很好的前景，當(dāng)前的估值不能反映行業(yè)真實情況。如果是物管行業(yè)這輪估值要修復(fù)，還是有待于整個房地產(chǎn)行業(yè)的變化，重新再修復(fù)估值。但是今天物管行業(yè)自己還是要把自己的功力做好，整體的大環(huán)境調(diào)整，不可能一下子到快速的修復(fù)。

??陳海照：我們現(xiàn)在接近三七運營，市場化占70%，市場化占比比較高的，不等于說地產(chǎn)行業(yè)回調(diào)一定影響整個行業(yè)的物業(yè)，整個物業(yè)行業(yè)剛才說了大行業(yè)小企業(yè)，還是高度分散的，但是會快步向頭部企業(yè)集中，資本也會進(jìn)一步加速。在規(guī)模企業(yè)具備大科技和人才聚集，也會提升市場占有率。

??物業(yè)行業(yè)還有一個特性，我們這棟樓，設(shè)計酒店，物業(yè)是一直存在的，不以地產(chǎn)的變化而變化。如果有一些小城市，原來可能是自己搞物業(yè)，隨著服務(wù)品質(zhì)的提升，可能會尋求專業(yè)化服務(wù)的提升，所以隨著中國和經(jīng)濟(jì)生活水平的提升，會把原來一些沒有被市場化釋放的物業(yè)，包括政府，樓堂房舍會尋求規(guī)?；I(yè)化、成本更加精細(xì)化管理，會釋放出更多的需求。

??所以我的基本觀點是物業(yè)企業(yè)，所有的上市公司的估值應(yīng)該都是跟它房企的價值正相關(guān)。但是跟這個行業(yè)以及資本市場在階段性的計劃，還有一些階段性的事件相關(guān)。所以作為物業(yè)企業(yè)應(yīng)該更多的規(guī)劃好戰(zhàn)略，不同時間的戰(zhàn)略，如果價值能夠持續(xù)的釋放出來，估值一定會上來。

??主持人：整個行業(yè)還是看好的，但是會有分化。建峰這邊么，你還有什么補充的？

??尤建峰：物業(yè)公司還是非常有前景的，物業(yè)和房地產(chǎn)其實有比較大的區(qū)別，無論是目前看上去關(guān)聯(lián)方輸送的占比，像我們還有50%，面積雖然來自于關(guān)聯(lián)方，但是我們收費的目標(biāo)已經(jīng)和關(guān)聯(lián)方?jīng)]有任何關(guān)系了，物業(yè)行業(yè)的底氣足來自于我們的業(yè)務(wù)非常的獨立。

??第二個，資本市場對這個行業(yè)的估值有非常大的重新的認(rèn)識之后，是一個塞翁夫馬，為什么這么說呢，在20年21年對這個行業(yè)非常追捧的時候，那時候物業(yè)行業(yè)里面的相當(dāng)一部分高管覺得什么都可以，我拿這個，拿那個，我的擴(kuò)張也相對比較快。有可能物業(yè)這幾年一定程度的資本市場讓你估值下來，放慢腳步。物業(yè)公司因為有這樣的影響，也會讓物業(yè)行業(yè)的高管看清楚，還是自己能力的培養(yǎng)更重要，一方面我們要聚焦，像我們公司現(xiàn)在重新審視自己的戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)方面有一定的指標(biāo)，在鍛煉自己能力方面會花更大的精力。

??主持人：謝謝，偉光呢，作為廚電行業(yè)龍頭標(biāo)桿企業(yè)的代表，這兩年的日子過的還好吧？

??洪偉光：感謝馬老師，雖然這兩年我們過的比較辛苦，但是馬老師的風(fēng)格給我們帶來了不少的歡樂。今天很多在場的供應(yīng)鏈企業(yè)，應(yīng)該說我們確實享受到房地產(chǎn)高度發(fā)展的資本紅利，當(dāng)然了，受的傷害也不小。從中長期來看，人間三件事，老天的事兒，自己的事兒，別人的事兒，老天的事兒我們管不了，別人的事兒我們也管不了，我們只能管好自己。

??商業(yè)不管在任何環(huán)境下一個邏輯都不會變，更好的產(chǎn)品，更好的服務(wù)，更高的效率，更高的股價。只能講以不變應(yīng)萬變，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的時候沒有被選擇的是拼多多，劉強(qiáng)東回去問投資部，為什么沒有選擇這么好的公司，說明你的階層還看不到很多的需求。

??主持人：第一輪討論的是戰(zhàn)略的框架，確實壓力很大，但是大家還是有機(jī)會的。第二個，我們企業(yè)面對未來有機(jī)會，我們到底怎么能夠真正意義上做好，不管是自己的行業(yè)還是公司，剛才我們說了還是有希望，但是什么樣的企業(yè)真正的笑到最后，需要做什么呢？

??王晞：確實要把自己每個企業(yè)的獨特的特點找到，把自己獨特的利潤率，競爭力發(fā)揮出來，不能像過去完全靠資本開發(fā)的。剛才幾位老總講到了，其實產(chǎn)品包括了服務(wù)，這是我們應(yīng)該說需要在產(chǎn)品上做文章的。

??第二個是管錢糧，確實要把錢袋子管住，我們所有的企業(yè)現(xiàn)在都在現(xiàn)金流上出了問題。

??第三個，要輕裝備。剛才講到了組織管理上要輕，輕裝上陣，公司確實在賽道上更多的選擇不重資產(chǎn)，更多的選擇輕資產(chǎn)的投入，輕資產(chǎn)的投入往往是賺小錢，蒼蠅也是肉，房地產(chǎn)企業(yè)這么多年干活都賺的是大錢快錢，趴下身段在地上揀錢的工夫差了一些，未來空間擠壓了，必須要練好內(nèi)功。

??第四個慢生存，一定要慢，不能快，只有慢才能活的長，你看見烏龜在那爬，慢慢的，千年王八萬年龜，確實是有道理的，消耗太大不行。加一個括弧，特指民營企業(yè)，央企和國企這個時候是發(fā)力的時候，搶賽道的時候，突飛猛進(jìn)的時候，就像比賽一樣，上半場結(jié)束之后該換人了，當(dāng)然了，肯定還會有，但是角色不一樣了。

??如果我們說整個的過程對未來的發(fā)展一定要找找自己活著，活下去的路徑，有可能活下來，如果活不下來那就干脆最后在家，早超生。現(xiàn)在行業(yè)一定是痛并快樂著。

??葉明杰：物業(yè)行業(yè)我們一直在看，所有的公司我一直覺得沒有什么高差異，大家的發(fā)展比較雷同。一個方面是做疊加，做增值服務(wù)業(yè)務(wù)，做生活服務(wù)業(yè)務(wù)，所以我覺得從這些方面來看，第一個是我們自己的戰(zhàn)略，第二個我們的策略在每個階段不一樣，每個企業(yè)自身發(fā)展不一樣，不同的階段肯定有一些調(diào)整。過去的物業(yè)行業(yè)收益和效益都很高，那時候我們講收并購。今天到了第四個階段，我們的策略就是一個，回歸到經(jīng)營的本質(zhì)，我們說規(guī)模戰(zhàn)略怎么有效，不能做一些沒有效率的，物業(yè)企業(yè)我們拿一些能賺錢的項目，這個是我們需要關(guān)注的。

??第二個，過去我們搞各種的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，搞各種的生活服務(wù)類業(yè)務(wù)，今天這些增值服務(wù)物業(yè)  到底能不能持續(xù)，能不能賺錢，能不能有現(xiàn)金流，這也是下一步物業(yè)公司的核心所在。

??第三個，物業(yè)公司基礎(chǔ)就是物業(yè)服務(wù)的，要真正的為客戶提供你的價值，如果你脫離了這個根本，那一切都變了。

??所以我們總是講需要在戰(zhàn)略和策略上結(jié)合，第二個要回歸到經(jīng)營的本質(zhì)，包括可持續(xù)，從這幾個角度去做就可以長期做下去。

??主持人：新的增值業(yè)務(wù)大家很關(guān)注，有沒有具體的思維分享？

??陳海照：參加地產(chǎn)和物業(yè)的活動，都是和大家的生活息息相關(guān)的，講到未來的高質(zhì)量發(fā)展，為什么呼吁回歸理性呢，其實我是跨界到物業(yè)來的，為什么現(xiàn)在估值會回歸，其實是短期之內(nèi)缺少一些物業(yè)企業(yè)讓大家看到很好的業(yè)務(wù)的綜合場景，綜合業(yè)務(wù)的落地，如果有個別的企業(yè)有所回復(fù)又看到長期的確定性，企業(yè)的價值長期來說一定是很好的。

??我們的戰(zhàn)略是清晰的，一二三四期戰(zhàn)略，第一期戰(zhàn)略就是要以成為中國領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)運營商，這是初期戰(zhàn)略，這個戰(zhàn)略里面又分成三塊，有短期有中期，最近看出了一本書，要向解放軍學(xué)習(xí)如何打勝仗，里面講到遵義會議，講到紅軍為什么能打勝仗，因為是有使命，一個企業(yè)能夠長期經(jīng)營下去，就是要有使命感，物業(yè)企業(yè)就是要服務(wù)老百姓，所以我們的服務(wù)口號要做讓城市和生活更美好，這就是我們的使命。圍繞這個使命我們提出了四化，第一個是輕型化，我們要把資產(chǎn)做輕，所以我們的規(guī)模輕型，業(yè)務(wù)的規(guī)模變輕。此外還要借助科技的手段，最近我們推出了很多新的品牌，比如說一些設(shè)施，全國的物業(yè)員工進(jìn)行直播，最近要做租售，剛才張總的報告里面提出了，租售未來可能會成為地產(chǎn)和物業(yè)的重要的賽道，把控全國的物業(yè)，去運轉(zhuǎn)推動租售，這也是和我的業(yè)績，和我的寫字樓緊密相關(guān)，這樣形成了平臺模式。在這個基礎(chǔ)上我們推出了物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)進(jìn)一步延伸到專業(yè)服務(wù)，再加上云平臺，租售、商城，這種商業(yè)的模式的落地，就可以推動整個物業(yè)公司的商業(yè)模式的內(nèi)衍和外生都會實現(xiàn)突破，就會擺脫單一物業(yè)收入單一、競爭激烈，增速不能很好的困境。

??這樣我們就能夠營造一個積極向上的企業(yè)文化，所以我們的戰(zhàn)略是這樣的。

??主持人：謝謝陳總把自己的戰(zhàn)略做了具體的介紹，建峰這邊有什么未來的戰(zhàn)略規(guī)劃？

??尤建峰：說一下我們的發(fā)展方向，前面我也講了，我們公司最近正在對我們新的三年度的轉(zhuǎn)型鋪開，但是現(xiàn)在還沒有非常具體的，方向已經(jīng)初步有了，對于住宅板塊，我們會相對聚焦，無論是區(qū)域還是業(yè)務(wù)都會相對的聚焦。在2021年之前，大家都會非常多的嘗試各種各樣在社區(qū)里面各種的生活服務(wù)，或者是資產(chǎn)管理服務(wù)也好，各種各樣的創(chuàng)新的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在我們覺得還是在很多生活服務(wù)領(lǐng)域，已經(jīng)有非常專業(yè)的玩家了，我們和他們?nèi)娓偁幒茈y有更高的效率，或者給業(yè)主更好的服務(wù)體驗。

??所以我們在未來三年內(nèi)，在這樣的時間段內(nèi)逐步的更加聚焦服務(wù)我們自己的服務(wù)人員更加匹配的少量服務(wù)保留下來，其他的還是以業(yè)主的體驗優(yōu)先，讓業(yè)主和垂直的供應(yīng)商對接。

??另外區(qū)域方面，我們也在反思，我們一共才有兩億平米的在管面積，所以我們也會在未來三年在區(qū)域里面更加聚焦，選出了十個想要深耕的城市，這些城市一方面我們已經(jīng)有一定體量的在管面積，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥?，第二個我們在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有不錯的外擴(kuò)的成績，另外我們在當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)的運營能力也比較不錯，另外我們也會針對本身吾悅廣場的影響力做一些文章。

??住宅領(lǐng)域我們也做了一些動作，我們可能會在未來業(yè)態(tài)方面做調(diào)整，原來我們收購了十家這種類型業(yè)態(tài)的公司，包括辦公、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、公共建筑，我們可能未來會把一些我們不擅長的或者是高速公路或者交通樞紐的業(yè)態(tài)做一些疏解，我們會把辦公、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園高度協(xié)同性的，有共同服務(wù)能力的領(lǐng)域。對封閉的員工和學(xué)生餐飲部，跟服務(wù)和物業(yè)有一點像，在業(yè)務(wù)和業(yè)態(tài)相對聚焦的地方。

??主持人：偉光總呢，你們怎么抓住高質(zhì)量發(fā)展的機(jī)會呢？

??洪偉光：其實我們市場增長是超過預(yù)期的，當(dāng)然要保持持續(xù)長期的增長也不好說，但是從企業(yè)來說，我們已經(jīng)有了44年歷史，選擇做久做大做強(qiáng)，我們選擇了做長，在這個基礎(chǔ)下，中長期來講有幾點可以分享一下，第一個是我們跟蘇寧、國美、居然合作，我們跟天貓合作，這幾年我們都在用戶側(cè)改革，發(fā)力，做用戶喜歡的產(chǎn)品。第二個是持續(xù)建設(shè)品牌，為什么消費者愿意花比其他品牌更貴的產(chǎn)品，我們也是杭州亞運會唯一指定的品牌，我們一直堅持技術(shù)的創(chuàng)新，產(chǎn)品的創(chuàng)新，過去幾年很多的企業(yè)都講究互聯(lián)網(wǎng)+，相信未來一定是AI+，這個會帶來很多的變化。

??歸根到底我們還是一家比較傳統(tǒng)的企業(yè)，要做的還有很多，希望大家多支持。

??主持人：最后每位嘉賓最后一句話給我們同行一些建議？

??洪偉光：謝謝，還是希望每年能夠來這里見到更多的朋友，特別是開發(fā)商朋友。

??尤建峰：堅持高質(zhì)量發(fā)展，首先還是要清楚自己能做什么。

??陳海照：希望大家還是要持續(xù)看好前面，對物業(yè)要有信心，我們也是自建和并購兩條腿，希望更好的服務(wù)大家的美好生活。

??葉明杰：我覺得就是高質(zhì)量發(fā)展。

??王晞：只要思想不滑坡，方法總比困難多。大家還是要堅持住，活下去，才有希望，才有未來。所以我在這里想在座的各位，讓我們一起為我們堅持在這里的所有的民營房地產(chǎn)企業(yè)鼓掌。

??主持人：謝謝，堅持活下去，總結(jié)就是堅持活下去，希望未來越來越好，因為房地產(chǎn)肯定不會消失，增量會逐漸的減少，但是存量未來大的發(fā)展還是充滿期待。再次感謝各位嘉賓的參與，謝謝！