孫斌藝：三四線城市房地產(chǎn)潛力測(cè)評(píng)研究說明

中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任孫斌藝

　　大家下午好。很高興由我來代表中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心來給大家發(fā)布2011中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ臏y(cè)評(píng)研究報(bào)告。我這一個(gè)報(bào)告準(zhǔn)備分四個(gè)方面來給大家做一個(gè)匯報(bào)。一是測(cè)評(píng)的對(duì)象和意義；第二，相關(guān)的指標(biāo)體系、方法與榜單；第三，對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿緺顩r的分析；第四，測(cè)評(píng)研究最終的結(jié)果。

測(cè)評(píng)的對(duì)象和意義

　　首先，說明一下此次測(cè)評(píng)基本的研究對(duì)象，這一次測(cè)評(píng)主要涉及到全國的所有建制地級(jí)城市，另外再根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成熟狀況，扣除掉了比較成熟的無錫、蘇州和佛山，最終剩下了251座城市。在這個(gè)基礎(chǔ)上編制了三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ臏y(cè)評(píng)研究報(bào)告以及測(cè)評(píng)的榜單。

　　通過這一個(gè)榜單，我們主要是實(shí)現(xiàn)了這么幾個(gè)目的。一個(gè)，希望通過這樣一個(gè)研究，為城市進(jìn)行了相關(guān)的城市定位。第二，主要協(xié)助相關(guān)的政府部門進(jìn)行三四線城市的宏觀調(diào)控提供一定的依據(jù)。第三，幫助相關(guān)的投資者，當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括一系列的機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人投資者進(jìn)行正確地投資規(guī)劃。最后，當(dāng)然就是協(xié)助相關(guān)的一些金融機(jī)構(gòu)判別各類不同城市的投資風(fēng)險(xiǎn)的狀況，這個(gè)是我們基本研究的目的。

測(cè)評(píng)的指標(biāo)體系、方法和榜單

　　對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)測(cè)評(píng)，我們建立了一個(gè)很龐大的體系，大致分成三個(gè)層次，三個(gè)1級(jí)指標(biāo)，9個(gè)二級(jí)指標(biāo)，59個(gè)3級(jí)指標(biāo)。對(duì)于三四線城市整個(gè)發(fā)展?fàn)顩r，要作出測(cè)評(píng)準(zhǔn)確的判斷需要多指標(biāo)的綜合。在這個(gè)過程中間，我們采取了一系列比較先進(jìn)的測(cè)評(píng)模型，重點(diǎn)我們是運(yùn)用了結(jié)構(gòu)化分析模型，主要是因?yàn)檫@59個(gè)三級(jí)指標(biāo)之間存在著相互之間的關(guān)系，我們利用結(jié)構(gòu)化分析模型，把他們之間的因果關(guān)系和相關(guān)關(guān)系充分地體現(xiàn)出來。

　　此外，我們還在具體指標(biāo)的分析中間，比方說涉及到定量的一些指標(biāo)，定量的同級(jí)的指標(biāo)，我們運(yùn)用了主成分分析法，能夠反映出各類不同指標(biāo)它的相對(duì)重要性程度。對(duì)于一些定型的指標(biāo)，比方說設(shè)計(jì)到城市聲譽(yù)，我們對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行了分析，最后我們把定性和定量綜合起來，最終得出了這樣一個(gè)測(cè)評(píng)的總榜單，形成了對(duì)251座城市根據(jù)它的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ臓顩r、大小依次排序，得出了這個(gè)榜單。

　　煙臺(tái)、泉州、東莞、放、南通、唐山、直播、危害、包頭和東營，這十個(gè)城市是此次測(cè)評(píng)中潛力比較強(qiáng)大的前10強(qiáng)城市。這里面也涉及到一個(gè)問題，我順便說一下。涉及到對(duì)于一、二、三、四線城市的劃分其實(shí)是很模糊的概念，通常來講，大家比較認(rèn)同的一個(gè)做法就是把北上廣深作為一線城市。二線城市基本上扣除幾個(gè)不是很發(fā)達(dá)的城市以外，大多數(shù)省會(huì)城市，全部的直轄市，大概是這樣的一個(gè)范圍。少數(shù)的還有一些在長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的，比如說蘇州，把它也作為二線城市，剩下的全部歸入三四線城市。房地產(chǎn)發(fā)展成熟程度有一定的差異，但是基本說處于不斷發(fā)展的發(fā)展過程之中。

　　接下來對(duì)于整個(gè)測(cè)評(píng)過程中間我們的一些研究分析跟大家做一個(gè)匯報(bào)。對(duì)于測(cè)評(píng)分析來講，我們主要從五個(gè)方面做一些簡要的介紹。報(bào)告當(dāng)中有非常詳細(xì)的內(nèi)容。首先，我們來看一下三四線城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況的狀況。從規(guī)模實(shí)力的角度來講，從我們的研究當(dāng)中來看，三四線城市的城市化進(jìn)程的速度應(yīng)該說越來越快，尤其是在最近5年的時(shí)間中間，整個(gè)的經(jīng)濟(jì)、人口和規(guī)模發(fā)展速度非?？?，規(guī)模也非常地大，比方說我們這里列舉了一系列的數(shù)據(jù)，像三四線城市的gdp、人均gdp分別在2009好比gdp超過了20萬億，應(yīng)該說是非常重要的一個(gè)部分。第二，從城市的建設(shè)程度來看，有相當(dāng)一部分的三四線城市它的基本條件尤其是經(jīng)過最近5年的發(fā)展，基本條件比肩一線城市，當(dāng)然在城建整個(gè)水平方面還有一定的空間，因?yàn)樗木C合配套可能協(xié)調(diào)問題在我們后面還要做分析，協(xié)調(diào)問題要差一些。當(dāng)然有一些單列指標(biāo)，有一些三四線城市甚至超過二線城市。經(jīng)濟(jì)概況方面，我們?cè)賮砜纯吹谌龎K，就是城市居民的生活，從收入的水平來講，尤其最近幾年增長的幅度非常明顯，大家從圖表里面可以明顯看到。這是它的綜合概況。通過對(duì)于前百強(qiáng)三四線城市的一個(gè)基本的研究來看，我們可以從六個(gè)方面來分析它。

　　首先，在百強(qiáng)城市當(dāng)中，它的區(qū)域分布狀況?？梢赃@樣講，基本的特點(diǎn)就在于東部區(qū)域在整個(gè)百強(qiáng)當(dāng)中占了非常大的比重，在我們測(cè)評(píng)研究得出的百強(qiáng)中間，其中東部區(qū)域總共有49個(gè)城市，基本上占了一半。另外從整個(gè)省份的分布來看，浙江、山東、江蘇，這三個(gè)省份占的比重尤其比較大，其中山東有9個(gè)市進(jìn)入了前50強(qiáng)，應(yīng)該說是發(fā)展非常迅猛的一個(gè)省份。第二塊，我們從城市的規(guī)模狀況來看，整體上來講我們做了一個(gè)比較，大家可以看一下這張圖會(huì)發(fā)現(xiàn)，10強(qiáng)的均值、20強(qiáng)均值、50強(qiáng)均值、全部三四線城市的均值我們做了一個(gè)比較，大家可以明顯看到，在百強(qiáng)城市中間，相比較整體的三四線城市來說應(yīng)該處于一個(gè)比較優(yōu)勢(shì)的地位。第三塊，桐城市發(fā)展環(huán)境來講，我們根據(jù)研究的結(jié)果，把百強(qiáng)城市分了三大梯隊(duì)。其中前20強(qiáng)作為第一梯隊(duì)，21—50是第二梯隊(duì)，剩下的50強(qiáng)是屬于第三梯隊(duì)。從我們分析的結(jié)果上來看，整體上來講，20強(qiáng)城市的發(fā)展環(huán)境非常地好，應(yīng)該說它能夠在未來的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中間占據(jù)優(yōu)勢(shì)的地位。這是從城市的發(fā)展環(huán)境來講的，相關(guān)的數(shù)據(jù)大家也可以從每平方公里固定資產(chǎn)投資的額度可以看到他們之間的相互關(guān)系。接下來我們從居民生活水平的狀況來看，其中比較突出的是三四線城市的十強(qiáng)城市，它的整個(gè)生活水平、消費(fèi)能力都是非常強(qiáng)的，因此從發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌葋碇v，未來的房地產(chǎn)的改善性需求的潛力非常充足，會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到非常強(qiáng)的推動(dòng)作用。當(dāng)然在這個(gè)情況下，在百強(qiáng)城市中間其中的十強(qiáng)，由于它相關(guān)的土地資源要比其他的一些城市還要優(yōu)厚一些，這樣它也有發(fā)展的余地。進(jìn)一步我們還從土地出讓狀況的角度做了一些分析，從整個(gè)的情況來看，百強(qiáng)的財(cái)政狀況比較平穩(wěn)，規(guī)模也比較大，整個(gè)的土地出讓的速度大致處于趨同的狀態(tài)。比方說2009年百強(qiáng)城市的財(cái)政收入整個(gè)平均達(dá)到了70億，是整個(gè)三四線城市城市均值的1.5倍，50強(qiáng)、20強(qiáng)和10強(qiáng)水平更高，比如說20強(qiáng)要達(dá)到134億元，是一個(gè)非常高的水平。另外，我們可以從它的財(cái)政預(yù)算內(nèi)的收入和支出的狀況做分析。大家從這個(gè)圖形中間也可以看到，相關(guān)的十強(qiáng)的城市它的一個(gè)財(cái)政收入支出比是比較正常的，當(dāng)然其他的有一些，比如說最上面這一條線代表的是全部的三四線城市，它的一個(gè)比值在2009年已經(jīng)超過了3倍，也就是說它的整體的負(fù)債水平是比較高的，我們前百強(qiáng)的城市總體狀況要好一些，城市的負(fù)債水平、負(fù)債規(guī)模、未來的償債能力是比較好的，但是剩下來的150多個(gè)城市這個(gè)問題比較嚴(yán)重，也可能是市場(chǎng)以后發(fā)展過程當(dāng)中的一個(gè)隱患。從整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展情況來看，我們得出了這樣一個(gè)基本分析，十強(qiáng)城市整個(gè)的房產(chǎn)投資占先，量價(jià)波動(dòng)源自政策影響。整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，整個(gè)百強(qiáng)城市排名越靠前的發(fā)展?fàn)顩r越好，整個(gè)出現(xiàn)的一些市場(chǎng)的起伏波動(dòng)，很大程度上來自于政策的波動(dòng)性的狀況，都是和政策的一些拐點(diǎn)聯(lián)系在一起的。我們剔除政策影響的負(fù)面效應(yīng)，可以看到尤其是排位靠前的十強(qiáng)城市未來居于十分重要的地位。

三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿緺顩r的分析

　　第三塊我們簡單介紹一下房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ姆治觥恼w上來看，一個(gè)是從規(guī)模速度的表現(xiàn)?？梢赃@樣說，市場(chǎng)整體規(guī)模的差距是比較明顯，三四線城市和一二線城市很明顯，但是現(xiàn)在三四線城市發(fā)展隨著很快，大家也可以從下面這張圖中間可以看到，三四線城市的商品房的均價(jià)的上漲率、住宅銷售面積的增長率、開發(fā)投資三年的增長率和35個(gè)大中城市的比較，從這里面大家能夠看到三四線城市整體的表現(xiàn)是比較好的。

　　第二，從協(xié)調(diào)的發(fā)展程度來說，整體上來看，排位比較靠前的三四線城市，它的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市的發(fā)展基本上是協(xié)調(diào)的。但是有一些三四線城市它的增長速度可能過快，其中隱藏著比較大的風(fēng)險(xiǎn)，大家也可以從這些圖的對(duì)比中間看到。

　　第三，從土地的發(fā)展?jié)摿砜?，近年來三四線城市土地的出讓面積占比相對(duì)偏大一些，未來發(fā)展在有一些城市中間可能有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。?dāng)然也蘊(yùn)藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檎麄€(gè)消化、吸納的能力畢竟要遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于一二線城市這種情況下可能造成后續(xù)吸納速度放慢，帶來市場(chǎng)發(fā)展的隱患。

　　接下來我們?cè)俸唵蔚亟榻B一下我們不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ姆治?。這個(gè)區(qū)域分布我們是按照統(tǒng)計(jì)局在2011年的6月13日發(fā)布的新的對(duì)于中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的分類，分為4個(gè)大區(qū)，把東北區(qū)單獨(dú)列出來，然后東部城市、西部城市和中部城市也基本劃分的很我們以前差不多，為了相對(duì)比較方便，我們也做了一個(gè)分類。在這里面，我們基本上得出的是這樣幾個(gè)結(jié)論。從東北區(qū)域上來看，吉林的整個(gè)城市發(fā)展在區(qū)域發(fā)展中間處于領(lǐng)先的地位，商品房的均價(jià)比較平穩(wěn)，銷量比較低，相對(duì)來說吉林這個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿Ω雍靡恍?。從東部城市來講，我們?cè)谛侣劯逯虚g曾經(jīng)用了一句話，東部區(qū)域是整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的一片熱土，可以說整個(gè)發(fā)展的速度也大幅度領(lǐng)先，房產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭效應(yīng)非常地明顯。這個(gè)大家可以從區(qū)域的人均gdp的對(duì)比、區(qū)域市場(chǎng)的整體表現(xiàn)中間充分地發(fā)現(xiàn)。從中部城市來講，相對(duì)而言山西的整個(gè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)要好一些，城市的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等等處于中部區(qū)域的比較領(lǐng)先的地位，未來房地產(chǎn)發(fā)展也有一定的潛力。從西部城市來看，它的整體發(fā)展?fàn)顩r要顯著地弱于其他三個(gè)大區(qū)，但是近一些年由于受到政策的影響相對(duì)來說比較小，有一些政策還有一定的傾斜，未來可能這一些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)相對(duì)快速地發(fā)展。這是一個(gè)區(qū)域的分布。

　　第五個(gè)內(nèi)容，我們簡單地從類型的角度，主要是同市場(chǎng)規(guī)模、成交均價(jià)、發(fā)展動(dòng)因、發(fā)展階段做一定的分析。從市場(chǎng)規(guī)模來看，我們得出來的基本結(jié)果是這樣的。整個(gè)的三四線城市251座城市中間，大概有7成的規(guī)模年銷售的規(guī)模大概在200萬以下，中西部銷售面積相對(duì)來說要小得多。比如說我們這里列舉了09年商品房銷售面積達(dá)到200萬方的17座城市。我們分了4個(gè)規(guī)模，通過這4組的分析大家可以看到相關(guān)的特點(diǎn)。這個(gè)報(bào)告中間有完整的介紹。第二個(gè)內(nèi)容，從價(jià)格的角度來看，各地的成交的價(jià)格差異比較顯著的，當(dāng)然價(jià)格比較領(lǐng)先的主要集中在江浙粵群這四個(gè)成分，我們對(duì)于各個(gè)不同類型新館的特點(diǎn)都做了深入地分析，大家可以參考一下報(bào)告。然后我們這一個(gè)報(bào)告中間，根據(jù)研究的狀況，我們從兩個(gè)大的角度對(duì)三四線城市做了一些分析，其中一個(gè)是從發(fā)展的動(dòng)因，就是什么樣的因素驅(qū)動(dòng)了這些三四線城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中我們就分為四個(gè)角度，從需求導(dǎo)向、資源導(dǎo)向、投資導(dǎo)向和均衡導(dǎo)向這四個(gè)角度做了一些分析。其中我們來看一下，需求導(dǎo)向，其中主要涉及到如果是由整個(gè)的區(qū)域的消費(fèi)者的需求來驅(qū)動(dòng)這一個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，一般來講這種市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)是比較穩(wěn)定的，未來是可持續(xù)的，其中我們這里面列出了20個(gè)城市。第二塊，資源導(dǎo)向型，一般來講從它的城市所具有的資源和擁有的能力，城市發(fā)展的基本條件上，也就是說未來這一些基礎(chǔ)設(shè)施能夠提供房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本的條件，我們也列出了20個(gè)城市，未來發(fā)展可能有比較好的勢(shì)頭。第三，投資導(dǎo)向。主要從投資價(jià)值這樣一個(gè)概念，它對(duì)于相關(guān)的投資性需求有較強(qiáng)的吸引力，這種類型的三四線城市來講，它在一段時(shí)間內(nèi)有較快發(fā)展，通常來講這一類城市它的風(fēng)險(xiǎn)也比較大，它的投資性需求的波動(dòng)往往要比一般的基本需求來講，投資性的需求相對(duì)來說波動(dòng)比較大，受政策的影響也比較大。這一類的城市它在一段時(shí)間內(nèi)有較快發(fā)展，但是可能會(huì)受到政策的沖擊，會(huì)比較比較大的波動(dòng)。第四種類型，有一些城市的發(fā)展導(dǎo)向不像前面三類這樣，往往是多因素的結(jié)果比如說像安徽的蕪湖，這樣幾個(gè)城市呈現(xiàn)多種因素交織作用最后形成了這樣的格局。

　　另外一塊，我們還根據(jù)251個(gè)城市所處的發(fā)展階段的狀況，我們做了一個(gè)分類的分析?；旧衔覀儎澐譃?個(gè)階段。第一，市場(chǎng)萌芽階段。第二，發(fā)展啟動(dòng)階段。第三，快速增長階段。第四，相對(duì)成熟階段。按照這四個(gè)階段，把251個(gè)城市做了一個(gè)歸類。比方說，下面一個(gè)甘肅嘉峪關(guān)，這些城市基本上處于市場(chǎng)剛剛起步剛剛萌芽的階段，各個(gè)方面的發(fā)展速度是比較慢的，有待于未來的進(jìn)一步發(fā)展，它發(fā)展比較慢可能未來5—10年以后才會(huì)形成一個(gè)具有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)目前來看可能是增長會(huì)受到很多的限制。第二，發(fā)展啟動(dòng)階段，有一些城市它的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)投資水平、增長率等等都明顯地快于當(dāng)?shù)氐膅dp的增長，處于一個(gè)啟動(dòng)的階段?？赡茉谖磥淼?—5年中間存在一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。第三，快速增長階段，往往投資增長的速度比較快，商品房的銷售面積大幅增長，銷售價(jià)格也持續(xù)上漲，在這樣的情況下，這些城市可能是未來2—3年是潛力比較大的城市，也是值得我 關(guān)注的城市。第四，相對(duì)成熟的階段。他們整體上有一些像東莞這些城市，它和二線城市相比差別不大，它在某幾個(gè)方面可能接近于二線城市，已經(jīng)屬于發(fā)展很成熟，未來在它的發(fā)展過程中間，它的競(jìng)爭要比其他的三四線城市激烈得多，在這種情況下，可能對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，某一些領(lǐng)域會(huì)有一定的機(jī)會(huì)，但是整體上來講這個(gè)機(jī)會(huì)不是特別地多，這是一個(gè)從發(fā)展階段的角度來講。

測(cè)評(píng)結(jié)論

　　最后一個(gè)部分，我給大家簡單地介紹一下我們得出來幾個(gè)測(cè)評(píng)的結(jié)論。一個(gè)是從發(fā)展特點(diǎn)，我們總結(jié)了這么三句話。第一，三四線城市整體實(shí)力明顯增強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況向好。第二，整個(gè)市場(chǎng)的類型有很大的差異，發(fā)展格局表現(xiàn)有比較大的差異。第三，發(fā)展階段參差不一，驅(qū)動(dòng)因素強(qiáng)弱有別。不同領(lǐng)域不同城市，它的驅(qū)動(dòng)因素可能會(huì)有很大的差別。對(duì)于相關(guān)的企業(yè)、投資者，要進(jìn)入某一個(gè)城市可能需要更充分地考慮這一類城市主導(dǎo)的因素，這是它的特點(diǎn)。

　　從趨勢(shì)上來講，我們也提出了這么三個(gè)趨勢(shì)。第一，我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)的未來的發(fā)展仍然按照一二三四線城市的順序發(fā)展，整體市場(chǎng)規(guī)模未來仍然會(huì)不斷擴(kuò)大。第二，東部城市的優(yōu)勢(shì)非常明顯，在這里面產(chǎn)業(yè)輻射驅(qū)動(dòng)作用對(duì)城市整個(gè)的發(fā)展有非常大的影響。也就是說我們從研究中間發(fā)現(xiàn)，凡是產(chǎn)業(yè)有依托的這些城市，它的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是比較地成熟，也是比較快速的。也就是說它有一定的產(chǎn)業(yè)支撐才會(huì)吸引人口，有一定人口支撐才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此我們從未來發(fā)展趨勢(shì)的角度來看，產(chǎn)業(yè)和城市的整體發(fā)展有依托的話未來城市發(fā)展應(yīng)該是比較快的。第三，城市發(fā)展進(jìn)程不斷加快，三四線潛力城市由于它有各種相關(guān)的優(yōu)勢(shì)條件，可能在未來會(huì)成為市場(chǎng)發(fā)展的引擎。

　　在報(bào)告當(dāng)中，有更加詳細(xì)的解釋，時(shí)間關(guān)系我就不給大家很詳細(xì)地介紹了，謝謝大家。

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