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??9月23日，2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果發(fā)布會(huì)在成都召開。上海易居房地產(chǎn)研究院正式揭曉2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)以及各細(xì)分業(yè)態(tài)榜單和各領(lǐng)域領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)企業(yè)榜單。

??01

??行業(yè)政策分析：頂層政策定調(diào)，指明行業(yè)未來發(fā)展方向

??2020年以來，國(guó)家相關(guān)部委密集出臺(tái)支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的政策，鼓勵(lì)電商、快遞與物業(yè)合作，老舊小區(qū)改造、推動(dòng)物業(yè)管理全覆蓋、物業(yè)服務(wù)線上線下融合，搭建智慧物業(yè)平臺(tái)、鼓勵(lì)物企參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的政策等，并對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的不當(dāng)行為加大整治規(guī)范力度，為行業(yè)的發(fā)展帶來良好的政策環(huán)境。

??多項(xiàng)支持政策發(fā)布，行業(yè)迎發(fā)展利好，物業(yè)管理成為政府開展基層社會(huì)治理的重要抓手。一方面，中央層面和各地方政府層面均提出要加強(qiáng)行業(yè)服務(wù)范圍的廣泛化和規(guī)范化，扎實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理的全覆蓋，并重視老舊小區(qū)的治理和服務(wù)，鼓勵(lì)社區(qū)成立業(yè)委會(huì)，以保障居民生活，增加居民的話語權(quán)。另一方面，利好政策將支持從加大行業(yè)的市場(chǎng)化、推動(dòng)靈活物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、鼓勵(lì)增值服務(wù)的開展和智慧化科技的應(yīng)用等多方面入手，支持物業(yè)管理服務(wù)水平提升，推動(dòng)發(fā)展多元化服務(wù)業(yè)，重視智慧科技在行業(yè)中的應(yīng)用，以實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。

??02

??管理規(guī)模分析：拓規(guī)模為重要發(fā)展戰(zhàn)略，市場(chǎng)份額升至44.21%

??2.1

??500強(qiáng)企業(yè)管理面積146.07億平方米，市場(chǎng)份額達(dá)44.21%

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目92987個(gè)，管理項(xiàng)目均值為165個(gè)，同比增長(zhǎng)12.61%，管理面積達(dá)146.07億平方米，管理面積均值為2921.43億平方米，同比增速達(dá)9.21%，平均每家企業(yè)年增加21個(gè)項(xiàng)目，248.28萬平方米的管理規(guī)模。2020年500強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)44.21%，較上年增加1.06個(gè)百分點(diǎn)，2018年至2020年三年市場(chǎng)份額共增加1.65個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)龍頭在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)愈加凸顯，管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)份額進(jìn)一步集中。

??頭部企業(yè)未因高基數(shù)而減弱增長(zhǎng)，擴(kuò)張勢(shì)頭持續(xù)高漲。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)57710個(gè)，管理面積達(dá)101.64億平方米，分別同比增長(zhǎng)17.15%和12.46%，分別較500強(qiáng)的增速高4.54個(gè)百分點(diǎn)和3.25個(gè)百分點(diǎn)。2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)集中了500強(qiáng)企業(yè)近七成（69.58%）的管理面積，較上年增加2.01個(gè)百分點(diǎn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)顯著。

??頭部企業(yè)整合加速，市場(chǎng)份額達(dá)到新突破。2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)在行業(yè)中的市場(chǎng)份額進(jìn)一步提升至30.76%，較上年增加1.61個(gè)百分點(diǎn)，集中度進(jìn)一步提升。

??2.2

??規(guī)模拓展訴求強(qiáng)，高品質(zhì)外拓決定規(guī)?？沙掷m(xù)增長(zhǎng)

??2.2.1 關(guān)聯(lián)房企支持，奠定物企規(guī)模增長(zhǎng)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

??2020年百?gòu)?qiáng)和500強(qiáng)企業(yè)中與開發(fā)商具有隸屬和合作的企業(yè)數(shù)量占比均超過50%，其在管面積中來自于關(guān)聯(lián)房企的面積占比均超過半數(shù)。

??2.2.2 突出的市場(chǎng)化外拓能力，助力物企占據(jù)有利競(jìng)爭(zhēng)地位

??由于融資和土地紅利的消失，在降杠桿過程中，房企土儲(chǔ)速度放緩，銷售減速，物企從關(guān)聯(lián)房企獲取規(guī)模的比重下行，物企逐漸向市場(chǎng)化外拓方向發(fā)力，2020年500強(qiáng)中來自于第三方項(xiàng)目的面積占比達(dá)44.46%。

??一方面，在跑馬圈地的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)管理行業(yè)的收并購(gòu)浪潮愈發(fā)洶涌，頭部企業(yè)持續(xù)加碼，行業(yè)的整合加劇。收并購(gòu)成為物企管理規(guī)?？焖贁U(kuò)張和進(jìn)入新領(lǐng)域的重要手段。

??另一方面，以服務(wù)品質(zhì)和品牌為支撐的市場(chǎng)外拓能力決定規(guī)模拓展的可持續(xù)性。物企重視市場(chǎng)化拓展，除了收并購(gòu)?fù)猓髽I(yè)憑借良好的服務(wù)質(zhì)量、專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)及良好的口碑和聲譽(yù)，積極通過招投標(biāo)獲取獨(dú)立第三方項(xiàng)目。而近期多項(xiàng)行業(yè)支持政策的發(fā)布，對(duì)整理行業(yè)亂象，支持行業(yè)發(fā)展，加速企業(yè)第三方項(xiàng)目外拓具有重要的作用。

??2.3

??業(yè)態(tài)布局多元化，專業(yè)細(xì)分賽道逐漸成型

??從業(yè)態(tài)布局上看，2020年，500強(qiáng)布局住宅物業(yè)的企業(yè)達(dá)473家，占比94.6%，仍是物企布局的重點(diǎn)。同時(shí)，非住宅市場(chǎng)方面增速相對(duì)穩(wěn)健，市場(chǎng)空間可觀，特別是辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和公眾物業(yè)等領(lǐng)域正引得眾多物業(yè)企業(yè)競(jìng)相布局。

??500強(qiáng)企業(yè)競(jìng)相布局非住宅物業(yè)市場(chǎng)，非住物業(yè)的管理項(xiàng)目和面積進(jìn)一步提升，非住面積增速超過住宅物業(yè)。

??注：2020年研究組對(duì)公眾物業(yè)口徑進(jìn)一步細(xì)化，與 2019年口徑存在差異，本處僅展示當(dāng)年度口徑中的管理面積數(shù)據(jù)，不做增速數(shù)據(jù)比較。

??500強(qiáng)企業(yè)持續(xù)向非住宅物業(yè)拓展，物企管理項(xiàng)目的組合愈加豐富，非住物業(yè)管理規(guī)模的占比進(jìn)一步提升。2020年，500強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)管理面積占比首跌至低于六成，但仍占據(jù)主要構(gòu)成。非住宅物業(yè)占比持續(xù)提升至40.36%，較上年增加0.33個(gè)百分點(diǎn)。其中辦公物業(yè)在非住宅業(yè)態(tài)中占比最高，達(dá)到9.83%。

??2.4

??管理密度加大，逐步邁向區(qū)域深耕

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛加強(qiáng)在城市群中的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)，在重點(diǎn)區(qū)域開展針對(duì)性、差異化的布局，形成規(guī)模效應(yīng)。2020年，500強(qiáng)企業(yè)所管理的146.07億平方米面積中，67.93%的管理面積位于五大城市群。其中，長(zhǎng)三角城市群占比最高，達(dá)到27.72%，較上年增加2.54個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)江中游城市群占比達(dá)12.86%，較上年增加12.86個(gè)百分點(diǎn)?；浉郯拇鬄硡^(qū)城市群、成渝城市群及京津冀城市群分別占比12.10%、8.31%和6.94%，分別穩(wěn)增0.53個(gè)百分點(diǎn)、1.0個(gè)百分點(diǎn)和0.35個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析：基礎(chǔ)、增值服務(wù)齊發(fā)力，業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)仍持續(xù)

??3.1

??營(yíng)業(yè)收入破4千億元，高增長(zhǎng)成行業(yè)常態(tài)

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長(zhǎng)19.45%，業(yè)績(jī)維持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2020年500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入占行業(yè)總營(yíng)收的比例為34.49%，較上年增加2.08個(gè)百分點(diǎn)。2018年至2020年500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入所占市場(chǎng)份額增加3.26個(gè)百分點(diǎn)，頭部企業(yè)的創(chuàng)收能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

??2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)2775.04億元，均值27.75億元，同比增長(zhǎng)28.45%，較上年增加7.20個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)邁入高質(zhì)量增長(zhǎng)階段。百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入在500強(qiáng)中的比例持續(xù)提升，2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)集中500強(qiáng)企業(yè)近七成的營(yíng)業(yè)收入，較上年增加4.77個(gè)百分點(diǎn)，頭部企業(yè)占據(jù)顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??頭部企業(yè)普遍實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)，營(yíng)收集中度進(jìn)一步提升。從營(yíng)業(yè)收入的市場(chǎng)占有率上看，2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入市場(chǎng)占有率達(dá)23.52%，較上年增長(zhǎng)2.96個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)中的市場(chǎng)占有率持續(xù)提升。

??此外，諸多物企制定未來三至五年發(fā)展規(guī)劃，物企提出要在營(yíng)收方面保持高增長(zhǎng)目標(biāo)，預(yù)計(jì)營(yíng)收或業(yè)績(jī)?cè)鏊俑哂?0%是物企追求的增長(zhǎng)常態(tài)。

??3.2

??營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)日益完善，增值服務(wù)持續(xù)加碼

??高規(guī)模助推企業(yè)的高成長(zhǎng)。2020年，500強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)達(dá)3046.85億元，均值6.09億元，同比增長(zhǎng)14.52%，占總營(yíng)業(yè)收入的74.86%，占比持續(xù)下降，但仍是物企營(yíng)收貢獻(xiàn)的主力。多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入1023.46億元，均值2.05億元，同比增長(zhǎng)37.02%，在總營(yíng)業(yè)收入中的占比持續(xù)提升至25.14%，多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的逐漸成為企業(yè)新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。

??2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入2005.70億元，同比增長(zhǎng)22.11%，占總營(yíng)業(yè)收入的72.28%；多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入769.34億元，同較上年增長(zhǎng)48.56%，占總營(yíng)業(yè)收入的27.72%，較上年增加3.75個(gè)百分點(diǎn)，增速和占比均高于500強(qiáng)企業(yè)。

??3.2.1住宅物業(yè)貢獻(xiàn)近半數(shù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入，非住創(chuàng)收能力更強(qiáng)

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，住宅物業(yè)和非住物業(yè)均實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。2020年，住宅物業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，物業(yè)費(fèi)水平增長(zhǎng)，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入達(dá)1445.00億元，凈增226.86億元，同比增長(zhǎng)18.62%。非住宅物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入1601.85億元，凈增159.46億元，同比增長(zhǎng)11.06%。

??注：2020年研究組對(duì)公眾物業(yè)口徑進(jìn)一步細(xì)化，與 2019年口徑存在差異，本處僅展示當(dāng)年度口徑中的營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)，不做增速數(shù)據(jù)比較。

??在營(yíng)收貢獻(xiàn)上看，2020年，500強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入總值的47.43%，非住宅物業(yè)占比52.57%，住宅物業(yè)仍占據(jù)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入的重要地位，非住宅物業(yè)貢獻(xiàn)收入已占半壁江山。

??住宅物業(yè)營(yíng)收貢獻(xiàn)能力仍最大，非住宅物業(yè)單位面積價(jià)值更高。2020年，500強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)以近六成的面積占比，貢獻(xiàn)47.43%的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入，仍是行業(yè)收入的主要貢獻(xiàn)部分。非住宅物業(yè)以四成的面積創(chuàng)造超過五成的收入，單位面積創(chuàng)收能力強(qiáng)勁。

??3.2.2 多元化增值服務(wù)，成為企業(yè)營(yíng)收重要支撐

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入破千億，達(dá)到1023.46億元，增速達(dá)37.02%，增速較上年增加6.99個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)顯著。

??物企加強(qiáng)對(duì)增值服務(wù)的重視，收并購(gòu)縱向拓展至多元化的增值服務(wù)。同時(shí)，2020年，500強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)同比增長(zhǎng)23.75%至390.27億元，占多種經(jīng)營(yíng)收入的38.13%。具體來看，2020年500強(qiáng)企業(yè)社區(qū)生活服務(wù)類業(yè)務(wù)收入占比達(dá)26.32%，資產(chǎn)管理服務(wù)類業(yè)務(wù)收入占比30.87%，社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)收入占比12.72%，以及社區(qū)其他增值服務(wù)收入占比30.09%。此外，近期多項(xiàng)政策鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，以滿足居民多樣化多層次居住生活需求，推動(dòng)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。利好政策的出臺(tái)，為物企布局社區(qū)增值服務(wù)帶來更強(qiáng)的信心，社區(qū)增值服務(wù)所蘊(yùn)含的發(fā)展?jié)摿?，將成為物企持續(xù)發(fā)力的重點(diǎn)，也將成為企業(yè)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

??非業(yè)主增值服務(wù)受上游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響較大，案場(chǎng)服務(wù)和顧問咨詢服務(wù)是眾多物業(yè)重點(diǎn)布局的方向。2020年，500強(qiáng)企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入達(dá)324.06億元，占多種經(jīng)營(yíng)收入的31.66%。其中，案場(chǎng)服務(wù)收入高達(dá)163.27億元，在非業(yè)主增值服務(wù)收入中占比達(dá)50.38%，占多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入的15.95%。顧問咨詢、工程服務(wù)和其他業(yè)務(wù)收入占比分別為19.46%、9.85%和20.31%。

??3.3

??擴(kuò)規(guī)模兼顧盈利性，社區(qū)增值服務(wù)漸成盈利增長(zhǎng)點(diǎn)

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)毛利和凈利潤(rùn)分別為751.19億元和402.11億元，均值分別為1.50億元和8042.21萬元，分別同比增長(zhǎng)46.82%和34.09%。毛利率為15.02%，較上年增加3.44個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為9.88%，較上年增加1.08個(gè)百分點(diǎn)。盈利能力的提升主要受益于規(guī)模效應(yīng)、降本增效措施的應(yīng)用和高毛利業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)。

??從盈利結(jié)構(gòu)來看，2020年500強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)245.22億元，同比增長(zhǎng)27.90%，占比60.98%；多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)凈利潤(rùn)156.89億元，同比增長(zhǎng)45.06%，占比39.02%，占比持續(xù)提升，增速高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。

??物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收和凈利潤(rùn)均處高位，增值服務(wù)創(chuàng)收和盈利能力日益增強(qiáng)。500強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)以七成的收入，創(chuàng)造六成凈利潤(rùn)，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是收入和凈利潤(rùn)主要的構(gòu)成部分。2018年至2020年多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入和凈利潤(rùn)占比均持續(xù)提升，且多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)以不足三成的收入，貢獻(xiàn)了近四成的凈利潤(rùn)，貢獻(xiàn)力度強(qiáng)勁。

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)毛利為469.92億元，均值為9398.37萬元，毛利率為15.42%。多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)毛利為281.27億元，均值為5625.41萬元，毛利率達(dá)27.48%，高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)。其中，社區(qū)增值服務(wù)毛利和非業(yè)主增值服務(wù)毛利分別為87.63億元和132.60億元，均值為1752.66億元和2652.06億元，毛利率分別為22.45%和40.92%。

??3.4

??多措并舉降成本提服務(wù)，提質(zhì)增效見成效

??3.4.1 人力成本占比超半數(shù)，科技賦能降本效果初現(xiàn)

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本達(dá)3319.12億元，均值6.64億元，較上年增長(zhǎng)14.62%，增速低于收入的增長(zhǎng)（19.45%），營(yíng)業(yè)成本率較上年減少3.44個(gè)百分點(diǎn)至81.54%。

??作為行業(yè)密集型行業(yè)，人員成本一直是物企的主要支出。隨著規(guī)?；?yīng)的顯現(xiàn)，科技應(yīng)用和社保減免政策的實(shí)施，人員成本由2018年的53.91%減少至2019年的52.79%，并進(jìn)一步減少至51.92%，500強(qiáng)企業(yè)人工成本持續(xù)降低。而2020年500強(qiáng)企業(yè)外包成本占營(yíng)業(yè)成本的比例達(dá)24.17%。廣義上的員工成本占比超過70%。

??從外包業(yè)務(wù)成本上看，保潔業(yè)務(wù)外包成本最高，占比達(dá)70.95%。秩序維護(hù)業(yè)務(wù)占比緊隨其后，占比近20%。設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)和綠化業(yè)主總計(jì)占比9.69%。

??3.4.2 非核心項(xiàng)目外包，助推服務(wù)提質(zhì)增效

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)外包項(xiàng)目總數(shù)達(dá)99219個(gè)，項(xiàng)目外包比重為106.70%，與上年基本持平。

??此外，多項(xiàng)政策也支持物企在科技化方面的建設(shè)。如2020年10月29日，國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合多部門發(fā)布《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》，特別提出“推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展。搭建智慧物業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈，滿足居民多樣化生活服務(wù)需求?！倍诳萍计脚_(tái)建設(shè)率先布局的碧桂園服務(wù)（天石云）、金科服務(wù)（天啟云城）、綠城服務(wù)（慧服務(wù)、綠聯(lián)盟）等企業(yè)也獲得重大發(fā)展機(jī)遇，2020年人力成本均低于50%。

??3.4.3 單位面積運(yùn)營(yíng)效率提升，蘊(yùn)含成長(zhǎng)潛力

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)持續(xù)優(yōu)化管理流程，加大科技落地應(yīng)用，強(qiáng)化成本管控，各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均得到提升。其中，人均管理面積較上年增加3.81%至5527.64平方米/人，單位面積創(chuàng)收能力達(dá)27.87元/平方米，較上年增加9.38%。同時(shí)，500強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)收能力和盈利能力進(jìn)一步提升，人均創(chuàng)收和人均凈利潤(rùn)分別為15.40萬元/人和1.52萬元/人。

??04

??從業(yè)人員分析：重視人才結(jié)構(gòu)，提高就業(yè)人群素質(zhì)

??4.1

??直接或間接提供就業(yè)崗位379.76萬，促進(jìn)基層就業(yè)壓力緩解

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員264.26萬人，同比增長(zhǎng)5.20%，外包人員115.50萬人，較上年增長(zhǎng)20.21%。500強(qiáng)企業(yè)直接或間接提供就業(yè)崗位達(dá)379.76萬個(gè)，較上年增加9.35%，對(duì)增加就業(yè)，緩解社會(huì)基層就業(yè)壓力具有積極貢獻(xiàn)。

??行業(yè)勞動(dòng)密集度仍較高，操作員人數(shù)占比近九成。500強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員35.98萬人，同比增長(zhǎng)3.91%，占從業(yè)人員總數(shù)的13.62%；操作員人數(shù)達(dá)228.28萬人，較上年增長(zhǎng)5.41%，占從業(yè)人員的86.38%。

??物企通過適度的外包，一方面可以優(yōu)化內(nèi)部人員構(gòu)成，另一方面可減少基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的負(fù)累，集中精力轉(zhuǎn)向核心服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的降本增效。2020年，500強(qiáng)企業(yè)外包投入人數(shù)115.50萬人，占一線員工總?cè)藬?shù)的33.60%。

??4.2

??持續(xù)吸納高素質(zhì)專業(yè)人才，人員結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

??2020年500強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員中本科生、碩士研究生、博士研究生三者占比總和仍不足一成，總值較上年增加0.79個(gè)百分點(diǎn)。高中以下人數(shù)較多，占比達(dá)到55.33%，較上年減少2.69個(gè)百分點(diǎn)。

??4.3

??薪資水平持續(xù)提升，行業(yè)吸引力逐步增強(qiáng)

??不同崗位員工年人均工資差異較大，百?gòu)?qiáng)企業(yè)年人均工資普遍高于500強(qiáng)企業(yè)。從各崗位從業(yè)人員的年人均工資上看，2020年，500強(qiáng)企業(yè)和百?gòu)?qiáng)企業(yè)從業(yè)人員年人均工資分別為5.92萬元和6.34萬元。

??05

??服務(wù)質(zhì)量分析：行業(yè)價(jià)值充分體現(xiàn)，服務(wù)品質(zhì)進(jìn)一步提升

??5.1

??疫情重塑行業(yè)價(jià)值，業(yè)主粘性增強(qiáng)

??2020諸多物企第一時(shí)間便加入到疫情防控，逆行堅(jiān)守防控最后一道防線。并與街道、社區(qū)聯(lián)動(dòng)，通過加強(qiáng)業(yè)主宣傳引導(dǎo)等不同方式融入到聯(lián)防聯(lián)控工作中，筑起基層社區(qū)防控嚴(yán)密的防線。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在愛心捐款、捐贈(zèng)物資、馳援火神山、雷神山醫(yī)院等方面，以及在社區(qū)隔離期間，守護(hù)業(yè)主安全，為其提供代買代送等到家暖心服務(wù)等，彰顯了物企的社會(huì)價(jià)值，贏得社會(huì)各界的認(rèn)可和業(yè)主的信賴。此外，物業(yè)管理行業(yè)的抗周期性和抗風(fēng)險(xiǎn)性，得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

??5.2

??高品質(zhì)贏市場(chǎng)認(rèn)可，滿意度收繳率保持高位

??2020年，500強(qiáng)企業(yè)通過委托第三方或自行開展全方面的業(yè)主調(diào)查，業(yè)主整體滿意度均值為92.10，業(yè)主滿意持續(xù)保持高位。滿意度的提升，也有助于推進(jìn)企業(yè)物業(yè)費(fèi)的調(diào)價(jià)，助推物業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

??此外，500強(qiáng)企業(yè)各業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)收繳率保持高位。2020年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為94.41%。

??5.3

??提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，完善計(jì)費(fèi)機(jī)制

??2020年500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)均值為3.19元/（平方米·月）。從不同來源項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)來看，承接所屬或合作開發(fā)商項(xiàng)目在項(xiàng)目品質(zhì)和地理位置一般更優(yōu)于外拓第三方項(xiàng)目，因此其物業(yè)費(fèi)平均水平通常高于外拓第三方項(xiàng)目。2020年，500強(qiáng)企業(yè)所屬承接所屬或合作開發(fā)商項(xiàng)目和外拓第三方項(xiàng)目的平均物業(yè)費(fèi)水平分別為3.20元/（平方米·月）和3.18元/（平方米·月）。按照統(tǒng)一口徑進(jìn)行計(jì)算，則包干制物業(yè)費(fèi)水平為3.11元/（平方米·月），酬金制物業(yè)費(fèi)水平為3.85元/（平方米·月）。

??從不同業(yè)態(tài)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)水平上看，非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)水平顯著高于住宅物業(yè)。2020年500強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)水平為2.24元/（平方米·月），非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)水平5.09元/（平方米·月）。

??分城市等級(jí)來看，2020年，500強(qiáng)企業(yè)在一線城市的平均物業(yè)費(fèi)水平為5.20元/（平方米·月），明顯高于二線城市平均物業(yè)費(fèi)水平3.23元/（平方米·月）以及三四線城市平均物業(yè)費(fèi)水平2.57元/（平方米·月）。

??此外，業(yè)委會(huì)是代表業(yè)主利益的組織，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理發(fā)揮監(jiān)督作用和完善決策體系，實(shí)現(xiàn)基層的協(xié)同共治，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升。目前，500強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目中超過八成的項(xiàng)目尚未成立業(yè)委會(huì)，已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的項(xiàng)目?jī)H占13.50%，籌備中占比1.97%。

??06

??社會(huì)責(zé)任分析：主擔(dān)責(zé)任樹形象，發(fā)揮社區(qū)基層治理作用

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社會(huì)基層治理的基礎(chǔ)單元，承擔(dān)著重要的社會(huì)責(zé)任，500強(qiáng)企業(yè)積極發(fā)揮頭部企業(yè)示范帶動(dòng)和引領(lǐng)作用，一是發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量，在防疫情促再就業(yè)中盡顯責(zé)任擔(dān)當(dāng)；二是持續(xù)開展精準(zhǔn)扶貧，強(qiáng)力支撐行業(yè)就業(yè)再就業(yè)；三是認(rèn)真履行納稅義務(wù)，持續(xù)開展愛心捐款和保障性住房服務(wù)，肩負(fù)了重要的社會(huì)責(zé)任和使命。