關于印發(fā)《東莞市老舊小區(qū)改造工作實施方案》的通知（東建房〔2022〕1號）

各園區(qū)管委會、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），各有關單位：

??《東莞市老舊小區(qū)改造工作實施方案》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。為確保工作延續(xù)性，2021年已開工的12個項目繼續(xù)由原牽頭單位負責后續(xù)相關工作。

??附件1：老舊小區(qū)改造流程圖.pdf

??附件2：“東莞市老舊小區(qū)改造菜單”需求意愿調查表.pdf

??東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局

??2022年1月17日

東莞市老舊小區(qū)改造工作實施方案

??城市老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內容和方向，是城市建設工作的重要任務和抓手，對構建“住有宜居”，改善城市民生，增強人民的獲得感、幸福感和安全感具有重要的意義。為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）等政策文件要求，更好發(fā)揮城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型、促進經(jīng)濟高質量發(fā)展等方面的重要作用，滿足人民群眾美好生活需要，經(jīng)市人民政府同意，結合我市實際，制定本實施方案。

??一、總體要求

??（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，踐行以人民為中心的發(fā)展理念，緊緊圍繞“灣區(qū)都市 品質東莞”戰(zhàn)略目標，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

??（二）基本原則。

??——堅持以人為本，把握改造重點。從群眾最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理確定改造內容，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎設施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

??——堅持居民自愿，調動各方參與。充分尊重居民意愿，激發(fā)居民主動性、積極性，充分調動小區(qū)關聯(lián)單位和社會力量支持、參與改造，實現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

??——堅持因地制宜，做到精準施策。科學確定改造目標，既盡力而為又量力而行，不搞“一刀切”；根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，科學確定改造內容和改造標準，做到“一小區(qū)一方案”。

??——堅持底線思維，落實屬地責任。以高度的政治責任感和使命感，及時落實園區(qū)管委會、鎮(zhèn)政府、街道辦在老舊小區(qū)改造工作的屬地主體責任。屬地鎮(zhèn)級黨委、政府領導要高度重視，加強統(tǒng)籌協(xié)調，形成各相關職能部門以及供水、供電、燃氣、通信、廣電等企業(yè)各司其職、齊抓共管的強有力格局。

??——堅持建管并重，加強長效管理。以加強基層黨建為引領，將社區(qū)治理能力建設融入改造過程，促進小區(qū)治理模式創(chuàng)新，完善小區(qū)長效管理機制，實現(xiàn)“一次改造，長期保持”。

??二、明確改造任務和目標

??（一）改造對象范圍。

??老舊小區(qū)是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

??計劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區(qū)（含單棟住宅樓）不得作為改造對象。符合要求的國有企事業(yè)單位自建或混建、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)納入改造范圍。

??我市當前重點改造2000年底前建成的住宅小區(qū)。對于70％以上樓棟建成于2000年以前、其余樓棟建成于2005年底前的住宅小區(qū)，可納入老舊小區(qū)范圍一并實施改造。

??（二）改造內容。

??1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內建筑物屋面、外墻、女兒墻、樓梯等公共部位維修、翻新等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區(qū)內部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水（包括雨污分流）、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信、垃圾中轉站等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。燃氣管道經(jīng)專業(yè)檢測機構檢測存在安全風險的老舊小區(qū)優(yōu)先納入改造計劃。

??2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車集中停放點、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。

??3.提升類。為豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站、老年活動中心、黨員活動中心等社區(qū)專項服務設施。

??如國家、省對老舊小區(qū)認定標準和改造內容作出調整，從其規(guī)定。

??（三）改造目標。2022年，開展東莞市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造調查評估及專項規(guī)劃編制；2021-2023年，完成我市2000年底前建成需改造的老舊小區(qū)的70%；到“十四五”期末，基本完成我市2000年底前建成需改造的老舊小區(qū)，力爭完成我市2005年底前建成需改造的老舊小區(qū)。爭取做到一般項目有小亮點，精品項目有大特色。逾期啟動改造工作的，將不再安排財政資金補助支持。

??三、加強宣傳引導

??以樹立公信力、提高知曉度、讓我市社會公眾及時認識到老舊小區(qū)改造確實能夠帶來實惠為導向，以營造老舊小區(qū)改造工作濃厚氛圍充分激發(fā)調動老舊小區(qū)居民、關聯(lián)單位和社會力量配合、支持、參與改造為目標，按照市級、屬地層面大力進行老舊小區(qū)改造宣傳引導。

??——市級宣傳引導。市委宣傳部、市住建局，以及東莞廣播電視臺、東莞報業(yè)傳媒集團等市屬新聞媒體機構負責在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站、微信等平臺上以公告、廣告、新聞等形式多角度、全方位宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要意義、方法步驟和工作成效，大力宣傳優(yōu)秀項目、典型案例，引導形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策措施，及時回應社會關切。

??——屬地宣傳引導。園區(qū)管委會、鎮(zhèn)政府、街道辦等屬地責任主體安排專項資金負責老舊小區(qū)改造宣傳進小區(qū)，有條件的爭取宣傳到戶。通過懸掛宣傳標語、設置廣告欄、張貼海報及公告、發(fā)放手冊及調查問卷、個別訪談、集體座談、推送播放視頻等方式宣傳報導老舊小區(qū)改造的政策，公示改造方案及標準。搭建由社區(qū)、居民、設計單位、施工單位等多方組成的溝通平臺，及時匯總并妥善處理居民提出的問題。

??四、建立健全組織實施機制

??（一）強化組織保障

??要把老舊小區(qū)改造擺在應有的高度，像攻堅三舊改造、重大項目一樣重視老舊小區(qū)改造。成立城鎮(zhèn)居住社區(qū)人居環(huán)境品質提升工作領導小組，統(tǒng)籌推進全市老舊小區(qū)改造工作，研究制定相關配套政策，制定有關規(guī)劃和年度目標任務，協(xié)調解決重大問題，督查檢查有關進度落實情況等。屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）要參照市的做法，成立由鎮(zhèn)街（園區(qū)）主要領導掛帥，由鎮(zhèn)街住建部門牽頭，自然資源、規(guī)劃、城管、房管、交通、水務、供電、燃氣、通信、廣電、供水企業(yè)等部門和單位密切配合、齊抓共管的工作機構；從自然資源、工程建設中心及房管部門抽調熟悉城市更新、工程建設管理的業(yè)務骨干，以加強牽頭職能機構的人員配置。

??實行老舊小區(qū)改造工作考核激勵獎懲機制。將老舊小區(qū)改造工作作為考核屬地部門、單位“一把手”的重要依據(jù)；從老舊小區(qū)改造項目能不能談妥促成、審批落地、快速建設等方面，考察干部懂不懂得利用資源、擅不擅于洽談合作、會不會靈活變通善不善于創(chuàng)新突破、有沒有狠抓執(zhí)行落實以及是不是協(xié)調服務到位，以此檢驗干部作風和能力。

??（二）構建共建共治共享工作格局

??采取“菜單”方式廣泛征求老舊小區(qū)居民的改造意愿，以主流意愿為中心和工作出發(fā)點，因地制宜制定老舊小區(qū)改造方案；激勵調動老舊小區(qū)居民參與改造的主動性、積極性，充分發(fā)揮積極分子、熱情居民、業(yè)主代表、小區(qū)能人的作用，為其提供參與討論、建言獻策、組織策劃的機會和平臺；落實老舊小區(qū)改造重大事項方案公示表決制度；遠期結合社區(qū)黨群服務探索構建“老舊小區(qū)改造意愿調查及綜合服務”網(wǎng)絡信息平臺。

??屬地應加強對接溝通，鼓勵供水、供電、燃氣、通信、廣電等企業(yè)機構將老舊小區(qū)改造工程中所涉及的水、電、燃氣、通信、廣電等工程納入本單位投資計劃，承擔部分或全部投資。其中供水企業(yè)參與出資改造的涉供水設施改造項目可由業(yè)主委托供水企業(yè)統(tǒng)籌實施，項目竣工驗收后全部供水設施統(tǒng)一移交供水企業(yè)維護管理。

??充分發(fā)揮基層黨組織“橋頭堡”作用，鼓勵成立“黨員議事會”，積極發(fā)揮黨員在群眾動員、政策宣講、答疑釋惑、協(xié)調溝通等方面的先鋒模范作用。

??鼓勵屬地建立優(yōu)秀項目策劃師、項目規(guī)劃師、方案設計師、專業(yè)工程師人才庫并全市共享；搭建多方參與的溝通交流平臺；力求項目策劃、方案設計專業(yè)工程師盡早介入老舊小區(qū)改造，盡早做好現(xiàn)場察看、專業(yè)咨詢、改造指導、方案確定。

??（三）超常規(guī)力度推動改造項目落地

??當前影響老舊小區(qū)改造項目進度的問題主要集中為居民改造意愿分散、項目資金籌集困難、工程建設管理經(jīng)驗不足、項目操作流程不夠簡化、專業(yè)企業(yè)配合支持力度不大、干部工作動力不足等。對于這些問題，市、屬地各相關職能部門之間要協(xié)同配合，各自指定專門的負責人共同做好跟蹤解決。在此基礎上，總結找出共性問題，深入研究處理，提出解決辦法，出臺長效政策，從根本上減少項目推進遇到的問題；對于梳理出的個性問題，相關責任人要及時召開協(xié)調會，一個一個提出方案，認真解決，確保項目順利推進。

??（四）打造項目審批綠色通道

??全力提高老舊小區(qū)改造服務效率，全面加速項目建設前期工作。改造工程可由小區(qū)原建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、屬地社區(qū)、業(yè)主委員會、業(yè)主或業(yè)主委員會委托的第三方機構組織實施；實行屬地“一站受理，聯(lián)合審批”；經(jīng)市住建、發(fā)改等部門會審同意列入全市老舊小區(qū)改造計劃的，視為改造工程已立項，項目可按專業(yè)類別（土建、燃氣、水、電等）分別實施，經(jīng)鎮(zhèn)財政部門財審后，對照國家有關規(guī)定依法發(fā)包，并按《東莞市建設工程招投標管理暫行辦法》（東府〔2019〕18號）判定是否需要招投標。簡化用地、規(guī)劃手續(xù)，對改造方案不涉及超用地紅線、侵占城市道路、影響城市規(guī)劃實施等問題的，由屬地鎮(zhèn)街自然資源、規(guī)劃、城管部門審查后出具同意實施改造的意見；簡化施工報建手續(xù)，對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，經(jīng)征求城管部門意見，實行項目建設單位告知承諾制，不進行施工圖審查。工程開工后，相關主管部門要對工程質量安全實施全過程監(jiān)管。市住房和城鄉(xiāng)建設局專題研究老舊小區(qū)消防改造工程，明確老舊小區(qū)消防改造工程在消防設計審查、消防驗收備案及其抽查、消防驗收等方面的要求（老舊小區(qū)改造工程建設工作流程圖詳見附件）。

??老舊小區(qū)改造工程完工后，實施單位按要求進行竣工驗收。

??（五）實行督查及定期反饋制度

??按照省政府辦公廳要求，建立完善老舊小區(qū)督導檢查機制，實行屬地職能部門定期向屬地黨委政府及市級職能部門反饋制度。市將建立每月通報老舊小區(qū)改造進展通報制度，對改造進度較好、工作成效顯著的鎮(zhèn)街進行表彰，對參與的施工單位，加大承接業(yè)務信用加分力度，納入“東莞建造”優(yōu)質企業(yè)評選內容，激發(fā)參與熱情。

??（六）項目申報和改造時間要求

??各鎮(zhèn)街（園區(qū)）原則上將下一年度的老舊小區(qū)改造項目計劃連同經(jīng)業(yè)主表決同意的改造方案在每年6月30日前報市住房城鄉(xiāng)建設局，需申請國家、省、市財政資金補助的項目，一并填寫相關表格進行申報。

??老舊小區(qū)改造工程原則上應在所屬年度3月31日前開工，9月30日前完工。

??五、建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制

??（一）合理落實居民出資責任

??按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，建立資金監(jiān)管帳戶并按要求完成繳納，可通過直接出資、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實，拓寬籌集資金渠道，吸引社會資本參與改造，通過授權經(jīng)營的方式引進物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)智能停車場、有償充電樁、微超市等載體，多途徑保證改造資金到位，彌補建設資金缺口。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區(qū)改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳財政部辦公廳關于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）第三條，使用維修資金改造老舊小區(qū)，應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條和第二十三條規(guī)定的程序辦理。

??（二）科學實施財政資金支持

??將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，對列入全市老舊小區(qū)改造計劃的項目給予資金支持：

??1.對供水、供電、供氣、排水、弱電、消防、安防、生活垃圾分類、道路改造、建筑外立面涉及社會公共利益的改造內容按改造實施費用80%的標準（連同上級補助資金）進行補助。

??2.對其他類改造內容按改造實施費用50%的標準（連同上級補助資金）進行補助。

??3.以上補助財政按照平均每戶不超過2萬元的標準給予補助。對于低保戶及本小區(qū)住房屬其在莞唯一住房且其他條件符合住房保障申請條件的業(yè)主，由財政全額補助，補助金額不超過4萬元/戶。對已完成改造方案編制但因業(yè)主表決不通過、未納入財政補助范圍等原因導致無法按計劃實施的項目，按照平均每戶200元且單個項目不低于1萬元、不高于15萬元的標準對方案編制單位進行補助。上級財政補助支持的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目，優(yōu)先使用上級補助資金，不足部分由市、鎮(zhèn)（園區(qū)）兩級財政按3：7的比例分擔；本《實施方案》出臺前已開展的項目，或已納入省市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃及中央補助支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃的項目，繼續(xù)由市財政全額負擔；余下項目由市、鎮(zhèn)（園區(qū)）兩級財政按3：7的比例分擔。

??4.鎮(zhèn)街（園區(qū)）在執(zhí)行改造項目計劃過程中，如需提高補助比例或補助標準的，由本級財政部門和業(yè)務部門制定具體的實施方案，報市財政局和市住建局審核。市住建局將綜合全市情況，對清單內容確有提標擴圍或其他修訂意見的，提前征求市財政部門意見后報市政府或市民生工作聯(lián)席會議審定，再在全市范圍內執(zhí)行或選取部分地區(qū)試點開展。

??5.與增設電梯工作相銜接。老舊小區(qū)改造工程包含加裝電梯的，加裝電梯部分的工程造價單獨核算，該部分按照《東莞市既有住宅增設電梯專項補助資金管理實施細則》有關標準和程序另行補助。

??6.中央、省級及市級補助資金支付方式如下：

??在項目合同簽訂并進場施工后，中央和省、市資金補助部分劃至屬地園區(qū)、鎮(zhèn)（街）財政分局，按《東莞市財政性資金投資基本建設項目工程價款管理辦法》（東財〔2021〕20號）的相關規(guī)定，依據(jù)合同約定進行工程預付款、工程進度款、工程竣工價款結算，優(yōu)先使用中央、省、市級資金補助進行支付。因施工方原因造成工程爛尾的，將依法全部追回。

??（三）持續(xù)提升金融服務力度和質效

??支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。倡導商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務創(chuàng)新力度，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。

??（四）落實稅費減免政策

??對列入全市計劃的老舊小區(qū)改造的實施單位，其發(fā)生的配套資產(chǎn)改造及維護管理等費用，可按企業(yè)所得稅法律法規(guī)的相關規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除。符合減免條件的為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構，可根據(jù)《財政部　稅務總局　發(fā)展改革委　民政部　商務部　衛(wèi)生健康委關于養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)家庭服務業(yè)稅費優(yōu)惠政策的公告》（財政部公告2019年第76號）以及相關稅收法規(guī)享受稅費優(yōu)惠。國家、省有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。

??六、新舊方案銜接

??（一）2021年12個老舊小區(qū)中已經(jīng)實施完工的單項項目，可按《關于印發(fā)〈東莞市老舊小區(qū)改造工程建設管理工作指引〉的通知》（東建房〔2020〕17號）規(guī)定提交補助資金申請資料，按照本方案的補助標準，依簽訂的合同金額申請撥付中央省市補助資金。

??（二）2021年已選定并上報的《2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃及2022年中央補助支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃》的項目仍屬試點范圍，優(yōu)先使用上級補助資金，不足部分在補助標準內由市財政全額負擔。

??（三）試點項目補助由市財政按照本方案補助標準全額負擔。