哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案的通知

哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案的通知

哈政辦規(guī)〔2022〕12號

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各委、辦、局，各有關(guān)單位：

??經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

哈爾濱市人民政府辦公廳

2022年7月28日

哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案

??為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《黑龍江省關(guān)于規(guī)范發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（黑住房組〔2022〕1號）精神，加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，滿足新市民、青年人等住房困難群體居住需求，結(jié)合我市實際，制定本實施方案。

??一、指導(dǎo)思想

??以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，堅持以人民為中心發(fā)展思想，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，統(tǒng)籌考慮社會發(fā)展與基本民生保障，因地制宜，加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，提升群眾住房保障水平，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感，為實現(xiàn)“七大都市”奮斗目標(biāo)提供堅實住房保障基礎(chǔ)。

??二、工作目標(biāo)

??“十四五”期間，全市籌集保障性租賃住房3萬套（間），其中2022年籌集保障性租賃住房1萬套（間）,力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例的10%。

??三、基本原則

??——明確保障范圍。保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，解決階段性住房困難及職住平衡問題。在申請租住地轄區(qū)無住房的，可租住該區(qū)域保障性租賃住房。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米小戶型為主，合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。已開工或已建成住房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房和納入保障性租賃住房管理的人才用房，可適當(dāng)放寬建筑面積。

??——堅持多渠道籌集。堅持政府主導(dǎo)、政策支持、盤活存量、適當(dāng)新建、市區(qū)結(jié)合、市場運作，科學(xué)制定年度保障性租賃住房籌集計劃，采取轉(zhuǎn)化盤活、改建改造、新建配建、租賃補貼等方式多渠道籌集保障性租賃住房。

??——合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房年度租金標(biāo)準(zhǔn)可由項目投資主體或運營管理單位委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定，原則上不得高于同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%，租金標(biāo)準(zhǔn)面向社會公布。企事業(yè)單位、大專院校、科研院所、各類園區(qū)新（改）建運營的保障性租賃住房，用于解決本單位（園區(qū)）無房職工住房問題的，自行確定租金標(biāo)準(zhǔn)。

??四、房源籌集方式

??（一）轉(zhuǎn)化盤活方式

??主要來源為未配租的公租房、未售出的經(jīng)濟(jì)適用住房、未安置的回遷住房及收回的騰遷置換住房等政府的閑置住房，未售出的普通商品住房、收購的社會住房，其他符合轉(zhuǎn)化盤活條件的住宅房屋等。人才用房、專業(yè)化住房租賃企業(yè)運營的集中連片的市場租賃住房納入保障性租賃住房管理。

??（二）改建改造方式

??主要來源為黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位面向職工的租賃住房和集體宿舍等居住存量房屋，以及閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館賓館、廠房倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，其他符合改建改造條件的房屋。

??（三）新建配建方式

??主要來源是利用企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項目配套的行政辦公及生活配套服務(wù)設(shè)施用地，以及商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、地鐵上蓋區(qū)域、公交停?；氐韧恋?，新建的保障性租賃住房。結(jié)合保障性租賃住房需求，可擇地段、選區(qū)域，在部分新建普通商品住房項目中配建一定比例的保障性租賃住房。探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。

??五、優(yōu)惠政策

??（一）土地支持政策

??1.按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)，編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時應(yīng)當(dāng)單列租賃住房用地計劃，并優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

??2.企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。

??3.在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

??4.閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

??（二）資金支持政策

??符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)項目，要積極爭取中央、省級財政的各項補助資金。結(jié)合市本級財政狀況及保障性租賃住房需求，可利用市級財政資金采取國有開發(fā)單位建設(shè)、收購社會房源等方式，對保障性租賃住房發(fā)展給予支持。

??（三）稅收優(yōu)惠政策

??對利用非居住存量土地和非居住存量房屋，包括商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋，建設(shè)的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，按照《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（四）配套優(yōu)惠政策

??按照國家相關(guān)規(guī)定，保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。利用住宅、宿舍、賓館等用于居住的存量房屋改造改建的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，消防設(shè)計審查驗收可按照省關(guān)于既有建筑改造利用消防技術(shù)要點（指南）以及國家、省有關(guān)既有建筑改造的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。利用非居住存量土地新建和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項目，在取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，其用水、用電、用氣、用熱價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??（五）金融支持政策

??鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向參與保障性租賃住房建設(shè)管理的市場主體提供中長期貸款，用于籌集保障性租賃住房。支持符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)運營。支持符合條件的保障性租賃住房建設(shè)運營企業(yè)在銀行間市場發(fā)債融資，支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

??（六）普通商品房轉(zhuǎn)化支持政策

??對國有開發(fā)建設(shè)單位將已建成的普通商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的，商品房銷售審批可由銷（預(yù)）售轉(zhuǎn)為自持房屋，不辦理不動產(chǎn)登記，不計入待售商品房統(tǒng)計數(shù)據(jù)。對保障性租賃住房運營期滿3年，且未申請各級政府支持住房租賃市場發(fā)展補貼資金、政策的，可適時予以轉(zhuǎn)化為普通商品房。其他開發(fā)建設(shè)單位可參照執(zhí)行。

??（七）住房公積金支持政策

??承租人承租納入保障性租賃住房管理的房屋，符合住房公積金租房提取規(guī)定的，積極為承租人及其配偶提取住房公積金用于支付房租。

??（八）公共服務(wù)支持政策

??符合保障性租賃住房條件的承租家庭，可享有落戶、教育等公共服務(wù)權(quán)益。

??六、項目認(rèn)定

??（一）項目申請

??保障性租賃住房項目申請單位應(yīng)當(dāng)向市、區(qū)住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱住房辦）提出申請，其中市住房辦受理新建配建保障性租賃住房和中省直、市屬項目申請；區(qū)住房辦受理本區(qū)范圍內(nèi)改建改造、區(qū)屬轉(zhuǎn)化盤活項目申請。

??（二）項目認(rèn)定

??市、區(qū)住房辦依據(jù)項目籌集方式，組織有關(guān)成員單位分層次、分性質(zhì)對申報保障性租賃住房項目進(jìn)行聯(lián)合審查，對通過審查的，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書。區(qū)住房辦認(rèn)定的保障性租賃住房項目，須報市住房辦備案。

??（三）項目審批

??項目單位憑保障性租賃住房項目認(rèn)定書辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等審批手續(xù)，并作為執(zhí)行稅費、配套等相關(guān)支持政策的依據(jù)。市、區(qū)相關(guān)部門要優(yōu)化審批流程，提高項目審批效率。對新（改）建保障性租賃住房項目，鼓勵采取告知承諾制辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等，探索將建設(shè)工程許可和施工許可并聯(lián)辦理；對不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

??（四）交付使用

??保障性租賃住房應(yīng)按照法定程序報批建設(shè)，不得擅自變更規(guī)模和用途，經(jīng)工程建設(shè)各管理部門驗收合格后，方可交付使用。

??七、監(jiān)督管理

??（一）嚴(yán)格建設(shè)管理

??保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量管理的法律法規(guī)，確保符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。新建配建保障性租賃住房項目應(yīng)當(dāng)與所在商品房開發(fā)項目的房屋、配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。保障性租賃住房項目要提供簡約、環(huán)保的基本裝修，集中式保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)按照《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（二）建立租住管理制度

??堅持“誰投資、誰所有”原則，鼓勵產(chǎn)權(quán)單位選聘經(jīng)驗豐富、運營能力強(qiáng)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運營管理保障性租賃住房。加強(qiáng)對保障性租賃住房供應(yīng)主體的市場監(jiān)管，規(guī)范合同管理，嚴(yán)格租金標(biāo)準(zhǔn)，堅決防止銷售或變相銷售保障性租賃住房。

??（三）嚴(yán)格權(quán)屬管理

??保障性租賃住房項目需整體確權(quán)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得上市銷售或變相銷售。不動產(chǎn)權(quán)證應(yīng)附記“保障性租賃住房項目，不得分割進(jìn)行登記、轉(zhuǎn)讓、抵押”。利用企事業(yè)單位自有空閑土地建設(shè)和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，在征地征收時，應(yīng)當(dāng)依法補償。

??（四）建立退出機(jī)制

??除商品房轉(zhuǎn)化項目外，保障性租賃住房項目運營期限原則上不低于5年，運營期自項目投入運營起計算。運營期內(nèi)，不得改變使用用途。運營期滿，經(jīng)申請批準(zhǔn)后，可繼續(xù)作為保障性租賃住房出租，也可向市住房辦申請根據(jù)籌集渠道分類退出。對運營期滿申請退出的，項目認(rèn)定書自動廢止，不再享受相關(guān)優(yōu)惠政策，同時補繳已享受的免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費；對運營期未滿5年申請退出的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際運營時間、房屋折舊等因素進(jìn)行核算后，返還已享受的各級政府保障性租賃住房補貼資金。

??（五）納入住房租賃綜合監(jiān)管服務(wù)平臺

??將保障性租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃綜合監(jiān)管服務(wù)平臺監(jiān)管，為住房租賃企業(yè)、出租人、承租人提供網(wǎng)上“一站式”服務(wù)，對房源信息發(fā)布、租賃等環(huán)節(jié)實施全流程監(jiān)管。

??（六）完善保障性住房供應(yīng)體系

??加強(qiáng)公租房和保障性租賃住房政策銜接。符合保障性住房政策退出的對象，可以承租保障性租賃住房。仍在領(lǐng)取公租房貨幣化補貼的新市民、青年人所在家庭和人才住房租賃補貼對象，可選擇承租保障性租賃住房，租金按市場租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??八、保障措施

??（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

??成立由市長擔(dān)任組長、分管副市長擔(dān)任副組長的市住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位由市發(fā)改委、市國資委、市住建局、市財政局、市稅務(wù)局、市資源規(guī)劃局、市營商環(huán)境局、市市場監(jiān)管局、市金融局、市人社局、市公安局、市教育局、哈公積金中心、市不動產(chǎn)中心，南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)、松北區(qū)政府，國網(wǎng)哈供電公司、哈供水集團(tuán)、哈排水集團(tuán)、哈物業(yè)集團(tuán)、哈中慶燃?xì)夤镜冉M成。負(fù)責(zé)統(tǒng)籌指導(dǎo)協(xié)調(diào)推進(jìn)全市保障性租賃住房工作，向上爭取國家、省關(guān)于保障性租賃住房發(fā)展的傾斜政策以及補助資金，制定市保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、資金使用及補貼計劃，發(fā)布保障性租賃住房相關(guān)政策，協(xié)調(diào)解決保障性租賃住房發(fā)展中的共性問題，統(tǒng)籌促進(jìn)各區(qū)域適度發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住建局，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。各區(qū)政府要參照成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立住房辦，專職做好轄區(qū)保障性租賃住房推進(jìn)管理工作。

??（二）實行市區(qū)聯(lián)動

??由市住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭，對全市保障性租賃住房工作進(jìn)行考評，市領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按職責(zé)分工對各區(qū)進(jìn)行政策協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。各區(qū)政府負(fù)責(zé)摸清轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房需求和存量土地、存量房屋資源情況，提報轄區(qū)保障性租賃住房年度籌集計劃并實施。

??（三）做好政策銜接

??各區(qū)、各有關(guān)部門要在梳理現(xiàn)有住房保障政策基礎(chǔ)上，銜接國家住房保障“三房”體系，落實好各類支持政策。對符合規(guī)定的住宅房屋均應(yīng)納入保障性租賃住房規(guī)范管理，并及時兌現(xiàn)各類政策和稅費減免。

??呼蘭區(qū)、阿城區(qū)、雙城區(qū)和各縣（市）政府，可結(jié)合轄區(qū)實際情況參照執(zhí)行，具體政策措施自行制定。

??本方案自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

??文件下載：哈政辦規(guī)〔2022〕12號哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案的通知.doc

??相關(guān)解讀：《哈爾濱市加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案》解讀