廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定

第一章  總  則

??第一條  為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，維護(hù)商品房交易當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

??第二條  本規(guī)定所稱商品房預(yù)售，是指預(yù)售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售給預(yù)購人，由預(yù)購人支付定金或者房價款的行為。

??本規(guī)定所稱預(yù)售人是指依法成立的預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；預(yù)購人是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。

??第三條  商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實信用的原則。

??第四條  市住房管理部門（以下稱預(yù)售主管部門）負(fù)責(zé)本市商品房的預(yù)售管理工作。

??市政府確定的機(jī)構(gòu)接受預(yù)售主管部門的業(yè)務(wù)管理，承擔(dān)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓、抵押、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等方面技術(shù)性、輔助性和事務(wù)性工作。

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第二章  預(yù)售項目管理

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??第五條  預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

??㈠已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

??㈡持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

??㈢房屋建設(shè)工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已經(jīng)確定；

??㈣投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到該項目工程建設(shè)總投資的25%以上。其中，申請預(yù)售商品房項目工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)為：7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結(jié)構(gòu)工程的二分之一以上，且不得少于7層；

??㈤已取得預(yù)售主管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證明。

??預(yù)售主管部門可以根據(jù)市場情況，對前款第四項規(guī)定的預(yù)售商品房項目工程形象進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。

??第六條  預(yù)售人向預(yù)售主管部門申請辦理商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

??㈠商品房預(yù)售申請表；

??㈡本規(guī)定第五條第一項至第四項的證明材料；

??㈢營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書；

??㈣商品房預(yù)售方案。

??第七條  商品房預(yù)售方案包括以下內(nèi)容：

??㈠項目的名稱、坐落、土地用途、規(guī)模、容積率等基本情況；

??㈡項目建設(shè)周期、工程建設(shè)計劃及分期工程建設(shè)計劃等建設(shè)情況；

??㈢公共部位和公共設(shè)施等公建配套的權(quán)屬歸屬、位置、面積和套數(shù)（間數(shù)）等具體情況及其平面示意圖；

??㈣項目預(yù)售計劃，本次預(yù)售商品房的可售房源幢數(shù)、套數(shù)、面積，以及每套房屋的房號、面積、銷售單價和總價、用途等內(nèi)容；

??㈤規(guī)劃主管部門核定的預(yù)售商品房項目總平面圖和分層平面圖；

??㈥本次申請預(yù)售商品房的預(yù)測面積報告書；

??㈦車位（庫）出售或者出租的方案；

??㈧商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；

??㈨商品房裝修標(biāo)準(zhǔn)；

??㈩國家規(guī)定的其他內(nèi)容。

??第八條  預(yù)售商品房項目可以分期、分幢申請預(yù)售許可，但不得分層、分單元申請。

??第九條  預(yù)售主管部門自受理商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，依法作出同意或者不同意預(yù)售的書面決定。同意預(yù)售的，自作出決定之日起10日內(nèi)向預(yù)售人核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

??第十條  商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

??㈠預(yù)售人的名稱；

??㈡許可證編號；

??㈢預(yù)售商品房的名稱（包括銷售廣告名稱）、幢號、建筑面積、用途；

??㈣商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；

??㈤國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)載明的其他內(nèi)容。

??第十一條  預(yù)售商品房項目的容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)委托原測繪機(jī)構(gòu)對預(yù)售面積進(jìn)行重新測算，并向預(yù)售主管部門辦理商品房預(yù)售許可變更手續(xù)。

??預(yù)售商品房項目的容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)及時將變更內(nèi)容書面通知有利害關(guān)系的已簽訂商品房買賣合同的預(yù)購人。

??第十二條  商品房預(yù)售方案中除預(yù)售項目容積率以及戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途之外的其他內(nèi)容依法發(fā)生變更的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自變更之日起10日內(nèi)向預(yù)售主管部門備案，并在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置予以公開。

??第十三條  預(yù)售商品房項目依法轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，受讓方應(yīng)當(dāng)持以下材料辦理商品房預(yù)售許可變更手續(xù)：

??㈠商品房項目的轉(zhuǎn)讓合同；

??㈡原商品房預(yù)售許可證；

??㈢受讓方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書；

??㈣重新簽訂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；

??㈤國家規(guī)定的其他材料。

??對符合條件的，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi)變更商品房預(yù)售許可。

??受讓方在辦理商品房預(yù)售許可變更手續(xù)完畢后，方可預(yù)售商品房。

??第十四條  預(yù)售商品房項目竣工驗收后，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)售主管部門申請辦理商品房現(xiàn)售備案。對符合條件的商品房項目，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案，并出具商品房現(xiàn)售備案證明。取得商品房現(xiàn)售備案證明后，原商品房預(yù)售許可證自動失效。

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第三章  預(yù)售行為管理

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??第十五條  預(yù)售人應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)售。

??對已取得預(yù)售許可的商品房項目，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)一次性公開全部預(yù)售房源及每套的價格。

??預(yù)售人發(fā)布商品房預(yù)售廣告的，應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售廣告中載明商品房預(yù)售許可證編號。

??第十六條  預(yù)售人不得有下列行為：

??㈠未取得商品房預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售；

??㈡未取得商品房預(yù)售許可證即以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預(yù)定款等費(fèi)用；

??㈢以返本銷售、售后包租等方式預(yù)售商品房；

??㈣除商品房買賣合同中約定的商品房價款外，向預(yù)購人收取其他款項；

??㈤法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

??第十七條  預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置公開下列事項：

??㈠商品房預(yù)售許可證；

??㈡預(yù)售人的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、土地出讓合同、土地房屋權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

??㈢商品房預(yù)售方案，其中項目總平面圖、土地出讓合同中規(guī)定公建配套的平面示意圖、商品房的預(yù)測面積報告書以及商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)單獨公開；

??㈣項目開發(fā)進(jìn)度和竣工、交付日期；

??㈤商品房預(yù)售情況表，內(nèi)容包括：商品房戶型、面積、公攤面積、預(yù)售狀態(tài)、權(quán)利限制狀況等；

??㈥明碼標(biāo)價的情況和市場監(jiān)管部門的舉報電話；

??㈦商品房買賣合同示范文本；

??㈧商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；

??㈨商品房交付使用時的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

??㈩不利因素的提示；

??(十一)國家、省、市有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定。

??商品房預(yù)售現(xiàn)場公開的具體規(guī)定由預(yù)售主管部門制定。

??預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善預(yù)售項目信息系統(tǒng)，提供預(yù)售項目信息查詢服務(wù)。

??第十八條  預(yù)售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)委托依法成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

??房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售時，不得向預(yù)購人收取任何費(fèi)用。

??第十九條  代理預(yù)售商品房的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置向預(yù)購人公開下列事項：

??㈠本規(guī)定第十七條要求公開的事項；

??㈡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照；

??㈢預(yù)售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理的委托書；

??㈣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的地址和聯(lián)系電話。

??第二十條  預(yù)售人和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同。

??預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案手續(xù)。預(yù)購人也可以通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案手續(xù)。預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5日內(nèi)出具備案證明。有認(rèn)購、預(yù)訂商品房的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)將認(rèn)購、預(yù)訂信息錄入房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。

??第二十一條  預(yù)售人和預(yù)購人約定辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人在辦理商品房買賣合同備案時，可以同時申請預(yù)告登記。

??第二十二條  預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)提供統(tǒng)一編號的商品房買賣合同示范文本。預(yù)售人和預(yù)購人經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致后，可以依法對商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改和補(bǔ)充。

??預(yù)購人有權(quán)要求將預(yù)售人發(fā)布的商品房預(yù)售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項在商品房買賣合同中進(jìn)行約定。

??第二十三條  預(yù)售人與預(yù)購人解除商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)自解除合同之日起30日內(nèi)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理注銷備案。

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第四章  預(yù)售資金管理

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??第二十四條  商品房預(yù)售資金是指預(yù)購人向預(yù)售人支付的全部購房款。

??商品房預(yù)售資金在商品房竣工前，優(yōu)先用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款以及法定稅費(fèi)。

??第二十五條  預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金收存和使用的監(jiān)督管理。

??第二十六條  每個預(yù)售項目應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

??第二十七條  預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售主管部門、開戶銀行三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

??預(yù)售項目因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的，可以增設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

??第二十八條  商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，納入監(jiān)管。

??商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)初始留存資金額度按照預(yù)售項目工程造價和風(fēng)險金核定；后續(xù)留存資金額度按照預(yù)售項目的工程形象進(jìn)度確定，以保證項目竣工。

??預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立預(yù)售人信用檔案，根據(jù)預(yù)售人的信用情況調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的留存資金額度。

??商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體規(guī)定由預(yù)售主管部門制定，并報市人民政府批準(zhǔn)后實施。

??第二十九條  商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議簽訂后，因下列事由，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)售主管部門申請變更商品房預(yù)售資金監(jiān)管：

??㈠變更商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的；

??㈡變更預(yù)售項目工程造價的；

??㈢變更施工單位、監(jiān)理單位的。

??預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5日內(nèi)予以變更；不予變更的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

??第三十條  預(yù)售人向預(yù)售主管部門申請調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)留存資金額度的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)理單位、施工單位共同出具的預(yù)售項目工程形象進(jìn)度書面證明材料。

??預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5日內(nèi)出具核準(zhǔn)意見。予以核準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)及時將核準(zhǔn)意見通知開戶銀行；不予核準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

??第三十一條  預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接交入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并憑銀行出具的付款憑證向預(yù)售人換取售房發(fā)票。

??預(yù)售人辦理商品房買賣合同備案時，應(yīng)當(dāng)同時附銀行出具給預(yù)購人的商品房預(yù)售款存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的憑證。

??第三十二條  預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，加強(qiáng)與銀行信息系統(tǒng)建立聯(lián)系，定期核查商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)資金的收存和使用情況。

??第三十三條  預(yù)售項目符合下列條件的，預(yù)售人可以向預(yù)售主管部門申請撤銷商品房預(yù)售資金監(jiān)管：

??㈠預(yù)售商品房竣工交付；

??㈡未欠工程款。

??預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5日內(nèi)予以撤銷；不予撤銷的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

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第五章  監(jiān)督檢查

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??第三十四條  預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售投訴處理制度，及時處理涉及商品房預(yù)售的投訴。

??第三十五條  預(yù)售主管部門依法對商品房預(yù)售行為進(jìn)行監(jiān)督檢查時，有權(quán)采取以下措施：

??㈠要求預(yù)售人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就檢查事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進(jìn)入現(xiàn)場檢查；

??㈡制止和糾正正在發(fā)生的商品房預(yù)售違法行為；

??㈢要求有關(guān)單位和人員提供與檢查事項有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復(fù)制；

??㈣法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他措施。

??被檢查的單位及其人員應(yīng)當(dāng)予以配合，不得妨礙和阻撓監(jiān)督檢查活動。

??第三十六條  預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房預(yù)售許可實施情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，責(zé)令改正，依照國家、福建省有關(guān)規(guī)定暫停該項目的網(wǎng)上簽約，并根據(jù)情況向公眾提示預(yù)購風(fēng)險：

??㈠未按照商品房預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)售的；

??㈡違反本規(guī)定第十一條、第十三條規(guī)定，未辦理預(yù)售許可變更手續(xù)預(yù)售商品房的；

??㈢違反本規(guī)定第十六條第三項、第四項規(guī)定，以返本銷售、售后包租等方式預(yù)售商品房，以及向預(yù)購人收取約定的商品房價款外的其他款項的；

??㈣未按照規(guī)定收存、使用商品房預(yù)售資金的；

??㈤其他違反法律、法規(guī)或者國家有關(guān)規(guī)定的。

??預(yù)售人及時改正的，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)該項目的網(wǎng)上簽約。

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第六章  法律責(zé)任

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??第三十七條  預(yù)售人有下列行為之一的，由預(yù)售主管部門責(zé)令限期改正，并可處10000元以上30000元以下罰款，記入預(yù)售人信用檔案：

??㈠違反本規(guī)定第十五條第二款規(guī)定，在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)未一次性公開全部預(yù)售房源及每套價格的；

??㈡違反本規(guī)定第十六條第四項的規(guī)定，向預(yù)購人收取約定的商品房價款外的其他款項的；

??㈢違反本規(guī)定第二十條第二款規(guī)定，未備案商品房買賣合同的；

??㈣違反本規(guī)定第二十八條第一款規(guī)定，未將商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的。

??違反本規(guī)定第十六條第一項至第三項，以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的禁止性行為的，依照相關(guān)規(guī)定予以處罰。

??第三十八條  違反本規(guī)定第十七條、第十九條規(guī)定，預(yù)售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未向預(yù)購人公開規(guī)定事項的，由預(yù)售主管部門責(zé)令限期改正，予以通報批評，并可處10000元以上30000元以下罰款，記入信用檔案。

??第三十九條  預(yù)售主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位依法給予處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

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第七章  附  則

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??第四十條  預(yù)售主管部門可以調(diào)整商品房預(yù)售資金的監(jiān)管模式，具體辦法由預(yù)售主管部門根據(jù)國家和福建省的有關(guān)規(guī)定適時制定，并報市人民政府批準(zhǔn)后公布實施。

??第四十一條  本規(guī)定自2022年4月1日起施行。2014年1月1日施行的《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》（廈門市人民政府令第155號）同時廢止。

廈門市人民政府發(fā)布