馮俊：房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

??中房網(wǎng)訊 6月19-20日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心主辦的“住房高質(zhì)量發(fā)展研討會(huì)暨走進(jìn)‘廣廈獎(jiǎng)’標(biāo)桿項(xiàng)目（企業(yè)）”，在廣州星河灣半島項(xiàng)目?jī)?nèi)召開(kāi)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 馮俊

??在本次會(huì)議上中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)馮俊會(huì)長(zhǎng)發(fā)表了題為《房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的主題發(fā)言。

??馮俊表示，“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，不僅僅是房子要蓋好，市場(chǎng)環(huán)境也非常重要?！彼岢?，市場(chǎng)供求的短期平衡并不代表長(zhǎng)期的平衡，局部平衡并不代表全局平衡，市場(chǎng)的平衡并不代表人民生活需要被滿足。“保障人們居住權(quán)利是保障人權(quán)基本的要素，滿足全體人民的長(zhǎng)期好生活的需要，是考慮市場(chǎng)發(fā)展關(guān)系的一個(gè)重要方面?！?/p>

??以下為文字實(shí)錄：

??馮?。焊魑粊?lái)賓，大家上午好。今天我的題目是《房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》供大家參考。住房是一個(gè)主要的需求，講房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展不僅僅是提出房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展包括市場(chǎng)環(huán)境，除了房子要蓋好是一方面，我們市場(chǎng)環(huán)境也是非常重要的。

??一，供需平衡。

??任何行業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，供需平衡既是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是一個(gè)目標(biāo)，也是政策、決策的基礎(chǔ)。如果我們是供小于求，就需要改善供需調(diào)節(jié)需求，如果供大于求，當(dāng)然是需要限制，提高資源的利用效率。

??這幾年來(lái)我們出現(xiàn)一個(gè)反復(fù)或者是出現(xiàn)短期的政策的繁瑣，是我們對(duì)供需矛盾的判斷的準(zhǔn)確是有關(guān)系的。

??2015年普遍的輿論都是供大于求，很多人說(shuō)足夠了，在2015年短期出現(xiàn)這個(gè)刺激后，馬上出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格快速反彈，供給不足的矛盾。其實(shí)這是有錯(cuò)誤的。有三個(gè)問(wèn)題要認(rèn)識(shí)清楚，我們往往講供需平衡的時(shí)候，講的是適配，房地產(chǎn)供需矛盾發(fā)生變化，居住生活需要發(fā)生變化，供求矛盾的判斷決定措施的基本導(dǎo)向是：

??美好生活需要供需平衡，既不短缺，也不過(guò)剩。

??市場(chǎng)供求的短期平衡點(diǎn)并不代表長(zhǎng)期的平衡，局部平衡并不代表全局平衡，市場(chǎng)的平衡并不代表人民生活需要被滿足。

??保障人們居住權(quán)利是保障人權(quán)基本的要素，實(shí)際上我們滿足全體人民的長(zhǎng)期美好生活的需要，這是我們考慮市場(chǎng)發(fā)展關(guān)系的一個(gè)重要的方面。

??所以實(shí)際上我們來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)套戶比（套戶比：成套住房數(shù)量/家庭數(shù)量）并非超過(guò)1，住房占用不均衡比發(fā)達(dá)國(guó)家嚴(yán)重。同時(shí)，我們的非成套住房大量存在。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，在全國(guó)10%抽樣調(diào)查的家庭戶中，城鎮(zhèn)家庭共2000萬(wàn)戶，其中同時(shí)擁有廚房和廁所的家庭有1513萬(wàn)戶，占比75%。粗略估計(jì)，現(xiàn)在非成套住房占住房總量的20%。2014年，城市水沖式廁所占79%；2017年，城市自來(lái)水普及率98.3%，縣城92.87%，建制鎮(zhèn)88.1%；2016年，管道供水入戶87.8%，居民家庭衛(wèi)生廁所71.7%。

??因此，要住得體面、舒適需要分三步走：

??第一，每個(gè)家庭都有一套符合健康文明標(biāo)準(zhǔn)的住房——有獨(dú)用的廚房和水沖式衛(wèi)生間。

??第二，每人一個(gè)房間。

??第三，每個(gè)家庭的住房除了廳以外的居住空間，達(dá)到N+1。

??所以，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好居住生活需要任重而道遠(yuǎn)。

??二，杠桿合理、風(fēng)險(xiǎn)可控

??中央文件第一次提出“房地產(chǎn)泡沫”問(wèn)題，去年把經(jīng)濟(jì)發(fā)展三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，第一大攻堅(jiān)戰(zhàn)是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，第一項(xiàng)任務(wù)是防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。各位從自己的角度來(lái)看不理解，認(rèn)為市場(chǎng)賣的很好，買房子的人在排隊(duì)，有什么風(fēng)險(xiǎn)？這不是講一個(gè)企業(yè)或者資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，而是房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)業(yè)可能導(dǎo)致系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，這是非常嚴(yán)重的問(wèn)題，我們看一下標(biāo)準(zhǔn)，從本世紀(jì)以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額/城鎮(zhèn)居民家庭總收入一直攀升，去年達(dá)到78.9%。居民家庭總收入近80%構(gòu)成負(fù)債。

??我們?cè)賮?lái)看一下個(gè)人住房貸款余額/GDP的比例，2018年達(dá)到38.7%。有的學(xué)者說(shuō)，杠桿率不高比美國(guó)低，但是我們必須注意到幾個(gè)事實(shí)，城鎮(zhèn)戶籍人口承擔(dān)住房貸款；美國(guó)1978年，人均GDP1萬(wàn)美金，住房杠桿率不到20%；美國(guó)恩格爾系數(shù)小于8%，2018年中國(guó)恩格爾系數(shù)28.4%。

??商品住宅銷售額/城鎮(zhèn)居民家庭收入，到2018年38.7%，城鎮(zhèn)居民家庭總收入38.7%是總收入比，現(xiàn)在有兩個(gè)維度的居民家庭住房壓力，有一個(gè)部門研究稱：城鎮(zhèn)居民家庭住房貸款年還款額占家庭可支配收入超過(guò)50%。折算下來(lái)是幾倍的壓力。

??我們可以看一個(gè)數(shù)字，銷售額和城鎮(zhèn)居民總收入比的38.7%，恩格爾系數(shù)2018年28.4%兩個(gè)數(shù)字加起來(lái)是50%，從兩個(gè)維度來(lái)看，居民家庭總收入至少60%或者到70%都用于住和吃。對(duì)老百姓的生活改善和生活質(zhì)量提高壓力非常大。

??同時(shí)要看到在這樣的態(tài)勢(shì)下，我們從經(jīng)濟(jì)大國(guó)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，房地產(chǎn)泡沫在不斷提高的情況下，大量催生房地產(chǎn)的虛擬成分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就很危險(xiǎn)了。所以，我認(rèn)為在房地產(chǎn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展當(dāng)中，風(fēng)險(xiǎn)防范是很重要的。

??三，供應(yīng)體系完善

??我們?cè)诠┬杳艿臅r(shí)候，都在說(shuō)支付能力不足，要靠收入提高來(lái)解決，往往突出一個(gè)價(jià)格問(wèn)題，決定支付能力的是兩個(gè)因素，一個(gè)是支付能力，一個(gè)是收入，一個(gè)是價(jià)格。

??支付能力是價(jià)格和收入決定的。

??既堅(jiān)持市場(chǎng)化的改革方向，也要保障沒(méi)有能力通過(guò)市場(chǎng)獲得合適住房的家庭住有所居。

??應(yīng)渠道合理，供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，供應(yīng)的地域配置合理，可支付性合理，需求適應(yīng)性合理。

??有人說(shuō)中國(guó)人的偏好是買房子，其實(shí)不對(duì)的。1928年在廣州租房子的價(jià)錢和買房子的價(jià)錢是8：2，當(dāng)時(shí)廣州是革命的中心，很多年輕人流進(jìn)來(lái)租房子，上海在1928年租房子20%，北京是58%。所以中國(guó)人有租房或者買房子的偏好根本不對(duì)，在改革開(kāi)放前都是租的，很少有私房的。導(dǎo)致中國(guó)人買房子的偏好是兩個(gè)因素，一個(gè)是房改的制度沒(méi)得租了就要買了，第二價(jià)格不斷的上漲，教育老百姓“晚買不如早買”前幾年央視有一個(gè)老百姓幸福指數(shù)的調(diào)查，問(wèn)一個(gè)老太太“幸福嗎”他說(shuō)改革開(kāi)放以來(lái)很幸福，生活當(dāng)中有后悔的嗎？她說(shuō)“后悔當(dāng)年沒(méi)有多買幾套房”。房子的數(shù)量變成一個(gè)幸福度的體現(xiàn)，所以在城市當(dāng)中要租房結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)。

??所以，我們?cè)诔鞘挟?dāng)中要租房結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)。

??我們講高質(zhì)量發(fā)展，包括后面講到的問(wèn)題也是對(duì)大眾消費(fèi)者來(lái)說(shuō)的，不是對(duì)少數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)的。

??實(shí)際上我們要認(rèn)識(shí)一個(gè)問(wèn)題，發(fā)展為什么？目的不是某一個(gè)企業(yè)成長(zhǎng)得快，當(dāng)然作為企業(yè)的目標(biāo)是這樣的。目的是要“以人為中心”發(fā)展。要為老百姓提供幸福感。

??四、需求管理到位

??第一，優(yōu)先保障居民家庭的住房權(quán)利。

??我們?cè)谧》堪l(fā)展當(dāng)中，終級(jí)的目標(biāo)是讓所有的老百姓都可以享受到社會(huì)發(fā)展的紅利。也就是說(shuō)我們住房的權(quán)利要得到保障，在這個(gè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，優(yōu)先保障居民家庭的住房權(quán)利，資金政策要制定好。

??第二，適度限制投資性需求。

??如果投資需求把房子買下來(lái)供給市場(chǎng)，市場(chǎng)的總供給不變，不影響供需的變化，如果減少供需就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)，所以我們倡導(dǎo)適度限制，投資性需求。

??第三，充分利用閑置的住房資源。

??任何一個(gè)商品作為投資都有一個(gè)先決條件：短缺、少部分人持有、價(jià)格不斷漲。不然怎么會(huì)作為投資品？所以我們要充分利用閑置住房資源。

??五、提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

??我們的目標(biāo)是誤差1‰。零缺陷住房比較難，30年前請(qǐng)教竇以德會(huì)長(zhǎng)中國(guó)有沒(méi)有沒(méi)有毛病的住房？竇會(huì)長(zhǎng)說(shuō)沒(méi)有；能不能使住房達(dá)到零缺陷？他說(shuō)很難?？傮w上我們近幾年住房質(zhì)量發(fā)展有所提高。

??當(dāng)前最主要的任務(wù)是，消除安全隱患、滿足綠色、健康要求。原來(lái)的城市建筑方針是在90年代提出，本世紀(jì)初提出要不要修改，當(dāng)時(shí)有很多學(xué)者參加討論，很多學(xué)者提出應(yīng)該把“安全”兩個(gè)字加上，后來(lái)改成“經(jīng)濟(jì)、適用、美觀”。但是這個(gè)“安全”問(wèn)題并沒(méi)有完全解決。我建議大家有時(shí)間看一篇文章，北大的李教授去年發(fā)表的演講，他講到“我們的精心設(shè)計(jì)建設(shè)城市使我們充滿了風(fēng)險(xiǎn)”。里面講到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然他把問(wèn)題集中起來(lái)，確實(shí)比較驚人，應(yīng)該說(shuō)我們城市建設(shè)發(fā)展很快也很好只是有缺陷和不足，但是沒(méi)有想到有這么多問(wèn)題，是不是所有隱患都沒(méi)有？

??我講一下自己的親身經(jīng)歷，去年我在一個(gè)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目當(dāng)中，建的確實(shí)很不錯(cuò)，南方地區(qū)自來(lái)水龍頭出水的時(shí)候是常溫，可以不做熱水，這個(gè)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目很貼心的提供熱水，但是系統(tǒng)水溫在60度以上，有可能會(huì)導(dǎo)致老人燙傷。這就存在安全隱患，實(shí)際上住宅當(dāng)中可以仔細(xì)琢磨一下，雖然有很大的改進(jìn)，但是安全隱患還是比比皆是。

??第二，提高精度。雖然我們都要求毫米級(jí)的，但是實(shí)際上我們的誤差都是在厘米級(jí)的，我在公開(kāi)場(chǎng)合說(shuō)過(guò)幾次，有一個(gè)住房專家在北京買了豪宅，掛了一個(gè)畫跟哪里都不平，垂直線相差15厘米。在座的同志你們房子四個(gè)角的垂直線的誤差差多少？如果差在一厘米以內(nèi)也可以給工程部發(fā)獎(jiǎng)金了。

??當(dāng)然，提高精度必然采取的途徑一定是工業(yè)化，裝配化，所以很重要的系精度要提高。一定要提高安全的精度，踐行好綠色、安全、健康的要求。

??其次，我們要節(jié)約資源，減少浪費(fèi)。

??有專家說(shuō)我們每年產(chǎn)生的建筑垃圾達(dá)到24億噸，包括裝修和施工現(xiàn)場(chǎng)。24億噸的建筑垃圾，總價(jià)值是1.2萬(wàn)億，占整個(gè)房地產(chǎn)投資的10%，我們總是說(shuō)速度下降不要緊，但是要變成有效的投資、有效的運(yùn)營(yíng)。

??全壽命經(jīng)濟(jì)、適用，住房壽命在70-80年以上，我們要提升整體家庭住房空間的變化，提高住房的長(zhǎng)期的適用度。

??在營(yíng)銷環(huán)節(jié)應(yīng)用數(shù)字化比較普及了，但是設(shè)計(jì)和建造領(lǐng)域，相對(duì)而言弱得多，真正達(dá)到多用生產(chǎn)，是建造大國(guó)到建造強(qiáng)國(guó)推動(dòng)數(shù)字化設(shè)計(jì)、建造是非常需要的。在數(shù)字化應(yīng)用當(dāng)中還是要放到解決安全、健康、舒適、方便要有一個(gè)秩序。不然在智能家居建設(shè)當(dāng)中，把舒適放到非常重要的位置。

??當(dāng)然還有高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為主的，比如居住延展的生活服務(wù)，這個(gè)問(wèn)題在物業(yè)服務(wù)當(dāng)中大家認(rèn)識(shí)比較充分了。

??我就講這些內(nèi)容，謝謝大家。