2019房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化高峰論壇在滬圓滿落幕

??2019年1月4日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化研究中心、通達金融共同舉辦的“2019房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化高峰論壇”在上海中國金融信息中心隆重召開。論壇以“去杠桿、嚴監(jiān)管下的房地產(chǎn)金融之路”為主題，聚集了來自地產(chǎn)和金融行業(yè)的300多位專家學(xué)者、監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)領(lǐng)袖，兼顧當下與未來，共同探討中國房地產(chǎn)金融新形勢，探路房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的未來發(fā)展，并為房企提高多元化融資意識，更好地利用資產(chǎn)證券化工具促進企業(yè)價值提升提供了新思路。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊先生出席大會并做開幕致辭，拉開了本次大會的帷幕。他在致辭中提出了三個觀點：第一，中國經(jīng)濟向好的基本趨勢仍然保持穩(wěn)定，消費對經(jīng)濟增長的貢獻占主導(dǎo)地位，從經(jīng)濟發(fā)展的角度看，對于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展信心不減；第二，對房地產(chǎn)市場要有定力，必須堅持“房子是用來住的而不是用來炒的”基本原則，“去杠桿，穩(wěn)房價，防風險”仍然是今年的主基調(diào)；第三，客觀認識房地產(chǎn)的功能定位，群眾的美好生活需要尚未被完全滿足，住房總量不足仍是長期存在的矛盾，房地產(chǎn)金融的發(fā)展應(yīng)該與住房的發(fā)展方向相一致。

馮俊 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長，匯力投資基金管理有限公司董事長孟曉蘇先生發(fā)表了題為“用REITs實現(xiàn)公共資產(chǎn)證券化”的主題演講。談到課題組對于政府資產(chǎn)證券化設(shè)計時，他介紹到，其設(shè)計模型具備四個要點：一、基金置換權(quán)益、政府獲取現(xiàn)金；二、實行內(nèi)部管理，保持收益穩(wěn)定；三、基金入市交易；四、到期原價回購，增值全歸政府。同時，孟曉蘇表示，REITs可一舉化解困擾我國經(jīng)濟發(fā)展的諸多難題：促進存量資產(chǎn)動能轉(zhuǎn)換、推動混改最佳方案、促進政府負債有效降低、促進主權(quán)信用有效提升、促進資本市場極大豐富、打破剛兌直接融資。

孟曉蘇 國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長、 匯力投資基金管理有限公司董事長

　　上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心部門負責人段東興以“不忘初心、砥礪前行，服務(wù)租購并舉住房制度建設(shè)”為題做了演講，他表示，對公募REITs的推進也是上交所未來的方向。截至目前，上交所關(guān)于住房租賃方面的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行金額約為300億元，且大型國企和房地產(chǎn)企業(yè)正在陸續(xù)申報中，規(guī)模穩(wěn)步增長。展望2019年，他進一步表示，“上交所會繼續(xù)貫徹落實黨中央國務(wù)院的戰(zhàn)略部署，進一步發(fā)揮市場作用，租購并舉的建設(shè)。一、推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大類資產(chǎn)信息披露規(guī)則；二、推進重點區(qū)域和企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券；三、試點公募REITs完善相關(guān)制度設(shè)計。”

段東興 上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心部門負責人

　　中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部資深副經(jīng)理劉艷霞著重介紹了建設(shè)銀行資產(chǎn)證券化與住房租賃業(yè)務(wù)實踐。利用資產(chǎn)證券化工具，建設(shè)銀行近三年盤活存量住房貸款3000多億元；在國際化的探索上，2018年建行發(fā)行了標普AAA國際評級的建元系列產(chǎn)品2單，開啟境內(nèi)同類項目先河。劉艷霞表示，資產(chǎn)證券化打通了信貸市場與資本市場之間的利率傳導(dǎo)路徑。通過資本市場對證券定價，將價格反饋于信貸資產(chǎn)端，有助于形成良性價格反饋機制，提高商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)定價水平和管理能力，推動利率市場化進程。

劉艷霞 中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部資深副經(jīng)理

　　上海中城年代投資管理有限公司副總經(jīng)理張曉娟首先分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，當下房地產(chǎn)融資政策由緊趨穩(wěn)放松，融資分化利好頭部企業(yè)。談及目前融資方式的多元化，她表示，證券化是房企融資新的突破口。“隨著短期融資成本的不斷攀升，行業(yè)資本回報率下降，傳統(tǒng)的債性融資已經(jīng)不利于行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，”必須注意到的是，“開發(fā)商負債率高企，通過加杠桿提供債性融資的方式，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益是遞減的，需要通過增加權(quán)益性資本去實現(xiàn)整個行業(yè)規(guī)模的擴大和高質(zhì)量的增長?！?/p>

張曉娟 上海中城年代投資管理有限公司副總經(jīng)理

　　上海市建緯律師事務(wù)所高級合伙人宋仲春從長租公寓的融資法規(guī)與政策、融資路徑、資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品類型及發(fā)行情況等三方面對長租公寓的融資現(xiàn)狀進行了詳盡的闡述。從法律的專業(yè)角度，宋律師通過多個實例列舉解釋了所有權(quán)權(quán)益，并強調(diào)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬清晰。

宋仲春 上海市建緯律師事務(wù)所高級合伙人

　　大成（上海）律師事務(wù)所高級合伙人曲峰以新加坡REITs為切入點，結(jié)合當下的實際情況，著重講述了中國的REITs業(yè)務(wù)機會。曲律師呼吁道：“中國需要真正的REITs，真REITs可幫助資產(chǎn)端將存量不動產(chǎn)進行證券化，對穩(wěn)定的現(xiàn)金流進行股權(quán)投資，從而減少短期債務(wù)融資、降低負債率和杠桿率；對資金端而言，推出REITs可為強勢監(jiān)管下的大資管的結(jié)構(gòu)性調(diào)整提供了一個有效的金融工具，為金融市場的資金投向提供了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?br/>

曲峰 大成（上海）律師事務(wù)所高級合伙人

　　第一個圓桌討論的主題是“投資者對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的風險識別與管理”，由大成（上海）律師事務(wù)所高級合伙人曲峰主持，招商銀行資產(chǎn)管理部結(jié)構(gòu)化項目投資部執(zhí)行總經(jīng)理羅儷、華創(chuàng)證券投顧部總經(jīng)理屈慶、開源證券金融市場部副總經(jīng)理兼不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施部負責人劉坤陽、中山證券債券融資總部地產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人、高級董事梅佳共同參與討論。大家圍繞“對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資產(chǎn)證券化是毒藥還是解藥？”、“投資REITs與CMBS產(chǎn)品的風險點”、“ABS產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品設(shè)計、存續(xù)期管理的相應(yīng)風險”、“收益權(quán)產(chǎn)品的具體風險”等問題展開了精彩的討論。

　　開源證券金融市場部總經(jīng)理白楠分享了ABS全流程管理綜合服務(wù)商的漸進之路。聚焦于市場首批的CMBS和類REITs項目，當面臨開放期的選擇時，管理人的態(tài)度對于“有瑕疵”的項目如何進行非常重要。通過對北京海航實業(yè)大廈項目、上海浦發(fā)大廈項目、彩云之南項目的經(jīng)驗總結(jié)，白楠表示，作為管理人，必須做到堅守底線，堅持投資者和發(fā)行人的基本利益！與此同時，縝密安排、協(xié)作能力與強大的韌性都是管理人必不可少的重要素質(zhì)。

白楠 開源證券金融市場部總經(jīng)理

　　大成（上海）律師事務(wù)所高級合伙人莫非以“住房租賃資產(chǎn)證券化的實踐模式及發(fā)展展望”為題做了主題演講，他指出，當前住房租賃ABS的發(fā)展還有賴于稅收政策的進一步完善及對輕資產(chǎn)運營的住房租賃企業(yè)的政策支持。展望住房租賃ABS未來發(fā)展時，莫非簡明扼要的提出了四個觀點：一、住房租賃ABS發(fā)行可能將繼續(xù)增長；二、租賃住房有望成為我國REITs突破口；三、短期仍以重資產(chǎn)為主；四、資產(chǎn)證券化拓寬公共租賃住房融資渠道。

莫非 大成（上海）律師事務(wù)所高級合伙人

　　在“房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的多元化探討”的高峰對話環(huán)節(jié)中，中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武擔任主持人，上海晨曦股權(quán)投資基金管理有限公司地產(chǎn)基金不動產(chǎn)投資負責人阮曉俊，紅星美凱龍家居集團副董事長兼執(zhí)行總裁郭丙合，前普洛斯集團首席財務(wù)官、董事會主席兼首席執(zhí)行官謝芳，光大安石資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負責人曾景，上海市建緯律師事務(wù)所不動產(chǎn)金融部專職律師成沂共同參與討論。作為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化各個領(lǐng)域的參與者，對話嘉賓表達了回歸資產(chǎn)本源、重視資產(chǎn)自身運營能力及引導(dǎo)投資人打破固有界限的一致意見。

　　聯(lián)合信用評級有限公司結(jié)構(gòu)融資二部評級副總監(jiān)高鑫磊對2018年商業(yè)地產(chǎn)證券化市場做了總體的回顧與展望。他認為，真正發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要從資產(chǎn)的分散性或者破產(chǎn)隔離的角度出發(fā)，可通過逐步放開利率市場、投資者市場放開、特殊服務(wù)機構(gòu)等專業(yè)機構(gòu)的實現(xiàn)及壯大、法律制度體系的支持等路徑來實現(xiàn)其發(fā)展。其中，利率市場的放開可以強有力地促進銀行發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)證券化的動力。

高鑫磊 聯(lián)合信用評級有限公司結(jié)構(gòu)融資二部評級副總監(jiān)

　　戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部董事楊枝分享了亞洲房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)研究報告，報告聚焦新加坡、香港、日本REITs市場及國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場，對香港和新加坡REITs持有大陸物業(yè)情況，亞洲REITs在中國大陸地區(qū)收購及出售資產(chǎn)案例進行了分析。他表示，希望通過報告中國外標準化的REITs買資產(chǎn)賣資產(chǎn)時的定價標準等分析，給當前國內(nèi)類REITs的推出或公募REITs的定價提供一定借鑒參考。

楊枝 戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部董事

　　隨后，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中國開發(fā)性金融大講堂秘書長肖艷旻分享了“中國房地產(chǎn)企業(yè)金融能力評價研究”，并公布了2018年一季度、上半年、三季度上市房企金融能力TOP50排名結(jié)果。肖艷旻表示，金融能力是房地產(chǎn)企業(yè)在時間維度上對現(xiàn)在和未來資本存量和流量的金融規(guī)劃，榜單綜合規(guī)模、償債能力、盈利能力、資金運營、發(fā)展能力共五大考核指標得出。

肖艷旻 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中國開發(fā)性金融大講堂秘書長

　　最后，財達證券資管部總經(jīng)理馬立南，穩(wěn)盛投資戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理辛勇，遠洋資本華南區(qū)域負責人、遠洋資本資產(chǎn)管理中心投資總監(jiān)，諾承投資總經(jīng)理曹龍，上海虔盛投資管理企業(yè)總裁寧柱就“房企金融能力分析與企業(yè)價值提升”展開了高峰對話。圍繞房地產(chǎn)企業(yè)金融能力的內(nèi)涵，房企金融能力的核心，房企如何培育發(fā)展自己的金融能力，針對收入規(guī)模較小的運營型房企，其金融能力指標如何調(diào)整等方面，諸位專家紛紛做了深入研討與精彩發(fā)言。

　　此外，《中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（2018）報告》同期發(fā)布，由中國房地產(chǎn)協(xié)會資產(chǎn)證券化研究中心、開源證券、聯(lián)合資信、戴德梁行聯(lián)合編寫，剖析房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化各類產(chǎn)品的運行情況及市場總體形勢，分析相關(guān)政策，探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化更加美好的未來。