姚建國：養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營

中國房協(xié)養(yǎng)老地產(chǎn)與大健康委員會(huì)副主任、江蘇澳洋康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)有限公司董事長 姚建國

??中房網(wǎng)訊 2019年12月26日，第八屆中國養(yǎng)老地產(chǎn)與大健康項(xiàng)目交流大會(huì)暨百城（企業(yè)）聯(lián)動(dòng)年會(huì)在湖南省湘西自治州吉首市隆重舉行。本屆大會(huì)以“承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”為主題，邀請(qǐng)了相關(guān)部門、養(yǎng)老與大健康企業(yè)家及相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行政策解讀、市場(chǎng)分析、經(jīng)驗(yàn)分享、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和項(xiàng)目對(duì)接，推動(dòng)企業(yè)間、項(xiàng)目間的合作。中國房協(xié)養(yǎng)老地產(chǎn)與大健康委員會(huì)副主任、江蘇澳洋康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)有限公司董事長姚建國對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營談了幾點(diǎn)看法。

??以下為演講實(shí)錄：

??尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、尊敬的各位專家，大家下午好。我是來自江蘇澳洋，我們集團(tuán)先介紹一下，我們是一個(gè)民營企業(yè)，是中國五百強(qiáng)企業(yè)，也是中國民營企業(yè)二百強(qiáng)。我們企業(yè)下面有一個(gè)大健康這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，是我們?cè)谏罱凰鲜械?，我們從大健康這一塊做了整整十二年。從我們集團(tuán)的發(fā)展角度上來講，我們就看到大健康，所以我們是從醫(yī)院開始做，現(xiàn)在有一家總院，我們有十家分院。是醫(yī)康養(yǎng)護(hù)為一體，同時(shí)我們還有房產(chǎn)置業(yè)公司，這一部分，因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止，實(shí)際上中國的養(yǎng)老，包括醫(yī)療都特別難做，養(yǎng)老更不要說。目前我們國家的老齡化這么嚴(yán)重，上午我們的一些領(lǐng)導(dǎo)，也說了，目前來講我們今年2019年，我們國家出臺(tái)非常非常多的養(yǎng)老政策，應(yīng)該說密集出臺(tái)。實(shí)際上表明了什么問題呢，越是政策越多，這個(gè)行業(yè)越難做。

??我們想想房地產(chǎn)它會(huì)給你做政策嗎？沒有，拼市場(chǎng)。很多前期我們?cè)谧龅倪@些行業(yè)，特別困難的時(shí)候，我們國家看到了我們國家的困難，更看到企業(yè)的困難，所以這些政策都是為扶持這個(gè)產(chǎn)業(yè)。對(duì)于這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，我們一直說是養(yǎng)老，真正運(yùn)營的企業(yè)還是很難生存。所以我們中房協(xié)，我們養(yǎng)老的大健康，我們已經(jīng)完全看到了養(yǎng)老離不開房地產(chǎn)。這一點(diǎn)一定是深刻的領(lǐng)會(huì)到了這樣一個(gè)精髓。假如真正的你看一下，從目前來講，我們這些哪有完全做養(yǎng)老的企業(yè)，做的多大，沒有。一定是背后有我們一個(gè)地產(chǎn)作為支撐，才能做的這么好。

??當(dāng)然養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)，未來還會(huì)越做越好，但在現(xiàn)階段我們養(yǎng)老離不開地產(chǎn)。但從養(yǎng)老的實(shí)質(zhì)來講，我們?cè)诮ㄔO(shè)過程中間，我們養(yǎng)老沒有房子，養(yǎng)什么老，所以這個(gè)養(yǎng)老對(duì)我們來講，房地產(chǎn)房子是我們脫不開的一個(gè)話題。當(dāng)然房地產(chǎn)經(jīng)歷了這么多年，我們開發(fā)非常成熟，但是這個(gè)養(yǎng)老到底怎么和我們地產(chǎn)相結(jié)合，我今天就跟大家講一下。我們?cè)谧鲞@么多年房地產(chǎn)和養(yǎng)老、醫(yī)療結(jié)合的過程中間，我們房地產(chǎn)公司對(duì)這個(gè)養(yǎng)老這件事，非常熟悉，做的非常好，但是從養(yǎng)老房地產(chǎn)這個(gè)全齡化社區(qū)怎么去建設(shè)和運(yùn)營相匹配。把這些年我們得到的一些不能說經(jīng)驗(yàn)，是我們?cè)谧龅倪^程中間一點(diǎn)體會(huì)，和大家分享一下。

??全齡化社區(qū)，假如說我們現(xiàn)在養(yǎng)老有很多的方式，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這是一個(gè)概念。但是實(shí)際上真正養(yǎng)老，我們所有的建設(shè)，一個(gè)小區(qū)買了房子以后，就希望能夠從小孩生下來，一直到我們老去的時(shí)候，在這個(gè)社區(qū)能夠完全解決。假如說我們政府也負(fù)擔(dān)不起，也沒有錢建這么多房子，給你去住。所以這個(gè)全齡化社區(qū)的開發(fā)一定是我們的方向。全齡化社區(qū)開發(fā)的中間怎么養(yǎng)老是我們結(jié)合的并不是最好這方面。

??首先就是作為一個(gè)項(xiàng)目來講，房地產(chǎn)這塊我就不多講，我們?cè)趺磸膭傞_始籌建到我們?cè)趺唇ㄔO(shè)，到項(xiàng)目開工運(yùn)營這個(gè)階段，實(shí)際上這個(gè)階段最最重要的就是項(xiàng)目怎么籌建？這個(gè)項(xiàng)目是建什么樣的項(xiàng)目，什么定位，對(duì)我們顯得特別重要，我是做一個(gè)商業(yè)的機(jī)構(gòu)，我是做一個(gè)社區(qū)，我們還是做一個(gè)純粹的護(hù)理院。那這些定了以后，我們才能開始我們規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程、人事、財(cái)務(wù)等等，這些才能開業(yè)。但實(shí)際上這個(gè)中間一塊，我們要反推過去，我們?cè)趺醋?，現(xiàn)在在籌建這個(gè)工作計(jì)劃中間，假如說我們有后面這個(gè)做支撐，籌建低的，我們?cè)趺慈ヒ?guī)劃，定完以后，我只有定位以后，我才知道，我接下來要配合這樣的項(xiàng)目，做多少的養(yǎng)老工作，我們?cè)诮ㄔO(shè)過程中間，中國的建設(shè)流程已經(jīng)很完善了，但是我們?cè)谠趺磁浜橡B(yǎng)老的過程中間，我們同樣這個(gè)社區(qū)做什么樣的規(guī)劃，我就會(huì)做什么樣的設(shè)計(jì)。

??在設(shè)計(jì)當(dāng)中怎么去報(bào)健，講的很明白。我們現(xiàn)在國家的政策，在很多建的時(shí)候，我們考慮到怎么創(chuàng)新，創(chuàng)新怎么能夠在法律的框架底下怎么過去，怎么通過，打一個(gè)擦邊球也好，還是有其他的認(rèn)證。這些我們從開始，從地產(chǎn)的限制，我這個(gè)做養(yǎng)老設(shè)施的中間到底要不要，我們很多時(shí)候說你做住宅的，那么你就不能做商業(yè)，你做養(yǎng)老的，養(yǎng)老的是慈善。在這些性質(zhì)上，假如以后前期策劃項(xiàng)目并沒有問題，你的設(shè)計(jì)有問題到最后很多是不能實(shí)現(xiàn)，所以咱們從用方面，咱們做房地產(chǎn)，是住宅性質(zhì)。但是要做養(yǎng)老，是公建性質(zhì)，假如說所有的按公建去做，報(bào)價(jià)很高，成本也會(huì)很高。所以這些在前期的我們要有明確的做法，包括你的營銷，怎么去定它的規(guī)則，所以一切這些定位在前期你必須想明白，到底要不要這樣做，到底怎么做，怎么做決定了以后，你的服務(wù)的內(nèi)容，到底在怎么，在實(shí)際的項(xiàng)目過程中間，怎么去結(jié)合起來做。

??單單一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，你要再去做養(yǎng)老是非常困難的，無論是從硬件上怎么改造，從軟件運(yùn)營上怎么運(yùn)營，這些不解決，這個(gè)以后項(xiàng)目是一個(gè)致命的。所以在前面的從一開始項(xiàng)目就要明確，更多的還要考慮，因?yàn)槲覀兩衔缫猜牭搅?，我們中國養(yǎng)老，中國五年、十年，它的年齡段，跟它的消費(fèi)生活理念，養(yǎng)老理念完全不同，這一點(diǎn)上可能我們更多的為我們這個(gè)項(xiàng)目以后的怎么有生命力考慮。所以項(xiàng)目從一開始，你在建設(shè)，逐漸到運(yùn)營。

??實(shí)際上在這個(gè)醫(yī)療的剛才我講的，就是要不要帶醫(yī)療，要帶醫(yī)療，我們很多的假如說做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但是假如是翻譯的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，我們規(guī)劃中間，和我們的養(yǎng)老，主體一下子就決定了以后到底怎么回事。對(duì)于一個(gè)這樣的項(xiàng)目，我們現(xiàn)在擬定的時(shí)候，我是剛需，到底是不是剛需，你得考慮好。包括你的醫(yī)療設(shè)施的這個(gè)，怎么去對(duì)接，我和政府的去談，社區(qū)去談，還是說自己擁有，還是跟一些機(jī)構(gòu)合作，這些我們?cè)谇捌谝紤]好，因?yàn)檎l去定，一定會(huì)有他自己特有的方式。所以醫(yī)療資源對(duì)接，包括市場(chǎng)，包括我們的消防工作，怎么做，那么未來會(huì)決定你的概念是什么。

??所以整個(gè)在報(bào)建中特地要想清楚，一旦你前期留了東西，前天我們做了一個(gè)項(xiàng)目要驗(yàn)收，我們說這個(gè)項(xiàng)目是由我們自己建的，當(dāng)時(shí)報(bào)的是自己的全齡化社區(qū)的老年公寓邊上做一個(gè)護(hù)理院，當(dāng)時(shí)報(bào)過去的時(shí)候，我們后來在做護(hù)理院，找上市公司以后，醫(yī)療不能統(tǒng)一競(jìng)爭以后，主體變了，他說不行，你這個(gè)上面租給別人，那么你的主題性質(zhì)是養(yǎng)老，租給別人的時(shí)候，這個(gè)機(jī)構(gòu)就不是一個(gè)養(yǎng)老內(nèi)置的結(jié)構(gòu)，必須重新去辦，性質(zhì)不對(duì)。幸好我們?cè)谠瓉碓诹㈨?xiàng)的時(shí)候，立清楚了是護(hù)理院。政府也有領(lǐng)導(dǎo)在這邊，我們所有的辦事機(jī)構(gòu)的人員，他都不愿意擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，最好你前面有了，沒有就不行。我們找到了有依據(jù)，所以當(dāng)時(shí)就放了，這些對(duì)我們來講，前期所有的手續(xù)，你沒有真正的去理解的話，你一定要留給自己一些空間，否則到最后，你哭都來不及。

??我們講的就是這個(gè)營銷，我們所有的項(xiàng)目做了一個(gè)，當(dāng)然剛才講地產(chǎn)結(jié)合，我們有兩種情況，前期我們講養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要輕資產(chǎn)運(yùn)營，我們從應(yīng)該說2013年是，當(dāng)時(shí)說五年以后，我們很多項(xiàng)目都會(huì)無疾而終，確實(shí)是這樣一個(gè)情況，但是我們又回過來想，真正在這個(gè)企業(yè)中間，做養(yǎng)老又有幾家做大，反倒是我們這些供應(yīng)商，都掙錢了。我們房地產(chǎn)公司花了大量的資產(chǎn)去養(yǎng)活我們的這樣一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但是從今年開始，我們這些地產(chǎn)商，我們這些資產(chǎn)都成倍增值，這種增值對(duì)我們養(yǎng)老來講，增值一次我們一輩子做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)照顧一下九行，對(duì)于我講這個(gè)就是你前期的經(jīng)營的理念到底是什么。你的營銷過程中間就是要做好前期出口的定位，你到底是做什么，只有這樣以后，你的市場(chǎng)定位準(zhǔn)確以后，你才能見效，才能更好的服務(wù)企業(yè)，所以這一點(diǎn)上，在未來的你這個(gè)社區(qū)定位一個(gè)全齡化社區(qū)，你養(yǎng)老是你的一個(gè)賣點(diǎn)。養(yǎng)老可以促進(jìn)銷售，這個(gè)養(yǎng)老到底怎么和我們的營銷建立起來，為我們的營銷插上鵬飛的翅膀，這一點(diǎn)上就是我們前期一定要認(rèn)認(rèn)真真的去做營銷策劃。你只有把所有的營銷策劃做好之后，才知道該怎么做。

??當(dāng)然，做很多的規(guī)劃，有建設(shè)規(guī)劃。我接下來的養(yǎng)老怎么配合我們地產(chǎn)去做呢，你服務(wù)到底多少，內(nèi)容，你的服務(wù)流程怎么走，你所有的針對(duì)這樣的項(xiàng)目，因?yàn)橛袠?biāo)準(zhǔn)化流程，怎么針對(duì)這樣的項(xiàng)目，你去認(rèn)認(rèn)真真的做，去設(shè)施，一定是要改變，一定是要適合自己的項(xiàng)目最好。你包括我們管理的制度，這些前期你不規(guī)劃好，對(duì)你的建設(shè)來講是無序的。這個(gè)項(xiàng)目前期的養(yǎng)老要做規(guī)劃，一定要走在前面。

??在這些過程中間我們有一套補(bǔ)充，建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)步驟、建設(shè)成果方面，先確定流程、明確步驟、制定本項(xiàng)真正的標(biāo)準(zhǔn)化SOP，到怎么去執(zhí)行操作，從方法上面來講，我們一定是從經(jīng)驗(yàn)繪制到一起以后，你到底做什么樣的流程，包括我們的員工在這里怎么做。篩選以后，一定要給我們的員工。在整個(gè)流程設(shè)計(jì)上面匹配，把這個(gè)項(xiàng)目做好以后，標(biāo)準(zhǔn)化SOP模板。小規(guī)模使用再改善，一定要從確定以后標(biāo)準(zhǔn)化這個(gè)培訓(xùn)，要有教材，系統(tǒng)流程，持續(xù)的精細(xì)管理。

??實(shí)際上我們?cè)陴B(yǎng)老過程中間，前期和實(shí)施過程中間，包括運(yùn)營，我們一定是一個(gè)循序漸進(jìn)，螺旋上升的，我們管理叫PPCI，這樣一個(gè)管理模式，才有可能把這個(gè)項(xiàng)目做好。我們?cè)谧龅倪^程中間，前期規(guī)劃在于建設(shè)過程中間，一定是不斷的優(yōu)化，不斷地修改，不論是從設(shè)計(jì)上，施工現(xiàn)場(chǎng)上，我們一定是要反復(fù)的修改。我們?cè)谧闹虚g都需要專業(yè)設(shè)計(jì)，從前期的方案、規(guī)劃到我們的土建、水電、消防、暖風(fēng)這些但是在養(yǎng)老方面，在無障礙方面，我們都應(yīng)該有這樣設(shè)計(jì)去做，再兼顧我們項(xiàng)目哪些需要哪些不需要。

??怎么去論證養(yǎng)老，等于說做一個(gè)養(yǎng)老專篇、無障礙專篇，把所有的加上去，設(shè)計(jì)的越晚越好，實(shí)際上不是這么回事，你說一個(gè)好好的家里給你到處設(shè)計(jì)的是圖紙，你就不愿意去做，這就是我們過度設(shè)計(jì)，很多在養(yǎng)老適老化設(shè)計(jì)的時(shí)候，要做隱形的，看不見的，就像賓館高端服務(wù)，你平時(shí)是看不到的，但需要的時(shí)候，就有。這一點(diǎn)是要做到。而我們現(xiàn)在到處看扶手、廊道到處不好走，有這個(gè)必要嗎？我的適老兩層的扶手，那些老人坐在輪椅上用得上扶手去走嗎？設(shè)計(jì)的產(chǎn)品殘疾人士可能還有這么大臂力，坐在輪椅上他能有嗎？更多的時(shí)候我們?cè)趺春臀覀兊倪\(yùn)營來談，怎么樣讓他們感受到很多老人不愿意看到我老了，包括家里的家具，怎么去做一個(gè)隱形的扶手。怎么在這個(gè)高度上讓他能夠生活上提供便利，怎么讓他在起身的時(shí)候，這些是我們應(yīng)該做的，在家里我們一些部品，這些所有的家具有效的結(jié)合，這些都是我們應(yīng)該去做的養(yǎng)老的適老的，要不斷的繼續(xù)改。所以運(yùn)營的時(shí)候會(huì)知道，每次都需要不斷的優(yōu)化，設(shè)計(jì)、修改、永無止境。一定要相信現(xiàn)在修改為你以后會(huì)帶來成倍的效益。

??所以工程包括你到工廠現(xiàn)場(chǎng)不能錯(cuò)過任何一個(gè)細(xì)節(jié)，有的東西是以后，是永遠(yuǎn)。所以現(xiàn)場(chǎng)的這個(gè)每次的放樣必須要到位，在養(yǎng)老現(xiàn)場(chǎng)，包括一些采購上，我們現(xiàn)在采購養(yǎng)老，我們的眼界有限，我們采購的成本也很多，但是我有我的管理理念，比如我的設(shè)計(jì)理念，同樣一套呼叫系統(tǒng)，我才花了二十幾萬，所有的東西自己的才是最好的。所以我們一定要有這種理念。

??同樣人力資源，沒有人什么都做不了，但是你人這些人招來干什么，你組織架構(gòu)、編制、崗位說明、招聘需求、招聘實(shí)施，包括你的薪資體系，沒錢他干不了，他不愛干，他不愿意干，包括他的職業(yè)生涯，你們?cè)谧南胍幌?，哪個(gè)愿意你的兒子、女兒去給老人洗腳，去做養(yǎng)老，都不愿意，為什么？這個(gè)行業(yè)做這個(gè)沒有前途，但是怎么讓它有前途，怎么規(guī)劃，怎么培養(yǎng)他，怎么讓他們覺得這個(gè)行業(yè)是好的，怎么樣在職業(yè)生涯中間做一個(gè)職業(yè)生涯的規(guī)劃，這些都是我們?nèi)肆Y源需要做的事情，前期沒有這些招不到人，招了人做什么，來了人怎么培訓(xùn)，你的教材，你的模擬，你的實(shí)訓(xùn)，最后培訓(xùn)好上崗。這些我們前期的想法，沒有是做不下去的。

??我們現(xiàn)在看到很多項(xiàng)目做好了，我運(yùn)營了，什么做好了，實(shí)際上理念到底有多少東西，你都不明白。包括信息化，我們現(xiàn)在沒有信息化，寸步難行，你包括信息化重要性，硬件+軟件，軟件+網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)+平臺(tái)，平臺(tái)+創(chuàng)意。我軟件自己開發(fā)，包括你的測(cè)試。這些調(diào)試包括你的最后管理上的，OA上線、ERP上線整個(gè)管理上的，線上服務(wù)，這些你的網(wǎng)站，包括實(shí)際上我們一致把這一塊叫運(yùn)營中心，是一個(gè)指揮系統(tǒng)。你不要把這么多屏幕放在那邊，一個(gè)監(jiān)控室，我們監(jiān)控室賦予他更多責(zé)任，他是一個(gè)信息中心，是一個(gè)調(diào)動(dòng)中心，是一個(gè)指揮中心，所以人一定要結(jié)合起來，把這些全部加到里面。人力資源是最貴的，前期不做，以后沒辦法。

??包括你的資金，資金怎么到位，資金怎么安排，你怎么去做融資，這幾年非常困難，我們經(jīng)歷了從地產(chǎn)養(yǎng)活它，包括我們上市結(jié)構(gòu)，怎么從資本市場(chǎng)拿錢養(yǎng)活它，快速發(fā)展，資本上就不多講。產(chǎn)品的預(yù)測(cè)，到最后的決策，運(yùn)營模式，你都要在前期規(guī)劃，在施工過程中間，你到最后項(xiàng)目才有可能成功。所以最后的財(cái)務(wù)分析，到底有什么問題，我前期就有問題，運(yùn)營模式有什么問題，未來我再去做，一個(gè)項(xiàng)目的資金，這一點(diǎn)上就是貫穿著整個(gè)建設(shè)的過程。

??最后我們?nèi)繙?zhǔn)備好到開業(yè)那天，一定是不會(huì)有任何差錯(cuò)，你說幾號(hào)開業(yè)，我一定會(huì)幾號(hào)開業(yè)。今天因?yàn)闀r(shí)間有限，跟大家很粗的分享一下。

　　謝謝大家！