以品質(zhì)為核心 助推行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

·關(guān)注《可持續(xù)發(fā)展綠色住區(qū)建設(shè)導(dǎo)則》之三

以品質(zhì)為核心  助推行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

——人居委專家開彥解讀“綠色住區(qū)”的特色與創(chuàng)新

    我國的房地產(chǎn)行業(yè)，在歷經(jīng)了十余年的快速發(fā)展和初始累積之后，當(dāng)前正處于調(diào)整與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段。原有建立在資源、能源極大消耗和生態(tài)環(huán)境破壞嚴(yán)重基礎(chǔ)上的粗放的發(fā)展模式亟待改變，一個以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)的“房地產(chǎn)品質(zhì)時代”正在到來。

    《可持續(xù)發(fā)展綠色住區(qū)建設(shè)導(dǎo)則》(以下簡稱《建設(shè)導(dǎo)則》)作為一部針對城市新區(qū)、新鎮(zhèn)和規(guī)模住區(qū)開發(fā)建設(shè)引導(dǎo)性的標(biāo)準(zhǔn)體系和指導(dǎo)手冊，一經(jīng)推出即引起業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。該體系的內(nèi)涵和特色是什么？在哪些內(nèi)容上體現(xiàn)了創(chuàng)新？對行業(yè)轉(zhuǎn)型升級具有何種指導(dǎo)意義？就這些問題，近日，筆者采訪了該導(dǎo)則的主持編制人——中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會副主任委員兼專家組組長開彥。

    據(jù)開彥介紹，《建設(shè)導(dǎo)則》是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科研課題《中美綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn)比較研究》的重要研究成果。該課題除對中美綠色建筑各項指標(biāo)逐條比較之外，更注重研究我國快速城鎮(zhèn)化背景下新城鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的需求?！督ㄔO(shè)導(dǎo)則》充分尊重綠色建筑發(fā)展的國際化趨勢與要素，在編排上參照了國外成熟的經(jīng)驗，同時結(jié)合了國內(nèi)的需要，充分體現(xiàn)本土化應(yīng)用特色，填補了我國在綠色住區(qū)建設(shè)與評估標(biāo)準(zhǔn)方面的空白。其最大價值在于為現(xiàn)階段尚屬空白的中國綠色住區(qū)、新城、新鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)提供了一個較為完整并能夠提升產(chǎn)品核心價值的系統(tǒng)指導(dǎo)體系。對于其技術(shù)核心思想，開彥認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

    土地資源再開發(fā)和生態(tài)保護

    城鎮(zhèn)化的快速推進不斷加大城市和住區(qū)土地建設(shè)量，我們賴以生存的自然環(huán)境正在承受前所未有的巨大壓力。自然生態(tài)系統(tǒng)具有不可逆性和不可彌補性，一旦破壞，短時期內(nèi)難以恢復(fù)?！督ㄔO(shè)導(dǎo)則》特別關(guān)注土地資源再開發(fā)和生態(tài)的保護；強調(diào)可持續(xù)建設(shè)場地。具體表現(xiàn)在：

    強調(diào)利用原城市基礎(chǔ)設(shè)施，充分利用和保護好場地周邊資源。避免過大住區(qū)開發(fā)強度，減少住區(qū)開發(fā)用地和盲目擴張引起的多種環(huán)境破壞，鼓勵污染土地再開發(fā)，將住區(qū)開發(fā)對自然環(huán)境的影響和干擾降至最低。

    強調(diào)建設(shè)場地選址的可持續(xù)性和場地生態(tài)保護，避免將住宅建在不適宜建設(shè)的保護性場地，例如基本農(nóng)田和瀕危物種自然棲息地、綠化保護帶、洪水水位場地等，減少住區(qū)開發(fā)對自然環(huán)境的影響，同時加強自然災(zāi)害防治。

    住區(qū)與城市和諧共生

    住區(qū)是城市的細(xì)胞，是市民生活品質(zhì)的保障。開彥提出，人們通常把300~500人的鄰里關(guān)系作為基本親密鄰里單元，以此劃定的居住單元被認(rèn)為是最適宜的街坊模式。不光適宜居住鄰里交往，回復(fù)傳統(tǒng)的生活習(xí)俗，而且使居民與城市設(shè)施配置有最緊密的互動關(guān)系。同時，住區(qū)內(nèi)城市交通、步行商業(yè)街、綠地公園深刻影響著住區(qū)人居環(huán)境建設(shè)質(zhì)量。因此，《建設(shè)導(dǎo)則》建議綠色住區(qū)要按照人居環(huán)境系統(tǒng)論的觀點，跳出傳統(tǒng)“小區(qū)建設(shè)模式”束縛，站在城市整體文明建設(shè)高度來定位，貫徹和落實“低碳生態(tài)”的綠色城市建設(shè)目標(biāo)，實現(xiàn)住區(qū)與城市的融合與同生。具體體現(xiàn)在：

    積極倡導(dǎo)住區(qū)開放性，縮小鄰里單位，引入街坊式的城市居住模式；強調(diào)新建住區(qū)及城市更新項目與城市現(xiàn)有格局的融合以及最大限度地利用好既有城市基礎(chǔ)設(shè)施，為居民生活帶來便利；反過來，新項目的建設(shè)要體現(xiàn)對城市功能的完善和提升，商業(yè)配套和序列綠地空間與城市共享；《建設(shè)導(dǎo)則》鼓勵多樣性建設(shè)、創(chuàng)造機會為城市提供新的就業(yè)崗位。

    住區(qū)街坊式規(guī)劃結(jié)構(gòu)有利于城市路網(wǎng)的加密連接，利于居住出行。緊湊型城市的理念提高了城市運行效率，減少對小汽車的依賴。

    強調(diào)人文景觀再創(chuàng)造

    綠色住區(qū)的真正內(nèi)涵絕不僅僅是技術(shù)和工程的問題，而是要在綠色、健康和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出一種全新的文化生活模式。因此，可持續(xù)發(fā)展綠色住區(qū)關(guān)注居住文化，關(guān)注社區(qū)服務(wù)，關(guān)注人文景觀的再創(chuàng)造。具體表現(xiàn)為：傳承城市文脈，追求住區(qū)建設(shè)的文化內(nèi)涵，通過居住空間合理布局，提供公眾參與的文化主題公共空間，營造一個能體現(xiàn)人文關(guān)懷、滿足時代發(fā)展需要的全新社區(qū)生活模式。

    開彥指出，《建設(shè)導(dǎo)則》注重住區(qū)的開放性和適宜的開發(fā)強度，強調(diào)使不同經(jīng)濟能力和年齡組的居民混合居住，并提供便捷的社區(qū)服務(wù)，以應(yīng)對日益嚴(yán)峻的人口老齡化問題。同時鼓勵居民參與社區(qū)規(guī)劃的目標(biāo)定位、環(huán)境品質(zhì)提高和管理。

    綠色技術(shù)優(yōu)化與整合

    住宅建設(shè)是一個綜合技術(shù)的大整合，需要外圍護結(jié)構(gòu)、門窗、地板、廚衛(wèi)等多個環(huán)節(jié)部品技術(shù)集成配合和協(xié)調(diào)整合，發(fā)揮被動建筑設(shè)計作用，才能實現(xiàn)綠色、環(huán)保低碳的目標(biāo)。目前市場上不乏成熟的技術(shù)和設(shè)備，缺少的是系統(tǒng)的優(yōu)化與整合。單個技術(shù)的簡單疊加絕不等于綠色住區(qū)，綠色住區(qū)運營需要原則加系統(tǒng)，成套技術(shù)集成化的優(yōu)化與整合。具體表現(xiàn)在：

    《建設(shè)導(dǎo)則》強調(diào)資源能源利用最大化原則，全壽命住區(qū)建設(shè)與管理的重點是在居住使用周期內(nèi)，保障建筑部位和設(shè)備系統(tǒng)節(jié)能設(shè)計的綜合協(xié)調(diào)與整體設(shè)計，突出節(jié)能、節(jié)水和節(jié)材，并注重建設(shè)垃圾減量化和既有建筑的再利用。

    開彥特別指出，計算機模擬手段是把握系統(tǒng)節(jié)能的關(guān)鍵點，可提高總體能效性能水平。采用被動式能源策略和簡單易行技術(shù)，技術(shù)應(yīng)用因地制宜，選擇易行技術(shù)和設(shè)備；提倡就地可再生能源利用等，但并不會因此增加過多的成本投資。

    示范建設(shè)與綠色住區(qū)運營在近期舉辦的“綠色技術(shù)整合助推住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”的人居會客廳主題活動中，人居委組織了規(guī)劃設(shè)計、生態(tài)節(jié)能、新風(fēng)系統(tǒng)、外墻保溫等多方面的專家，會同山東康博置業(yè)有限公司技術(shù)團隊就全面整合綠色技術(shù)、打造可持續(xù)發(fā)展綠色住區(qū)等問題進行了深入探討，取得了很好的實效。為了將綠色住區(qū)的目標(biāo)任務(wù)落實到位，康博置業(yè)在人居委專家指導(dǎo)下，不僅依據(jù)《可持續(xù)發(fā)展綠色住區(qū)建設(shè)導(dǎo)則階段評估表》落實了現(xiàn)階段各項具體目標(biāo)和實施措施，并在項目前期策劃階段即引入物業(yè)顧問，這猶如一條繩索將策劃、設(shè)計、施工、銷售、后期管理各個環(huán)節(jié)有效串接起來。這將為綠色技術(shù)整合在住區(qū)的全壽命周期得以貫徹落實奠定堅實的基礎(chǔ)。

    中國是世界上最大的發(fā)展中國家，有著世界上最大的住宅市場。相關(guān)資料表明，我國住宅建設(shè)資源浪費嚴(yán)重，住宅使用能耗占全國總能耗的20%左右。如果加上建材生產(chǎn)和制造過程中的能耗，住宅總能耗占全國總能耗的37%。我國房地產(chǎn)粗放的發(fā)展模式必須轉(zhuǎn)型。走高品質(zhì)的綠色地產(chǎn)開發(fā)之路，不僅是企業(yè)應(yīng)對當(dāng)前市場變化和調(diào)整實施產(chǎn)品差異化策略的可行路徑，也是贏得未來發(fā)展的必由之路。希望《可持續(xù)發(fā)展綠色住區(qū)建設(shè)導(dǎo)則》真正成為新城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)項目開發(fā)提升品質(zhì)的有力工具。

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