歐陽兵：新形勢下的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)+與金融化

??中房網(wǎng)訊 2015年10月31日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的第七屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在天津召開，論壇以互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)為主題，探討互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的思維、動力、價值將產(chǎn)生如何深刻的影響，推動房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)進一步有機融合，分享互聯(lián)網(wǎng)和信息經(jīng)濟帶來的成果。綠地集團京津事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵發(fā)表題為《新形勢下的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)+與金融化》的演講，歐陽兵表示，從長周期視角來看，行業(yè)拐點已經(jīng)到來并且不可逆轉(zhuǎn)。

綠地集團北京公司總經(jīng)理 歐陽兵

??以下為文字實錄：

??歐陽兵：尊敬的劉志峰會長，各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同行，各位朋友，大家好！受集團董事長、總裁張玉良先生的委托，我非常榮幸出席第七屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇（梅江）論壇，與大家共同探討房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。
    當前在中國經(jīng)濟新常態(tài)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正在積極深刻的變革、調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)如何在新一輪形勢下創(chuàng)新思維，并推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展是大家共同關(guān)心的話題。
    下面，我圍繞劉會長布置的題目，從房地產(chǎn)的新特點，房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+，房地產(chǎn)的金融化三個方面談一點自己的體會和認識。
    自國家推進房改以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近20年的高速發(fā)展，到了2013達到歷史的頂峰。但是近兩年來，大家越來越感覺到，隨著國家經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也在經(jīng)歷巨大的改變，并且逐漸形成了行業(yè)的新特點。
    比如，長期拐點已經(jīng)到來，在中國經(jīng)濟增速不斷下行的壓力下，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，供不應(yīng)求的場景已經(jīng)越來越遠，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也隨之不斷下滑，雖然中國房地產(chǎn)市場規(guī)?？偭烤薮螅⒃谙喈旈L的時間內(nèi)，在國民心目中的社會地位突出，但從長周期的視角來看，行業(yè)拐點實際上已經(jīng)到來，并且不可逆轉(zhuǎn)。
    又比如，結(jié)構(gòu)性的分化日益加劇。房地產(chǎn)行業(yè)進入轉(zhuǎn)型調(diào)整期，不同城市的局部供求狀況和市場組織出現(xiàn)了劇烈的分化。部分產(chǎn)業(yè)城市人口聚集、能力強的城市仍有發(fā)展空間，但多數(shù)城市面臨很大的去化壓力。
    還比如跨界協(xié)同趨勢越來越明顯。在移動互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、云計算等新趨勢條件下，社會生產(chǎn)方式和人們的生活方式都在發(fā)生巨大的改革，需求在不斷升級，大家對房地產(chǎn)的需求已經(jīng)越來越超出原有的內(nèi)涵。
    當前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)都在不斷求新，從而使房地產(chǎn)更加有內(nèi)涵，比如說房地產(chǎn)+商業(yè)，+創(chuàng)業(yè)孵化，+互聯(lián)網(wǎng)+金融等等不一而足，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的跨界協(xié)同越來越緊密，
    面對上述全新的市場形勢，房地產(chǎn)必須運用新的思維和新的手段來推動企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。我們認為，有兩個長期趨勢是房地產(chǎn)企業(yè)必須予以關(guān)注并努力開展創(chuàng)新實踐實現(xiàn)的。
    一個是房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+，另外一個是房地產(chǎn)的金融化。
    房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+。當前，互聯(lián)網(wǎng)正加速向各個行業(yè)滲透，這是時代的趨勢必然。我們認為，房地產(chǎn)企業(yè)也必須順應(yīng)形勢，積極推動房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的深度融合，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的融合關(guān)鍵是要應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)的理念和思維，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的特點，推動房地產(chǎn)行業(yè)的變革。
    我們認為，相比傳統(tǒng)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)的新特征概括為三個化，一個是信息透明化。市場信息更加透明，消除了信息部對稱。二是去中介化，消滅了中間環(huán)節(jié)，企業(yè)直接進行認購，實現(xiàn)直接對接。三是去中心化，每一個人都可以成為網(wǎng)絡(luò)中的關(guān)鍵點，成為內(nèi)容的創(chuàng)造者、信息的傳遞者。
    目前房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展很多，比如說第三方營銷平臺開展營銷活動，利用互聯(lián)網(wǎng)媒體自媒體運營，運用互聯(lián)網(wǎng)手段和思維進行設(shè)計運營和商業(yè)地產(chǎn)運營等等，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)+的探索，也對行業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。但我們認為，互聯(lián)網(wǎng)+還將在更深的層次使房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式產(chǎn)生變革。
    第一，房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+將實現(xiàn)以銷定產(chǎn)。當前，需求經(jīng)濟的時代已到來，絕大多數(shù)行業(yè)都面臨供大于求的市場格局。傳統(tǒng)的先生產(chǎn)后銷售的模式面臨困局，在互聯(lián)網(wǎng)時代，企業(yè)可以徹底轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，實現(xiàn)先銷售、后生產(chǎn)，房地產(chǎn)眾籌就是對這一模式的嘗試。
    企業(yè)可以在產(chǎn)品生產(chǎn)前進行預(yù)銷、定制、從而按照客戶的需求生產(chǎn)，以銷定產(chǎn)。
    第二，房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+將實現(xiàn)高度定制。傳統(tǒng)的產(chǎn)品定位需要依靠前期的市場調(diào)研，根據(jù)客戶的偏好進行市場細分，客戶獲得標準化的批量產(chǎn)品，在互聯(lián)網(wǎng)時代，企業(yè)可以完全可以借助大數(shù)據(jù)，移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，更加精確的刻劃客戶的個性需求，甚至可以讓客戶直接參與產(chǎn)品設(shè)計，從而生產(chǎn)出完全個性化、定制化的產(chǎn)品。
    第三講實現(xiàn)全民參與，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)從融資、拿地、到設(shè)計、施工銷售各個環(huán)節(jié)由企業(yè)自己完成，或外包給專業(yè)的企業(yè)，利用互聯(lián)網(wǎng)的思維，企業(yè)可以由封閉式生產(chǎn)轉(zhuǎn)化為開放式生產(chǎn)，讓社會大眾直接參與到項目的融資、設(shè)計、銷售等各個環(huán)節(jié)。比如說可以通過股權(quán)眾籌實現(xiàn)直接融資，運用眾籌的模式為產(chǎn)品提供設(shè)計方案，推廣全民經(jīng)紀人模式實現(xiàn)全民營銷等。
    最后一點體會是關(guān)于房地產(chǎn)的金融化，實質(zhì)就是通過資產(chǎn)化手段，把房地產(chǎn)資產(chǎn)變成金融產(chǎn)品，使之便于在市場上流動，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)很早就被拉進了金融產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)市場拐點的來臨，中國房地產(chǎn)的金融化趨勢也越發(fā)明顯，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)信托投資基金等各種金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮，越來越多的房企進入金融行業(yè)，或者是與金融企業(yè)開展深度的合作。我們認為房地產(chǎn)金融化的關(guān)鍵作用在于增強流動性，使不易流動的大宗資產(chǎn)可以在金融市場上自由流動，降低投資的門檻，使資金來源更多元化，分散投資風(fēng)險，使風(fēng)險由全社會共同承擔(dān)。
    房地產(chǎn)金融化不僅影響了企業(yè)的融資方式，更重要的是對房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式產(chǎn)生的重大的影響。
    首先，是轉(zhuǎn)變的銷售模式，企業(yè)從賣實物房地產(chǎn)的產(chǎn)品變成了賣金融產(chǎn)品。一方面，金融產(chǎn)品更加標準化，企業(yè)只需要專注于提升資產(chǎn)的剩余價值，不必要投入大量的資源用于資產(chǎn)的的分割銷售。另外一方面，金融化可以保持資產(chǎn)的完整性，特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)可以實現(xiàn)統(tǒng)一的運營，提高整體的運營效率，提升資產(chǎn)整體升值。
    第二，轉(zhuǎn)變盈利模式，過去的企業(yè)主要依靠土地升值來獲得超額利潤。新形勢下，資產(chǎn)價格單邊上漲的趨勢已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，市場供求普遍過剩，銷售面積面臨困難，企業(yè)的盈利空間下降，而通過金融化的運作，企業(yè)盈利模式可以從依靠地產(chǎn)開發(fā)銷售變成地產(chǎn)的投資加金融的運作等多個環(huán)節(jié)的有機融合來盈利，企業(yè)不僅可以獲取地產(chǎn)的項目開發(fā)、建設(shè)、運營等等各個環(huán)節(jié)得收入，還可以我通過金融產(chǎn)品運作獲得收入。
    第三，轉(zhuǎn)變運作模式，企業(yè)從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，特別是商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，投入規(guī)模大，回報周期長，傳統(tǒng)的開發(fā)模式需要沉淀大量的現(xiàn)金流，對企業(yè)是一個沉重的負擔(dān)，通過資產(chǎn)證券化等手段，企業(yè)可以很小的資金投入撬動巨大的社會資金，在市場形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)的背景下，不僅可以降低風(fēng)險，而且可以通過輕資產(chǎn)運營，實現(xiàn)快速擴張。
    當然，除了在戰(zhàn)略層面上要運用互聯(lián)網(wǎng)+和金融化的思維手段，在戰(zhàn)術(shù)層面上，房地產(chǎn)也要轉(zhuǎn)變過去粗放式的發(fā)展方式，加強產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新，提升開放運營水平，增強企業(yè)競爭力。面對全新的市場環(huán)境，企業(yè)只有練好內(nèi)功，夯實基礎(chǔ)，主動順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，積極運用新思維、新手段，謀劃推進創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，才能在劇烈變化的外部環(huán)境中實現(xiàn)再成長。
   綠地集團愿意在中房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)下，與在座的同行共同攜手，不斷推進企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，為中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展貢獻綿薄之力。謝謝大家！