馮侖：互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)C2B

??中房網(wǎng)訊 2015年10月31日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的第七屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在天津召開，論壇以互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)為主題，探討互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的思維、動(dòng)力、價(jià)值將產(chǎn)生如何深刻的影響，推動(dòng)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)一步有機(jī)融合，分享互聯(lián)網(wǎng)和信息經(jīng)濟(jì)帶來的成果。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長 馮侖

??本次論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長馮侖發(fā)表題為《互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)C2B》的演講，馮侖表示，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的影響，那就是通?？吹降腛2O的生活電商。過去物業(yè)管理公司在社區(qū)服務(wù)方面扮演著非常重要的角色。目前來看只要有一部手機(jī)，各方面垂直的O2O的電商都可以幫你解決，看病可以掛號(hào)，所有生活類的這些事情都跟傳統(tǒng)的物業(yè)公司沒有太大的關(guān)系。
　　所以在這種情況下，傳統(tǒng)的物業(yè)公司面臨互聯(lián)網(wǎng)的巨大挑戰(zhàn)，許多傳統(tǒng)的物業(yè)公司要么破產(chǎn)了，要么被全國性的大物業(yè)公司整合，或者說加入到新的社區(qū)服務(wù)模式當(dāng)中，把自己的業(yè)務(wù)逐漸分解。
　　談及房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型，馮侖認(rèn)為分三個(gè)辦法:
　　第一種叫微轉(zhuǎn)型。就是在傳統(tǒng)的住宅領(lǐng)域里做細(xì)分市場(chǎng)，往深度發(fā)展，作細(xì)分市場(chǎng)，然后在區(qū)域市場(chǎng)、細(xì)分市場(chǎng)上做一些深化。
　　第二種叫小轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行，還是房地產(chǎn)公司，除了住宅以外，又增加了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，包括工業(yè)地產(chǎn)、物流，包括健康養(yǎng)老，除了開發(fā)以外也做資產(chǎn)管理，還進(jìn)入資產(chǎn)管理，進(jìn)入基金、進(jìn)入一些房地產(chǎn)的金融等等，不管怎樣我們統(tǒng)稱為小轉(zhuǎn)型，就是轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行。
　　第三種是大轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型等于轉(zhuǎn)行，比如說萬達(dá)提出來去房地產(chǎn)化，就是轉(zhuǎn)型等于轉(zhuǎn)行了。
　　這三種轉(zhuǎn)型方式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和治理要求不一樣。轉(zhuǎn)型越大動(dòng)作幅度越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。大體上來看，微轉(zhuǎn)型的成功概率非常高，小轉(zhuǎn)型必然導(dǎo)致業(yè)績?cè)诙唐趦?nèi)傳統(tǒng)的業(yè)績下滑；大轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)最大，不僅影響到公司治理上的振蕩，更重要的這種跳躍性的轉(zhuǎn)型短時(shí)間內(nèi)取得成效風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。目前來看，這種成功率相對(duì)比較少。
　　馮侖表示，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，不僅影響到整個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式和生態(tài)，也促使房企在轉(zhuǎn)型上不斷去思考、去應(yīng)用。

??以下為文字實(shí)錄：

??馮侖：尊敬的會(huì)長，各位嘉賓大家下午好，今天跟大家簡單分享互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)之間引起的變化，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)過幾年的國內(nèi)深入行業(yè)持續(xù)的引起了很多討論的話題，就目前來看，互聯(lián)經(jīng)歷對(duì)變化相應(yīng)之快。目前互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在五方面已經(jīng)產(chǎn)生了積極影響，非常顯著地改變整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展以及重要的商業(yè)模式。

??對(duì)于房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的研究，就會(huì)發(fā)現(xiàn)目前不光是在通路上，我們作為一個(gè)住宅產(chǎn)品里面的智能家居，像剛才演示的一樣，智能家居成為互聯(lián)網(wǎng)想進(jìn)入的一個(gè)巨大市場(chǎng)。為什么？因?yàn)槟壳盎ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)最后競(jìng)爭(zhēng)就是競(jìng)爭(zhēng)端口，移動(dòng)的端口是汽車，固定的端口最后都到了家庭。
    所以做智能家居這件事情都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，還有一些家電的、做硬件的企業(yè)。所以如果說在通路方面的一些改變實(shí)際上逐步取代了傳統(tǒng)的房屋中介，甚至取代了一部分傳統(tǒng)的酒店。在智能家居這部分，我們現(xiàn)在看，越來越多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)還有家電企業(yè)進(jìn)入到智能家居領(lǐng)域，最終將會(huì)把傳統(tǒng)的家裝市場(chǎng)顛覆掉。如果說未來所有的住宅產(chǎn)品一出來的時(shí)候，由智能家居的提供廠商，特別是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或者是我們看到的一些家電企業(yè)他們一起整合室內(nèi)的電器，把這些東西直接嵌入到住宅當(dāng)中，傳統(tǒng)的家裝基本上沒有太大的必要。
    前幾天我參加了樂視的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，樂視現(xiàn)在在室內(nèi)智能家居生態(tài)方面也在花大量的精力進(jìn)行整合，整合所有室內(nèi)所謂家電產(chǎn)品，最后都變成物聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品，最后用物聯(lián)網(wǎng)的整個(gè)形態(tài)，使我們整個(gè)居住和生活方式發(fā)生很大的變化。
    而這方面，目前暫時(shí)還沒有出現(xiàn)一個(gè)全球或者中國這個(gè)市場(chǎng)具有領(lǐng)導(dǎo)性的最大企業(yè)，但是在這方面嘗試的企業(yè)非常多，不僅是互聯(lián)網(wǎng)，還有各種各樣的創(chuàng)新公司，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)自己也卷入到這個(gè)里面。
    除此之外，我們看到第三方面，就是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的影響，那就是通?？吹降腛2O的生活電商。過去物業(yè)管理公司在社區(qū)服務(wù)方面扮演著非常重要的角色，我們傳統(tǒng)的學(xué)雷鋒、扶老攜幼，幫助搬個(gè)東西、定個(gè)外賣、叫個(gè)車，所有這些東西都是物業(yè)公司都是物業(yè)，哪個(gè)物業(yè)公司訓(xùn)練得好其實(shí)就是物業(yè)做得好，目前來看，有一部手機(jī)，任何時(shí)候24小時(shí)叫做外賣，甚至修指甲、找一個(gè)廚師做飯或者是找鐘點(diǎn)工做家務(wù)，找人送你醫(yī)院，這部分都是手機(jī)解決的，各方面垂直的O2O的電商都可以幫你解決，看病可以掛號(hào)，所有生活類的這些事情都跟傳統(tǒng)的物業(yè)公司沒有太大的關(guān)系。
    所以在這種情況下，傳統(tǒng)的物業(yè)公司面臨互聯(lián)網(wǎng)的巨大挑戰(zhàn)，許多傳統(tǒng)的物業(yè)公司要么破產(chǎn)了，要么被全國性的巨大的萬科這樣的物業(yè)公司整合，或者說加入到彩生活這樣一種新的社區(qū)服務(wù)模式當(dāng)中，把自己的業(yè)務(wù)逐漸的分解。
    這樣一種改變，實(shí)際上互聯(lián)網(wǎng)又把傳統(tǒng)的物業(yè)公司基本上瓦解了，未來我們傳統(tǒng)的物業(yè)公司生存空間幾乎沒有什么空間了。所以這也是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的一個(gè)巨大改變，對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的巨大的改變。除此之外，我們還看到第四種，我們現(xiàn)在關(guān)注到的一個(gè)模式，第四種模式就是C2B，大家知道，過去做一個(gè)開發(fā)，拿到土地、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、最后銷售，然后物業(yè)管理都是自己一條龍?jiān)煜聛淼摹，F(xiàn)在由于競(jìng)爭(zhēng)的原因，由于客戶需求越來越多樣化，個(gè)性化的原因，出現(xiàn)了有一些企業(yè)和產(chǎn)品開始尋求借助于互聯(lián)網(wǎng)來定制。就是由客戶的需求開始導(dǎo)入最后的開發(fā)。整個(gè)從去年到今年，平安、中成聯(lián)盟，包括綠地、SOHO、富力、萬科、萬通等等，我們?cè)谏虾：推桨脖ｋU(xiǎn)公司一起共同研究房地產(chǎn)的眾籌，怎么樣把定制和眾籌結(jié)合起來，使從客戶端產(chǎn)生的需求能夠在開發(fā)商這邊得到最好的響應(yīng)。能夠用有效的手段，最低的代價(jià)，最合理的成本盡快的生產(chǎn)出各種有利于普通人居住的一些產(chǎn)品。到目前為止，我們把它叫做C2B的模式，也就是相當(dāng)于網(wǎng)絡(luò)上像德國這樣一種4.0的制造，就是C2B。于是我們也成立一個(gè)眾籌的聯(lián)盟，使這些企業(yè)一起研究和推動(dòng)怎樣由客戶端再到開發(fā)商，與傳統(tǒng)的由開發(fā)商開始生產(chǎn)出來房子再賣出去，由B端到C端的模式正好相反。
    經(jīng)過這段的實(shí)踐，我們看了幾個(gè)。我發(fā)現(xiàn)，第一，這樣一個(gè)由C端變成B端的模式是行得通的，但是不是主流的模式，也不大可能成為開發(fā)商都會(huì)采取的模式。它雖然可以借助互聯(lián)網(wǎng)迅速的集合各種具體的需求，并且能很快的把這些需求和我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)起來，但是它到線上對(duì)土地的對(duì)應(yīng)不是那么直接容易的。
    舉例子來說，我們可能集合的500個(gè)單位，這500個(gè)單位集成以后產(chǎn)生了產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。除此以外還有價(jià)格，大家的集合要組合起來。這些東西之后到土地上，我們拿地的時(shí)候正好能拿到土地。這里面的土地，比如說一舉牌就上去了，前面定制的人可能就跑掉了。所以這個(gè)過程是一個(gè)來回的適應(yīng)的過程。所以目前只能局限在一個(gè)很特殊的、少數(shù)的一個(gè)產(chǎn)品和少數(shù)的市場(chǎng)。目前來看，主要集中于兩類產(chǎn)品。一類是中低端大眾住宅，相對(duì)來說比較簡單的這樣一類住宅。第二是集中于已經(jīng)有土地的開發(fā)商。
    做了幾個(gè)試驗(yàn)，其中跟碧桂園，碧桂園在上海有一塊地，它的土地價(jià)格已經(jīng)是確定的了，然后再從C端找到這些客戶，然后再規(guī)劃做好，然后再進(jìn)行開發(fā)。目前的嘗試和推動(dòng)仍然停留在很少的一些項(xiàng)目上。
    平安借助了一個(gè)金融體系，平安好房發(fā)了一個(gè)產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品就是當(dāng)我們發(fā)起定制的同時(shí)，我們也發(fā)起了眾籌。就500套房，不管你買不買，只要你有興趣，你可以留存十萬二十萬買平安好房的產(chǎn)品，買了這個(gè)產(chǎn)品以后有兩個(gè)選擇，你要么最后買了這個(gè)房子可以享受有九折、九五折，要么你不買這個(gè)房子，最后這個(gè)資金可能給你一個(gè)8或者6的回報(bào)你還可以拿回去，由這種方式可以迅速集合一大批資金，這種資金其中有一部分最后形成最終的對(duì)500套房的購買。所以它又要眾籌，把眾籌和定制結(jié)合起來。
    在這個(gè)過程當(dāng)中，平安還有眾籌聯(lián)盟在設(shè)計(jì)一個(gè)領(lǐng)籌基金，就是為了在土地獲得的同時(shí)控制好價(jià)格，現(xiàn)在發(fā)展出這樣一種模式，如果你還沒有買地，政府推出一塊地，某一個(gè)企業(yè)可以作為一個(gè)領(lǐng)頭的企業(yè)舉牌，誰給你資金呢？你把你一部分資金放在平安組織的一個(gè)叫50億的領(lǐng)籌資金里面做一后續(xù)的資金池，由平安來解決后續(xù)開發(fā)資金，大家一起來拿地，拿地階段是眾籌，然后再像剛才講到的提出產(chǎn)品以后再眾籌，這個(gè)模式最近也有一個(gè)項(xiàng)目在實(shí)驗(yàn)。
    總之C2B模式不太容易大規(guī)模的嘗試，現(xiàn)在還看不到會(huì)成為一個(gè)主流模式。這是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)研究和嘗試的第四種方法。
    第五個(gè)方面，就是金融借助互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)特別是住宅提供的全面的金融服務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)使傳統(tǒng)的銀行跟我們客戶之間的特別是住宅客戶的服務(wù)發(fā)生了很多變化，經(jīng)過了這樣一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)到底會(huì)不會(huì)被徹底顛覆，哪些變，哪些不變，現(xiàn)在已經(jīng)可以看得很清楚了。剛才講了一些變的地方，但是房地產(chǎn)作為一個(gè)長期存在的始終在經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占有很大分量的傳統(tǒng)行業(yè)，它有一些基本功能和模式是沒有改變的，這也需要今天跟大家分享，就是說不變的也很重要，所以不用那么著急，不用一聽說互聯(lián)網(wǎng)似乎是只有抽象，什么也干不了。沒有變的是什么？非常簡單，房地產(chǎn)的基本屬性我們叫做創(chuàng)造最具價(jià)值的固定的人造空間，這樣一個(gè)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)基本的功能和屬性沒有改變，房地產(chǎn)的功能不是創(chuàng)造移動(dòng)的空間，他是創(chuàng)造固定的空間，就像我們的會(huì)議室，而且是創(chuàng)造固定的人造空間，是人來創(chuàng)造的一個(gè)固定空間，而不是天生的由一個(gè)山洞，是自然形成的非人造的空間。
    這樣一個(gè)功能的改變，我們的工作將會(huì)持續(xù)的存在。所以色列房地產(chǎn)行業(yè)只要是人類80%的時(shí)間是在固定的人造空間里面，我們這個(gè)行業(yè)就不會(huì)消失。不管是互聯(lián)網(wǎng)，還有人工智能，我們還是在固定的行業(yè)空間里面發(fā)展，所以房地產(chǎn)行業(yè)還是具有持久的商業(yè)生命力。
    第二房地產(chǎn)的基本商業(yè)模式?jīng)]有改變，資產(chǎn)管理運(yùn)營是服務(wù)業(yè)，還有金融業(yè)，房地產(chǎn)金融這些基本的都沒有改變。舉例來說，萬科還有恒大快速建設(shè)住宅的企業(yè)，這些都是制造業(yè)，這些制造業(yè)沒有什么改變，但是我們比如說看到香港的置地，新鴻基蓋很多持有的物業(yè)，傳統(tǒng)的模式，我們看到各種各樣直接融資工具服務(wù)于房地產(chǎn)，形成了規(guī)模巨大的不動(dòng)產(chǎn)、規(guī)模金融的服務(wù)，這部分也沒有改變。所以基本上房地產(chǎn)傳統(tǒng)的商業(yè)模式還是存在的。特別是資本市場(chǎng)給他們的估值沒有太大的改變，比正常開發(fā)商估值PE不到5到7倍，資產(chǎn)管理類10至15倍，不動(dòng)產(chǎn)金融20至30倍，互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在在通路方面的公司大概30倍起，基本上資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)給予的估值也沒有太大的變化，在全球范圍內(nèi)。所以這方面我認(rèn)為也未必需要這么緊張。
    當(dāng)然我們也可以注意到，開發(fā)的預(yù)期越來越低，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)公司被迫轉(zhuǎn)型，比如說現(xiàn)在賺一個(gè)億，同樣是A股上市公司，開發(fā)類的房地產(chǎn)公司的市值不到10億、5到7億，但是互聯(lián)網(wǎng)公司可能是50億到100億，市值差別很大，所以在這種情況下全球發(fā)生的故事就是開發(fā)類的房地產(chǎn)公司選擇退市或者把資產(chǎn)挪出來，招募一些高增長的行業(yè)里，新興的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，或者是醫(yī)療健康或者醫(yī)療健康我們講的新經(jīng)濟(jì)裝入到上市的殼里面。
    過去兩年已經(jīng)將近100家A股公司做了這些事情，把資產(chǎn)重組，把傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司搬出去，這個(gè)是資本市場(chǎng)強(qiáng)制性給我們的信號(hào)，讓房地產(chǎn)公司做一些改變。
    比如說萬科做30年，公司銷售2000多億，市值將近1500億。但是資產(chǎn)管理類的公司在北京國貿(mào)做了一期、二期、三期，30年只做了110萬平米，目前這110平米的資產(chǎn)價(jià)值是1500億到2000億。同樣做30年，它就做了110萬平米，但目前的價(jià)值超過2000億銷售的傳統(tǒng)制造業(yè)的商業(yè)模式，等等這些是存在的。
    我們?cè)趺礃討?yīng)對(duì)這些變化呢？現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型，我們分三個(gè)辦法，一組叫微轉(zhuǎn)型，就是在傳統(tǒng)的住宅領(lǐng)域里做細(xì)分市場(chǎng)，往深度發(fā)展，作細(xì)分市場(chǎng)，然后在區(qū)域市場(chǎng)、細(xì)分市場(chǎng)上做一些深化。比如說你也可以不做開發(fā)，或者是開發(fā)出來以后不銷售，直接出租、運(yùn)營，美國有一些公司在紐約，三代人就在紐約蓋一棟樓出租，最后現(xiàn)在差不多10萬個(gè)單位在出租，也是一個(gè)巨大的房地產(chǎn)企業(yè)，所以微轉(zhuǎn)型是最安全的一種轉(zhuǎn)型模式，就是在自己原來的領(lǐng)域做一些細(xì)分，深化的一些工作。
    第二種叫小轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行，還是房地產(chǎn)公司，除了住宅以外，又增加了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，包括工業(yè)地產(chǎn)、物流，包括健康養(yǎng)老，除了開發(fā)以外也做資產(chǎn)管理，還進(jìn)入資產(chǎn)管理，進(jìn)入基金、進(jìn)入一些房地產(chǎn)的金融等等，不管怎樣我們統(tǒng)稱為小轉(zhuǎn)型，就是轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行，第三就是大轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型等于轉(zhuǎn)行，比如說萬達(dá)提出來去房地產(chǎn)化，就是轉(zhuǎn)型等于轉(zhuǎn)行了。這三種轉(zhuǎn)型方式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和治理要求不一樣。轉(zhuǎn)型越大動(dòng)作幅度越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。大體上來看，微轉(zhuǎn)型的成功概率非常高，小轉(zhuǎn)型必然導(dǎo)致業(yè)績?cè)诙唐趦?nèi)傳統(tǒng)的業(yè)績下滑比如說你由快速銷售的住宅開始，轉(zhuǎn)以持有型的物業(yè)，銷售這部分的業(yè)績一定會(huì)下滑，汽車要拐彎速度一定要下來。你主張這個(gè)小轉(zhuǎn)型的領(lǐng)軍人物，董事長、CEO能否掌控方向盤，剎車、油門，如果掌握不住，最后可能被股東因?yàn)槟愕臉I(yè)績下滑把你請(qǐng)走，現(xiàn)在很多公司轉(zhuǎn)型過程中，由于速度下降，導(dǎo)致了股東和證券分析師的不滿，由此引起公司治理上的一些糾紛。
    大轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)最大，不僅影響到公司治理上的振蕩，更重要的這種跳躍性的轉(zhuǎn)型短時(shí)間內(nèi)取得成效風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。目前來看，這種成功率相對(duì)比較少。
    總之，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)我們這個(gè)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，不僅在四個(gè)方面影響到我們整個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式和生態(tài)，也促使我們?cè)谵D(zhuǎn)型上去思考、去應(yīng)用。
    非常高興的是在最近兩年里，很多公司都采取了積極主動(dòng)的應(yīng)對(duì)對(duì)策，也取得了很多的進(jìn)展。我們?cè)诜繀f(xié)還有房地產(chǎn)組織的不斷推動(dòng)研討下，我相信這樣一些積極的應(yīng)對(duì)和轉(zhuǎn)型一定會(huì)取得更好、更持久的效果，謝謝大家！