中國國情下合作建房的金融模式 | 大話合作建房第11期

??十九大報告中有關(guān)住房的主要精神，一是全面實施市場準入負面清單制度，清理廢除妨礙統(tǒng)一市場和公平競爭的各種規(guī)定和做法，支援民營企業(yè)發(fā)展，激發(fā)各類市場主體活力。二是以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。三是報告中關(guān)于加強社會保障體系建設(shè)的相關(guān)論述堅中繼續(xù)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

??對此，我們的判斷是：第一，住房市場發(fā)展不協(xié)調(diào)。商品房市場還需持續(xù)調(diào)控、住房租賃市場和保障房市場發(fā)展不充分、農(nóng)村住房市場即將深刻變革。2020年土地法頒布以后，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地，包括宅基地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地兩塊來講，一共是19萬億畝，其中4萬億畝是集體經(jīng)營性建設(shè)用地，10幾萬億畝是宅基地，這十幾億畝農(nóng)村住房市場要有一些深刻的變革。

??第二，住房建設(shè)主體單一，土地供給方式單一且不可持續(xù)。

??第三，住房建設(shè)金融支援不足與金融亂象并存。

??第四，人民改善住房生活質(zhì)量的需求依然很大。

??第五，多主體供給、創(chuàng)新性住房綜合建設(shè)服務(wù)模式大有可為。

??住房建設(shè)由單一主體開發(fā)模式向多主體共同建設(shè)模式轉(zhuǎn)變。單一主體就是傳統(tǒng)開發(fā)模式，開發(fā)商是單一主體，多主體包括開發(fā)商主導(dǎo)的合作建房或者是住房合作社，還有個人或是非開發(fā)商機構(gòu)、組織所建立的合作建房組織。

??首先，開發(fā)商主導(dǎo)的合作建房有幾種方式：一是提供低價的合作性住房，解決中低收入居民及新市民的住房問題。第二種是在開發(fā)商主導(dǎo)下的合作建房機構(gòu)進行微利或者非盈利的住房合作開發(fā)，同時能夠解決廣大剛需人群的住房需要。

??其次，個人或者非開發(fā)商的合作建房組織，提供低價的合作性住房，解決中低收入居民及新市民的住房問題。新市民包括城鎮(zhèn)化率每年1%的遞增點、增長點，從農(nóng)民轉(zhuǎn)為新市民或者新城鎮(zhèn)居民，可以參與到合作建房組織里來。同時像上海、北京等可以在1小時內(nèi)通勤的城市群，由于限購和房價等各種因素沒有辦法在本地買房，可能會在通勤范圍之內(nèi)的其他城市購房居住。

??第三，傳統(tǒng)開發(fā)商的開發(fā)模式，提供正常銷售、相對高端的商品住房。

??我國現(xiàn)在也是需要一個多樣主體來應(yīng)對不同需求的客戶群體，所以多主體供給住房綜合服務(wù)模式，可以同時作用于一個項目，滿足政府、社會對住房建設(shè)的新需求。

??住房合作社是由居民為改善自身住房條件而自愿參加，不以營利為目的的合作經(jīng)濟組織。住房合作社具有法人資格，集建設(shè)、運營、管理于一身，長期持有合作社住房并用于租賃。其設(shè)立目標一是致力于在自立互助的前提下為住房合作社成員提供并保證質(zhì)優(yōu)價廉的居住空間、工作空間和公共空間。二是住房合作社要創(chuàng)造可持續(xù)的結(jié)構(gòu)組織，實現(xiàn)自我管理的、安全的、環(huán)保的和集體的居住工作和生活方式。三是致力于尋找針對終身居所，無障礙居住和多元文化混居的創(chuàng)新解決方案。

??他的基本特征有以下三點：社員購買合作社股份成為股東，作為合作社房產(chǎn)共同擁有者參與建設(shè)、運營房產(chǎn)；合作社作為公司法人，持有合作社房產(chǎn)所有權(quán)，承諾始終以成本價為社員提供住房服務(wù)；合作社房產(chǎn)不可做任何投機行為，合作社的運作方式為非營利性的。

??非盈利性的住房與盈利性的住房的對比來看，非營利性住房（住房合作社住房）是以成本價格或者低于成本價格供給住房，住房合作社是該類住房的主要建設(shè)主體。營利性住房就是我們說的商品房，追求利潤最大化，以營利性價格供給住房，營利性就是無差別的都要賺錢，至于提供什么產(chǎn)品，肯定賺有錢人的錢要比賺窮人的錢要容易或者方便的多，所以就造成供給錯配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是盈利性住房的建設(shè)主體或者供給主體。

??開發(fā)商主導(dǎo)的住房合作社供給模式和配套金融服務(wù)面圍繞幾個核心：住房合作社、政府、開發(fā)商、住房儲蓄銀行或商業(yè)銀行、建設(shè)企業(yè)以及客戶，形成一套完整的住房合作流程，從資金流到信息流形成閉環(huán)，這是我們追求的方向和目標。

??現(xiàn)在來看住房儲蓄銀行或商業(yè)銀行在住房合作中主要金融服務(wù)：

??1. 個人住房儲蓄租金貸款。社員在住房儲蓄銀行開立一份住房儲蓄合同，每月規(guī)律性存入存款；達到貸款條件后，社員可向住房儲蓄銀行申請一筆利率固定、低息的租房信用貸款，用于向合作社一次性支付未來10-30年的房租（一次性繳付可享受一定房租折扣），支持合作建房的建造和運營需要、加速合作社的資金回流。對于暫沒有達到貸款條件的，可以通過預(yù)先貸款支援。

??2. 個人住房儲蓄委托貸款，合作社下設(shè)合作社儲蓄賬戶，用于歸集社員及其親屬的自發(fā)性儲蓄款，并將儲蓄款有償用于合作社的住房建設(shè)和日常經(jīng)營（通過住房儲蓄個人委托貸款使該資金合法、規(guī)范運作）。該封閉賬戶的資金歸集、運作、核算及分紅，以及資金監(jiān)管由住房儲蓄銀行完成。該委托貸款是由社員委托銀行發(fā)放給合作社的，為無抵押、信用貸款。存款利率適中、貸款利率低息且固定，低息差僅用于滿足銀行基本管理費用，同時代政府向社員發(fā)放政府獎勵，提高存款收益水平。

??3. 向合作社發(fā)放法人建造抵押貸款，為滿足合作社建房需要，住房儲蓄銀行將向合作社發(fā)放建造抵押貸款，支持合作建房。

??4. 資產(chǎn)證券化，在合作社房屋建造完成并獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明后，住房合作社可以其長期穩(wěn)定的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)，形成資產(chǎn)包，由住房儲蓄銀行通過資產(chǎn)證券化方式，加速合作社資金回流。

??5. 專項基金，住房儲蓄銀行發(fā)起成立收購商業(yè)空間的專項基金，加速合作社資金回流。

??6. 各類股金及基金賬戶的存取款、結(jié)算及監(jiān)督，住房儲蓄銀行負責(zé)合作社下設(shè)的建造賬戶、營運賬戶的監(jiān)督管理，確保資金安全、資金規(guī)范使用，保障社員的合法權(quán)益。提高社員對住房合作社的信任度。

??7. 代收租金，住房儲蓄銀行負責(zé)租客的租金歸集，并按時劃轉(zhuǎn)至合作社指定賬戶。

??8. 合作社的建造、運營及租金測算，為降低營運成本、提高合作社的資金使用效率，住房儲蓄銀行為合作社提供房屋建造、運營規(guī)劃，以及根據(jù)還貸成本和運營成本進行的租金測算等咨詢服務(wù)。

??合作社的主要合作模式有以下五種：一是合作社直接定制、團購（中小型合作社常見模式）；二是合作社自己新建住房時，提供專業(yè)服務(wù)；三是合作社自己新建住房時，與開發(fā)商在客戶、資金、土地上合作；四是合作社消除各種現(xiàn)有的庫存和老房；五是為以上合作提供平臺。

??合作建房的客戶選擇是合作建設(shè)模式的首要環(huán)節(jié)，也是最重要的環(huán)節(jié)。合作建房是先有客戶再有房子的C2B房地產(chǎn)建設(shè)模式，而現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式是開發(fā)商先把房子造出來，品牌開發(fā)企業(yè)和中小開發(fā)商同城競技或者同臺競技，PK誰的產(chǎn)品好、誰的服務(wù)物業(yè)好、誰的價格更具有吸引力的B2C模式。

??在選擇合作客戶時需首先厘清合作建設(shè)的目標，根據(jù)建設(shè)目標確定合作單位以及單位內(nèi)部購房者的準入條件。第一步是合作單位選擇，以資源型客戶為主要合作物件，進一步擴大合作客戶的多元性，與多家單位進行合作建設(shè)，整合多家單位的資源優(yōu)勢。例如引入某區(qū)政府合作建設(shè)，解決了困擾區(qū)政府兩三年的職工住房問題，相應(yīng)的區(qū)政府幫助解決了項目拆遷、市政道路配套改善、取地等問題；引入某師范大學(xué)，一方面是因為師大校址計劃遷往項目附近，另一方面是可以引入師大的幼兒園和小學(xué)，在解決師大教職員工子女就學(xué)問題的同時完善項目教育配套；項目還與中石油某分公司進行了合作，是考慮到中石油作為網(wǎng)絡(luò)型客戶具有全國性優(yōu)勢，優(yōu)勢資源的整合能發(fā)揮更大的效益，現(xiàn)在已有其他地區(qū)的中石油公司表示愿意與公司進行合作建設(shè)。

??第二步是單位內(nèi)部購房者選擇，確定合作單位后，需進一步明確合作單位內(nèi)部購房者的準入條件。第三步是社會合作建房者招募，根據(jù)合作單位確定的條件，制定社會個人合作建房者加入的標準，可以對社會招募一定數(shù)量的個人合作建房者。

??如需要征地拆遷與一級開發(fā)，重點工作在于安置拆遷方案設(shè)計。例如某地塊原屬某某村，根據(jù)政策規(guī)定，位于城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的村落均執(zhí)行城中村改造政策。城中村改造，一級開發(fā)企業(yè)按照“政府指導(dǎo)、村民做主”的原則選定，企業(yè)先期與村集體進行接觸，就補償?shù)葍?nèi)容進行協(xié)商，80%以上的村民同意后村集體與企業(yè)簽訂協(xié)定，上報各級政府批準后實施拆遷改造。在補償方面，根據(jù)城中村改造政策，征地后給農(nóng)民返還一部分土地，即人均1分發(fā)展用地，留作村集體產(chǎn)業(yè)用地，建設(shè)商業(yè)設(shè)施，獲取長期收益用于農(nóng)民分紅。一般是補償農(nóng)民人均15-30平方米的商業(yè)。村民宅基地的補償原則上是每戶補償不超過300平方米的住宅。

??征地拆遷操作結(jié)合城中村改造政策，對村民的補償和安置體現(xiàn)在以下幾個方面：

??（1）宅基地：每戶補償4套共計300平方米左右的城市住房。

??（2）人均1分發(fā)展用地：每人16平方米商業(yè)。

??（3）宅基地上房屋：根據(jù)重置價提供現(xiàn)金補償，重置價按400元/平方米計算，為加快拆遷進度，實際操作中按500元/平方米計算，折舊系數(shù)0.98，每戶約40萬元左右的補償款。

??（4）村民養(yǎng)老：本區(qū)域土地補償款30萬/畝，大多由村里用于農(nóng)民養(yǎng)老保險。對于60歲以上老人，眾美為其發(fā)放每年5000元的養(yǎng)老金，按年下發(fā)到村里，老人按月到村里領(lǐng)取。

??（5）村民就業(yè)：物業(yè)公司優(yōu)先吸引村民就業(yè)，并提供培訓(xùn)。

??（6）回遷房產(chǎn)權(quán)：公司主動為回遷房用地繳納了土地出讓金，使農(nóng)民的回遷房獲得了完整的產(chǎn)權(quán)，具備完全的商品房屬性，可以上市交易。

??取得土地的關(guān)鍵在于與當?shù)卣陧椖可系膮f(xié)調(diào)配合。確保一級開發(fā)企業(yè)在二級市場上取地通常有以下三種做法：一是政府對土地購買資格給予一定優(yōu)惠傾斜，比如通過限制競買保證金、企業(yè)資質(zhì)、與村里簽訂協(xié)定等方式；二是企業(yè)與村集體聯(lián)合競拍；三是政府召開說明會，說明地塊存在的遺留問題。

??土地價格方面，主要是由一級開發(fā)成本和政府土地收益兩部分構(gòu)成。盡管公司在征地拆遷方面的成本比較高，但政府考慮到公司在解決村民安置問題、改善城市面貌等方面做出的社會貢獻，會按照最低收益收取政府的土地收益，從而控制了地價。一般而言，政府的最低收益是基準地價的40%。

??資金的籌集、運作及管理。（1）開發(fā)商主導(dǎo)有合作建房意向的人，成立個人合作建房組織（具有法人資格）；（2）該個人合作建房組織與所有合作建房意向的人簽訂個人合作建房協(xié)議；（3）個人合作建房組織與開發(fā)商簽訂合作代建協(xié)議，個人合作建房組織通過開發(fā)商合作獲得土地，開發(fā)商通過合作獲得項目代建權(quán)；（4）個人合作建房組織在住房儲蓄銀行開立合作建房專用賬戶，并與銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議；（5）個人合作建房者在住房儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同（合同金額等同房價）；（6）個人合作建房者先期繳納房款的30%或50%資金，存入住房儲蓄合同中；（7）在開發(fā)商擔(dān)保的前提下，住房儲蓄銀行向個人合作建房者發(fā)放第一筆建房貸款，直接打入個人合作建房組織在住房儲蓄銀行開始的建房專戶；（8）個人合作建房組織與開發(fā)商聯(lián)合進行土地購置及基礎(chǔ)工程的建設(shè)；（9）當工程達到規(guī)定的形象進度后，住房儲蓄銀行對個人合作建房者發(fā)放第二筆個人建房貸款，直接打入個人合作建房組織建房專用帳戶。

??這九個步驟其實還是可以再拆分的，在拆分過程中可能會根據(jù)項目不同、代建公司以及個人合作建房組織的不同而有所變化，但只要是合規(guī)、合法，都沒有太大的問題。

??商業(yè)銀行提供的金融服務(wù)和產(chǎn)品，個人合作建房貸款：根據(jù)土地、房屋建造資金需求，加入合作建房組織的個人與銀行簽訂住房儲蓄合同，進行住房儲蓄存款，存款達到一定條件，簽訂合作建房協(xié)議并獲得土地后，銀行根據(jù)建造進度發(fā)放住房儲蓄建房貸款。

??住房儲蓄存款業(yè)務(wù)：個人加入合作建房組織的同時可以加入住房儲蓄體系，進行住房儲蓄存款，增加個人信用能力，獲得穩(wěn)定收益和低息貸款。

??資金結(jié)算與監(jiān)管：對合作建房相關(guān)資金提供開戶、結(jié)算等服務(wù)，并進行全程監(jiān)管。

??咨詢服務(wù)：與開發(fā)商聯(lián)合進行建房方案類比和成本測算并將方案向客戶進行展示。

??非法集資是合作建房金融服務(wù)中不可碰觸的紅線。首先非法吸收公共存款在客觀上需符合四個特征，第一是非法性，未經(jīng)有關(guān)部門依法批準或借用合法經(jīng)營形式來吸收資金。

??第二是公開性，必須要向社會公開宣傳，司法解釋的表述有比如說通過媒體推介會、傳單、手機短信、微信等，包括但不限于上述幾種。

??第三是利誘性，以利益來驅(qū)使。

??第四是社會性，必須向社會不特定對象吸納，如果沒有向社會公開宣傳，只在親友或者單位內(nèi)部人員針對特定對象吸納資金，就不屬于非法吸收公眾存款。

??其次，在主體上的判斷，在非法吸收公眾存款的罪名中還有非法經(jīng)營。非法經(jīng)營主要有兩個主體，一是私募基金，二是地下錢莊。

??最嚴重的就是集資詐騙，更多是從主觀上看想不想還錢。唐軍的團貸網(wǎng)涉案金額超過1500億，涉及32萬人，44人被刑事拘留，該案件就被定性為集資詐騙。

??那么，合作建房的紅線在哪里呢？

??1、要排除非吸基礎(chǔ)罪，避開非法集資的四種特征作法：違法性、公開性、利誘性、社會性。這就要求要做到：首先排除違法性，每一個項目都是真實的項目，不是虛假項目或標的。e租寶1700多個項目中幾乎沒有一個是真實的項目。其次要排除公開性，對參與眾籌人員進行資格審定并簽訂相關(guān)法律文本。第三排除道德風(fēng)險，不設(shè)資金池，不見錢，資金始終處于監(jiān)管狀態(tài)。第四針對開發(fā)商而言不得穿多層馬甲融資，穿透來看，不存在自融。第五要做到公開性，賬務(wù)公開透明，資金劃撥直接從銀行劃撥。最后要排除利誘性，也就是在最后交付的時候，以實物交付，不是本金+利息的形式兌現(xiàn)。

??2、要排除非法經(jīng)營風(fēng)險，避免私募基金和地下錢莊兩種主體。

??3、要排除集資詐騙的可能，主觀上為中低收入人群解決住房難的剛性問題，最后以產(chǎn)品實現(xiàn)交付。

??在中國國情下，一定要對法律很清楚，否則會有無數(shù)個“坑”在前面等。聯(lián)盟馮侖主席曾經(jīng)說過：至少盡量做掙3萬塊錢，解決3萬塊錢的麻煩；千萬不要做為了掙3千塊錢，攤上30萬的麻煩事情。所以馮主席多次強調(diào)，不是不合作，而是一定搞清楚合作各方的法律邊界。

??合作建房的形式加上土地、項目的多種獲取形式，是一種乘數(shù)效應(yīng)，再乘以可以適用的金融手段，那么就形成了中國合作建房的上百種的模式。這是新千年的歷史機遇，是一片廣闊藍海，希望有志于此的人都能遨游其中。