在中國(guó)開展合作建房的監(jiān)管必要性 | 大話合作建房第12期

??目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了較為完備的監(jiān)管體系，首先是在住建部主導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、建筑市場(chǎng)監(jiān)管、工程質(zhì)量安全監(jiān)管、住房公積金監(jiān)管等涵蓋了目前現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程。

??在地方政府層面則有房管、住建、規(guī)劃、安監(jiān)、金融、法規(guī)、工商、稅務(wù)、城管等多個(gè)部門針對(duì)不同的監(jiān)管內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面的監(jiān)管。

??此外，開發(fā)企業(yè)自身也是有內(nèi)部控制的，如果做不到有效內(nèi)部監(jiān)管，極易造成內(nèi)部貪污腐敗、成本超支、違規(guī)宣傳等，開發(fā)商自我監(jiān)管主要在成本合約、施工監(jiān)理、銷售窩案、結(jié)案審計(jì)、傭金回扣、圍標(biāo)串標(biāo)、簽證變更等方面展開。無(wú)論哪一個(gè)管理不好，或者監(jiān)督不到位，都會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失和信用損失。所以開發(fā)商自身的監(jiān)管力度與企業(yè)的能力有直接關(guān)系。目前在中國(guó)的開發(fā)企業(yè)主要有兩種體系：職業(yè)經(jīng)理人體系的企業(yè)，代表企業(yè)如萬(wàn)科；還有家族管理體系的企業(yè)，代表企業(yè)是碧桂園。但無(wú)論哪一種其實(shí)總會(huì)有漏洞。

??那么合作建房中的監(jiān)管要怎樣進(jìn)行呢？從募集客戶到產(chǎn)品定型、金融方案、項(xiàng)目獲取、代工代建、分房退出、最后到物業(yè)自治，是一個(gè)先有客戶再有產(chǎn)品的C2B的模式，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都應(yīng)有相應(yīng)的監(jiān)管，否則容易出問(wèn)題，故此在合作建房的過(guò)程中，監(jiān)管不僅僅是必須的，而且是必要的。保證的不僅僅是客戶的權(quán)益，也保證合作建房發(fā)起人的安全。

??與傳統(tǒng)成熟的開發(fā)B2C不同，合作建房在中國(guó)曾經(jīng)有過(guò)很多嘗試，也有很多成功案例，但沒有能夠成體系的展開，另一方面，雖然世界其他國(guó)家已經(jīng)建立住房合作社的成熟體系，但并不是所有的內(nèi)容都一定適合中國(guó)的國(guó)情，因此在現(xiàn)時(shí)環(huán)境下合作建房的C2B模式依然有其創(chuàng)新性和不確定性，在其最終取代B2C模式之前，都需要不斷地總結(jié)和提煉，以其形成一套或幾套可以適用于不同類型合作建房的通用模式。同時(shí)，合作建房的監(jiān)管不能突破已有的國(guó)家監(jiān)管體系，以及傳統(tǒng)開發(fā)過(guò)程中的難點(diǎn)重點(diǎn)監(jiān)管，否則容易造成道德風(fēng)險(xiǎn)，成本控制風(fēng)險(xiǎn)，逾期交付風(fēng)險(xiǎn)等等。因此在合作建房的每個(gè)環(huán)節(jié)中需要監(jiān)督和管理不僅是必須的而且是必要的。

??我們認(rèn)為對(duì)合作建房進(jìn)行監(jiān)管的目的主要有：

??1、保障合作建房項(xiàng)目的真實(shí)性；

??2、保障募集客戶過(guò)程中的宣傳合理性；

??3、保障產(chǎn)品定型過(guò)程中的客戶意見得以真實(shí)體現(xiàn)；

??4、保障合作建房項(xiàng)目的金融方案的合法合規(guī)性；

??5、保障項(xiàng)目、土地獲取的公開透明性，不存在利益輸送；

??6、保障項(xiàng)目招采的公開透明性，成本的合理優(yōu)化；

??7、保障項(xiàng)目工期的守時(shí)性；

??8、保障分房退出時(shí)的公平公正性；

??9、保障社區(qū)運(yùn)營(yíng)的合理有效性。

??與此同時(shí)，我們認(rèn)為對(duì)合作建房進(jìn)行監(jiān)管有著重要的意義：

??1、使中國(guó)在城鎮(zhèn)化和后城鎮(zhèn)化時(shí)期，中低收入人群能夠享受到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的好房子帶來(lái)的幸福感；

??2、使合作建房能夠在中國(guó)健康順利的發(fā)展；

??3、使住房合作的應(yīng)用空間越來(lái)越廣闊；

??4、使住房合作的金融體系安全、成熟；

??5、使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加專業(yè)、細(xì)分，而不是集成于開發(fā)商，搭建多層架構(gòu)，包括土地銀行，住房合作金融，住房合作代建等；

??6、減少行業(yè)內(nèi)道德風(fēng)險(xiǎn)情況的產(chǎn)生。

??合作建房的監(jiān)管主體不能是項(xiàng)目的發(fā)起人（包括自然人或法人），他們不能既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員；也不能是合作建房某一環(huán)節(jié)的事實(shí)監(jiān)督者，例如監(jiān)理公司或造價(jià)公司，他們只可以針對(duì)某一環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，但是對(duì)于合作建房的整個(gè)鏈條首先他們并不專業(yè)，其次在目前的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中他們往往處于提供服務(wù)的“乙方”位置，也無(wú)法承擔(dān)有效的監(jiān)督責(zé)任；合作建房的監(jiān)管也不能依靠政府，在對(duì)合作建房尚未立法的背景下一方面政府無(wú)暇顧及相關(guān)項(xiàng)目，另一方面政府在其中所起到的角色更多應(yīng)該是執(zhí)法，而不是監(jiān)管；最后，對(duì)合作建房的監(jiān)管也不能是業(yè)主群體，他們既是參與者也是利益相關(guān)方，每個(gè)人都有自身的利益訴求，決策困難。

??因此合作建房的監(jiān)管者只能是在住建部、中房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)下的有專業(yè)能力的市場(chǎng)化監(jiān)管主體，代表全體合作建房參與者項(xiàng)目的全生命周期進(jìn)行監(jiān)管，從募集客戶一直到最后的物業(yè)自治，這個(gè)主體可以是住房合作社各級(jí)機(jī)構(gòu)，也可以是是合作建房組織的各級(jí)機(jī)構(gòu)。

??合作建房監(jiān)管的主體在頂層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上包括住建部、中房協(xié)，地方各級(jí)政府，銀證監(jiān)會(huì)，國(guó)、省、市三級(jí)的合作建房管理機(jī)構(gòu)，地方住房?jī)?chǔ)蓄銀行，地方股權(quán)交易所。這是在比較理想狀態(tài)下合作建房監(jiān)管體系的頂層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，但目前可能沒有辦法直接達(dá)到這樣的模式，第一涉及的政府機(jī)構(gòu)太多，需要一級(jí)一級(jí)的去溝通。其次涉及的交易模式或者是管理模式太過(guò)先進(jìn)，也需要慢慢整合提升達(dá)成，但是未來(lái)的目標(biāo)基本上是朝著這個(gè)方向去努力發(fā)展的。

??在這個(gè)頂層設(shè)計(jì)中住建部以及中房協(xié)對(duì)地方各級(jí)政府起到政策保障，反饋機(jī)制。地方各級(jí)政府對(duì)銀證監(jiān)會(huì)也是政策保障，反饋機(jī)制。地方政府監(jiān)督和管理國(guó)、省、市三級(jí)住房合作社以及地方儲(chǔ)蓄銀行。此外地方股權(quán)交易所起到的作用是在合作建房發(fā)展的終極階段，房屋的所有權(quán)將不再以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的形式體現(xiàn)，而是以住房合作社的股權(quán)證體現(xiàn)的時(shí)候，在進(jìn)行包括房屋買賣等相關(guān)業(yè)務(wù)中，必須通過(guò)地方合作建房或者住房合作股權(quán)交易所進(jìn)行交易，類似于目前的房管局、房管所或房地產(chǎn)交易中心的角色定位。地方股權(quán)交易所、三級(jí)合作社與地方住房?jī)?chǔ)蓄銀行三者之間的關(guān)系都是合作并進(jìn)行資料共享。

??適用于現(xiàn)階段的監(jiān)管體系是在中國(guó)房協(xié)的支持下建立國(guó)家一級(jí)的合作建房管理機(jī)構(gòu)，并成立以省、市、自治區(qū)等為區(qū)域的運(yùn)營(yíng)管理中心，針對(duì)區(qū)域的合作建房機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理。通過(guò)監(jiān)管過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和反饋，進(jìn)一步推動(dòng)住建部、銀證監(jiān)會(huì)、各級(jí)地方政府參與其中，形成合作建房監(jiān)管的頂層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

??當(dāng)前合作建房的監(jiān)管備案登記制度為主，在合作建房項(xiàng)目流程的每個(gè)階段通過(guò)備案體系實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的信息上報(bào)和意見反饋，實(shí)現(xiàn)在募集客戶階段合理宣傳，在產(chǎn)品定型階段公平公開意見采集，金融方案的合法合規(guī)，項(xiàng)目獲取的公開透明，代工代建階段嚴(yán)控工期成本，公平公正的分房退出以及在物業(yè)自制階段實(shí)現(xiàn)有效運(yùn)營(yíng)監(jiān)督。

??通過(guò)合作建房公示系統(tǒng)、飛行檢查、工地監(jiān)控、意見信箱、扶持標(biāo)桿、滿意評(píng)價(jià)等輔助手段實(shí)現(xiàn)對(duì)合作建房的多元化監(jiān)管。

??此外，實(shí)現(xiàn)合作建房的有效監(jiān)管也需要通過(guò)與大數(shù)據(jù)和區(qū)塊鏈平臺(tái)的合作，搭建技術(shù)平臺(tái)，建立建筑材料質(zhì)量追蹤方案，實(shí)現(xiàn)通過(guò)技術(shù)手段對(duì)合作建房項(xiàng)目中的人、環(huán)境、施工工藝和方法、建筑材料、機(jī)械工程等方面進(jìn)行全面的技術(shù)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)公平、公正、公開、可追溯。

??合作建房是非常好的模式，監(jiān)管也是一定的，只有這樣才能夠讓這條路越走越寬廣，無(wú)論是合作建房項(xiàng)目的發(fā)起人，參與合作建房的開發(fā)企業(yè)或者是參與合作建房的代工代建企業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)，還有合作建房的準(zhǔn)業(yè)主都需要一個(gè)完整的監(jiān)管制度和體系，這樣才能夠讓這條路越走越遠(yuǎn)、越走越健康。這是新千年的歷史機(jī)遇，同時(shí)要做好與之對(duì)應(yīng)的機(jī)遇準(zhǔn)備，通過(guò)合理的監(jiān)管，營(yíng)造出風(fēng)清氣正的合作建房發(fā)展環(huán)境，才能夠真正讓中低收入階層、剛需階層的產(chǎn)品達(dá)到物美價(jià)廉，才能夠讓他們隨著中國(guó)不斷發(fā)展和不斷進(jìn)步的過(guò)程中，也不斷的獲得更多的幸福感，這才是發(fā)展合作建房的真正目的。