《關(guān)于當(dāng)前開展合作建房工作的建議》的解讀

各有關(guān)會員單位：

??2022年6月2日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前開展合作建房工作的建議》（中國房協(xié)〔2022〕67號），旨在有序推進(jìn)合作建房的工作，對地方房協(xié)和會員企業(yè)積極參與和開展合作建房的工作提出建議。為方便各地，各單位合理有序推動相關(guān)工作，合作建房委員會秘書處聯(lián)合會員單位對文件精神進(jìn)行如下解讀。

??文件背景

??2016年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

??2017年以來，河北、湖南、山東、安徽、海南、江西等省份先后出臺政策、法規(guī)，允許、鼓勵城鄉(xiāng)居民合作建房。其中張家界市、瀏陽市、寧波象山縣、衢州江山市等先后發(fā)布地方版“城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法”，在區(qū)域內(nèi)開展城鄉(xiāng)居民合作建房試點工作。

??2020年1月1日正式實施的最新《中華人民共和國土地管理法》，有條件的允許了宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

??發(fā)展意義

??有效開展城鄉(xiāng)居民合作建房，對優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置、提高土地利用效率、保障鄉(xiāng)村振興背景下農(nóng)業(yè)農(nóng)村的繁榮發(fā)展具有重大意義。推進(jìn)城鄉(xiāng)合作建房，是適度放活改革農(nóng)村宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的一種新的實踐形式。對于激活農(nóng)村土地資源要素、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有積極作用，有助于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的順利實施。

??發(fā)展范圍

??在符合村莊規(guī)劃的前提下，利用宅基地或者其他存量集體建設(shè)用地，聯(lián)合新建、改建、擴建或者裝修裝飾房屋，用于居住或者發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、康體養(yǎng)老、旅游開發(fā)、民宿客棧等產(chǎn)業(yè)。

??發(fā)展途徑建議

??建議途徑一：開展城鄉(xiāng)居民合作建房試點地區(qū)

??在多個地方版城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法指導(dǎo)之下，城鄉(xiāng)居民合作建房有了明確的政策依據(jù)和地方版執(zhí)行規(guī)范，并且隨著我國農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革的逐步推進(jìn)，合作建房項目可以按照“房地一體，三權(quán)分置”的原則分別辦理不動產(chǎn)登記。

??合作建房的主體可以是合作建房參與個人主體也可以是由多個參與人組成的法人主體，農(nóng)戶或者村集體經(jīng)濟組織作為土地提供方，通過宅基地或存量集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，合作建房參與人獲得開展合作建房的土地使用權(quán)。

??鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）作為行政監(jiān)管主體對合作建房項目的申請進(jìn)行審批，并在建設(shè)階段進(jìn)行必要的監(jiān)督，合作建房工作同時也需在行業(yè)自律管理規(guī)范下有序開展。

??項目竣工通過驗收后，合作建房參與各主體向不動產(chǎn)登記中心共同申請辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，合作建房按照“房地一體，三權(quán)分置”原則進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記，參與方各執(zhí)一份，并在《不動產(chǎn)權(quán)證書》的“權(quán)利人”一欄備注各自的權(quán)利類型。作為合作建房參與主體，不動產(chǎn)權(quán)證書的使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)。

??建議途徑二：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺完成宅基地/存量集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)

??通過現(xiàn)有的地方農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所（中心）掛牌宅基地/存量集體建設(shè)用地的使用權(quán)，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺完成宅基地/存量集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

??合作建房參與個人或由參與人組成的法人主體作為合作建房的主體，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺與農(nóng)戶或村集體經(jīng)濟組織簽約，獲得宅基地/存量集體建設(shè)用地的使用權(quán)。

??合作建房主體完成土地使用權(quán)流傳后，開展的實質(zhì)合作建房工作需在行業(yè)自律管理規(guī)范下有序開展。

??項目竣工通過驗收后，在尚未完成宅基地“三權(quán)分置”改革試點的地區(qū)，合作建房主體可以向所在地行政監(jiān)管主體、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（所）、具備資質(zhì)的法律顧問機構(gòu)以及公證處等機構(gòu)，為城鄉(xiāng)居民合作建房項目發(fā)放“合作建房鑒證書、交易鑒證書、律師法律審查意見及見證書、公證書”，通過“四書合一”的形式對合作建房使用權(quán)合同進(jìn)行鑒證確權(quán)，合作建房使用權(quán)可以通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（所）進(jìn)行再次流轉(zhuǎn)。

??培育主體

??當(dāng)前，合作建房的參與主體主要有合作建房開發(fā)機構(gòu)、合作建房參與人、合作建房土地供給方、合作建房咨詢機構(gòu)、合作建房金融機構(gòu)等。

??合作建房開發(fā)機構(gòu)指的是由合作建房參與人共同發(fā)起成立的合作建房項目管理公司，當(dāng)前主要采用企業(yè)法人的形式設(shè)立。

??合作建房參與人指的是合作建房項目的實際使用人，也是資金的提供方，在城鄉(xiāng)居民合作建房中，合作建房參與人可以是村民也可以是城市居民。

??合作建房土地供給方指的是合作建房項目的土地（或土地使用權(quán)）所有人，在城鄉(xiāng)居民合作建房中，土地供給方一般是農(nóng)戶或村集體經(jīng)濟組織。

??合作建房咨詢機構(gòu)指的是指導(dǎo)合作建房參與人共同組織設(shè)立合作建房開發(fā)機構(gòu)，并提供合作建房相關(guān)咨詢服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)。

??合作建房金融機構(gòu)指的是為合作建房項目提供金融服務(wù)的機構(gòu)。

??合作建房委員會將積極與各地房協(xié)展開合作，協(xié)同各方資源，為參與合作建房的企業(yè)和機構(gòu)提供必要的政策指引、金融服務(wù)支持、資源對接等相關(guān)服務(wù)，支持項目落地。

??金融支持

??各地在項目發(fā)展中可以根據(jù)實際選擇合適金融機構(gòu)和金融方式，鼓勵合作建房項目和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門積極溝通，共同探索包括公積金支持合作建房在內(nèi)的更多新的金融支持模式。

??鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)對已經(jīng)取得城鄉(xiāng)居民合作建房《不動產(chǎn)權(quán)證書》的農(nóng)戶和城鎮(zhèn)居民依法開展土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

??鼓勵各政策性以及商業(yè)銀行探索為符合條件的城鄉(xiāng)居民合作建房項目提供包括住房建造貸款、住房按揭貸款等在內(nèi)的有效合作建房金融服務(wù)。

??產(chǎn)權(quán)登記

??在已經(jīng)完成宅基地“三權(quán)分置”改革試點的地區(qū)，不動產(chǎn)權(quán)登記部門對竣工并驗收合格的城鄉(xiāng)居民合作建房項目按照“房地一體、三權(quán)分置”原則進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，并為符合條件的城鄉(xiāng)居民合作建房項目申請辦理城鄉(xiāng)居民合作建房《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

??在尚未完成宅基地“三權(quán)分置”改革試點的地區(qū)，合作建房主體可以向所在地行政監(jiān)管主體、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（所）、具備資質(zhì)的法律顧問機構(gòu)以及公證處等機構(gòu)，為城鄉(xiāng)居民合作建房項目發(fā)放“合作建房鑒證書、交易鑒證書、律師法律審查意見及見證書、公證書”，通過“四書合一”的形式對合作建房使用權(quán)合同進(jìn)行鑒證確權(quán)。

??行業(yè)自律

??2020年11月6日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會合作建房委員會發(fā)布《合作建房機構(gòu)登記以及項目備案辦法（試行）》，共八章三十三條，對合作建房機構(gòu)、項目、人員的行為進(jìn)行了行業(yè)自律規(guī)范。并在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的支持指導(dǎo)下在中房網(wǎng)上建立了“合作建房機構(gòu)和項目申報系統(tǒng)”，對合作建房機構(gòu)和項目實行登記備案管理，并要求合作建房機構(gòu)和項目定期進(jìn)行信息報送與披露。

??合作建房機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向合作建房委員會履行合作建房機構(gòu)登記手續(xù)并申請成為合作建房委員會會員，并且在合作建房項目立項后20個工作日內(nèi)，通過合作建房項目登記備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。完成備案后，還需要按重大項目節(jié)點，更新合作建房項目相關(guān)信息。此外，為合作建房機構(gòu)和項目提供服務(wù)的金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向合作建房委員會履行合作建房機構(gòu)登記手續(xù)并申請成為合作建房委員會會員。

??接下來，中國房協(xié)將會與各地房協(xié)共同搭建合作建房項目服務(wù)平臺，在中房網(wǎng)開設(shè)合作建房專區(qū)，提供合作建房項目信息服務(wù)，并積極推動合作建房行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的建立工作。

??人員培養(yǎng)

??中國房協(xié)將與各地房協(xié)及合作建房專業(yè)機構(gòu)廣泛開展交流合作，逐步建立合作建房從業(yè)人員課程標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)體系，為行業(yè)發(fā)展提供專業(yè)人才。合作建房機構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)定期參加合作建房委員會或其認(rèn)可機構(gòu)組織的培訓(xùn)。合作建房委員會將建立合作建房機構(gòu)及其從業(yè)人員誠信檔案，跟蹤記錄其誠信信息。合作建房機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向合作建房委員會報送高級管理人員及其他主要從業(yè)人員基本信息及變更信息。

??案例征集

??2021年6月，住建部軟科學(xué)課題項目《房地產(chǎn)市場主體轉(zhuǎn)型升級和多元發(fā)展過程中建立合作建房體系的必要性和可行性研究》正式立項，合作建房委員會作為課題發(fā)起和主持單位將在全國范圍內(nèi)征集城鄉(xiāng)居民合作建房項目案例，篩選優(yōu)秀項目入選課題報告。